【正文】 7 重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資綜合表 2021 年 1—— 3 月 地區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)施工面積（萬㎡） 竣工面積 （萬㎡） 重慶市 渝中區(qū) 大渡口區(qū) 江北區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 南岸區(qū) 渝北區(qū) 地區(qū) 實(shí)際銷售面積（萬㎡） 實(shí)際銷售額 （億元） 銷售均價 （元） 產(chǎn)銷率 （ %） 重慶市 渝中區(qū) 大渡口區(qū) . 江北區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 南岸區(qū) 渝北區(qū) 重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資綜合表 2021 年 4 月 地區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)施工面積（萬㎡） 竣工面積 （萬㎡） 重慶市 渝中區(qū) 大渡口區(qū) 0 江北區(qū) 沙坪壩區(qū) 8 九龍坡區(qū) 南岸區(qū) 0 渝北區(qū) 地區(qū) 實(shí)際銷售面積（萬㎡） 實(shí)際銷售額 （億元） 銷售均價 （元） 產(chǎn)銷率 （ %） 重慶市 1516 渝中區(qū) 2435 大渡口區(qū) 2247 江北區(qū) 1525 沙坪壩區(qū) 1799 九龍坡區(qū) 2385 南岸區(qū) 3356 渝北區(qū) 2478 2021 年是重慶房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展的一年，在這一年里，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)保持在較高的景氣水平，各月平均指數(shù)均保持在 110 點(diǎn)以上。 從前述列表可以看出， 2021 年重慶房地產(chǎn)開呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的良好勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額及銷售均 價等各項(xiàng)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定增長。其中南岸、江北及大渡口三區(qū)的發(fā)展勢頭尤為迅猛，由于該三區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較熱，因此價格上漲幅度也較大。 重慶房地產(chǎn)市場特征 供需兩旺，商品房空置情況有所好轉(zhuǎn)：根據(jù)前表統(tǒng)計， 2021 年重慶商品房銷售面積同比增幅達(dá) %，銷售增速高于竣工增速 9 個百分點(diǎn)，銷售領(lǐng)先于竣工。同時， 2021 年重慶主城區(qū)商品房開發(fā)產(chǎn)銷率達(dá) 80%，截止 12 月末，全市商品房空置面積減少 萬㎡，受此因素帶動， 12 月商品房空置面積分類指數(shù)比去年同期大幅下降%。 ◎價格持續(xù)穩(wěn)定增長：受地價及 建材漲價、城市大拆遷、銀行降息等諸多因素的影響，重慶房地產(chǎn)銷售價格近年來呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定增長的勢頭。截止 12 月末，全市商品房平均銷售價格為 1596 元 /㎡，比去年同期上漲 %，主城區(qū)商品房價格增幅達(dá) %，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定的增長。進(jìn)入 2021 年以來，房價上漲速度進(jìn)一步明顯加快，據(jù)地房局預(yù)測， 2021 年房地產(chǎn)價格的漲幅將達(dá)到 8%，平均 200 元 /㎡左右。 ◎投資熱情高漲，投資品種多元化：受銀行降息并加收利息稅及股市低迷等因素的影響，重慶房地產(chǎn)投資市場熱情高漲，而且投資品種也不再僅限于傳統(tǒng)的門面，主城各區(qū)商鋪、 住宅、寫字樓投資市場發(fā)展亦持續(xù)看好。據(jù)宏大公司市調(diào)統(tǒng)計，有投資打算的投資者約占全部置業(yè)者的 20%左右，其中以住宅為投資對象者所占比重有所上升，達(dá) %。 ◎大盤、名盤領(lǐng)跑熱點(diǎn)區(qū)域：與 2021 年相比，一方面是外地有實(shí)力開發(fā)商大舉涌入重慶圈地，另一方面本土品牌開發(fā)商圈地和開 發(fā)規(guī)模亦有所擴(kuò)大，導(dǎo)致大盤時代蓄勢待發(fā)，龍湖、金科、翡翠湖、融橋、美茵河谷、奧園、棕櫚泉、保利、陽光 100、學(xué)府大道、大川水岸等千畝大盤，在主城區(qū)各地四處開花，其中北部新區(qū)和南濱路堪稱 10 大盤云集的熱點(diǎn)區(qū)域。 ◎二手房交易上升；據(jù)統(tǒng)計， 2021 年 1— 11 月，重慶主城區(qū)二手房累計成交面積達(dá) 萬方，同比增長 %. ◎?qū)懽謽鞘袌龇崔D(zhuǎn)；伴隨經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，寫字樓市場逐漸復(fù)蘇，2021 年，寫字樓成交面積 萬平方米，同期上漲 %，成交金額 億元，上漲 %，寫字樓市場迎來春天。 ◎商業(yè)地產(chǎn)抬頭； 2021 年，主城各區(qū)共推出商業(yè)項(xiàng)目近 20 個，并有社區(qū)商業(yè)無數(shù)，開發(fā)體量在 100 萬平方米以上，代表著重慶商業(yè)地產(chǎn)正式啟動。 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 重慶市政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面提速。 “ 八小時重慶 ” 和“ 半小時主城 ” 已基本完成 。一批信息化項(xiàng)目建成，渝懷鐵路、渝鄰高速公路、江北國際機(jī)場擴(kuò)建等項(xiàng)目進(jìn)度加快，主城區(qū)新的路橋建設(shè)項(xiàng)目的開工，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的城市規(guī)劃面積的擴(kuò)大，數(shù)個板塊的規(guī)劃調(diào)整與建設(shè)等等，都將極大地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費(fèi)的進(jìn)一步活躍。 城鎮(zhèn)化率的提高和舊城改造是促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步擴(kuò)大的剛性支撐。作為直轄市的重慶城鎮(zhèn)化率低于全國平均水平，按照市政府的規(guī)劃， 2021 年我市城鎮(zhèn)化率將提高到 41%，隨著城鎮(zhèn)化率的增多，住宅需求必將同步增加。今后 23 年內(nèi)，年 11 拆遷量在 200 萬平方米左右的舊城改造，無疑與城鎮(zhèn)化率共同構(gòu)成促進(jìn)房地 產(chǎn)市場持續(xù)增長的剛性需求。重慶房地產(chǎn)市場仍將以較高的發(fā)展速度迎接新的未來。 根據(jù)專家計算，當(dāng)一個地區(qū)人均 GDP 達(dá)到 8000 美元時，它的房地產(chǎn)市場才相對趨于平穩(wěn)，市場發(fā)展將接近飽和狀態(tài)。重慶市 2021 年人均 GDP 值為 8075 元，約合 972 美元。但是距離人均 8000 美元的經(jīng)濟(jì)水平還有相當(dāng)大的差距。由此可見，重慶房地產(chǎn)市場在相當(dāng)長時間內(nèi)仍將具有較大的發(fā)展空間。 2021 年重慶全市商品房平均單價為 1596 元 /平方米，主城區(qū)商品房均價為每平方米 2103 元 /平方米（注：除注明外凡重慶商品房價格均指套內(nèi)價，而其它地區(qū)均按 建筑面積計）。 2021年重慶主城區(qū)房價增幅為 %，而一季度則快速飆升，增幅達(dá)%。今年 15 月份商品房住宅均價為 2097 元 /平方米。 從上述房價基數(shù)來看，重慶與全國的房價基數(shù)差距大，重慶房價不足上海房價的一半。 房地產(chǎn)投資增長略快，高空置面積是 “ 急功近利 ” 的表征 如下圖為 19992021 年重慶市房地產(chǎn)投資增長幅度： 12 表： 2021 年國內(nèi)部分城市 GDP 與房地產(chǎn)投資指標(biāo) 有效需求的增加得益于重慶經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高。 2021 年重慶市 GDP 增長 %，按常住人口計算的全市人均生產(chǎn)總值為 8072 元（ 972 美元）。全年城市居民人均可支配收入8094 元，比上年增加 %；城市居民消費(fèi)性支出 7118 元，其中居住支出增長 %。居住支出增長幅度相對過快。 小結(jié) ： 整體來說，重慶目前的房地產(chǎn)市場進(jìn)入“牛市”期，但由于土地供應(yīng)放量（據(jù)相關(guān)政府部門統(tǒng)計 2021 年主城區(qū)供應(yīng)土地達(dá) 畝），商業(yè)物業(yè)的空置面積居全國前列等因素，市場存在一定隱憂。因此項(xiàng)目此時入市，雖然面臨的市場局勢整體較好，但仍然應(yīng)慎重選擇物業(yè)形態(tài)及市場定位。 房地產(chǎn)市場需求分析 說明：在前一部分房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀部分所列舉的房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)在此不再贅述，本篇主要針對消費(fèi)者需求進(jìn)行分析。 為了把握重慶住宅消費(fèi)的發(fā)展動向， 在房 交會期間對潛在購房人群做了調(diào)查問，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，重慶人住宅消費(fèi)主流在保持基本面 的同時，也出現(xiàn)了引人注目的一些新特點(diǎn)： 城市 GDP 增長 房地產(chǎn)投資增 長 房地產(chǎn)投資占 GDP的比例 全國 % % % 重慶 % % % 上海