【正文】 新區(qū)在下半年有眾多大盤推出，本項(xiàng)目可依托于大盤下做足產(chǎn)品的差異化贏得市場(chǎng)。 ? 江北及渝中區(qū)等地的大拆遷在今明兩年還將進(jìn)一步加加強(qiáng)力度。 ? 香江國(guó)際集團(tuán) 500 畝項(xiàng)目落戶人和鎮(zhèn)，規(guī)劃的包括領(lǐng)事館區(qū)、 26 會(huì)展中心、歌劇院、大型商場(chǎng)、星級(jí)賓館、商務(wù)公寓等，和記黃埔國(guó)際品質(zhì)社區(qū)形象浮出水面。 ? 隨著光電園的建設(shè)，越來越多的企業(yè)落戶人和，帶來銷售機(jī)會(huì)。 ? 隨著金科天籟城等項(xiàng)目的開 發(fā)，拉開了人和片區(qū)高端項(xiàng)目的開發(fā)序幕，而從前面的分析中，我們可以看到，未來人和地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以規(guī)模較大的品質(zhì)項(xiàng)目為主，而區(qū)域內(nèi)與本案具有可比性的項(xiàng)目，如富悅景園、天河世紀(jì)星等均已進(jìn)入銷售后期，對(duì)本項(xiàng)目威脅不大。 ? 項(xiàng)目威脅（ T） ? 人和地區(qū)現(xiàn)有人口僅 2 萬余人，消化能力有限，而本區(qū)域?qū)ν獾慕煌ㄓ植皇呛芊奖悖绾挝渌貐^(qū)消費(fèi)者前往置業(yè)。 ? 本區(qū)域內(nèi)，與本案規(guī)模相當(dāng)?shù)臉潜P均為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，給消費(fèi)者形成了一個(gè)低價(jià)的概念，本案要如何沖破消費(fèi)者的價(jià)格設(shè)限，以求效益的最大化。 ? 新牌坊地區(qū)的中檔物業(yè)會(huì)對(duì)本案形成消費(fèi)攔截。 ? 江北區(qū)它區(qū)域的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房亦會(huì)對(duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)分流，尤其是對(duì)拆遷戶形成競(jìng)爭(zhēng)分流。如大石壩、南橋寺等地。 三、 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 住宅目標(biāo)消費(fèi)群定位： 中上層市民 27 目標(biāo)消費(fèi)群階層身份識(shí)別： ■ 通過對(duì)重慶市預(yù)購房群體所屬各社會(huì)階層及其職業(yè)構(gòu)成的細(xì)分研究，預(yù)購房群體中十大階層的分布情況如下： 社會(huì)上層 社會(huì)中層 社會(huì)中下層 其它 階層構(gòu)成 國(guó)家與社會(huì)管理 職業(yè)經(jīng)理人 私營(yíng)企業(yè)主 辦事人員 專業(yè)技術(shù)人員 個(gè)體工商戶 產(chǎn)業(yè)工人 商業(yè)服務(wù)人員 城鄉(xiāng)無業(yè)或失業(yè)人員 農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者 離、退休者 學(xué)生 2021年 % % % % % % % % % % % 2021年 % % % % % % % % % % % % ■ 通過對(duì)上述階層劃分的統(tǒng)計(jì)接合項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行分析，我們認(rèn)為本案的目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)主要集中在社會(huì)中上層，兼及其它階層。社會(huì)的中上層亦是社會(huì)各階層最大的分化群體，其中一部分經(jīng)濟(jì)資源、文化資源及組織資源占有較為充分 者，會(huì)向著社會(huì)的上層分化，而這部分群體的住宅追求亦會(huì)向著品質(zhì)住宅看齊，所以本案要爭(zhēng)取的是屬于具有平實(shí)生活指向的社會(huì)中上層。 ■ 具體而言，其職業(yè)構(gòu)成包括：各類企事業(yè)單位的普通辦事人員及職工、個(gè)體工商戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、具有平實(shí)生活指向的專業(yè)技術(shù)人員和離退體者等。 ■ 目標(biāo)消費(fèi)群年齡構(gòu)成：考慮到本案區(qū)域狀況，再接合目標(biāo)消費(fèi)群的階層身份特征來看，其年齡結(jié)構(gòu)應(yīng)在 2855 歲左右。 ■ 目標(biāo)消費(fèi)群區(qū)域構(gòu)成：江北及渝北的消費(fèi)者占到 60%左右，渝 28 中區(qū)的消費(fèi)者約占到 25%左右，其余地區(qū)的消費(fèi)者約占 15%。 ■ 目標(biāo)消費(fèi)群經(jīng)濟(jì)情況：綜 合前述目標(biāo)消費(fèi)群的各項(xiàng)指標(biāo)來看，其屬于社會(huì)中上層，其家庭月收入通常在 40007000 元之間。 ■ 目標(biāo)客戶置業(yè)特征： 這部分客戶年齡在 2855 歲之間，多為事業(yè)有成、收入較為殷實(shí)人士。他們要求舒適的環(huán)境和齊備的功能。但對(duì)面積的要求相對(duì)較小。傾向 100 ㎡ — 120m2左右的三室兩廳戶型，既保證了每間房間有足夠的面積，整個(gè)戶型又沒有浪費(fèi)空間。對(duì)按揭成數(shù)和年限的依賴程度同樣不大， 30 萬左右的總價(jià)對(duì)其有相當(dāng)?shù)奈?。還有少量子女已成年的空巢家庭，主要是希望改善現(xiàn)有住宅條件和為家人購房的置業(yè)者，也對(duì) 80110 m2的三 房?jī)蓮d戶型或 7080 m2的兩室感興趣。 這些置業(yè)者，多數(shù)人都愿意為了得到好的房子而等待，并不排斥交房期較長(zhǎng)的問題。 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目的區(qū)位環(huán)境 :項(xiàng)目的區(qū)位環(huán)境一定程度上決定了地價(jià)水平，同時(shí)不同的區(qū)位，面臨的消費(fèi)力水平也不同，因此區(qū)位環(huán)境是項(xiàng)目功能定位的前提和基礎(chǔ)。 項(xiàng)目的地塊條件 :項(xiàng)目在特定區(qū)位內(nèi)的口岸條件對(duì)項(xiàng)目的功能定位也有較大的影響，如地塊四至、交通組織、以及消費(fèi)者對(duì)地段口岸的認(rèn)可度等環(huán)節(jié)。 項(xiàng)目的產(chǎn)品特征 :項(xiàng)目的戶型為鉆石型的中大戶型，軟、硬件配置合理，精致環(huán)境設(shè)計(jì)，外立面色彩和建筑風(fēng)格為現(xiàn) 代簡(jiǎn)約時(shí)尚風(fēng)格。 29 項(xiàng)目功能定位的目標(biāo) :根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際狀況的需要， 有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、 快速回籠資金、盡可能挖掘項(xiàng)目潛力和利潤(rùn)空間并提升產(chǎn)品品牌價(jià)值 項(xiàng)目市場(chǎng)定位： 以 85— 140 ㎡的中大戶型為主， 11+ 16+ 22+1 小高層為主，產(chǎn)品以生態(tài)、健康為主進(jìn)行營(yíng)造，環(huán)境可參與性、交流可融入性、生活健康性；立面以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔時(shí)尚的建筑符號(hào)體現(xiàn)。 戶型配比： 戶型面積（建面） 戶型比例 戶型 85 ㎡ — 90 ㎡ 30% 二室二廳 100 ㎡ — 120 ㎡ 60% 三室二廳帶空中花園 120 ㎡ — 140 ㎡ 10% 四室二廳帶 空中花園 四、項(xiàng)目概念定位 項(xiàng)目核心概念 綠色健康社區(qū) —— 自然健康生態(tài)（ 21 世紀(jì)綠色健康住宅環(huán)境） 項(xiàng)目案名 盛世 盛世彩虹 彩虹盛世 30 五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)期為均價(jià) 2500 元 — 2700 元 /平方米（套內(nèi)面積價(jià)格），現(xiàn)運(yùn)用市場(chǎng)比較法，就此預(yù)期做初步評(píng)估。采用市場(chǎng)比較法對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位，在參數(shù)的選取中遵循謹(jǐn)慎原則。根據(jù)客戶對(duì)物業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)注度和區(qū)域內(nèi)幾個(gè)典型項(xiàng)目的情況，選取了以下 7個(gè)比較指標(biāo)，并分別對(duì)其設(shè)定相應(yīng)分值進(jìn)行分析如下： 指標(biāo) 設(shè)定分值 仁和欣座 九龍湖畔 天一桂湖 楓林秀水 本項(xiàng)目 地理位置 20 13 17 16 14 14 硬件配套及裝修標(biāo)準(zhǔn) 20 11 13 12 15 13 物管服務(wù) 15 12 10 11 13 12 戶型結(jié)構(gòu) 15 12 10 9 11 12 開發(fā)企業(yè)知名度 10 7． 5 7 7 7 7． 5 項(xiàng)目附加值 10 7 8 7 7 6 周邊交通等配套 10 8 8 8 6 6． 5 合計(jì) 100 70． 5 73 70 73 71 售價(jià) 1950元 /平方米 2400元 /平方米 2250元 /平方米 3630 元 /平方米 本 項(xiàng)目與仁和欣座對(duì)比，定價(jià)應(yīng)為（套內(nèi)面積價(jià)格）： 1950。 本項(xiàng)目與九龍湖畔對(duì)比，定價(jià)應(yīng)為（套內(nèi)面積價(jià)格）： 2440 31 73/71=2508元 /平方米。 本項(xiàng)目與天一桂湖對(duì)比，定價(jià)應(yīng)為： 2250 70/71=2218 元 /平方米。 本項(xiàng)目與楓林秀水對(duì)比，定價(jià)應(yīng)為： 3630 73/71=3732 元 /平方米。 ? 加權(quán)求和 1936 20%+2508 40%+2218 30%+3732 10%=2429 元 /平方米 ? 計(jì)算結(jié)果修正 考慮到其它樓盤已銷售接近尾聲，且已是銷售壹年左右的時(shí)間，依 據(jù)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)平均年增幅 10%的計(jì)算，本項(xiàng)目開盤時(shí)間初步也在明年初，故對(duì)上述價(jià)格進(jìn)行修正，修正結(jié)果為： 均價(jià)： 2429 +2429=2671 元 /平方米 則 開盤均價(jià)可確定為： 2500 元 /平方米 六、營(yíng)銷推廣思路 營(yíng)銷進(jìn)度計(jì)劃及市場(chǎng)推廣策略詳見營(yíng)銷推廣方案！ 營(yíng)銷部 二 00 四年五月