無錫君悅豪景苑營銷策劃報告-資料下載頁
2025-02-27 03:49本頁面
【正文】 難在現(xiàn)階段對本案起到直接作用。 ②人口基數(shù) 相對于安鎮(zhèn)目前常駐人口基數(shù)來看，安鎮(zhèn)目前的商品房住宅供應(yīng)量還是供大于求。而且 安鎮(zhèn)外來人口也很少。因此本案的受眾群體異常狹小。 ③工業(yè)產(chǎn)值 相當(dāng)于查橋，或者無錫的其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)，安鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)實力明顯偏低，這樣就導(dǎo)致安鎮(zhèn)的購買 力也相對較低，客戶的購房能力也在一個很低的水準(zhǔn)。 ④安居房及直接競爭個案 華夏新時代為本案 的直接競爭個案，它的存在直接分流了本案的準(zhǔn)客戶，原本就很狹小 的受眾群體就更少了。而且安居房的存在也在打擊著安鎮(zhèn)人的購房欲望。 2．客戶心里分析： ①經(jīng)濟(jì)實力不夠強(qiáng)勁導(dǎo)致著客戶就算有良好的購房意向也會再三的去考慮。 ②從其它無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)個案情況來看：個別人的意見會影響到周圍相當(dāng)多的動向，我們稱之 為意見領(lǐng)袖。 ③作為安鎮(zhèn)一部分有一定經(jīng)濟(jì)實力的人，他們近期的購房意向可能是更愿意忘東亭或者 更靠近市區(qū)的地區(qū)去、 ④而作為年輕人，可能基本不愿意回鎮(zhèn)上置業(yè)、購房、工作。 五、本案營銷診斷： 診斷項目一： 1．病癥 總體構(gòu)思的偏差 2．病況 做任何事情都必須要有一個總體思路，也就是總體上的框架，這就是人們通常所說的謀 篇布局。對于本案及現(xiàn)有代理公司來說，因為對無錫市場的不充分了解，因此在本案的總體 構(gòu)思上出現(xiàn)了一定的偏差；并且在出現(xiàn)問題的時候沒有及時的調(diào)整，而是走一步算一步，這 樣是非常危險的。 3．病因 代理公司的人才流失使得其實際操案能力名不副實。 工作缺乏系統(tǒng)性及前瞻性，出現(xiàn)問題不知道如何解決。 太拘泥于所謂臺灣模式的規(guī)范化模式來現(xiàn)場運作，而無任何創(chuàng)新及改變。 4．影響 降低工作效率；代理公司在市場遇到?jīng)_擊而沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的時候，工作顯得散亂無 序，對工作中出現(xiàn)的許多問題無法快速的找到最佳的解決途徑，遇到問題只能臨渴掘井式的 解決一下，這樣就勢必影響工作效率，增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，降低開發(fā)利潤。 失去控制；出現(xiàn)問題而不能解決，人為的增加了許多不可控制因素及項目開發(fā)難度 5．處方 從新制定一個總體方案，指導(dǎo)開發(fā)行為。 診斷項目二 1．病癥 本案賣點不突出，缺乏買家感興趣的東西 2．病況 單從營銷角度來說，差異化策略 是創(chuàng)造出產(chǎn)品特色的唯一方法，也是取勝市場的唯一策 略。如今在業(yè)界十分重視差異化營銷，如營銷差異化、產(chǎn)品差異化等。有了差異就等于有了 特色，就更容易在市場中脫穎而出，更容易吸引買家視線。無論在競爭激烈的一級市場，還 是在競爭相對微弱的二批市場就更容易主導(dǎo)市場。 然而從目前本案所具備條件來看，基本沒有任何可以打動買家的賣點存在。這就是本案 現(xiàn)在的要害之處，從目前銷售狀況來看，也就是一個尷尬的局面。 3．病因 代理公司鄉(xiāng)鎮(zhèn)代理個案經(jīng)驗欠缺及代理公司介入時間也相對較晚而無法充分挖掘出本案的賣點。 4．影 響 無法提煉出賣點，而無人喝彩。 延長銷售周期，原本二年可銷售一空的案子，可能要長達(dá)三年甚至更久。 降低開發(fā)利潤。營銷難度的人為加大，營銷周期的人為拉長，開發(fā)商的各項成本也急劇上升，這樣會導(dǎo)致開發(fā)利潤的大幅度下降。 5．處方 重新做市場調(diào)研。針對市場現(xiàn)狀，挖掘出本案特色。 重新定位。根據(jù)市場調(diào)研資料，對本案進(jìn)行新的定位。 重新包裝。在包裝上做文章，包裝出一個新的樓盤特色 重新確定營銷方略。更換現(xiàn)有營銷模式，尋找更好的銷售通路使得產(chǎn)品的快速去化。 診斷項目三 1．病 癥 包裝不到位 2．病況 在無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)操作樓盤，包裝還是起著非常主導(dǎo)的地位。包裝分為軟包裝和硬包裝兩種。 3．病因 策劃滯后?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場非常激烈，對于代理公司的要求也非常的高，無論是其業(yè)務(wù) 水平還是介入時間，都會對案子產(chǎn)生重大的影響。 本案是到準(zhǔn)備開盤才最終確定代理公司的，而新公司的介入時間比較晚，因此很多工作 都不可能做的非常細(xì)致，這就貽誤了很多的商機(jī)。 包裝缺乏系統(tǒng)性。本案原有的包裝系統(tǒng)被擱置不用，而新的包裝方案既沒有影響力也沒有殺傷力。包裝的一個最大特點就是要具有整合效 果。目前本案的包裝沒有系統(tǒng)性也沒有專 業(yè)型。同時與樓盤本身也不相符合，現(xiàn)有的樓盤包裝與競爭個案相比，差之甚遠(yuǎn)。 4．影響 弱化了市場攻勢。包裝是投向市場的“煙幕彈”包裝沒有到位，市場影響力就會減弱。 損害樓盤形象。包裝是形象問題，包裝不好就直接影響到了本案的形象?，F(xiàn)在買家在選樓時候，會將樓盤形象作為重要應(yīng)速，樓盤形象上不去，就會嚴(yán)重影響到銷售效果。 5．處方 對本案進(jìn)行重新包裝。包括廣告通路，工地包裝等以提升本案的整體形象，增加樓盤的吸引力。 通過準(zhǔn)確的市場分析，重新找出本案的最 強(qiáng)賣點，為樓盤創(chuàng)造出一個興奮點，重新吸引買家的關(guān)注 四．其它診斷項目 1．銷售手段貧乏 現(xiàn)階段房產(chǎn)營銷除了策劃包裝外，最敏感的還是價格。合理的運用價格杠桿，會對樓盤 的銷售起到?jīng)Q定性的作用。如團(tuán)購，價格協(xié)商，分期付款等，都是可以考慮運用的方式。 2．缺乏危機(jī)感 隨著房地產(chǎn)市場的過渡競爭及政府的宏觀調(diào)控，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)存在了相當(dāng)大的風(fēng) 險?？啥ㄆ谡匍_開發(fā)公司和代理公司碰頭會，以提高危機(jī)處理能力及抗風(fēng)險能力。
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