【導讀】XX通訊產(chǎn)業(yè)園可行性研究報告。山東省XX城建設計院。二〇一〇年十一月?？偨ㄖ熞患壸越ㄖ?。國家注冊咨詢工程師。位于濟南市高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)園西邊界南北向長約米，東。南側(cè)為山東省未成年勞動教養(yǎng)學校及九州通醫(yī)藥有限公。項目用地為梯形地塊，占地約7300平方米，建筑面積約44000平方。米，建成為集研發(fā)辦公、寫字間出租、接待用房為一體的多功能寫字樓。本項目計劃總投資17860萬元，其中征地拆遷費用1320萬元，土建。裝飾工程費用11440萬元，安裝工程費用1800萬元，其他基礎配套設施。監(jiān)理、各種手續(xù)費等）1000萬元，流動資金500萬元。1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》。2）《城市規(guī)劃編制辦法》。3）《城市規(guī)劃編制辦法及實施細則》。創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園可行性研究報告。4）《中華人民共和國土地管理法》。5）《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》。6）《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》。7）《中華人民共和國環(huán)境保護法》

　　

【正文】 資本成本高， 且易稀釋控制權(quán)，同時對企業(yè)的要求高 6 債券融資 對象廣，市場大，成本高，風險大，限制條件多 二 國際融資 1 國外銀行貸款 利率高，但用途不限 2 利用我國在國外開設的銀行 類似于與國外銀行 貸款 3 國際金融機構(gòu)貸款 條件優(yōu)惠，有些是軟貸款 4 外國政府貸款 大多低息或無息，期限較長沒，為軟貸款 5 出口信貸 分為買方信貸和賣方信貸 6 補償貿(mào)易 與出口信貸類似 7 中外合資 合資入股，按比例分成 8 在國外發(fā)行債券、股票 政策限制較多 9 外來直接投資 可以享受一些優(yōu)惠政策 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報告 24 第八 章 財務效益分析 一、分析依據(jù)及相關參數(shù) 本項目財務經(jīng)濟評價主要依據(jù) 2021年國家發(fā)改委、建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） 本項目建設期 20個月， 產(chǎn)業(yè)園 從 2021年 8月 開始投入 運營， 項目計算期為 20年。 項目建成后， 主要為公司自用，部分 以出租的方式經(jīng)營。 二 、成本費用估算 建設單位 承擔的成本費用 包括 建筑物的損耗和折舊 、 辦公運營期間發(fā)生的費用（維修維護費用、 物業(yè) 管理人員工資、 物業(yè)管理 日常辦公的耗材費用等各個方面的費用） 。 該建筑物按 50年計提折舊，殘值為 5%，電梯 、 空調(diào) 等 設備 按 20年折舊，殘值 5%。按照年限平均法 計算 ， 建筑物 每年的折 舊 金額為 305萬 元 ，設備每年折舊額為 38萬元 。 辦公運營期間發(fā)生的費用 （維修維護費用、物業(yè)管理人員工資、物業(yè)管理日常辦公的耗材費用等各個方面的費用） 計入成 本 ，每年約 200萬 。 三 、項目運營利潤分析 項目建設單位 XXXX科技（山東）有限公司 ， XXXX科技（山東）有限公司 運營 產(chǎn)業(yè)園 對該產(chǎn)業(yè)園除 自用 24000平方米外，其余擬按出租模式經(jīng)營， 出租 部分 其稅費按照納稅人企業(yè)進行計算。 考慮到本產(chǎn)業(yè)園以研 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報告 25 發(fā)辦公、 接待用房 、寫字樓為建設方向，均為研發(fā)房產(chǎn)利用性質(zhì)，為便于核算項目利潤，全部按自租自用（不計稅金）和出租（按國家規(guī)定計稅）等額市場租金行情考慮運營收入。 項目運營的稅前利潤為全部租金收入減去運營成本，扣除相關稅金。依據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅暫行條例及其實施細則有關規(guī)定，單位出租房 產(chǎn)取得租金收入應按“服務業(yè) 租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，適用稅率為 5％。城建稅和教育費附加分別為營業(yè)稅的 7%和 3%，故扣除的營業(yè)相關稅金為總租金的 %。 年收入估算 （ /m2天租 金計算） 產(chǎn)業(yè)園 租金： 44000㎡ 48元 /月 12月 = 元 每 年 應繳稅金 =2萬㎡ 48元 /月 12月 %= 元 辦公運營期間發(fā)生的費用（維修維護費用、物業(yè)管理人員工資、物業(yè)管理日常辦公的耗材費用等各個方面的費用）計入成本，每年約 200萬。 年利潤： =1928萬 元 年利潤率： % 靜態(tài) 投資回收期： 四 、項目財務效益分析 項目財務效益與項目目標有直接關系，項目的目標不同，財務效益包含的內(nèi)容也不同。 本項目的效益 未考慮企業(yè)經(jīng)營收入，僅把項目本 身作為一個研發(fā)辦公場所自租自用 和對外租用考慮項目收益， 在租金收入 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報告 26 上 全部按自租自用（不計稅金）和出租（按國家規(guī)定計稅）等額市場租金行情考慮運營收入。本項目對外出租的 最大受益者為政府，通過招商，入園企業(yè)預計年總產(chǎn)值 10億元，實現(xiàn)年稅收 可達 3000萬元。 從分析來看， 本 產(chǎn)業(yè)園 項目在 財務上達到了同行業(yè)的基本水平，具有可行性。 同時，本 產(chǎn)業(yè)園 在地理位置、市場等方面具有極大的優(yōu)勢。 五 、項目投資風險分析 同類項目的投資風險主要有三個方面 ： ⑴市場價格風險 對于一般的投資項目，價格決定收入，市場價格的變動直接影響項目的總投資收益情況。而該項目建設具有較好的地理位置優(yōu)勢， 部分出租，部分自用 ，隨著當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，其租金價格應該在估算的基礎上還有所上漲，估算的價格在現(xiàn)有市場上能夠保障，項目的市場價格風險較小。 ⑵成本控制風險 一是建筑材料價格的上漲可能造成的建安成本的增加，二是運營中必要管理費用及相 關費用的增加。這兩個方面的風險是項目所不可避免的，應該盡可能的規(guī)避和控制風險的發(fā)生。 ⑶工程質(zhì)量風險 項目材料及 施工 技術等方面 要求符合 專業(yè)的要求，如果工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，將直接的導致項目無法運營，因此，應該在建設實施過程中，嚴格把握質(zhì)量標準，確保項目工程質(zhì)量符合相關要求。 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報告 27 六 、經(jīng)濟評價結(jié)論 該項目的各項基礎條件已具備，符合國家的有關方針、政策，同時建設項目能產(chǎn)生很好的經(jīng)濟效益。在適當控制成本、保證工程質(zhì)量的前提下，項目能 取得較好的經(jīng)濟效益 ，因此項目是可行的。 第九 章 征地拆遷、移民安置方案 本項目所屬地塊 為濟南市高新技術開發(fā)區(qū)政府為招商引進高科技企業(yè)所預留的 研發(fā)用地 ，無地上物，不需要拆遷，不需要移民安置 ， 第 十 章 社會效益評價 本 產(chǎn)業(yè)園 開發(fā)建設將達到如下社會效益： 能為當?shù)卣畡?chuàng)造良好的稅收。 增加就業(yè) 。 加速經(jīng)濟發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 。 隨著大量技術資金密集型產(chǎn)業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)的落戶，將加快 高新區(qū) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進程和工業(yè)化進程，實現(xiàn) 區(qū) 經(jīng)濟的跨越式發(fā)展的目標。 有利于完善 高新區(qū) 的城市功能結(jié)構(gòu)。 XX產(chǎn)業(yè)園 的建設，對優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，實現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟、高新技術產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動，形成大 都市經(jīng)濟形態(tài)，都有重要戰(zhàn)略意義。 本 產(chǎn)業(yè)園 的建設定位清晰、配套齊全、位置優(yōu)越，將改善 高新 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報告 28 區(qū) 的投資硬環(huán)境。 有利于城市的環(huán)境改善和保護，對城市的可持續(xù)發(fā)展有重大意義。建設 XX產(chǎn)業(yè)園 對提高 高新 區(qū) 市城區(qū)內(nèi)土地價值、美化城市環(huán)境、改善生活素質(zhì)有重大意義。 第十 一 章 開發(fā)風險評估及防范措施制訂 本項目計算期內(nèi)存在的風險因素主要包括：原材料采購及價格波動風險、施工安全風險、自然災害風險（包括地震、冰雹、暴雨等等）等方面的風險。 減輕風險的措施主要有： 1）風險自留：項目法人自留預備金，以抵抗原材料供應及價格波動帶來的風險，同時抵御不可抗力給沒有進行風險轉(zhuǎn)移部分的固定資產(chǎn)帶來的風險。 2）風險轉(zhuǎn)移：項目法人可責成施工單位對施工人員投保意外傷害險，以抵御意外事故及其他不可抗力帶來的經(jīng)營風險。 3）風險約束：項目法人應責成監(jiān)理單位加強安全監(jiān)理，責成施工單位加強內(nèi)部管理，加強安全生產(chǎn)教育。建立強有力的風險預警機制，在風險發(fā)生前，防患于未然。 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報告 29 第十 二 章 研究結(jié)論和建議 一 、 研究結(jié)論 從研究報告包括必要性研究、區(qū)域優(yōu)劣勢分析、場地建設條件分析、功能分區(qū)、空間布局、投資估算和投資計劃、資金籌措、土地成本分析、財務效 益分析、經(jīng)濟社會效益評價、環(huán)境保護研究等方面，其主要研究結(jié)論如下。 XX產(chǎn)業(yè)園 的開發(fā) 具 有如下社會效益： —— 增加就業(yè)； —— 加速經(jīng)濟發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整； —— 加快城市化進程； —— 有利于完善 高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 的城市功能結(jié)構(gòu)； —— 本 產(chǎn)業(yè)園 的建設定位清晰、配套齊全、位置優(yōu)越，將完全改善高新 區(qū) 的投資硬環(huán)境 ； —— 有利于城市的環(huán)境改善和保護，對城市的可持續(xù)發(fā)展有重大意義。對提高 高新區(qū) 內(nèi)土地價值、美化城市環(huán)境、改善生活素質(zhì)有重大意義； 同時 本 產(chǎn)業(yè)園 的環(huán)境保護規(guī)劃符合國家標準。 二、 建議 做好項目建設的各項前期工作， 盡快落實建設資金，滿足建設工程的需要，爭取項目按期完成，發(fā)揮社會 及經(jīng)濟 效益。 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報告 30 按照基本建設程序辦事，實行項目法人責任制，優(yōu)化方案，節(jié)省投資，提高效益，保證質(zhì)量、進度目標的順利實現(xiàn)。 建議有關部門對該項目大力支持，爭取早日立項，促成 XX產(chǎn)業(yè)園項目盡快啟動。 第十 三 章 附件 附件一： 建設 單位 營業(yè)執(zhí)照 附件二：編制單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書 附件三：本項目相關設計資料