【正文】 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報(bào)告 23 選擇適當(dāng)?shù)墓潭ɡ屎透?dòng)利率比結(jié)構(gòu)，固定利率的好處是資金成本易于預(yù)算和控制，特別是處于經(jīng)濟(jì)上升周期的初期，選擇固定利率貸款較劃算。 考慮到本產(chǎn)業(yè)園以研 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報(bào)告 25 發(fā)辦公、 接待用房 、寫字樓為建設(shè)方向，均為研發(fā)房產(chǎn)利用性質(zhì)，為便于核算項(xiàng)目利潤(rùn)，全部按自租自用（不計(jì)稅金）和出租（按國(guó)家規(guī)定計(jì)稅）等額市場(chǎng)租金行情考慮運(yùn)營(yíng)收入。本項(xiàng)目對(duì)外出租的 最大受益者為政府，通過(guò)招商，入園企業(yè)預(yù)計(jì)年總產(chǎn)值 10億元，實(shí)現(xiàn)年稅收 可達(dá) 3000萬(wàn)元。 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報(bào)告 27 六 、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 該項(xiàng)目的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備，符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，同時(shí)建設(shè)項(xiàng)目能產(chǎn)生很好的經(jīng)濟(jì)效益。 本 產(chǎn)業(yè)園 的建設(shè)定位清晰、配套齊全、位置優(yōu)越，將改善 高新 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報(bào)告 28 區(qū) 的投資硬環(huán)境。 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報(bào)告 29 第十 二 章 研究結(jié)論和建議 一 、 研究結(jié)論 從研究報(bào)告包括必要性研究、區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)分析、場(chǎng)地建設(shè)條件分析、功能分區(qū)、空間布局、投資估算和投資計(jì)劃、資金籌措、土地成本分析、財(cái)務(wù)效 益分析、經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益評(píng)價(jià)、環(huán)境保護(hù)研究等方面，其主要研究結(jié)論如下。 第十 三 章 附件 附件一： 建設(shè) 單位 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 附件二：編制單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū) 附件三：本項(xiàng)目相關(guān)設(shè)計(jì)資料 。 3）風(fēng)險(xiǎn)約束：項(xiàng)目法人應(yīng)責(zé)成監(jiān)理單位加強(qiáng)安全監(jiān)理，責(zé)成施工單位加強(qiáng)內(nèi)部管理，加強(qiáng)安全生產(chǎn)教育。 有利于完善 高新區(qū) 的城市功能結(jié)構(gòu)。這兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目所不可避免的，應(yīng)該盡可能的規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。 年利潤(rùn)： =1928萬(wàn) 元 年利潤(rùn)率： % 靜態(tài) 投資回收期： 四 、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益與項(xiàng)目目標(biāo)有直接關(guān)系，項(xiàng)目的目標(biāo)不同，財(cái)務(wù)效益包含的內(nèi)容也不同。 辦公運(yùn)營(yíng)期間發(fā)生的費(fèi)用 （維修維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)管理人員工資、物業(yè)管理日常辦公的耗材費(fèi)用等各個(gè)方面的費(fèi)用） 計(jì)入成 本 ，每年約 200萬(wàn) 。 ⑵ 利率風(fēng)險(xiǎn)回避 為了防止利率風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)安排好融資結(jié)構(gòu)。 ⑵ 還貸風(fēng)險(xiǎn) 本 產(chǎn)業(yè)園 計(jì)劃累計(jì) 銀行貸款 資金 ，如果出現(xiàn)如下問(wèn)題將影響還貸能力： a、政府承諾的稅收返還不能兌現(xiàn) ； b、 其他不可預(yù)計(jì)的因素。 本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)，并考慮調(diào)整因素。所有關(guān)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、安裝等方面的技術(shù)文件都應(yīng)存入技術(shù)檔案以備查用。 2021年 6月完成基礎(chǔ)工程。 因辦公、會(huì)議等 場(chǎng)所 具有 間斷 使用的特點(diǎn)，故空調(diào)系統(tǒng)各使用單元均設(shè)置手動(dòng)或自動(dòng)調(diào)節(jié)裝置，以節(jié)能降耗。 二、污染源分析和環(huán)保措施 項(xiàng)目施工階段 產(chǎn)業(yè)園在施工過(guò)程中應(yīng)科學(xué)組織，合理規(guī)劃，爭(zhēng)取在最大程度上減小對(duì)周圍市容市貌的負(fù)面影響。 經(jīng)濟(jì)成本： 從平 面布局、立面設(shè)計(jì)、立面材料的選擇、后期運(yùn)營(yíng)管理等多方面考慮本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)成本的控制，在不影響品質(zhì)的前提下，達(dá)到最佳效益。 創(chuàng)博產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報(bào)告 8 第三 章 建筑 方案 和 基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 一、 功能定位 集 研發(fā)、 辦公 、寫字間 出租及 接待用房 為一體的多功能寫字樓。 XXXX在與運(yùn)營(yíng)商的合作運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，不僅逐步建立了自己的市場(chǎng)管理和營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，而且與國(guó)際知名廠商 IBM、 SUN、 HP、 CISCO、 INFORMIX、 INTEL等建立了良好的合作關(guān)系， XXXX已逐步發(fā)展成為國(guó)內(nèi) IT領(lǐng)域頗具實(shí)力的一流企業(yè)。 目前企業(yè)員工近300人，大學(xué)以上學(xué)歷人員占企業(yè)職工總數(shù)的 90%。研發(fā)基地主要承載 IT及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)創(chuàng)新功能，孵化基地以軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展和 IT產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化功能為主。城市主干道經(jīng)十路穿區(qū)而 過(guò)，距繞城高速咫尺之遙，距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)只需 15分鐘車程?？鐕?guó)公司在電信等領(lǐng)域兼并之風(fēng)席卷全球，跨國(guó)公司主導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)劃勢(shì)不可擋。 5） 對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行全面論證和研究，做出可行性研究的最終結(jié)論。 XX通訊產(chǎn)業(yè)園可行性研究報(bào)告 （編號(hào)：） 山東 省 XX 城建設(shè)計(jì)院 二〇一〇年十一月 參加編制人員 總建筑師 一級(jí)注冊(cè)建筑師 高級(jí)工程師 高級(jí)工程師 國(guó)家注冊(cè)咨詢工程師 國(guó)家注冊(cè)咨詢工程師 工程師 工程師 目 錄 第一章 總 論 ........................................ 1 一、項(xiàng)目概況 ............................................ 1 二、研究依據(jù)及范圍 ...................................... 1 三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .................................... 3 第二章 規(guī)劃建設(shè)的背景及其必要性 ....................... 4 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 ........................................ 4 二、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的必要性 ................................ 7 第三章 建筑方案和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 ......................... 8 一、功能定位 ............................................ 8 二、建筑方案規(guī)劃 ........................................ 8 三、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 ....................................... 12 第四章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能和消防 .......................... 13 一、環(huán)境現(xiàn)狀 ........................................... 13 二、污染源分析和環(huán)保措施 ............................... 13 三、節(jié)能 .............................................. 14 四、消防設(shè)施體系 ....................................... 14 第五章 項(xiàng)目實(shí)施方案及管理 ............................ 15 一、建設(shè)工期 ........................................... 15 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ................................... 15 三、招標(biāo)（采購(gòu)）組織計(jì)劃 ............................... 15 四、工程管理 ........................................... 16 第六章 工程招標(biāo)方案 .................................. 17 一、招投標(biāo)依據(jù) ......................................... 17 二、招投標(biāo)原則 ......................................... 17 三、招標(biāo)范圍及方式 ..................................... 17 第七章 投資估算與資金籌措 ............................ 20 一、投資估算說(shuō)明 ....................................... 20 二、建設(shè)投資 ........................................... 20 三、融資方案 ........................................... 21 四、融資風(fēng)險(xiǎn)及回避 ..................................... 21 第八章 財(cái)務(wù)效益分析 ................