【導(dǎo)讀】1．國家發(fā)改委關(guān)于項(xiàng)目建議書內(nèi)容和深度規(guī)定要求；3．項(xiàng)目單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料；4．國家、省有關(guān)技術(shù)規(guī)范及法律法規(guī)；5．XX縣城鎮(zhèn)控制性規(guī)劃；司擬在XX縣XX鎮(zhèn)開發(fā)XX倉儲物流項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于XX市XX縣XX鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目總投資14649萬元，大棚7800㎡，汽車維修站4400㎡。所需建設(shè)資金通過自籌、銀行。本項(xiàng)目的建設(shè)計劃3年內(nèi)完成。現(xiàn)主要從事農(nóng)機(jī)、轎車及中化化肥有限公司化肥的倉儲物流配送，集團(tuán)先后榮獲了省市重合同守信用企業(yè)和質(zhì)。質(zhì)量認(rèn)可單位等榮譽(yù)稱號。州市毗鄰，南與淄博市、濰坊市接壤。總值億元，年末總?cè)丝谶_(dá)到180萬人。XX區(qū)作為XX市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，具有。型水庫星羅棋布，電網(wǎng)完備可靠，城鄉(xiāng)電話普及率居山東省首位，區(qū)生產(chǎn)基地四支力量。是石油系統(tǒng)最高學(xué)府、山東省第一家通過211工程的全國重點(diǎn)大學(xué)，了加快黃河三角洲建設(shè)和發(fā)展的強(qiáng)大合力。XX境內(nèi)既有年輕的黃河新淤地，也有古老的陸地。家一、二級保護(hù)鳥類有41種。繁榮的新經(jīng)濟(jì)區(qū)。

　　

【正文】 消防設(shè)施、器材的正常有效使用 ； 在有較大危險因素的 部位、設(shè) 備和設(shè)施上，設(shè)置安全警示標(biāo)志。 安全警示標(biāo)志應(yīng)當(dāng)設(shè)置在明顯位置，便于識別 ； 安全出口的疏散門應(yīng)當(dāng)向疏散方向水平開啟；不 得以任何理由占用、堵塞或者封閉安全出口 。 3)營業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置疏散通道。主要疏散通道應(yīng)當(dāng)直接通向安全出口，寬度不得小于 米 ；輔助疏散通道寬度不得小于 米 。 4)安全出口、疏散通道和樓梯口應(yīng)當(dāng)設(shè)置燈光型疏散指示標(biāo)志，疏散指示標(biāo)志應(yīng)當(dāng)明顯、連續(xù)，設(shè)在安全門的頂部、疏散通道和轉(zhuǎn)角處距地面 1米以下的墻面上，指示標(biāo)志的間距不得大于 10 米 。疏散通道應(yīng)同時設(shè)置蓄光型疏散指示標(biāo)志。 5) 10 千伏電壓等級且容量在 630千伏安及其以上的變配電室，應(yīng)當(dāng)安排專人 24 小時值班 ,值班人員應(yīng)當(dāng)做好值班工作記錄。 變配電室應(yīng)設(shè) 置防止雨、雪和小動物從采光窗、通風(fēng)窗、門、電纜溝等進(jìn)入室內(nèi)的設(shè)施。變配電室的電纜夾層、電纜溝和電纜室應(yīng)采取防水、排水措施。變配電室出入口應(yīng)設(shè)置高度不小于 400毫米的擋板。 6)展廳 營業(yè)區(qū)域內(nèi)電源線路的設(shè)置，應(yīng)當(dāng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；接、拉臨時用電線路的，應(yīng)當(dāng)采取有效防護(hù)措施；電器設(shè)備應(yīng)當(dāng)安裝漏電和過載保護(hù)裝置。 7)展廳 在營業(yè)期間，應(yīng)當(dāng)至少每兩小時對營業(yè)區(qū)域進(jìn)行 1 次安全巡查。營業(yè)開始前和結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面檢查，并做好巡查和檢查記錄。 8)庫房設(shè)計、使用、庫存物品的碼放應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。 9)展廳 舉 辦大型促銷和社會活動，應(yīng)當(dāng)制定符合規(guī)定要求的活動方案和突發(fā)事件應(yīng)急救援預(yù)案，在人員相對聚集時，應(yīng)當(dāng)有控制和疏散措施。 第十章 效益及風(fēng)險分析 第一節(jié) 分析測算及說明 本項(xiàng)目測算根據(jù)委托方提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，估算依據(jù)為山東省建筑工程綜合定額（ 1996年）、山東省安裝工程綜合定額（ 1996年）、本地區(qū)類似工程造價及現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。本測算符合有關(guān)部門的規(guī)定和要求。 本項(xiàng)目的計算期為 20 年 (含建設(shè)期 )。 財務(wù)評價中按行業(yè)基準(zhǔn)收益率 6%測算。 第二節(jié) 項(xiàng)目成本估算 生產(chǎn)成本主要由原輔料及工人工資等制造費(fèi) 用構(gòu)成，其中原輔料及動力根據(jù)市場價格分析確定，人員工資按照年工資及福利（含社保、醫(yī)保、失業(yè)保險） 12021元的標(biāo)準(zhǔn)計算，建筑物、構(gòu)筑物按平均年限法提取折舊 ,折舊年限取 40年，機(jī)械設(shè)備折舊年限取 10 年、殘值取 5%，設(shè)備修理費(fèi)按固定資產(chǎn)原值的 1%計。結(jié)合項(xiàng)目投資規(guī)模及上述分析預(yù)測等情況，達(dá)產(chǎn)后的年總成本費(fèi)用 約 為 14139萬元。 第三節(jié) 銷售收入估算 XX 倉儲物流 項(xiàng)目投產(chǎn)后， 預(yù)計 年銷售 收入 約 18648 萬，實(shí)現(xiàn)利稅 1035 萬元左右。 第四節(jié) 財務(wù)評價 １、銷售稅金及附加估算：流動資金按 800萬元估算，在達(dá)產(chǎn)期內(nèi) 分年投入。稅金為增值稅及附加，按營業(yè)收入的 ％計算。企業(yè)所得稅稅率為 15%。盈余公積金、公益金提留按稅后利潤的 10%計算。 ２、損益分析：扣除銷售稅金及附加、總成本費(fèi)用之后的利潤總額為 9538 萬元，所得稅 1431萬元，稅后利潤 8107 萬元。投資利潤率為 55%,投資利稅率為 42%,資本金利潤率為 87%，具體數(shù)據(jù)詳見基本報表《 XX倉儲物流 開發(fā) 項(xiàng)目損益表》。 盈利能力分析：項(xiàng)目全部投資稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 5 個百分點(diǎn)，屬于 較 高收入項(xiàng)目；財務(wù)凈現(xiàn)值為 870萬元（基準(zhǔn)收益率 6%） ，動態(tài)投資回收期 ,靜態(tài)投資回收期 。注：行業(yè)基準(zhǔn)收益率取定：一是參考本行業(yè)一定時期的平均收益水平并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險因素確定；二是按項(xiàng)目占用的資金成本加一定的風(fēng)險系數(shù)確定。 清償能力分析：本項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率符合標(biāo)準(zhǔn)，資金來源與運(yùn)用合理。根據(jù)測算，在投產(chǎn)后 8 年內(nèi)可還完全部貸款。 財務(wù)評價結(jié)論：從該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析上看 ,項(xiàng)目稅前全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=6%)870 萬元，建設(shè)投資可望在 12 年內(nèi)（包括建設(shè)期）全部償還。該項(xiàng)目稅前全部投資內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 6%的水平，因此，該項(xiàng)目 財務(wù)效益較高，從企業(yè)角度看是可行的。 項(xiàng)目的社會效益分析 眾所周知， 家具銷售 行業(yè)是典型的勞動密集型產(chǎn)業(yè)。 另 外，可以安置部分人員就業(yè)，對于改善城鎮(zhèn)日益緊張的就業(yè)壓力起到緩解作用，有利于建設(shè)和諧 XX，對社會的安定起到一定的作用。 因此本項(xiàng)目不光能產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益，其社會效益也相當(dāng)巨大。 第 五 節(jié) 環(huán)境效益分析 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計以人為核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑形態(tài)時尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理簡約明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前 商業(yè) 建筑設(shè)計總體潮流。 商場 內(nèi)建筑、綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯 落有致，為入住客戶營造出一個良好的 商業(yè) 氛圍。 項(xiàng)目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗O(shè)施簡陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全，注重生態(tài)效益的智能化 大 型 商業(yè) 服務(wù)社區(qū)，它對改善 XX 縣 周邊環(huán)境，提升區(qū)域 商業(yè) 環(huán)境質(zhì)量都會有顯著的環(huán)境效益。 第 六 節(jié) 社會效益分析 社會因素影響措施建議。 對居民收入的影響：項(xiàng)目建成后屬中高檔 商業(yè) 服務(wù)性社區(qū)。 因此環(huán)境配套設(shè)施已完善，市場頗佳。該項(xiàng)目建成后，可滿足市場需求，提高該地區(qū) 商業(yè) 物業(yè)檔次，提升地價，帶動周邊房地產(chǎn)，餐飲，商品零售、休閑、城市交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā) 展。 第 七 節(jié) 風(fēng)險性分析 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表 風(fēng) 險 因 素名稱 說明 災(zāi)難性 嚴(yán)重 較大 一般 市場風(fēng)險 √ 市場變化較大，不確定因素影響 資源風(fēng)險 √ 國內(nèi)市場資源豐富 技術(shù)風(fēng)險 √ 技術(shù)人員素質(zhì)高，經(jīng)驗(yàn)豐富 工程風(fēng)險 √ 涉及到工程質(zhì)量問題和施工安全問題 資金風(fēng)險 √ 資金、周轉(zhuǎn)、回籠能否到位 政策風(fēng)險 √ 具有政策優(yōu)勢 外 部 協(xié) 作條件風(fēng)險 √ 合作公司信譽(yù)良好，勢力較強(qiáng) 社會風(fēng)險 √ 社會需求量大 其他風(fēng)險 √ 房地產(chǎn) 影響 因素多 第十 一 章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，本項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)了城鎮(zhèn)住房的商品化和社會化進(jìn)程，并促進(jìn) 我 縣 城鎮(zhèn)職工到 2021 年達(dá)到小康辦公水平。同時，依托魯北市場，搞好市場開發(fā)，符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。因而，本項(xiàng)目的實(shí)施具有一定的社會意義。 項(xiàng)目區(qū)地理位置優(yōu)越，符合 XX 縣 區(qū)發(fā)展規(guī)劃及要求，開發(fā)建設(shè)規(guī)模適中，工程設(shè)計方案中廣泛采用了新技術(shù)、新工藝、新材料，使工程造價降低，貫徹了“經(jīng)濟(jì)、使用、美觀”的原則。 項(xiàng)目市場前景看好，經(jīng)濟(jì)效益可觀，社會效益更加明顯。 項(xiàng)目建 設(shè)各項(xiàng)條件落實(shí)較好，地理位置優(yōu)越、交通發(fā)達(dá)、基礎(chǔ)設(shè)施方便，項(xiàng)目建設(shè)是必要可行的。 二、建議 本項(xiàng)目可行性研究報告被批準(zhǔn)之后，項(xiàng)目單位應(yīng)抓緊組織規(guī)劃、初步設(shè)計的編制和審批工作。 項(xiàng)目的實(shí)施應(yīng)本著總體規(guī)劃、分布實(shí)施，逐步推進(jìn)的原則，超前搞好規(guī)劃，以免決策失誤，造成不必要的浪費(fèi)和損失。 實(shí)施本期項(xiàng)目的同時，應(yīng)積極著手考慮后續(xù)項(xiàng)目的規(guī)劃、報批等前期工作，以縮短工期，提高資金效益。 第十 二 章 附圖、附表、附件 《投資估算表》； 《投資計劃及資金籌措表》； 《總成本估算 表》； 《損益表》；