【正文】 在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，項(xiàng)目也必須必須是樹立自身獨(dú)特、與眾不同的特質(zhì)，這種特質(zhì)是從目標(biāo)客戶群全方位的需求出發(fā)，產(chǎn)品力與形象力同舉，創(chuàng)造一個(gè)高價(jià)值的銷售力。 戶外廣告 戶外廣告以項(xiàng)目形象為主，突現(xiàn)項(xiàng)目的藝術(shù)氣息、直觀、強(qiáng)烈、個(gè)性鮮明。（如麗江的掬水別墅，通過木架花盆來進(jìn)行引導(dǎo)）。 四、現(xiàn)場(chǎng)布置 圍墻、周邊環(huán)境 圍墻的布置應(yīng)考慮到與整個(gè)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以項(xiàng)目的主題雕塑和象征 物作為主體，配以項(xiàng)目名稱、 LOGO等。 導(dǎo)視系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)的導(dǎo)視系統(tǒng)通過藝術(shù)加工，與小區(qū)的自然植被、水景和諧共生，更添一道美景。 VI 系統(tǒng) VI 系統(tǒng)形成獨(dú)特的風(fēng)格，個(gè)性鮮明，便于傳播。 二、建立項(xiàng)目獨(dú)特的識(shí)別系統(tǒng) 選取項(xiàng)目的象征物通過演化為項(xiàng)目獨(dú)特的識(shí)別系統(tǒng)。只有建在實(shí)際發(fā)售的樓房中，才能讓消費(fèi)者相信這才是以后交到他手中的貨真價(jià)實(shí)的房子。 多層的外立面施工完畢 做為整個(gè)項(xiàng)目的形象工程，在發(fā)售之前 ，多層的外立面必須展示在消費(fèi)面前，讓消費(fèi)者能確切的感受到今后將是在一個(gè)怎樣的環(huán)境下生活，讓其充分感受整個(gè)小區(qū)的現(xiàn)代感及藝術(shù)感，以引起消費(fèi)者心里的共鳴，勾起其消費(fèi)欲望。淡化營(yíng)銷中心的銷售氛圍，以 “ 庭院、水景生活 ”的主題展示，使買家能夠看到未來符合庭院式的生活方式。 第六部分 項(xiàng)目銷售必備條件 一、項(xiàng)目可銷售的三個(gè)前提條件 售樓部現(xiàn)場(chǎng)裝修完成 多層的外立面施工完畢 現(xiàn)樓樣板房裝修完成 售樓部現(xiàn)場(chǎng)裝修完成 項(xiàng)目作為期房銷售，買家將很關(guān)注項(xiàng)目在銷售時(shí)為其展示的場(chǎng)景的要素，使其對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)明確的感知與了解，并以此判斷項(xiàng)目的價(jià)值性。 客廳和主人房的陽(yáng)臺(tái)可以做成有觀景效果的構(gòu)件，廚房后面的陽(yáng)臺(tái)，有些處理成有實(shí)用功能的，如放置洗衣機(jī)和用來晾曬衣物等。 陽(yáng)臺(tái) =“ 院落 ” —— 觀景陽(yáng)臺(tái)用玻璃或通花護(hù)欄圍繞，確?？勺畲笙薅蕊栍[窗外美景； 168。 三陽(yáng)臺(tái)處理 —— 陽(yáng)臺(tái)具有親近自然，浪漫休閑的功能。 首層不設(shè)樓梯通道，樓梯在外面搭建，業(yè)主直接上二樓，由 二樓進(jìn)樓梯通道，這樣一來，就可以增大一層的銷售面積，同時(shí)，給二層的住戶多一個(gè)樓梯轉(zhuǎn)角的玄關(guān)地帶。相對(duì)項(xiàng)目而言，主要是把主臥放在觀景的最佳位置，如靠近中庭花園的處理。在本項(xiàng)目中可以考慮小面積單位相鄰，便于打通為大戶型。 面形式采用 “ 工 ” 型 或 “T” 型，采用一梯四戶（小高層）的設(shè)計(jì) —— 兩個(gè)大單位小單位。 D、 40—— 45 平方米的一房一廳： 廳的面積在 15—— 18 平方米，開間應(yīng)不低于 ， 臥室面積在 9—— 12 平方米，廚房可采用開放式的 兩個(gè)一房一廳的戶型，可以合并成一個(gè)三室的戶型。 B、 80—— 90 平方米的二房半（小三房）： 廳的面積在 20—— 24 平方米左右，開間應(yīng)不低于 4米， 主臥在 14—— 16 平方左右，要有三個(gè)陽(yáng)臺(tái)， 半房在建設(shè)上可以和廳合并在一起，也可 以作為一個(gè)單獨(dú)的儲(chǔ)物間或書房來使用。 C、能深入安 排戶內(nèi)生活環(huán)境，廚房、洗手間、洗衣間、貯藏室、設(shè)備間、服務(wù)性陽(yáng)臺(tái)等均能有效地組織，電氣供應(yīng)、油煙排放、空氣調(diào)節(jié)、垃圾收集或處理、均能妥善安排。 小高 層： 南北朝向中間部分面向中央花園：做成三室二廳（ 100—— 120 平方米） 不朝向中央花園的：做成一室一廳（ 45—— 50 平方米） 項(xiàng)層：做復(fù)式 五、主力戶型設(shè)計(jì)提示 戶型處理原則 A、住宅單元構(gòu)成能隨整體合成，因地制宜的構(gòu)筑戶型，力求戶戶有良好的朝向、景觀及通風(fēng)的環(huán)境，降低樓電梯服務(wù)數(shù)，盡量減少戶間干擾。 型的一室一廳的戶型，要做成能夠把兩戶打通，變成三室的戶型。 戶型都盡量作到南北朝向，使之南北對(duì)流 。 根據(jù)市場(chǎng)上的存量及根據(jù)市場(chǎng)以后的發(fā)展趨勢(shì)分析，我公司建議戶型在開發(fā)上應(yīng)遵照以下原則： 控制在 18 萬 —— 23 萬之間。88%（國(guó)際花園） 類類類 型型型 開開開 間間間 (( 米米米 )) 面面面 積積積 (( 平平平 方方方 米米米 )) 客客客 廳廳廳 44..55 3311..0055 主主主 臥臥臥 室室室 (( 含含含 衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi) 生生生間間間 )) 44..22 2200..66 次次次 臥臥臥 室室室 33..66 1111..8888 次次次 臥臥臥 室室室 33 99 廚廚廚 房房房 33..33 77..9922 餐餐餐 廳廳廳 33 1100..88 衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi) 生生生 間間間 22..11 55..0044 陽(yáng)陽(yáng)陽(yáng) 臺(tái)臺(tái)臺(tái) (( 雙雙雙 )) 44..55(( 休休休 閑閑閑 )) 33(( 工工工 作作作 )) 66..7755(( 休休休 閑閑閑 )),33..66(( 工工工 作作作 )) 二、 戶型劃分原則 根據(jù)我公司在昆明市進(jìn)行的調(diào)查可知，在昆明市，特別 是項(xiàng)目周邊地區(qū)，面積在 80 平方米左右的二房及120 平方米以下三房在此地區(qū)屬于熱銷戶型，并且存量很少。 第五部分 戶 型選擇 一、西山區(qū)現(xiàn)有樓盤存貨情況與消費(fèi)群發(fā)展趨 區(qū)主要樓盤各類戶型所占比例 戶戶戶 型型型 // 面面面 積積積 所所所 占占占 比比比 例例例 （（（ %% ））） 二二二 室室室 二二二 廳廳廳 （（（ 9900 MM 22 以以以 下下下 ））） 77 三三三 室室室 二二二 廳廳廳 一一一 衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi) （（（ 9955 ——— 111100 MM 22 ））） 1188 三三三 室室室 二二二 廳廳廳 二二二 衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi) （（（ 111100 ——— 115500 MM 222））） ４４４ 33 四四四 室室室 以以以 上上上 （（（ 114400 MM 222 以以以 上上上 ））） 2244 其其其 他他他 88 躍躍躍 式式式 和和和 錯(cuò)錯(cuò)錯(cuò) 層層層 占占占 所所所 有有有 戶戶戶 型型型 中中中 的的的 比比比 例例例 ３３３ 55 西山區(qū)主要樓盤戶型配比圖 闡述： 由上面兩圖表可以看出，在西山地區(qū)， 110 平方以上的三房和 140 平方以上的四房占總數(shù)的 67%，復(fù)式占總量的 35%；而 90 平方以下的二房只占 7%， 110 平方以下的三房只占 18%。 168。 168。 168。 C、管道 管道主要包括；水管、煤氣管、電線管。 A、屋頂形式 做坡屋頂，在坡屋頂外包特制鐵皮，涂藍(lán)灰顏色，并且開氣窗。 由于是人們的公共活動(dòng)用地，所以地面的色彩常常多種顏色搭配，作成圖形，增強(qiáng)趣味性，使人賞心悅目，有的的色彩具有方位指示功能。 玻璃：建議用：淡湖綠色、白色 D、局部構(gòu)件 168。 168。 采用暖色調(diào)；如淡黃 色。 與周邊環(huán)境融匯不宜與環(huán)境相沖突，采用多色混合型，幾種顏色在墻面上混合使用，更富變化性。 采用冷色調(diào)，與天空背景相融合，如藍(lán)灰色。 墻面，最好是屋頂與墻面兩者相互襯托，相映成趣。 由氣候不同引起的天體的主要特征 168。 建筑色彩的運(yùn)用 —— 從屋頂?shù)降孛嬉粋€(gè)住宅建筑體的各個(gè)部分 ,在施用色彩時(shí)是有區(qū)別的 ,以下五個(gè)方面是著色時(shí)較為重要的部分 : A、屋頂 —— 上與 “ 天 ” 相接，是最具有表現(xiàn)力的部位之一。在本項(xiàng)目中我們強(qiáng)調(diào)色彩的明快、強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代的風(fēng)格。 3）飄窗還能夠增加室內(nèi)空間。 1）擴(kuò)大了窗戶的采光面和觀景視野，擴(kuò)展了室內(nèi)空間，因此多應(yīng)用于臥室及客廳里。 建筑風(fēng)格細(xì)部處理提示 l 窗和玻璃 窗是表達(dá)住宅樓宇 立面效果的重要部件，可以說是窗是住宅的 “ 眼睛 ” ，是極具靈性的一個(gè)組成部分。集現(xiàn)代建筑藝術(shù)與科學(xué)技術(shù)于一體，展現(xiàn)藝術(shù)與技術(shù)相融合的文化魅力。 項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)該與昆明整體自然環(huán)境相和諧。全面提升物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，形成良好口碑的傳播。 私人化、個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)體系?，F(xiàn)在，大眾化、普遍的服務(wù)已遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代家庭的需求，必須將傳統(tǒng)的 “ 物業(yè)管理 ” 向深層次的 “ 服務(wù) ” 過渡，以私人化、個(gè)性化、完善的服務(wù)，徹底讓業(yè)主從生活的桎梏中解放出來，從容享受悠閑的生活。因此生活在這里，我們要的是一個(gè)摹擬的假象還是一個(gè)可以深耕內(nèi)心的真實(shí)生活世界。 項(xiàng)目環(huán)境概念總體設(shè)想 可以想象，你將在項(xiàng)目?？梢钥吹降木跋笫牵簛磉@里的朋友忙著找景拍照，大人們高聲談?wù)撝淳沟亩际悬c(diǎn)滴，小朋友肆無忌憚地?cái)_動(dòng)自然的安息；但總也會(huì)發(fā)現(xiàn)有小朋友指指點(diǎn)點(diǎn)訴說著眼前他們所了解的自然奧秘，或者有個(gè)朋友已經(jīng)找好位置同擁大自然的氣息酣然入睡，使我們對(duì)未來既是擔(dān)心又是滿懷希望。讓小區(qū)白天與夜晚的水文化氛圍更有另一種情調(diào)和品位。 主入口環(huán)境設(shè)計(jì) 項(xiàng)目的主入口處利用退縮空間處理手