【導(dǎo)讀】德陽(yáng)市是1983年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的地級(jí)市，現(xiàn)轄旌陽(yáng)區(qū)、廣漢市、什邡市、綿竹市、中江縣和羅江縣6個(gè)縣（市、區(qū)），幅員面。積5954平方公里，總?cè)丝?80萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口占16%。屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候,四季分明,雨量充沛,年降雨量1000毫米左右,平均氣溫?！妗?無(wú)霜期280天。能源充足，全市年電力供應(yīng)量達(dá)億千瓦時(shí)，天然氣年供給量達(dá)億立方米。程控電話容量已達(dá)55萬(wàn)門(mén)，開(kāi)通萬(wàn)戶，移動(dòng)通訊工具人均擁有量居西部第一，光纖、ISDN、ADSL進(jìn)入生活、生產(chǎn)的各個(gè)領(lǐng)域，德陽(yáng)自然條件較好，大部分地區(qū)屬都江堰自流灌區(qū)，是四川省重要的糧、棉、油、豬、蠶、菸的生產(chǎn)基地，素有。有國(guó)家一級(jí)保護(hù)植物珙桐、水杉、禿杉和一級(jí)保護(hù)動(dòng)物大熊貓、川金絲猴、扭角羚、云豹等。森林覆蓋面積4000余公頃，覆蓋面積達(dá)。７．０億元，增長(zhǎng)３５．２％；利稅總額５８．５億元，增長(zhǎng)３４．２％。產(chǎn)品銷(xiāo)售收入、實(shí)現(xiàn)利稅均居全省第二位。

　　

【正文】 優(yōu)勢(shì)勢(shì)必造成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。 ② 環(huán)境衛(wèi)生：本項(xiàng)目地塊屬未開(kāi)發(fā)地塊，沒(méi)有遺留的污染問(wèn)題，周?chē)鷽](méi)有大的商品 集散及交易中心，也沒(méi)有交通繁忙的主干道，不會(huì)有噪音。 ③ 治安環(huán)境：本項(xiàng)目所處地段屬高檔住宅區(qū)，遠(yuǎn)離車(chē)站、商業(yè)中心，人口密度與人流量很低，周?chē)钟斜姸嗟恼畣挝唬伟箔h(huán)境良好。 ④ 文化氛圍：本項(xiàng)目地塊附近有德陽(yáng)一中、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、黃河路小學(xué)、成都軍區(qū)預(yù)備役軍官學(xué)校、警官學(xué)校。文化氣氛濃厚。對(duì)于那些渴望自己孩子以后能夠得到更好的教育的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最佳的選擇。 ㈡、 劣勢(shì)分析： ①周?chē)涮自O(shè)施：本項(xiàng)目所在地是新開(kāi)發(fā)區(qū)域，配套設(shè)施缺乏，隨有幾所當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)學(xué)校，但日常用品及餐飲娛樂(lè)還很缺乏。 ②交通條件：本項(xiàng)目距 市中心及車(chē)站較遠(yuǎn)，德陽(yáng)的公共交通相對(duì)落后，要滿足此地廣大業(yè)主的出行需要較為困難。 ㈢ 、項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析 以上提到的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)中，最大的優(yōu)勢(shì)應(yīng)該是周邊的自然景觀，周?chē)臉潜P(pán)就自然景觀方面跟本項(xiàng)目相比是有差距的，而且還有濱河公園和城市廣場(chǎng)臨河而建。在規(guī)劃上，可以通過(guò)合理的設(shè)計(jì)建筑的層次、布局與朝向，使更多的業(yè)主看到臨河的風(fēng)景。由于周邊配套的缺乏，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施可以規(guī)劃的更加齊全，物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目更加多樣化、人性化，以方便人們的生活，若化人們對(duì)本樓盤(pán)周?chē)瘓F(tuán)成都興巢房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號(hào)四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 22 礎(chǔ)設(shè)施缺乏的顧慮，就交通而言，可以考慮與公交公司商議在小區(qū) 入口處設(shè)立公交站點(diǎn)，滿足業(yè)主的出行需要。 ㈣、項(xiàng)目的威脅分析 本項(xiàng)目的威脅，首先是本地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)眾多，且規(guī)模不小，外部環(huán)境也是捎有區(qū)別，樓盤(pán)概念各不一樣，有旌城印象的觀景洋房、水印康橋的人文社區(qū)、東湖御苑的仿古宅園，突出的是社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境與文化，與旌湖的自然景觀結(jié)合的力度卻還有所不夠，且商業(yè)部分沒(méi)有特色。若本項(xiàng)目充分利用旌湖，內(nèi)外環(huán)境交相呼應(yīng)，發(fā)揮上風(fēng)上水的地理優(yōu)勢(shì)，以環(huán)境與位置做為賣(mài)點(diǎn)在設(shè)計(jì)與營(yíng)銷(xiāo)上體現(xiàn)出來(lái)。再結(jié)合特色的商業(yè)業(yè)態(tài)，提供方便的居家環(huán)境。才能從眾多樓盤(pán)中脫穎而出。 三、項(xiàng)目分析結(jié)論 從項(xiàng)目地 塊性質(zhì)來(lái)看，本地塊是很理想的住宅建筑用地就以上分析來(lái)看，該地塊周?chē)h(huán)境良好，但市政配套設(shè)施現(xiàn)階段較為缺乏，周?chē)鷺潜P(pán)多為中高檔次，本項(xiàng)目的定位亦不會(huì)偏離中高檔次太遠(yuǎn)，要想在眾多樓盤(pán)中脫穎而出需得在設(shè)計(jì)與配套上多下功夫，只要充分發(fā)揮外部環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)完善的物業(yè)服務(wù)和基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)若化新建區(qū)域市政配套不足的弱勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，使其貼近自然的同時(shí)得到方便的生活，通過(guò)新概念，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，全面推向市場(chǎng)，就能占領(lǐng)市場(chǎng)。 六、黃金海岸項(xiàng)目推廣策略 一、項(xiàng)目推廣策略建議 概念性區(qū)域再造 ⑴、商業(yè)概念區(qū)域再造。 項(xiàng)目地處 德陽(yáng)市新城區(qū)的黃河片區(qū)，地理位置在德陽(yáng)市最北端，周邊還未形成區(qū)域商業(yè)圈，屬于開(kāi)發(fā)生地。開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目應(yīng)該以項(xiàng)目為中心造就黃河片區(qū)的商業(yè)圈，造就商業(yè)圈的概念是通過(guò)合理的商業(yè)規(guī)劃、未來(lái)商業(yè)的渲染宣傳來(lái)實(shí)現(xiàn)。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)超力集團(tuán)成都興巢房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號(hào)四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 23 概念區(qū)域再造作用是以商業(yè)圈的營(yíng)造促進(jìn)項(xiàng)目的住宅銷(xiāo)售，同時(shí)為項(xiàng)目后期的商業(yè) 銷(xiāo)售作好宣傳準(zhǔn)備。 ⑵、縮短項(xiàng)目在消費(fèi)者心理距離。 項(xiàng)目所在德陽(yáng)市新區(qū)最北端，與傳統(tǒng)商業(yè)圈有一定的距離、加上周邊的配套現(xiàn)階段還不夠完善，所以該地塊給消費(fèi)者是感覺(jué)比較遠(yuǎn)的區(qū)域。開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目需要針對(duì)這個(gè)問(wèn)題采取系列措施來(lái)縮短項(xiàng)目 在消費(fèi)者心理的距離，首先應(yīng)用上述商業(yè)概念再造的方法，來(lái)完善項(xiàng)目在消費(fèi)者心理的配套齊全；其次用小區(qū)巴士、公交專(zhuān)線等方法來(lái)消除消費(fèi)者對(duì)該區(qū)域的交通情況觀點(diǎn)。 ⑶、如何進(jìn)行概念性區(qū)域再造的宣傳、炒作。 如何進(jìn)行概念性區(qū)域再造的宣傳、炒作是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題。宣傳、炒作概念性區(qū)域再造關(guān)鍵在營(yíng)銷(xiāo)推廣上，在營(yíng)銷(xiāo)推廣上采取對(duì)未來(lái)項(xiàng)目周邊的配套和商業(yè)進(jìn)行包裝宣傳、活動(dòng)營(yíng)造等方式把項(xiàng)目未來(lái)展現(xiàn)到消費(fèi)者心目中，從而達(dá)到預(yù)期效果。 品牌效應(yīng)應(yīng)用 現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入品牌時(shí)代，產(chǎn)品鑄造出的品牌決定了項(xiàng)目的成敗。 在德陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)有顯著的例子：魯能●南域中央、旌城印象、風(fēng)臨世家等等。 ⑴、產(chǎn)品鑄就品牌。 所有的品牌的建立在產(chǎn)品品質(zhì)之上，只有將產(chǎn)品品質(zhì)作上去了才可能建立項(xiàng)目及公司的品牌。而品質(zhì)建立在產(chǎn)品的細(xì)部的建設(shè)上，所以用心作好產(chǎn)品每個(gè)細(xì)節(jié)建造，產(chǎn)品每個(gè)細(xì)節(jié)都體現(xiàn)出對(duì)消費(fèi)者的關(guān)愛(ài)是建立品牌的基礎(chǔ)。 ⑵、品牌支撐價(jià)格 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)來(lái)源銷(xiāo)售價(jià)格，品牌支撐項(xiàng)目較高的銷(xiāo)售價(jià)格體系，為獲取高額的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)就需要品牌來(lái)支撐價(jià)格。品牌超力集團(tuán)成都興巢房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號(hào)四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 24 來(lái)源于符合消費(fèi)者要求的產(chǎn)品，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)可延伸對(duì)價(jià)格的認(rèn)同。 營(yíng)銷(xiāo)思路跳出 ⑴、外銷(xiāo)手段 應(yīng)用。 德陽(yáng)市市內(nèi)城市人口僅僅在 30 萬(wàn)左右，外來(lái)人口較少；項(xiàng)目本身的體量比較大。把項(xiàng)目的客戶定位為德陽(yáng)市市區(qū)內(nèi)是不夠，不完全支撐項(xiàng)目的體量，所以要應(yīng)用外銷(xiāo)手段把項(xiàng)目定位客戶范圍擴(kuò)大。 外銷(xiāo)客戶從區(qū)域來(lái)分： A、 德陽(yáng)市所管轄的其它縣是、市（重點(diǎn)是中江、羅江） B、 成都、綿陽(yáng)客戶 C、 外地返鄉(xiāng)客戶（西藏、新疆團(tuán)購(gòu)群體） ⑵、定向宣傳。 外銷(xiāo)手段是吸引外來(lái)需求，而項(xiàng)目大部分需求來(lái)源于德陽(yáng)市本地需求。所以不可放松對(duì)本地的宣傳，對(duì)德陽(yáng)市的宣傳人群應(yīng)該放到三大廠，根據(jù)調(diào)查得知：三大廠職工人口眾多收入較高，且對(duì)住宅需求量有一定體量。 所以三大廠將是項(xiàng)目客戶來(lái)源的重要地方，我們?cè)谛麄魃暇鸵槍?duì)三大廠作定點(diǎn)投放，用廣告轟炸三大廠。 二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣建議 戰(zhàn)略思考：本案如何運(yùn)用巧妙的營(yíng)銷(xiāo)策略，最大程度地吸引客戶群注意？ 典型案例分析 ——融創(chuàng) 藍(lán)谷地 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)謀：在成都市內(nèi)繁華顯眼處高舉耀眼廣告牌。 案例借鑒 超力集團(tuán)成都興巢房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號(hào)四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 25 下標(biāo)融創(chuàng)房產(chǎn)，但并無(wú)更多說(shuō)明，大搞懸念，一舉吸引全市人民眼球。 隨后伴隨宏大配 套、優(yōu)美環(huán)境、精致產(chǎn)品的一一呈現(xiàn)，言符其實(shí)地證明了“藍(lán)谷地”，確實(shí)是“一個(gè)好地方”，大獲全勝。 操作要點(diǎn)： ? 懸念感要強(qiáng) ? 懸念制造要有層次性，步步推進(jìn)，直至真相大白 ? 懸念背后要有真正可看的東西，否則只能讓人有上當(dāng)之感，客戶會(huì)不買(mǎi)你的帳 藍(lán)谷地，一個(gè)好地方 懸念式廣告，吸引眼球指數(shù) 100%！ 超力集團(tuán)成都興巢房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號(hào)四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 26 蓄勢(shì)期營(yíng)銷(xiāo)推廣建議 主題 ??媒體選擇：主干道的戶外廣告為主，報(bào)板為輔 認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷(xiāo)推廣建議 主題 黃金海岸快來(lái)了?。? —— 僅以此獻(xiàn)給熱愛(ài)生活的人們 落款署開(kāi)發(fā)商名稱 超力集團(tuán)成都興巢房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號(hào)四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 27 媒體選擇：報(bào)廣為主 包裝工具：售樓部、樓書(shū)、圍墻、 DM 單、 VI 系統(tǒng)、手提袋等 開(kāi)盤(pán)期營(yíng)銷(xiāo)推廣建議 主題 X天后，黃金海岸將登陸德陽(yáng) —— 僅以此獻(xiàn)給熱愛(ài)生活的人們 落款署開(kāi)發(fā)商名稱 黃金海岸正式席卷德陽(yáng) —— 僅以此獻(xiàn)給熱愛(ài)生活的人們 落款署開(kāi)發(fā)商名稱 超力集團(tuán)成都興巢房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號(hào)四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 28 、 ? 媒體選擇：報(bào)紙、電視等 宣傳工具：硬廣、軟文、道旗、現(xiàn)場(chǎng)包裝、樣板房、宣傳資料等。 強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)推廣建議 主 題 廣告語(yǔ)： 江畔生活風(fēng)景 濱江第一大盤(pán) 一種有生活的高度 濱江地標(biāo)型風(fēng)尚建筑 訴求點(diǎn)： 大盤(pán)就是身份的名片 身份的、規(guī)模的、配套齊全的、便捷的 濱江生活樣板 特區(qū) 打造 “德陽(yáng)第一生活圈 ” 超力集團(tuán)成都興巢房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號(hào)四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 29 可信賴的、可期待的、發(fā)展無(wú)限的 異國(guó)風(fēng)情的、與眾不同的、 媒體選擇：路牌、現(xiàn)場(chǎng)包裝 SP：據(jù)情況可適當(dāng)進(jìn)行業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等活動(dòng) 尾盤(pán)期營(yíng)銷(xiāo)推廣建議 以促銷(xiāo)活動(dòng)為主： 價(jià)格促銷(xiāo) 活動(dòng)促銷(xiāo)（如抽獎(jiǎng)） 贈(zèng)送家電 贈(zèng)送旅游等