山語華庭20040520----寶安市場報告-資料下載頁
2025-02-26 18:54本頁面
【導讀】然發(fā)展成為寶安各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中的領頭羊，支撐寶安房地產半壁江山。第一次大幅度地低于實際銷售面積。市場有效供給不足的局面在寶城片區(qū)表現(xiàn)仍然。目等大盤的推出，市場供應量的大幅增加，寶安市場競爭將會異常激烈。但經(jīng)多年的發(fā)展，老城區(qū)已經(jīng)形成了成熟的居住氛圍，以雍景臺和。冠成世家為代表的一批高檔物業(yè)不斷將老城區(qū)樓價推向新的高點。熟的配套使老城區(qū)仍將是寶安市民置業(yè)的理想選擇。萬平方米的鴻景園預計將于8月正式推出。目前寶安中心區(qū)的土地基本上。已被各路開發(fā)商分割，近幾年醞釀入市的總量達到400多萬平米，市場壓力巨大。該片區(qū)目前屬于寶安中低檔小區(qū)開發(fā)用地，但隨著新中心區(qū)的。好，這也充分地說明了寶安周邊各鎮(zhèn)市場前景仍相當廣闊。城客戶分流將會進一步加劇。從歷年寶安批準預售的情況看，寶安的房地產在2021年以前都顯的不溫不火，小高層、高層成為寶安樓市的主要供應物業(yè)類型。寶安區(qū)早期開發(fā)的商品住宅以多層為主，小高層住宅為輔。
【正文】 心區(qū)的開發(fā)，達到新中心區(qū)原始股的效果 ? 緊鄰寶安大道 交通便利 （ 2）劣勢分析 ? 受寶安大道機動車 噪音因素偏大， ? 周邊舊民房、舊廠房 影響項目檔次 ? 項目周邊暫缺少繁華、高尚的商業(yè)氛圍。 （ 3）機會 分析 ? 撤關預期 ? 關 外地鐵 1 號線的預期 （ 4）威脅分析 ? 新中心區(qū)開發(fā)將分流主要客戶 ? 寶安大道高架橋設立，影響居住環(huán)境 開售時機分析 項目內部認購自 2021 年 7 月至 12 月，共預熱 5 個月， 選在年底開盤可消化五個月以來的積累客戶，達到開盤的一個小高潮。 賣點總結： 搶占中心區(qū)、引領時尚生活 價格走勢： 價格已經(jīng)從認購期的 3700 元 /㎡提拔到 4200 元 /㎡ 。 客戶分析： 以寶安本地個體小老板為主。 老城區(qū)代表項目 寶安住宅市場調查報 告 24 東江豪苑 項目名稱 東江豪苑 項目具體位置 寶安三區(qū) 開發(fā)商 名稱 深圳市東江漁村實業(yè)有限公司 建筑規(guī) 模 占地面積 ㎡ 總建筑面積 29930 ㎡ 建筑類型 1 棟單體塔樓商住高層； 15 層商業(yè)裙樓 總套數(shù) 156 套 停車位 100 個 交樓標準 毛坯 房 銷售時間 推出時間 開盤時間 入伙時間 主要戶型 戶型 面積 套數(shù) 比例 銷售情況 一房一廳 二房二廳 三房二廳 127 ㎡ 40 25% 30% 四房二廳 150155 ㎡ 116 75% 5% 五房二廳 復式 總銷售率 15% 相關價格 均價 4600 元 /㎡ 車位價格 只租不售 250 個 /月 物管費 元 /㎡ /月 物業(yè)管理 深圳市晨輝物業(yè)管理有限公司 交通狀況 毗鄰南頭關口與寶安三區(qū)車輛總站，交通四通八達 規(guī)劃設計 建筑設計： 簡潔明快的外立面盡現(xiàn)尊貴與卓越，一層六戶、兩戶一梯的設計奠寶安住宅市場調查報 告 25 定豪宅基礎 園林設計： 架空中的園林設計體現(xiàn)泛會所的概念 項目定位分析 物業(yè)定位：寶安酒店式豪宅單位 形象定位：寶安新城商住新坐標 項目 SWOT 分析 （ 1）優(yōu)勢分析 ? 項目地理位置得天獨厚，毗鄰南頭關口 ? 交通便利 ? 周邊配 套齊備 （ 2）劣勢分析 ? 項目進度緩慢 ? 寶民路的車輛噪音影響 ? 項目內部配套資源不齊備 （ 3）機會分析 ? 撤關預期 ? 地鐵預期 （ 4）威脅分析 ? 新中心區(qū)項目的推出帶來寶城客戶分流 開售時機分析 整個銷售期無太多的宣傳及推廣，在銷售節(jié)點選擇中無明顯意圖。 賣點總結： 寶安商住新坐標 客戶分析： 以寶安老城區(qū)的私營企業(yè)家及個體老板為主 鴻景園 項目名稱 鴻景園 項目具體位置 深圳寶城 34 區(qū)寶民路旁 開發(fā)商 名稱 深圳市鴻榮源房地產開發(fā)有限公司 建筑規(guī)模 占地面積 50000 ㎡ 寶安住宅市場調查報 告 26 總建筑面積 220210 ㎡ 住 宅建筑面積 約 16 萬㎡ 建筑類型 5 棟 11 個單元高層圍合而成，底層為商業(yè) 總套數(shù) 1223 戶 停車位 1000 個 交樓標準 毛坯 房 銷售時間 推出時間 開盤時間 入伙時間 主要戶型 戶型 面積 套數(shù) 比例 銷售情況 一房一廳 二房二廳 7488 ㎡ 146 % 內部認籌中 三房二廳 95127 ㎡ 589 % 四房二廳 135152 ㎡ 377 % 五房二廳 180202 ㎡ 71 % 復式 200305 ㎡ 12 % 總銷售率 認籌 30% 相關價格 均價 平層單位 5300 左右，復式 7000 左右 車位價格 只租不售，待定 物管費 元 /平米 /月 物業(yè)管理 中海全程物管 交通狀況 距南頭檢查站 5 分鐘車程，距機場 20分鐘車程，距廣深高速；上川路、建安路、寶民路、新安路繞鴻景園而過，途徑 611 等多路公交車。 規(guī)劃設計 建筑設計： 歐式藍色的坡形屋頂，洋溢著純正的歐洲古典情懷；富于變化的線條組合，最大限度地豐富了房屋的空間視覺；米黃色的外墻 ，襯以莊重的藍玻璃，典雅浪漫，古樸而含蓄，內在豐盈卻含而不露；硬朗厚重的原石基座，糅合歌德式門廊的厚味，穹廬屋窗和弧形陽臺的古典符號，簡約中掩飾不住尊貴。 園林設計： 4000 平米的南加州風情園林，洋溢著東南亞的粗曠、熱情、質樸，寶安住宅市場調查報 告 27 又飽含西班牙皇家的尊貴典雅，它把濃郁的人文和藝術氛圍滲透其間，讓家庭生活就和度假一樣。 項目定位分析 物業(yè)定位：寶安豪宅 形象定位：豪門領地名流社區(qū) 項目 SWOT 分析 （ 1）優(yōu)勢分析 ? 開發(fā)商鴻榮源在寶安具有強有效的品牌購買 ? 占地 5 萬，具備規(guī)模開發(fā) （ 2）劣勢分析 ? 交通相對以前開發(fā) 的御景臺和雅豪軒而言不便利 ? 該片區(qū)基礎配套設施不完善 開售時機分析 在 月開盤時間較為成熟，將把內部認購半年中的客戶在新中心區(qū)樓盤銷售之間搶先消化。 賣點總結： 大社區(qū)、顛峰之作 客戶分析： 將以寶安縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的高端客戶為主。 西鄉(xiāng)區(qū)代表項目 御龍居 項目名稱 御龍居 項目具體位置 寶安區(qū)寶城 115 區(qū)西鄉(xiāng)大道 開發(fā)商 名稱 和黃地產（深圳寶安）有限公司 建筑規(guī)模 占地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 建筑類型 2 棟高層、 7 棟小高層呈排列式分布 總套數(shù) 785 套 停車位 680 個 寶安住宅市場調查報 告 28 交樓標準 毛坯 房 銷售時間 推出時間 開盤時間 入伙時間 主要戶型 戶型 面積 套數(shù) 比例 銷售情況 一房一廳 二房二廳 8797 ㎡ 32 4% 三房二廳 121140 ㎡ 393 50% 四房二廳 166172 ㎡ 180 22% 五房二廳 復式 230245 ㎡ 175 22% 總銷售率 一期銷售 80%，二期 20% 相關價格 均價 4500 元 /㎡ 車位價格 8 萬買斷使用權 物管費 元 /平米 /月 物業(yè)管理 和記物業(yè)服務（深圳）有限公司 交通狀況 毗鄰廣深公路、機荷公路，交通便利 規(guī)劃設計 建筑設計： 依山而建洋溢著意大利文藝復興風格 園林設計： 御龍居綠意怏然的貴族庭園，糅合天然景致與人工設施，園內大、小瀑布處處，把水景和業(yè)主的家居生活全然統(tǒng)一。 項目定位分析 物業(yè)定位： 寶安豪宅單位 形象定位： 活，就要活得比人高 項目 SWOT 分析 （ 1）優(yōu)勢分析 ? 和黃品牌 ? 交通便利 ? 項目依山而建， 從景觀角度考慮不錯 寶安住宅市場調查報 告 29 ? 該小區(qū)是屬于低密度小區(qū) （ 2）劣勢分析 ? 西鄉(xiāng)大道的機動車噪音污染嚴重 ? 項目周邊配套不健全 （ 3）威脅分析 ? 寶翠山莊的啟動嚴重影響其銷售 ? 新中心區(qū)的項目將分流寶安客戶 開售時機分析 時機選擇恰當，在五月開盤起到消化之前儲備客戶以及對后期 8 月銷售黃金期和項目入伙高潮期起到統(tǒng)籌兼顧作用。 賣點總結： 地塊獨特、交通便利、戶型創(chuàng)新、貴族會所及發(fā)展商實力 價格走勢： 低開高走 客戶分析： 以寶城片區(qū)及西鄉(xiāng)片區(qū)私企老板為主 深圳中原德業(yè)基項目專組 202165
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