【正文】 模所帶來的巨大人氣，消費量大且比較集中； 物業(yè)的地段的發(fā)展?jié)摿?，具有較高的升值空間和投資回報率，此類者多為本地或少量外地的投資客商，經(jīng)營具有品牌趨向和檔次標準。 二次臵業(yè)者也是本案消費群體之一，他們現(xiàn)多居于市內(nèi)但對目前 的住房不是很滿意，有想通過現(xiàn)有房屋的租賃或出售來換取新房的欲望。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 [2]二類目標客戶：二次臵業(yè)者或私營業(yè)主 這類客戶有一定的經(jīng)濟收入，多為私營業(yè)主分布在離本案道路較通暢、便捷的區(qū)域； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第四部分：本案目標消費群體鎖定及其分析 一、目標消費群體定位 從項目自身的出發(fā)，結(jié)合界首市的經(jīng)濟收入、政治文化消費特征；并通過對整個首市房地產(chǎn)市場綜合分析，物業(yè)的認真、謹慎調(diào)查研究敝司為本案主流目標消費群定位為： 【界首市中高檔收入群體和中高級投資人士】 二、目標消費群體細分 產(chǎn)品 A—住宅的目標客戶 [1]一類目標客戶：國家公務(wù)員、金融、 IT、新聞媒介工作者 此類消費群體多為界首市中高層次工作人員或收入行業(yè)士，他們有固定的經(jīng)濟入來源、工作相對穩(wěn)定。目前在此基礎(chǔ)上，開發(fā)居住區(qū)和商業(yè)物業(yè)存在著較大的市場風(fēng)險，同時也應(yīng)看出，項目地塊的市場潛力仍有著較大的培育空間。同時，引導(dǎo)廣大市民積極參與城市規(guī)劃，通過媒體公示、規(guī)劃展覽等方式，使市民廣泛關(guān)注新城區(qū)，提升受眾的關(guān)注度。對于新城區(qū)的規(guī)劃，政府應(yīng)出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策和具體措施，來吸引商客投資；堅持規(guī)劃先行不斷強化規(guī)范的調(diào)控引導(dǎo)作用。結(jié)合后期市場運作，通過政府行為推廣以及媒體的宣傳，從而達到以較強的品牌優(yōu)勢和影響力 帶動本地塊的開發(fā)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。市政府廣場作為娛樂休閑的重場場所，具有聚積人氣的優(yōu)勢，在后期通過政府行為加以推廣，擴大場的影響力，在良好的形象帶動下，以點輻射面，帶動周邊的發(fā)展和形象價值的提升。 通過東城路物業(yè)形象的改觀與地塊的人氣聚集，有效提升地塊的市場競爭力； 必須對現(xiàn)有地塊的開發(fā)進行合理布局規(guī)劃，確定實施方案最大化提升項目的市場價值； 二、資源有效整合與項目價值提升 基于本案的戰(zhàn)略性思考，地塊價值的提升應(yīng)做到資源的高度整合： （一）市政府文化廣場對本案的影響尚不容忽視。此外確立一套高標準建設(shè)指，如均住房建筑面積、人均公共綠地面積、人均醫(yī)療配套設(shè)施等，并依據(jù)此指標體系對新城的建設(shè)嚴格控制，使新城區(qū) 的城市環(huán)境和生活質(zhì)量得到提升。 2 新城區(qū)的建設(shè)不僅要注重塑造界首現(xiàn)代化的城市形象，更要提高新城區(qū)的生活質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。 綜合規(guī)劃綠化隔離地區(qū)、水系、限建區(qū)、林帶等生態(tài)保護區(qū)域。調(diào)整完善交通體系，改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，避免建設(shè)和管理滯后。 （三）項目開發(fā)需要城市建設(shè)加以配合： 1 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，促進住宅和公用設(shè)施建設(shè)同步發(fā)展。城市東移是界首市未來發(fā)展的主要方向，如何做到老城區(qū)到新城區(qū)的過渡將是一項長期而艱巨的任務(wù)。 通過對東城路地塊的開發(fā)加速和帶動界首的城市化進程 （二）界首市未來城市規(guī)劃方向： 在界首市未來的版圖規(guī)劃中，圍繞市政府為核心的城已初步定型以東升路市中心主干道的新城區(qū)規(guī)劃將逐步取代以人民西路為中心的老城。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （一）總體指導(dǎo)思路： 東城路地塊的開發(fā)需要緊密結(jié)合界首未來城市的發(fā)展規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。追求產(chǎn)品供給 需求的完善性，使項目達到預(yù)期的市場期望值。 三、總結(jié) 從市場調(diào)研分析結(jié)果、本項目的優(yōu) 劣勢比較，雖然本項目地段具有良好的發(fā)展?jié)摿?，但必定要有時間和過程的制約，項目匱乏相應(yīng)生活氛圍和商業(yè)氣配套、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，無疑是本案的最大阻力；反之，本項目若能在產(chǎn)品創(chuàng)新、社區(qū)質(zhì)提升宏觀條件的配合以及價格策略上取勝的話，將會有效降低銷售風(fēng)險性和困難度。 4首期產(chǎn)品定價過高，市場接受度低 許多大中型城市的案例表明，大型項目的贏利關(guān)鍵是在中期或后前主要以 “中低價位、高姿態(tài) ”入市，吸引消費，形成氛圍，樹立品牌。 2市場競爭，客源分流 目前浙江、江蘇等地的開發(fā)商已在該市掀起了圈地?zé)幔?“金太陽商城 ”、 “新世紀商城 ”、 “金都商城 ”等新建物業(yè)分流了本案相當一部分目標客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4項目自身價值的提升 豐富和完備項目自身功能配套：如道路、學(xué)校交通設(shè)施醫(yī)院等，提高產(chǎn)品質(zhì)就更能發(fā)揮優(yōu)勢，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值，最大化兌現(xiàn)產(chǎn)品價值。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究 “供給 需求 ”，便可以搶占 “先機 ”。 （三）、機會（ O） ： 1城市缺乏高品質(zhì)物業(yè) 據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，整個界首市基本沒有大型規(guī)模社區(qū)、品質(zhì)物業(yè)；且形象配套落后，對本案新形象、新產(chǎn)品的推出是一大利好因素。 2無公交車輛通行市區(qū) 由于地方經(jīng)濟發(fā)展緩慢的原因，該市目前只有 1 路公交車通行，不經(jīng)過本案，給本案的普通消費居民、投資者進入市區(qū)帶來不便。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4道路寬闊、通暢 人民路、中原路是該市區(qū)核心主干道，均通過本案；另外火車站、國鄰近咫尺路闊達，對外出行方便。 2項目地塊規(guī)模優(yōu)勢 項目占地面積大，預(yù)建總面積位居界首現(xiàn)有物業(yè)前例，規(guī)模效應(yīng)可引導(dǎo)和促進消費者對居住、投資經(jīng)商的欲望和能動性，同時也有利于品牌價值的推動。 中原路、人民路直接貫穿其中，道路寬廣東城準備冠名興 建，地塊毗鄰界首市廣電大樓（在建），距界首市市政府約 300 米，周邊分布機關(guān)單位、金融系統(tǒng)（中國農(nóng)業(yè)銀行）、市政府廣場，地段發(fā)展?jié)摿γ黠@。地處安徽省界首市東區(qū)，建設(shè)場地位于人民路（東西方向）、東城路（規(guī)劃中）、原路（東西方向交匯。 這樣的次級城市來說，房地產(chǎn)業(yè)才真正開始起步。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。于界首 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。就界首市現(xiàn)狀發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還沒有達到城市建設(shè)應(yīng)的空間，按照經(jīng)濟正常軌道隨著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟收入的不斷增長，該房地產(chǎn)場將蘊藏著巨大發(fā)展廣度；但這必須依附于市規(guī)劃建設(shè)的正常軌跡、對外經(jīng)濟往來招商引資力度加 大。 [商業(yè)市場綜合分析 ] 市場類別 項目名稱 地理位臵 銷售價格 集中市場 貴源商貿(mào)中心 人民路與大橋北路交叉口東北 租賃： 40 元 /㎡ /月 （兩層，早建） 金太陽商城 人民路與解放路交叉口西南 銷售均價： 6000 元 /㎡（單層） 金都商城 人民路與健康路 售 價： 10000 元 /㎡（雙層） 新世紀商城 人民路中 段 未開盤 零散市場 市府廣場周邊門面 租賃： 10 元 /㎡ /月 （單層，早建）租賃： 20 元 /㎡ /月（單層，新建） 人民路與解放路交叉 租賃： 60 元 /㎡ /月 人民路與文昌路交叉 租賃： 10 元 /㎡ /月 中原路與健康路交叉 租賃： 14 元 /㎡ /月（雙層） 中原路與解放路交叉 租賃： 10 元 /㎡ /月（單層） 從統(tǒng)計表中可以明顯看出，市中心區(qū)域的價格要遠高與邊緣零散場集型市場也形成差距，這也就是人氣價值商業(yè)的最直觀體現(xiàn)；市民消費駐足重心仍在中心區(qū)域，要通過相當程度上的 市場引導(dǎo)方能逐步轉(zhuǎn)移其消費觀念；其次良好的路段，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，也是提升商業(yè)價值的關(guān)鍵。 三、界首市商業(yè)地產(chǎn)市場分析 [商業(yè)市場總體特征 ] 商業(yè)地產(chǎn)主要從專業(yè)商業(yè)市場和混合兩個方面展開，界首當下地產(chǎn)較為淡薄，主要體現(xiàn)在兩個方面： 第一、缺乏規(guī)模型、專業(yè)型大商市場支撐 市中心區(qū)域（老城區(qū)）內(nèi)已成型的僅有貴源商貿(mào)中心（服裝市場）和在建的金都商城、新世紀；除華聯(lián)超外，無成規(guī)模百貨商場、大賣場、批發(fā)市場和品牌專營市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 [住宅品質(zhì) ] 對于次級商業(yè)城市的經(jīng)濟發(fā)展、收入的提高，標志著消費水平將有所上升住房做為一次大的消費支出，有別于一般商品的投入關(guān)注度他們更加重居住產(chǎn)質(zhì)其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀環(huán)境等等。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅場價格仍然是以地值為尺度。