【導(dǎo)讀】更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我們通過對界首市的經(jīng)濟(jì)、文化、房地。整合推廣方案】，迅速完成本案的銷售工作。業(yè)發(fā)達(dá)，人民路、中原路兩條貫穿市區(qū)的交通主干線。百貨市場、陶廟鎮(zhèn)山羊市場、鴨王尼龍繩市場、廢舊塑料市場名揚(yáng)全國。據(jù)統(tǒng)計(jì)2021年全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值億元。點(diǎn)，水產(chǎn)品產(chǎn)量同比增長%。改投入億元，實(shí)施技術(shù)改造項(xiàng)目8個(gè)，開發(fā)新產(chǎn)品26個(gè)。完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額億。年末金融機(jī)構(gòu)存款余額億元，貸款余額億元，分別增長%和。全市城鎮(zhèn)職工年平均工資7225元，增長%。農(nóng)民人均純收入2171元，下降%。時(shí)足額領(lǐng)取了失業(yè)保障金。致界首市與其它相關(guān)城市比較處于欠發(fā)展階段。量該地區(qū)物業(yè)價(jià)值的砝碼。人民路道路兩側(cè)的物業(yè)居多，商較為密集物價(jià)格位市區(qū)榜首。批商業(yè)設(shè)施建設(shè)。加快小型超市、連鎖店發(fā)展并逐步向農(nóng)村延伸。從大建市場轉(zhuǎn)向建大

　　

【正文】 有別于一般型物業(yè)， [目的通過樹立界首市第一物業(yè)品牌效應(yīng)，以高品質(zhì)、高形象為主導(dǎo)推廣、傳播，達(dá)到資 金的快速回籠，產(chǎn)品價(jià)值最大化兌現(xiàn) ]。因此，本案營銷策略的重點(diǎn)應(yīng)放在行銷方式的創(chuàng)新、市場廣告宣傳度和深把握以及銷售時(shí)機(jī)掌控，充分挖掘和延伸項(xiàng)目價(jià)值，以中端格、高調(diào)傳播引導(dǎo)市場至達(dá)到開盤后迅速去化產(chǎn)品，并為后期產(chǎn)品 “高價(jià)位、高姿態(tài) ”的市場價(jià)值提升做有力促進(jìn)。 [1]、注重銷售推廣賣點(diǎn)輸出的層次性、邏輯性與動(dòng)態(tài)性； [2]、以 “造城運(yùn)動(dòng) ”的浩大聲勢，刺激需求，激發(fā)關(guān)注度和購買欲，延伸傳播的拋物線。 [2]、注重從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)各子系統(tǒng)環(huán)節(jié)的合理銜接與協(xié)調(diào)一致，力爭執(zhí)行過程趨于零缺陷，以便使整個(gè)銷 售推廣步入良性循環(huán)； [3]、營銷力度上要深入淺出，自然形成 “高產(chǎn)品價(jià)值與低實(shí)際價(jià)格 ”的強(qiáng)烈心理感應(yīng)； [4]、銷售推廣必須是建立在相對合理的目標(biāo)期望值上予以執(zhí)行。 二、銷售方式確立 根據(jù)我們的行銷經(jīng)驗(yàn)和對當(dāng)?shù)厥袌龅牧私?，確定以 [案場銷售 ]為主，其它方式為輔的形式作為本案的銷售方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 據(jù)案場銷售的實(shí)際情況，增加或減少銷售隊(duì)伍，敝司并派遣專案策劃人員直接進(jìn)入場，視目標(biāo)客戶的實(shí)際反映和市場行情的變化適時(shí)調(diào)整或改營銷策略，以最短間貫入實(shí)際操作環(huán)節(jié)，從而有效避免了遠(yuǎn)程市場信息傳播的偏差和間接性。同時(shí)委派敝司 的專業(yè)銷售骨干進(jìn)場駐點(diǎn)銷售，輔以當(dāng)?shù)厝藛T（旨在更好的掌握目標(biāo)客戶消費(fèi)行為）促進(jìn)銷售。 三、銷售時(shí)機(jī)把握 由于項(xiàng)目現(xiàn)仍處于前期規(guī)劃階段，具體工程安排還有待進(jìn)步探討落實(shí)但整上應(yīng)把握住以下幾點(diǎn)： [1]、以項(xiàng)目自身的絕對優(yōu)勢做為貫穿整個(gè)銷售過程； [2]、抓住對本案有競爭威脅的樓盤空擋時(shí)機(jī)加強(qiáng)宣傳、銷售力度； [3]、節(jié)假日、休息日以及相關(guān)社會(huì)公眾活動(dòng)的場合展開攻勢，促進(jìn)銷售； [4]、洞悉市場，實(shí)施新穎、獨(dú)特的銷售舉措。 第八部分：項(xiàng)目市場推廣方案 房地產(chǎn)的宣傳和推廣是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過 程中最為重要的工作之一。如果因?yàn)樾麄鞑呗缘氖д{(diào)或營銷戰(zhàn)略的缺陷而導(dǎo)致營銷工作的停滯，就會(huì)整個(gè)項(xiàng)目失敗。因此宣傳策略和營銷策略應(yīng)該作為項(xiàng)目開發(fā)的核心因素。 一、廣告推廣策略 本案屬大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，分期開發(fā)銷售一是樹立整個(gè)項(xiàng)品質(zhì)與牌形象的關(guān)鍵因此在廣告策略上應(yīng)注意運(yùn)用以下策略： 廣告階段策略： 根據(jù)廣告緊緊圍繞銷售推廣服務(wù)這一宗旨，并結(jié)合告主題層面以及開發(fā)節(jié)奏我們建議將廣告階段排為如下幾個(gè)階段： [1]、導(dǎo)入期： 以軟性新聞為主，配合大 篇幅的硬廣告進(jìn)行形象推廣，以城市中心的未來發(fā)展方向以及打造界首一流品質(zhì)物業(yè)為宣傳核心。 內(nèi)部認(rèn)購時(shí)，針對地段發(fā)展、物業(yè)形象產(chǎn)品等方面進(jìn)行全訴求，以硬廣告介紹的產(chǎn)品及認(rèn)購方式，配合適量介紹內(nèi)部認(rèn)購情況的軟廣告。 [2]、開盤期： 以電視媒體、廣播、報(bào)紙、新聞道等形式，實(shí)施立體投放。廣告?zhèn)鬟f全面突出項(xiàng)目自身優(yōu)勢和配套優(yōu)勢，同時(shí)結(jié)合開盤的銷售狀況，及時(shí)調(diào)整策略， 傳達(dá)給受眾銷售火爆的信息。 [3]、強(qiáng)銷期： 著重對物業(yè)品質(zhì)等方面做重點(diǎn)宣傳，同時(shí)針對產(chǎn)品自身存在的不足或銷售環(huán)節(jié)遇到問題，及時(shí)調(diào)整策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 [4]、清盤期： 視前一階段的廣告效果及銷售情況而制定尾盤廣告投入，同時(shí)根據(jù)工程進(jìn)度兼顧二期啟動(dòng)的告知性宣傳，為二期面市做準(zhǔn)備。 二、案名建議 基于項(xiàng)目的品牌宣傳以及該項(xiàng)目市場定位的思考，我們經(jīng)過深入討論與維發(fā)散從中提煉出兩個(gè)具有代表性的案名： 案名一：現(xiàn)代城 案名釋義： [時(shí)代感 ]：以時(shí)代氣息領(lǐng)略現(xiàn)代居住、投資； [震撼力 ]：聲勢浩大，氣勢磅礴，具有較強(qiáng)的震撼感召力； [規(guī)模性 ]：突出 “城 ”的概念，示意規(guī)模宏大、品質(zhì)高； [差異化 ]：突破一般物業(yè) “**花園、小區(qū)、 商城 ”命名的單薄性，增強(qiáng)吸引力、關(guān)注度； [易記性 ]：案名簡潔有力，便于記憶； [延伸度 ]：案名寓意十分廣泛，有利于項(xiàng)目（住宅、商業(yè)）雙重性市場推廣的展開。 案名二：東城〃時(shí)代 案名釋義： [前瞻 性 ]：預(yù)示著高度的市場發(fā)展前景； [寓意深刻 ]：集項(xiàng)目地理位臵、規(guī)模品質(zhì)、現(xiàn)代化于一身； [可記性強(qiáng) ]：文字表述簡單，便于記憶； [個(gè)性突出 ]：以 “城 ”、 “時(shí)代 ”命名，個(gè)性突出，產(chǎn)生遐想，刺激消費(fèi)。 三、平面設(shè)計(jì)與表現(xiàn) 具體平面表現(xiàn)見方案后附頁作品 四、階段推廣主題擬定 [1]導(dǎo)入期主題 擬定 □ 57 年的等待，終于等到今天！（訴求點(diǎn)：城市建設(shè)已有 57 年之久，全市卻沒有一方理想的安居樂業(yè)之地；顯示了項(xiàng)目的大氣、恢弘，預(yù)即將改變整個(gè)界首市民生活水平、投資空間） □ 21 世紀(jì)，我們的生活不再沉默！（訴求點(diǎn)：項(xiàng)目引領(lǐng)了整個(gè)城市全新互動(dòng)生活、投資的嶄新局面） □ 動(dòng)力街區(qū)，永不停頓?。ㄔV求點(diǎn)：商業(yè)鋪面的熱度、發(fā)展升值空間） □ 吉時(shí)迎娶，現(xiàn)代城?。ㄔV求點(diǎn)：提示開盤） [2]開盤期主題擬定 □ 今天，愛她就帶她走?。ㄔV求點(diǎn)：開盤，包括住宅和商業(yè)） □ 改變生活的尺度?。ㄔV求點(diǎn)：住宅） □ 投 資，往寬了想?。ㄔV求點(diǎn)：商業(yè)，投資看重的不僅是當(dāng)下，更要未來發(fā) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 展能量） □ 精彩不容錯(cuò)過?。ㄔV求點(diǎn)：從反方向表訴開盤的熱銷） [3]強(qiáng)銷期主題擬定 □ 市內(nèi)淘沙，不如市外淘金?。ㄔV求點(diǎn)：商業(yè)街區(qū)） □ 至尊府邸，傳世經(jīng)典?。ㄔV求點(diǎn)：住宅品質(zhì)） □ 不可妄稱豪宅，視擁擠為榮耀?。ㄔV求點(diǎn)：住宅品質(zhì)、商業(yè)繁華度） □ 幸福！就是自由的呼吸陌生空氣（訴求點(diǎn)：高檔社區(qū)的空氣、環(huán)境） [4]清盤期主題擬定 □ 你！還有最后一次機(jī)會(huì)（訴求點(diǎn)：一期基本售完，僅剩少量單位） □ 現(xiàn)代城 —現(xiàn)實(shí)更精彩！（訴求 點(diǎn)：一期封頂） 五、媒體投放及費(fèi)用預(yù)算 [1]優(yōu)勢媒體組合 進(jìn)行項(xiàng)目宣傳并非在所有的宣傳媒體上加大投入量就能取得較好效果。我們需要尋求的是一種花費(fèi)最小，效果最理想的媒體有機(jī)組合。根據(jù)銷售階段設(shè)計(jì)，現(xiàn)將本案推廣過程中的媒體組合安排如下： 導(dǎo)入期 項(xiàng)目前的準(zhǔn)備工作相當(dāng)多且繁雜，在這一時(shí)期應(yīng)做部分宣傳和好項(xiàng)目后的資料準(zhǔn)備。由于本項(xiàng)目尚未真正推出市場發(fā)售，故在此階段應(yīng)營造良好的聲勢逐步建立起項(xiàng)目品牌形象，同時(shí)為項(xiàng)目下期銷售奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。如樓部、物料（書模型、展板等）戶外廣告的設(shè)計(jì)等。 媒體組合 新聞撰稿 電視、廣播、報(bào)紙 工地圍墻廣告 開盤期 在前兩期的宣傳推廣下，項(xiàng)目形象得到建立，此階段應(yīng)展開全面促銷推廣。 媒體組合： 工地圍墻廣告 電視、廣播 派發(fā)單張 SP 活動(dòng) 鞏固前階段的市場形象，增加促銷性元素將項(xiàng)目物業(yè)形清晰的公諸于市場此階段報(bào)紙廣告占較大比重。 強(qiáng)銷期 此時(shí)項(xiàng)目形象已在客戶心中基本確立，而且借助發(fā)售期的銷勢頭加強(qiáng)客對物業(yè)認(rèn)同度，從而達(dá)到大量銷售的目的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 媒體組合： 工地圍墻 報(bào)紙廣告 廣告訴求點(diǎn)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)的訴求，加強(qiáng)消費(fèi)者對物業(yè)形象的認(rèn)同。 清盤期 物 業(yè)銷售接近尾聲，力求短期清盤。 媒體組合： 報(bào)紙廣告 報(bào)紙?jiān)V求重點(diǎn)應(yīng)在交樓前的準(zhǔn)備工作和交樓前后的各種活動(dòng)。 以上僅為敝司關(guān)于項(xiàng)目一期媒體計(jì)劃性安排，在實(shí)際操盤中可據(jù)情況改動(dòng)。 [2]廣告費(fèi)用預(yù)算 根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)以及快速占領(lǐng)市場，縮短銷售周期實(shí)現(xiàn)利潤最大化為目的我司建議整個(gè)市場推廣費(fèi)用投放比例為： 5—4—1 式，重點(diǎn)放在前期，實(shí)踐表明前期樓盤的宣傳好與否已成為衡量項(xiàng)目整體運(yùn)轉(zhuǎn)成功的關(guān)鍵性因素，考慮到本案銷售難度初步廣告總費(fèi)用按總銷售額的 1% 計(jì)算，此費(fèi)用可據(jù)實(shí)情而調(diào)整實(shí)施。