【正文】 12021 監(jiān)理 √ √ √ 220 裝飾裝修設(shè)計(jì)及施工 √ √ √ 2021 園林景觀綠化設(shè)計(jì)及施工 √ √ √ 200 空調(diào)、電梯 等重要設(shè)備 √ √ √ 1400 主要設(shè)備及材料 √ √ √ 3000 情況說明： 建設(shè)單位蓋章 年 月 日 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報(bào)告 19 表 62 審批部門核準(zhǔn)意見 建設(shè)項(xiàng)目名稱： XX產(chǎn)業(yè)園 單項(xiàng)名稱 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 方案及施工圖設(shè)計(jì) √ √ √ 施工總承包 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 裝飾裝修設(shè)計(jì)及施工 √ √ √ 園林景觀綠化設(shè) 計(jì)及施工 √ √ √ 空調(diào)、電梯等重要設(shè)備 √ √ √ 主要設(shè)備 及材料 √ √ √ 審批部門核準(zhǔn)意見說明： 發(fā)展和改革 管理部門 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報(bào)告 20 第七 章 投資估算 與資金籌措 一、投資估算說明 本項(xiàng)目投資估算按國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）中規(guī)定的有關(guān)投資估算編制方法進(jìn)行編制。 投資估算參考了同類結(jié)構(gòu)建筑的造價(jià)指標(biāo)。 表 71 產(chǎn)業(yè)園 一期工程 開發(fā)總投入 估算表 序號(hào) 項(xiàng)目、工程或費(fèi)用名稱 金額（萬元） 一 征地拆遷 1320 二 工程費(fèi)用 14240 1 土建 裝飾 工程 11440 2 安裝工程 1800 3 基礎(chǔ)設(shè)施配套 1000 三 設(shè)備投資 800 四 其他費(fèi)用 1000 五 流 動(dòng)資金 500 合計(jì) 17860 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報(bào)告 21 三、 融資方案 資金需求 根據(jù)投資估算， XX產(chǎn)業(yè)園 工程 開發(fā)需投入資金 。 四 、 融資風(fēng)險(xiǎn)及回避 融資的實(shí)施經(jīng)常受到各種風(fēng)險(xiǎn)的影響。 融資風(fēng)險(xiǎn) ⑴ 資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn) a、原定籌資額全部或部分落空； b、資本金不能到位，影響融資； c、政府承諾征用的土地不 能兌現(xiàn)，影響開發(fā)公司融資； d、政府承諾的稅收返還無法兌現(xiàn)，影響開發(fā)公司經(jīng)營和進(jìn)一步融資。 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報(bào)告 22 另外我國現(xiàn)處于新一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期的初期，利率上升而帶來的風(fēng)險(xiǎn)也是存在的。 b、針對(duì)資本金不能到位，影響融資的風(fēng)險(xiǎn)， 應(yīng) 積極尋找可靠的、有實(shí)力、有信譽(yù)、特別是有良好銀企合作關(guān)系的伙伴。 d、針對(duì)招商情況不佳，無力進(jìn)行再投資的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在開發(fā)過程中積極開展宣傳工作，或?qū)ふ矣姓猩叹W(wǎng)絡(luò)和經(jīng)驗(yàn)的公司一起參與開發(fā)。 同時(shí)要注意遵循投入與產(chǎn)出相匹配、量出（ “ 土地需求量 ” ）為入（ “ 征用開發(fā)土地量 ” ）的原則，合理安排借貸資金。按資金成本高低和貸款期限的長短，選擇金融機(jī)構(gòu)的順序是：首選國家開發(fā)銀行 ， 其次是商業(yè)銀行。 表 72 目前國內(nèi)國際主要融資方式及其特點(diǎn) 序號(hào) 融資方式 特 點(diǎn) 一 國內(nèi)融資 1 企業(yè)內(nèi)部積累融資 成本低，速度快，融資規(guī)模小 2 商業(yè)信用貸款 成本低，融資時(shí)間短，資信要求高 3 長期銀行貸款 成本較低，手續(xù)較簡單，還息壓力大，存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，受保護(hù)性條款限制 4 短期貸款 主要滿足流動(dòng)資金需要，較易獲取 5 股權(quán)融資（ IPO、配股、增發(fā)） 融資規(guī)模大，無固定股利負(fù)擔(dān)，資本成本高， 且易稀釋控制權(quán)，同時(shí)對(duì)企業(yè)的要求高 6 債券融資 對(duì)象廣，市場大，成本高，風(fēng)險(xiǎn)大，限制條件多 二 國際融資 1 國外銀行貸款 利率高，但用途不限 2 利用我國在國外開設(shè)的銀行 類似于與國外銀行 貸款 3 國際金融機(jī)構(gòu)貸款 條件優(yōu)惠，有些是軟貸款 4 外國政府貸款 大多低息或無息，期限較長沒，為軟貸款 5 出口信貸 分為買方信貸和賣方信貸 6 補(bǔ)償貿(mào)易 與出口信貸類似 7 中外合資 合資入股，按比例分成 8 在國外發(fā)行債券、股票 政策限制較多 9 外來直接投資 可以享受一些優(yōu)惠政策 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報(bào)告 24 第八 章 財(cái)務(wù)效益分析 一、分析依據(jù)及相關(guān)參數(shù) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要依據(jù) 2021年國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 本項(xiàng)目建設(shè)期 20個(gè)月， 產(chǎn)業(yè)園 從 2021年 8月 開始投入 運(yùn)營， 項(xiàng)目計(jì)算期為 20年。 二 、成本費(fèi)用估算 建設(shè)單位 承擔(dān)的成本費(fèi)用 包括 建筑物的損耗和折舊 、 辦公運(yùn)營期間發(fā)生的費(fèi)用（維修維護(hù)費(fèi)用、 物業(yè) 管理人員工資、 物業(yè)管理 日常辦公的耗材費(fèi)用等各個(gè)方面的費(fèi)用） 。按照年限平均法 計(jì)算 ， 建筑物 每年的折 舊 金額為 305萬 元 ，設(shè)備每年折舊額為 38萬元 。 三 、項(xiàng)目運(yùn)營利潤分析 項(xiàng)目建設(shè)單位 XXXX科技（山東）有限公司 ， XXXX科技（山東）有限公司 運(yùn)營 產(chǎn)業(yè)園 對(duì)該產(chǎn)業(yè)園除 自用 24000平方米外，其余擬按出租模式經(jīng)營， 出租 部分 其稅費(fèi)按照納稅人企業(yè)進(jìn)行計(jì)算。 項(xiàng)目運(yùn)營的稅前利潤為全部租金收入減去運(yùn)營成本，扣除相關(guān)稅金。城建稅和教育費(fèi)附加分別為營業(yè)稅的 7%和 3%，故扣除的營業(yè)相關(guān)稅金為總租金的 %。天租 金計(jì)算） 產(chǎn)業(yè)園 租金： 44000㎡ 48元 /月 12月 = 元 每 年 應(yīng)繳稅金 =2萬㎡ 48元 /月 12月 %= 元 辦公運(yùn)營期間發(fā)生的費(fèi)用（維修維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)管理人員工資、物業(yè)管理日常辦公的耗材費(fèi)用等各個(gè)方面的費(fèi)用）計(jì)入成本，每年約 200萬。 本項(xiàng)目的效益 未考慮企業(yè)經(jīng)營收入，僅把項(xiàng)目本 身作為一個(gè)研發(fā)辦公場所自租自用 和對(duì)外租用考慮項(xiàng)目收益， 在租金收入 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報(bào)告 26 上 全部按自租自用（不計(jì)稅金）和出租（按國家規(guī)定計(jì)稅）等額市場租金行情考慮運(yùn)營收入。 從分析來看， 本 產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目在 財(cái)務(wù)上達(dá)到了同行業(yè)的基本水平，具有可行性。 五 、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析 同類項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)主要有三個(gè)方面 ： ⑴市場價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)于一般的投資項(xiàng)目，價(jià)格決定收入，市場價(jià)格的變動(dòng)直接影響項(xiàng)目的總投資收益情況。 ⑵成本控制風(fēng)險(xiǎn) 一是建筑材料價(jià)格的上漲可能造成的建安成本的增加，二是運(yùn)營中必要管理費(fèi)用及相 關(guān)費(fèi)用的增加。 ⑶工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目材料及 施工 技術(shù)等方面 要求符合 專業(yè)的要求，如果工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，將直接的導(dǎo)致項(xiàng)目無法運(yùn)營，因此，應(yīng)該在建設(shè)實(shí)施過程中，嚴(yán)格把握質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目工程質(zhì)量符合相關(guān)要求。在適當(dāng)控制成本、保證工程質(zhì)量的前提下，項(xiàng)目能 取得較好的經(jīng)濟(jì)效益 ，因此項(xiàng)目是可行的。 增加就業(yè) 。 隨著大量技術(shù)資金密集型產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的落戶，將加快 高新區(qū) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)程和工業(yè)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn) 區(qū) 經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展的目標(biāo)。 XX產(chǎn)業(yè)園 的建設(shè)，對(duì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)，形成大 都市經(jīng)濟(jì)形態(tài)，都有重要戰(zhàn)略意義。 有利于城市的環(huán)境改善和保護(hù)，對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展有重大意義。 第十 一 章 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及防范措施制訂 本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)存在的風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：原材料采購及價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、施工安全風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)（包括地震、冰雹、暴雨等等）等方面的風(fēng)險(xiǎn)。 2）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：項(xiàng)目法人可責(zé)成施工單位對(duì)施工人員投保意外傷害險(xiǎn)，以抵御意外事故及其他不可抗力帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。建立強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前，防患于未然。 XX產(chǎn)業(yè)園 的開發(fā) 具 有如下社會(huì)效益： —— 增加就業(yè)； —— 加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整； —— 加快城市化進(jìn)程； —— 有利于完善 高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 的城市功能結(jié)構(gòu)； —— 本 產(chǎn)業(yè)園 的建設(shè)定位清晰、配套齊全、位置優(yōu)越，將完全改善高新 區(qū) 的投資硬環(huán)境 ； —— 有利于城市的環(huán)境改善和保護(hù)，對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展有重大意義。 二、 建議 做好項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)前期工作， 盡快落實(shí)建設(shè)資金，滿足建設(shè)工程的需要，爭取項(xiàng)目按期完成，發(fā)揮社會(huì) 及經(jīng)濟(jì) 效益。 建議有關(guān)部門對(duì)該項(xiàng)目大力支持，爭取早日立項(xiàng)，促成 XX產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目盡