【正文】 口相對集中，配套齊全，對于 商業(yè) 而言，位置十分優(yōu)越。 該項目所處的 XX 縣 XX 鎮(zhèn)陳南村 ， 地理位置優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚。 XX縣總面積 ， 30 萬人口，可利用土地面積 180多萬畝，已耕種面積 80萬畝，待開發(fā)利用土地 100多萬畝。良好的生態(tài)環(huán)境使這里成為百鳥樂園，已發(fā)現(xiàn)鳥類 268 種，其中國家一、二級保護鳥類有 41 種。 XX 境內(nèi)既有年輕的黃河新 淤地，也有古老的陸地。勝利油田經(jīng)過 40 多年的發(fā)展，今天擁有職工20多萬人，成為國家特大型企業(yè)，是 XX 經(jīng)濟的強大支柱；石油大學(xué)是石油系統(tǒng)最高學(xué)府、山東省第一家通過 211工程的全國重點大學(xué)，是 XX 發(fā)展的強大的智力支柱。全市土地面積 1208萬畝， 520 多萬畝待開發(fā)的土地引人注目，加上黃河不斷填海造陸，使這里成為中國東部后備土地資源最多、開發(fā)潛 力最大的地區(qū)。 XX區(qū)作為 XX 市政治、經(jīng)濟、文化中心，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。 第 三 章 項目提出的背景和必要性 第一節(jié) 概況 XX 市位于山東省北部黃河三角洲地區(qū)，東、北臨渤海， 西與濱州市毗鄰，南與淄博市、濰坊市接壤。 二、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項目名稱 序號 類別 名稱 單位 數(shù)量 XX 倉儲 物流 開發(fā) 項目 1 規(guī)模 辦公樓 ㎡ 2 職工宿舍 ㎡ 3 倉庫 ㎡ 4 展廳 ㎡ 5 交易大棚 ㎡ 6 汽車維修站 ㎡ 7 停車場 ㎡ 8 項目總建筑面積 ㎡ 9 項目總占地面積 ㎡ 10 建筑占地面積 ㎡ 11 建筑密度 ％ 50 12 規(guī)劃指標 容積率 13 綠地面積 ㎡ 14 綠地率 ％ 5% 15 經(jīng)濟指標 總投資 萬元 14649 16 投資利稅率 ％ 38 17 財務(wù)內(nèi)部收益率 ％ 11 18 投資回收期 年 19 資本金利潤率 ％ 82 20 投資利潤率 ％ 26 第二章 項目單位概況 山東 XX物流集 團有限公司 位于 XX 工業(yè)園內(nèi)，集團依托 XX鎮(zhèn)良好的區(qū)位優(yōu)勢、發(fā)達的交通條件和豐富的資源優(yōu)勢，按照高起點起步，高標準規(guī)劃、高檔次建設(shè)的原則來規(guī)劃設(shè)計。 為提高XX縣 XX鎮(zhèn) 整體形象，完善城 鎮(zhèn) 整體功能， 山東 XX 物流集團有限公司 擬在 XX 縣 XX鎮(zhèn) 開發(fā) XX倉儲物流 項目 。 本項目位于 XX市 XX縣 XX鎮(zhèn) 工業(yè)園區(qū) ，項目總投資 14649萬 元，規(guī)劃 占地面積 平方米，總建筑面積 40360 ㎡ ，其中 ：辦公樓 4800 ㎡ ，職工宿舍 3360 ㎡ ， 倉庫 14000 ㎡ ，展廳 6000 ㎡ ， 交易大棚 7800 ㎡ ， 汽車 維修站 4400 ㎡ 。針對農(nóng)資和農(nóng)機產(chǎn)品倉儲與配送需要，為積極開拓倉儲與配送業(yè)務(wù)市場，建立全縣農(nóng)資和農(nóng)機產(chǎn)品集散與中轉(zhuǎn)功能、社會化倉儲功能、配送功能、流通加工功能、信息服務(wù)功能等為一體的綜合性物流配送中心，成立了 XX 物流集團有限公司，注冊資金 4000 萬元，公司現(xiàn)有資產(chǎn) 億元，員工 168人。土地總面積 8053 平方公里，轄 XX、河口２個區(qū)，廣饒、 XX、墾利３個縣， 2021年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，年末總?cè)丝谶_到 180 萬人。 XX 市是中國東部沿?；A(chǔ)設(shè)施比較完善的地區(qū)之一，境內(nèi)大中型水庫星羅棋布，電網(wǎng)完備可靠，城鄉(xiāng)電話普及率居山東省首 位，是國家數(shù)字化建設(shè)試點城市。黃河三角洲的地下，是一個巨大的油氣庫，現(xiàn)已探明含油面積 1600多平方公里，石油地質(zhì)儲量 40 億噸，天然氣地質(zhì)儲量 340 億立方米；這里的地下蘊藏著極其豐富的鹽鹵資源，鹽礦地質(zhì)儲量 5900億噸以上，發(fā)展鹽業(yè)、鹽化工業(yè)前景廣闊。四支力量和睦共處，團結(jié)協(xié)作，形成了加快黃河三角洲建設(shè)和發(fā)展的強大合力。北部有以黃河入?？跒榇淼淖匀痪坝^區(qū)。暮秋初冬時節(jié)，成群結(jié)隊的丹頂鶴、白頭鶴、灰鶴、大天鵝等珍禽在保護區(qū)內(nèi)嬉戲覓食，把這片新生地裝扮得更加美麗和神奇。境內(nèi)石油、天然氣、鹽鹵、水資源豐富，是黃河三 角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)和國際綠色產(chǎn)業(yè)示范區(qū)的重要組成部分，是山東省重要的糧棉基地和瓜菜基地。轄區(qū)內(nèi)交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施完備 。 第二節(jié) 項目提出的背景 現(xiàn)代物流作為 一種先進的組織方式和管理技術(shù)，被廣泛認為是企業(yè)在降低物資消耗、提高勞動生產(chǎn)效率以外的重要利潤源泉，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。 十五 計劃綱要明確指出，積極引進新型業(yè)態(tài)和 技術(shù)，推進連鎖經(jīng)營、物流配送、代理制、多式聯(lián)運，改造提升傳統(tǒng)流通業(yè)、運輸業(yè)和郵政服務(wù)業(yè)。而且，物流費用占 GDP 的 20％，明顯高于發(fā)達國家，譬如美國的 4－ 10％，說明我國的物流處于一個較低的水平，有巨大的發(fā)展空間。另外，隨著我國市場的整體開放，經(jīng)濟會有更好的增長，與國外的商品流通增多，物流需求更大，進一步擴大我國的物流市場。 經(jīng)考察， XX 縣 XX鎮(zhèn) 目前還沒 有一座具有較高、較全功能的 物流倉儲中心 ，同時城市整體功能不完善，難以提升城市整體形象。通過調(diào)查，多數(shù)居民不滿足目前的 商業(yè) 條件，想進一步提升 商業(yè) 水平，對未來的 商業(yè) 環(huán)境、 商業(yè) 面積提出了更高的要求。隨著 XX 縣 的開發(fā)建設(shè)，投資環(huán)境更加優(yōu)越，為經(jīng)濟的快速 發(fā)展營造了良好的軟硬環(huán)境。 第五章 建設(shè)地點及建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地點 一、建設(shè)地點 本項目位于 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 工業(yè)園區(qū) 。 配套基礎(chǔ)設(shè)施齊全。10′，東經(jīng) 118176。南北最大縱距 123 公里，東西最大橫距 74公里，總面積 8053平方公里。轄5 鎮(zhèn) 4鄉(xiāng)、 510個行政村。歷年平均入境流量 億立方米。 XX地處勝利油田腹地，地下油氣資源富積，境內(nèi)已打油氣井 3300 多口，是勝利油田的主要產(chǎn)區(qū)之一。 三、社會經(jīng)濟與發(fā)展規(guī)劃 XX縣 是 XX市 重要組成部分，地理位置十分優(yōu)越，交通便捷，資源豐富，土地廣闊。 四、交通運輸 交通運輸條件明顯改善。港口貨物吞吐量 12 萬噸 ,增長 20%。市區(qū)及周邊地帶，地下油層較豐富，因此城市建設(shè)時應(yīng)及時與有關(guān)部門溝通、磋商，以免造成損失。深層水埋深 280～ 400m 為淡水，因含氯離子和氟量較高，不宜超量開采，如需要采用應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)厮Y源管理部門批準。 第 六 章 總體規(guī)劃方案 一、規(guī)劃依據(jù)： 本項目以 XX 縣 城鎮(zhèn) 控制性規(guī)劃為參考依據(jù)。 。 、科學(xué)性與可操作性的統(tǒng)一。 三、通過對 比 分析 ，并根據(jù)客單元的要求和地塊的特性，我們對該項目建筑物的構(gòu)成及比例提出 以下建議： 建筑設(shè)計風(fēng)格：大型的基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全、區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理完善的 物流中心 ；建筑物的外面以現(xiàn)代 簡約式 表現(xiàn)手法的設(shè)計風(fēng)格為主。 二、平面設(shè)計 各功能部分空間組織與建筑布置盡可能采取自由式布局；具有多樣性可識別性，營造一個豐富多彩具有極強個性化的社區(qū)空間形象。考慮與整體的自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時也體現(xiàn)自身個性的一面，提高了整個 家具城 的形象檔次。 三、排水設(shè)計 主干道均有市政污水管道。 防火設(shè)計實施措施 a、本項目屬建筑等級 一 級，耐火等級為 一 級。 e、室內(nèi)建筑平面及 家具城 總平面按《 商業(yè)建筑 設(shè)計防火規(guī)范》、《汽車庫設(shè)計防火規(guī)范》及國家有關(guān)現(xiàn)行建筑防火規(guī)范設(shè)計，使建筑平面結(jié)構(gòu)緊湊、分區(qū)明確、疏散通道流暢、規(guī)范。 。 第八章 環(huán)境保護與節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護