【正文】 也較大。截止 12 月末，全市商品房平均銷售價(jià)格為 1596 元 /㎡，比去年同期上漲 %，主城區(qū)商品房價(jià)格增幅達(dá) %，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定的增長。 ◎大盤、名盤領(lǐng)跑熱點(diǎn)區(qū)域：與 2021 年相比，一方面是外地有實(shí)力開發(fā)商大舉涌入重慶圈地，另一方面本土品牌開發(fā)商圈地和開 發(fā)規(guī)模亦有所擴(kuò)大，導(dǎo)致大盤時(shí)代蓄勢待發(fā)，龍湖、金科、翡翠湖、融橋、美茵河谷、奧園、棕櫚泉、保利、陽光 100、學(xué)府大道、大川水岸等千畝大盤，在主城區(qū)各地四處開花，其中北部新區(qū)和南濱路堪稱 10 大盤云集的熱點(diǎn)區(qū)域。 “ 八小時(shí)重慶 ” 和“ 半小時(shí)主城 ” 已基本完成 。今后 23 年內(nèi)，年 11 拆遷量在 200 萬平方米左右的舊城改造，無疑與城鎮(zhèn)化率共同構(gòu)成促進(jìn)房地 產(chǎn)市場持續(xù)增長的剛性需求。但是距離人均 8000 美元的經(jīng)濟(jì)水平還有相當(dāng)大的差距。今年 15 月份商品房住宅均價(jià)為 2097 元 /平方米。全年城市居民人均可支配收入8094 元，比上年增加 %；城市居民消費(fèi)性支出 7118 元，其中居住支出增長 %。 房地產(chǎn)市場需求分析 說明：在前一部分房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀部分所列舉的房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)在此不再贅述，本篇主要針對(duì)消費(fèi)者需求進(jìn)行分析。 置業(yè)時(shí)間分析10%37%24%29%1 2 月內(nèi) 半年內(nèi) 半年—1 . 5 年內(nèi) 2 年以上 14 ● 調(diào)查中提到，生活中最重要的方面，回答比例最高的為：健康，占31％，其次是家庭和睦占 29％，再其次是事業(yè)占 16％，然后才是女子成長、財(cái)富、社會(huì)地位，分別占 10％， 9％， 4％。 本次調(diào)查中，購房總價(jià)在 2030 萬的居多，占 ％，其次是 1520 萬， 3540 萬的只占 ％。 購房因素分析28%15%15%20%15%5% 2%配套設(shè)施價(jià)格地理位置戶型設(shè)計(jì)物業(yè)管理增值潛力知名度 ● 在居家到工作地的車程的時(shí)間大多數(shù)能接受 2030 分鐘左右。 北部新區(qū)地勢平坦，地理位置十分優(yōu)越。 區(qū)域規(guī)劃： 重慶北部新區(qū)總體規(guī)劃凸現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展理念，結(jié)合新區(qū)逶迤起伏、臨水傍山的淺丘地形，采用“多中心、組團(tuán)式”模式，規(guī)劃為 7 個(gè)組團(tuán)、 10 個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)，形成“北斗七星”組團(tuán)布局；各組團(tuán)間用綠地、森林和生態(tài)農(nóng)地等隔離，既保護(hù)組團(tuán)的城市形態(tài)，又?jǐn)U大 17 了綠地面積。經(jīng)過短短 21 個(gè)月的緊張建設(shè)，中美合資的長安福特汽車有限公司首款產(chǎn)品福特“嘉年華”已于 2021 年 1 月正式下線，形成批量生產(chǎn)。 基礎(chǔ)設(shè)施： 道路：建成道路總里程 22 公里，縱貫北部新區(qū)南北主干道 ——金開大道已經(jīng)通車，橫貫東西的主干道 —— 金山大道正在加緊建設(shè)，重慶北部新區(qū)首期開發(fā)的五個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了城市快車道 18 連接。規(guī)劃有一個(gè)森林和鳥類保護(hù)區(qū)，兩個(gè)景觀林木培植區(qū)，三個(gè)主題生態(tài)公園，四個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。 19 人和組團(tuán) 人和組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)用地 20 平方公里，人口 4 萬人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有綜合商務(wù)區(qū)和光電產(chǎn)業(yè)園的一部分。 大竹林組團(tuán) 規(guī)劃用地 平方公里，人口 4 萬人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有軟件產(chǎn)業(yè)園和光電產(chǎn)業(yè)園的一部分。新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展新型材料和環(huán)保產(chǎn)業(yè)及其他高科技產(chǎn)業(yè)。 北部新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展特征 五黃路、新牌坊地區(qū)為重慶房地產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域，中高檔項(xiàng)目較為密集。這些項(xiàng)目均直取市場高端，具有規(guī)模大、價(jià)值高的特點(diǎn)。 2021 年，渝北區(qū)房地產(chǎn)施工面積同比增幅僅 %，由此也顯示出 2021 年上半年的區(qū)域供應(yīng)量較為適度，但隨著經(jīng)開新城大盤的紛紛推出， 2021 年末至 2021 年初，渝北房地產(chǎn)將會(huì)呈現(xiàn)出品質(zhì)躍升，價(jià)格上升和供應(yīng)量增加的勢頭。本項(xiàng)目為原人和鎮(zhèn)商貿(mào)區(qū)，極具地域優(yōu)勢。 項(xiàng)目 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) : 項(xiàng) 目 單位 數(shù)值 備 注 項(xiàng)目位置 人和鎮(zhèn)吉樂四社 地塊規(guī)劃總用地 ㎡ ㎡ 其中道路、及綠化行政劃撥 ㎡ ㎡ 土地凈面積 ㎡ ㎡ 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 約 60000 ㎡ 市場競爭對(duì)手調(diào)查 附近樓盤調(diào)查表 項(xiàng)目名稱 占地面積（ m2） 總建面（ m2） 總戶數(shù) 主力 戶型 銷售均價(jià)（元 /m2） 開盤時(shí)間 交房時(shí)間 富悅景園 / 24529 182 二室二廳 1740 現(xiàn)房 渝復(fù)麗園 6270 29815 264 兩房、三房 % 2100 人和春天 / 54970 / 二室二廳 1490 金科天簌 200畝 142021 800 四室二廳 3000 楓林秀水 / 73431 二室二廳 3630 23 九龍湖畔 12091 39340 242 兩房、三房 2400 天一桂湖 9940 90多 兩房、三房、錯(cuò)躍 2250 . 金華苑 C棟 132 兩房、三房 1880 底 碧云花園 13333 / 462 兩房、三房、四房 2300 仁和欣座 14989 154 兩房、三房 1950 2021． 11 2021． 10 小結(jié)： （ 1）、北部新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，新牌坊地區(qū)是發(fā)展較 早，檔次較高也最為成熟的區(qū)域。 （ 2）、緊鄰的新牌坊地區(qū)相比，人和的房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，縱觀整個(gè)地域內(nèi)的商住單體樓或小型社區(qū)，普遍集中在經(jīng)開大道北部，鎮(zhèn)內(nèi)主干道龍壽路兩側(cè)，整個(gè)地域內(nèi)樓盤普遍存在著檔次低、 設(shè)計(jì)差、規(guī)模小的通病，許多樓盤都屬自然銷售，但普遍銷售狀況都較好，說明有很大的開發(fā)市場。 （ 4）、周邊樓盤都以兩室 至三室的戶型為主。 （ 8）、周邊項(xiàng)目銷售情況都比較良好。 ? 項(xiàng)目為緊鄰金開大道，底商價(jià)值高。 ? 項(xiàng)目規(guī)模偏小，自然綠化環(huán)境難以滿足客戶需要。 ? 隨著房屋居住的郊區(qū)化，人和的物業(yè)熱銷勢頭還有進(jìn)一步增加的趨勢。 ? 香江國際集團(tuán) 500 畝項(xiàng)目落戶人和鎮(zhèn)，規(guī)劃的包括領(lǐng)事館區(qū)、 26 會(huì)展中心、歌劇院、大型商場、星級(jí)賓館、商務(wù)公寓等，和記黃埔國際品質(zhì)社區(qū)形象浮出水面。 ? 本區(qū)域內(nèi)，與本案規(guī)模相當(dāng)?shù)臉潜P均為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，給消費(fèi)者形成了一個(gè)低價(jià)的概念，本案要如何沖破消費(fèi)者的價(jià)格設(shè)限，以求效益的最大化。 三、 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 住宅目標(biāo)消費(fèi)群定位： 中上層市民 27 目標(biāo)消費(fèi)群階層身份識(shí)別： ■ 通過對(duì)重慶市預(yù)購房群體所屬各社會(huì)階層及其職業(yè)構(gòu)成的細(xì)分研究，預(yù)購房群體中十大階層的分布情況如下： 社會(huì)上層 社會(huì)中層 社會(huì)中下層 其它 階層構(gòu)成 國家與社會(huì)管理 職業(yè)經(jīng)理人 私營企業(yè)主 辦事人員 專業(yè)技術(shù)人員 個(gè)體工商戶 產(chǎn)業(yè)工人 商業(yè)服務(wù)人員 城鄉(xiāng)無業(yè)或失業(yè)人員 農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者 離、退休者 學(xué)生 2021年 % % % % % % % % % % % 2021年 % % % % % % % % % % % % ■ 通過對(duì)上述階層劃分的統(tǒng)計(jì)接合項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行分析，我們認(rèn)為本案的目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)主要集中在社會(huì)中上層，兼及其它階層。 ■ 目標(biāo)消費(fèi)群區(qū)域構(gòu)成：江北及渝北的消費(fèi)者占到 60%左右，渝 28 中區(qū)的消費(fèi)者