【正文】 能力要求做出明確規(guī)定，要建立后評價專業(yè)人員資格認(rèn)證和考試制度，只有取得從事后評價工作的資格方可開 展后評價工作，以保證后評價的工作質(zhì)量，真正實現(xiàn)后評價的作用和功能。 2．項目后評價經(jīng)費 進行項目后評價還需要一定的經(jīng)費投入，其經(jīng)費的數(shù)額視項目規(guī)模大小而不同。項目后評價不像前期評價那樣。其經(jīng)費可以納入固定資產(chǎn)建設(shè)工程總額，因此，要解決好由誰來支付這筆經(jīng)費的問題，顯然由國家額外提供全部項目后評價經(jīng)費問題是不可能的，只能是由項目單位或建設(shè)工程主體來承擔(dān)。要根據(jù)不同行業(yè)、不同規(guī)模和工程內(nèi)容繁簡程度，明確后評價經(jīng)費所占建設(shè)工程額比重，并形成標(biāo)準(zhǔn)化、制度化。這樣，才能使后評價工作青島理工大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 18 真正落到實處。 3．項目后評價時間 根 據(jù)項目后評價內(nèi)容的要求，每個項目的后評價工作并非幾天就能夠完成。要全面評價項目建設(shè)工程的業(yè)績，系統(tǒng)地總結(jié)項目管理經(jīng)驗。尚需要經(jīng)歷一個較長的時間。就一般項目而言．從項目后評價課題的提出到提交項目后評價報告大約需要 3個月時間。花費時間過長，會增加后評價支出；后評價時間過短，又有可能使后評價工作缺乏深度，影響后評價質(zhì)量。因此，合理確定后評價需要的時間，對于提高后評價工作效率是非常重要的。 青島理工大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 19 第 4 章 案例 —北京時代芳群小區(qū)項目后評價 作為南城配套最完善的生活區(qū)，方莊的道路交通 、餐飲娛樂、商場購物等配套設(shè)施已經(jīng)十分完善。十余年發(fā)展達成的成熟生活圈以及得天獨厚的自然景觀環(huán)境使方莊成為適宜居住的一流生活區(qū)域。蒲黃榆路、方莊路兩條主要干道直接貫穿了南二環(huán)和南三環(huán)，蒲芳路、芳古路、芳群路，加上地鐵五號線，以及二環(huán)、三環(huán)等構(gòu)成了方莊地區(qū)暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。此外，北部的龍?zhí)逗珗@、西北的天壇公園、北京游樂園、北京植物園、方莊體育公園、北京國際網(wǎng)球中心等使方莊成為備受親睞的亮點。 時代芳群以其卓越的建筑品質(zhì)與科技產(chǎn)品創(chuàng)新獲得北京市十大創(chuàng)新樓盤的美譽。時代芳群不僅有以 “北京開發(fā) ”品牌為依托的園林居室 ，更有明珠般的內(nèi)在品質(zhì)與風(fēng)范。 時代芳群的規(guī)劃設(shè)計 1)占地面積： 3萬平方米 2)總建筑面積： 11 萬平方米 3)容積率： 4)綠化率： 33％ 5)建筑設(shè)計：由三棟塔板式住宅和一棟 6 層純板式住宅組成。地上 2530 層、地下 3層，其中：地下一層為住宅設(shè)備用房及自行車庫，地下二層為普通車庫和少量設(shè)備用房，地下三層為非燃燒品庫房及五級人防隱蔽室。住宅為全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)。外裝修四層以下為干掛花崗巖，四層以上為外涂高檔涂料，所有外窗及封閉陽臺均采用斷橋鋁合金中空玻璃保溫窗。戶內(nèi)初裝，一層大廳及電梯廳和公共走 廊為花崗巖，標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳及走廊為高檔地磚鋪地，墻面為耐擦洗涂料。頂棚為石膏板吊頂。 時代芳群的銷售情況 時代芳群項目截止至到 2021年 6月 30日住宅銷售 515套，占可售住宅的 98％；地下車庫銷售車位 144，占可售車位的 66％。目前時代芳群銷售收入為 61618． 58萬元，其中：住宅銷售收入 60181． 00萬元，車庫銷售收入 1437． 58萬元；預(yù)計余房及車庫銷售收入為青島理工大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 20 2021萬元，其中：住宅 6套收入為 1100萬元 (原價 1120萬元的 90％ )車位 71個，收入 639萬元 (原價 710萬元的 90％ )；預(yù)計時代芳群總銷售 收入為 63358萬元，往宅銷售均價 6886元，平方米。時代芳群共有住宅 524套，其中： =居室： 151套占總套數(shù)的 29％、三居室：271套占總套數(shù)的 52％、四居室： 102套占總套數(shù)的 19％。 項目實施過程后評價 本項目早在 1999年 6月公司就已經(jīng)關(guān)注該地塊，并對該區(qū)域進行了認(rèn)真的市場調(diào)查和分析，對宏觀環(huán)境的把握、微觀環(huán)境的調(diào)查都比較準(zhǔn)確清晰，用數(shù)據(jù)說明問題，簡潔、說服力強。從實施效果來看，由于進行了大量的市場調(diào)查和認(rèn)真的分析，項目的定位是比較客觀和準(zhǔn)確的。地塊的環(huán)境分析通過統(tǒng) 計資料、消費者攔截調(diào)查、周邊項目的售價，做出了較為深刻的論證。但總的來說，經(jīng)營實踐證明，本項目對彌補方莊地區(qū)高檔項目的不足，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、滿足消費者的需要起到了積極作用，該決策是完全正確的。 項目設(shè)計從 2021年 1月開始啟動，經(jīng)歷了前期勘察；樓盤考察；概念方案設(shè)計招標(biāo)；方案設(shè)計優(yōu)純；方案設(shè)計報建；初步設(shè)計深化報建；施工圈設(shè)計；施工、銷售過程中的優(yōu)化調(diào)整；景觀方案設(shè)計；施工圖設(shè)計；外裝飾工程的方案設(shè)計：施工圖設(shè)計；燈飾工程的設(shè)計。主要設(shè)計工作于 2021年底完成。該項目設(shè)計主要的 優(yōu)點有： l、平面布局相對合理，基本能滿足各功能的需求。 外立面設(shè)計頗具特色。 景觀設(shè)計別具一格。 結(jié)構(gòu)設(shè)計、消防設(shè)計的控制較好，即使項強存在很多變更，但并未改變結(jié)構(gòu)、消防的原設(shè)計。設(shè)計頻繁變更的主要原因如下： l、在設(shè)計工程中，缺乏與各部門之間的溝通，設(shè)計管理有待改善。 由于戶型組合等的調(diào)整，導(dǎo)致設(shè)計變更頻繁，影響施工進度；由于欠缺經(jīng)驗，導(dǎo)致設(shè)計中考慮因素不夠全面，造成一些工程返工。 設(shè)計深度不夠，就急于開工上馬，在合同條款上沒有進行嚴(yán)格控制。 青島理工大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 21 項目成本控制 評價 該項目在成本控制上，由予編制概預(yù)算的人員經(jīng)驗豐富，并聘請專業(yè)的成本顧問公司，估算比較合理、準(zhǔn)確，對各項成本指標(biāo)的控制是比較嚴(yán)格的，加上開發(fā)公司派專人監(jiān)督項目成本，實行項目成本層層負(fù)責(zé)制，大大提高了成本控制的力度和深度。 工程質(zhì)量評價 該項目從 2021年 12月開工建設(shè)至 2021年 6月通過竣工驗收，工程質(zhì)量目標(biāo)完成較好，施工質(zhì)量好，沒有出現(xiàn)較大的質(zhì)量問題。工程中甲方和監(jiān)理方有效對施工單位質(zhì)量管理體系實施狀況進行了監(jiān)控，監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工機械設(shè)備、材料、施工方法及工藝或操作狀態(tài)，以 保證符合質(zhì)量的要求。開發(fā)商、監(jiān)理方和施工方都認(rèn)真做好了施工過程中的檢查驗收工作，對于各工序的產(chǎn)出品和重要部位，先由施工單位按規(guī)定自檢，自檢合格后，向監(jiān)理工程師提交 “質(zhì)量驗收通知單，經(jīng)監(jiān)理工程師確認(rèn)合格后，才進入下一道工序。嚴(yán)格控制材料質(zhì)量，對工程材料、混凝土試塊、砂漿試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度。施工過程中，涉及材料配合比、不同材料的混合拌制作業(yè)，施工人員和監(jiān)理工程師認(rèn)真做好相關(guān)的質(zhì)量控制工作。該項目緊挨交通主干線，施工方案的選擇，必須考慮盡量減少對交通運輸?shù)母蓴_，縮短混凝土在途中運輸?shù)臅r間，最大限度地 減少噪聲對居民的影響，施工中必須強化安全意識，精心施工，一絲不茍，該項目沒有發(fā)生重大安全質(zhì)量事故，工程優(yōu)良率達到了 92％以上。 該項目從營銷和招商效果來看是比較成功的，時代芳群項目截止到 2021 年 6 月 30 日住宅銷售 515套，占可售住宅的 98％；地下車庫銷售車位 144，占可售車位的 66％。目前時代芳群銷售收入為 61618． 58 萬元，其中：住宅銷售收入 60181． 00 萬元，車庫銷售收入 1437． 58萬元；預(yù)計余房及車庫銷售收入為 2021萬元，其中：住宅 6套收入為 1100萬元 (原 價 1120 萬元的 90％ )車位 71 個，收入 639 萬元 (原價 710 萬元的 90％ )；預(yù)計時代芳群總銷售收入為 63358萬元，住宅銷售均價 6886元，平方米。時代芳群共有住宅 524套，其中：二居室： 151 套占總套數(shù)的 29％、三居室： 271 套占總套數(shù)的 52％、四居室： 102青島理工大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 22 套占總套數(shù)的 19％。 項目營運評價，項目采用統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一的物業(yè)管理模式，策劃、建立、經(jīng)營在統(tǒng)一的組織體系下的運作，注重客戶的選擇權(quán)，為顧客提供一站式服務(wù)，公司為了反復(fù)提升企業(yè)品牌、增強融資能力、擴大企業(yè)現(xiàn)金流、由專業(yè)物業(yè)管 理公司對商業(yè)的日常運作提供保潔服務(wù)、綠化維護、安全及交通管理、車輛及場地管理、設(shè)備養(yǎng)護、公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護、商業(yè)事務(wù)管理、檔案及數(shù)據(jù)的管理、智能化的服務(wù)等，把質(zhì)量責(zé)任作為各個環(huán)節(jié)的重點，遵循職責(zé)分明，線條清晰，信息流暢和 高效 的原則、各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡、高效 的原則，并對物業(yè)管理人員進行了培訓(xùn)，保證了高效、有序的運作，為實現(xiàn)物業(yè)的增值保值提供了 保證。 項目效益評價 銷售售出評價 2021年項目剛開始銷售，處在項隔預(yù)熱階段，盡管采取了很多促銷手段， 實際銷售額還是比預(yù)計 銷售額低 4%。 2021 年，項目憑借前期的預(yù)熱，實際銷售額和預(yù)計銷售額基本相當(dāng)。 2021年，項 目 進入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，伴隨著房價的上漲，實際銷售額比預(yù)計銷售額高出 26． 1％。 表 41 項目財務(wù)前評價、后評價主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)對照 表 序號 項目名稱 預(yù)測值 實際值 實際值與預(yù)測值偏差的絕對值 實際值與預(yù)測值偏差的相對值 1 銷售收入 56092 60181 4089 % 2 稅利總額 5067 6033 966 % 3 凈利潤 3399 4048 649 % 青島理工大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 23 表 42項目歷年先進流 量 表 序號 年份 項目 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金 流入 15387 22091 22703 銷售收入 15387 22091 22703 2 現(xiàn)金 流出 13426 8434 9869 15881 土地費用 11280 前期工程款 2146 建安工程費 7588 8654 6608 配套設(shè)施費 1831 政府規(guī)費 開發(fā)間接費用 4361 不可預(yù)見費 1832 銷售稅金及附加 846 1215 1249 經(jīng)營成本 所得稅 0 2852 4434 2251 3 所得稅前凈現(xiàn)金 13426 8645 13437 6822 4 所得稅后凈現(xiàn)金 13426 5793 9003 4571 該項目的建成，填補了方莊小區(qū)缺少中高檔小區(qū)的空白，對帶動周邊經(jīng)濟的發(fā)展起到了一定的促進作用。為該項目服務(wù)的物業(yè)公司，聘用了 100 多名員工，為緩和失業(yè) 做出 了貢獻。項目的運營，帶動了周邊的餐飲、娛樂、零售等服務(wù)業(yè) 的發(fā)展。 青島理工大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 24 本項目處于城市主干道旁邊，受到嚴(yán)重的空氣和噪聲污染，在建設(shè)過程中，大量的運用環(huán)保材料，隔音防污效果明顯。該項目在規(guī)劃中以人為本、注重與周邊環(huán)境相結(jié)合的原則，合理組織交通體系，該項目的建成具有良好的環(huán)境效益。 l、項目充分的市場調(diào)研，正確的選址，較為準(zhǔn)確的定位，恰當(dāng)?shù)牟邉潧Q策，充裕的資金，保證了項目的順利實施。 在項目的執(zhí)行管理上，要明確各個部門、各個崗位的權(quán)、職、利，加強各個部門及其員工的溝通與協(xié)調(diào)，使得運作更加規(guī)范，特別注重設(shè)計的協(xié)調(diào)，盡量減少設(shè)計變 更所帶來的工期的延長和費用的增加。 在成本控制上，開發(fā)公司結(jié)合實際合理運用材料，并采用項目成本負(fù)責(zé)制的方式，極大地為公司節(jié)省了成本，這一點確保了項目的投資控制在限制范圍內(nèi)。 在項目的營銷推廣中，根據(jù)銷售情況，及時反饋客戶信息，處處本著以顧客為本的精神，盡量滿足客戶的合理化要求，是項目銷售較好的一個原因。 物管公司提前介入，充分做好接收物業(yè)管理的準(zhǔn)備，對隱蔽工程也認(rèn)真做好記錄，為日后的維修做到心中有數(shù)。 青島理工大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 25 第 5 章 結(jié)語 和展望 (1)從工程建設(shè)項目的特點以及工程建設(shè)項目后評價的概念及其內(nèi)容和國 內(nèi)外后評價的研究現(xiàn)狀出發(fā)，通過對后評價內(nèi)容、評價方法的介紹，建立起工程建設(shè)后評價模糊綜合評價模型，同時結(jié)合項目實例，對項目的施工，效益和影響進行綜合后評價研究，從而實現(xiàn)了理論到實際的運用。 (2)在借鑒他人經(jīng)驗基礎(chǔ)上，對工程建設(shè)項目后評價開展了一定的探索。同時提出，由于具體的工程建設(shè)項目類型眾多，特點各異，因此，在針對實際案例操作時候，應(yīng)根據(jù)項目的實際情況和特點，有針對性地對指標(biāo)體系進行調(diào)整。 (3)選用的實際案例比較特殊，在對經(jīng)濟指標(biāo)后評價時，由于該項目投入運營 2年左右，因此，許多數(shù)據(jù)指標(biāo)還需要預(yù)測，這也 需要豐富的實踐經(jīng)驗。因此在專家選擇上比較慎重，盡量選擇有豐富經(jīng)驗、又對項目各個方面熟悉而且能客觀公正進行評價的專家。同時由于缺乏前期的數(shù)據(jù)資料，因此在后評價方面無法進行對比分析，因此，本文選用基于模糊綜合評價法的后評價方案，對項目施工，效益，影響進行后評價，評價方法和結(jié)論具有一定的參考價值。 雖然現(xiàn)在工程項目后評價應(yīng)用還不廣泛，但通過對工程項目后評價的具體應(yīng)用，我們可以發(fā)現(xiàn)，它有很大的應(yīng)用價值，對總結(jié)提高企業(yè)項目管理水平、為領(lǐng)導(dǎo)決策提供反饋信息、為改進項目管理水平提出建議，具有積極的意義和極大的應(yīng)用價值。多 層次多目標(biāo)成功度綜合評價理論方法，完全適用于工程項目后評價工作。更重要的在于，工程項目后評價得出的結(jié)論，是多名專家的綜合結(jié)論，是科學(xué)、客觀、公正、可信的，極大程度地避免了人為的主觀因素，為企業(yè)管理決策提供了非常好的反饋意見和建議，對提高企業(yè)管理水平，起到積極的推動作用，并將產(chǎn)生良好的效果，是值得推廣應(yīng)用的一門新興管理方法。 青島理工大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 26 致 謝 本論文在寫作過程中，得到了 王志強 老師的真誠幫助和指導(dǎo)，寫作初期在我對畢業(yè)論文的寫作幾乎一無所知的時候 ,王志強 老師幫助我整理思路并且告訴我可以查找資料的方法和渠道，使我在以 后的寫作中有了一個清晰的思路。寫作過程中又對我的一個又一個問題給于了精心的指導(dǎo)還在我困惑的時候給了我鼓勵，使我恢復(fù)信心抱著積極的態(tài)度完成了本文。 王志強 老師嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵著我。在此謹(jǐn)向 王志強 老師致以誠摯的感謝和最崇高的敬意。 我要感謝我的 父母 ，他們不僅給了我經(jīng)濟上的支持對我完成本文提供了必不可少的條件，還經(jīng)給了我莫大的關(guān)懷和精神上的支持。在此深表感激！不僅感謝他們對我本次寫論文的支持更要感謝您多年來的養(yǎng)育之恩，是他們多年來嘔心瀝血把我養(yǎng)育成人才使我有了今天 的成就。 感謝所有幫助過我的老師、家長、朋友們，正是由于他們的幫助和支持，我才能克服一個一個的困難和疑惑，直至本文的順利完成。 青島理工大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 27 參考文獻 [1]許曉峰，肖翔 ． 建設(shè)項目后評價．中華工商聯(lián)合出版社， 2021 [2]張三力．項目后評價．清華大學(xué)出版社， 2021 [3]國家計委，建設(shè)部．建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) (第二版 )．北京：中國計劃出版社。1996 [4]張三力編．中國后評價機構(gòu)的設(shè)置． London：英國海外開發(fā)暑， 2021 [5]王五英．于守法．張漢亞主編．建設(shè)工程項目社會評價方法．北 京：經(jīng)濟管理出版社，2021 [6]許曉峰，肖翔．建設(shè)項目后評價．中華工商聯(lián)合出版社， 2021 [7]王彤等．建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法實用回答．中國經(jīng)濟出版社， 2021 [8]王超．項目決策與管理．中國對外經(jīng)濟貿(mào)易出版社， 2021 [9]黃昀．黃文杰．項目財務(wù)后評價的一點探討．華北電力大學(xué)學(xué)報， 200l [10]陳小紅，陶樹人．完善我國項目后評價體系與方法的幾點建議．中國煤炭經(jīng)濟學(xué)院學(xué)報， [11]姚光業(yè)．建立建設(shè)工程項目后評價機制的構(gòu)想．經(jīng)濟與管理研究， [12]姚光業(yè)．對建設(shè)工程項目 后評價幾個問題的思考．冶金經(jīng)濟與管理， [13]劉月明．建設(shè)工程項目效益后評價指標(biāo)體系的建立及判據(jù)分析．北京冶金管理干部學(xué)院學(xué)報。 [14]姚光業(yè) .張建國．后評價質(zhì)量的影響因素及對策研究．冶金經(jīng)濟與管理． 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