【正文】 銷(xiāo)或空臵的尷尬商業(yè)局面。 四、界首市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)析 基于宏觀(guān)環(huán)境的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛主要體現(xiàn)在整素質(zhì)提高及相應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格的不斷上揚(yáng)，必將帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)、房產(chǎn)業(yè)。從 2021 年界首市政府報(bào)告會(huì)上獲悉， 2021 年該市的各個(gè)方面均取得了顯著成效， 2021年將加大市政規(guī)劃建設(shè)、招商引資，形成對(duì)內(nèi)外的快速同步市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第二部分：地塊綜合素質(zhì)分析 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目暫定名 [界首市東城路項(xiàng)目 ]?？傮w規(guī)模龐大，實(shí)施分期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，一期項(xiàng)目擬建住宅和商業(yè)鋪面。 二、項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 （一）、優(yōu)勢(shì)（ S）： 1地段發(fā)展契機(jī)明顯，新城核心版塊 根據(jù)界首市的整體規(guī)劃布局，以人民路、中原為核心的發(fā)展趨勢(shì)是因素之一；且目前整個(gè)市區(qū)的西面、東面以及南已經(jīng)沒(méi)有充分發(fā)展的空間，城市東拓成必然本地塊無(wú)疑成為新城區(qū)的核心，隨著各類(lèi)機(jī)關(guān)、企業(yè)服務(wù)體系的逐步落實(shí)和完善必將帶動(dòng)本案的地塊價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值。 3企業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌優(yōu)勢(shì) “法姬那 ”做為貴司的優(yōu)勢(shì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌，能夠有效帶動(dòng)關(guān)聯(lián)品牌經(jīng)營(yíng)業(yè)主的進(jìn)入，增強(qiáng)商業(yè)投資者的投資欲望，容易形成品牌連鎖，提高商業(yè)檔次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）、劣勢(shì)（ W）： 1市政配套不健全 項(xiàng)目周?chē)緹o(wú)日常所需的生活配套 設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、菜市等，外部條件不足，將會(huì)干擾消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲。 3周邊感觀(guān)不好，影響消費(fèi)意識(shí) 項(xiàng)目東、南、北三個(gè)方向均為田地，對(duì)于一個(gè)發(fā)展較成熟的城市來(lái)說(shuō)生活居住郊區(qū)化以逐步形成，是利好因素；而相對(duì)落后的城市 ——界首，因他們的擇居觀(guān)念仍舊停留在以市中心、以最熱鬧的氛圍為居住環(huán)境的時(shí)候，顯然本項(xiàng)目不是他們理想的安居場(chǎng)所。 2行銷(xiāo)策劃之項(xiàng)目利器 激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定了除了項(xiàng)目原有的優(yōu)勢(shì)資源利用外，行銷(xiāo)策劃無(wú)疑已成為當(dāng)今項(xiàng)目開(kāi)發(fā)推廣的營(yíng)銷(xiāo)利器。 3新城規(guī)劃建設(shè)的帶動(dòng) 本項(xiàng)目可依靠新城建設(shè)實(shí)施的市場(chǎng)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，如現(xiàn)有府廣美化商業(yè)、生活配套的完善等，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的連動(dòng)價(jià)值 。 （四）、威脅（ T）： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1傳統(tǒng)消費(fèi)心理障礙 項(xiàng)目周邊目前比較空曠，人氣較差這對(duì)于久居市區(qū)的民以及投資者 ——傳統(tǒng)居住觀(guān)念的影響、選擇投資環(huán)境的氛圍，有著不可逾越心理障礙畢竟該區(qū)域還處于發(fā)展階段，他們關(guān)注的很多是現(xiàn)狀。 3首期先建商業(yè)鋪面，很難吸引人氣 主因地塊偏離城市中心，市區(qū)居民消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)能形成人流量對(duì)商業(yè)部分的現(xiàn)推勢(shì)必有一定的難度。相反一味的追求成本利潤(rùn)的回收，反而影響資金的回籠和收益價(jià)值的最大化，同時(shí)給項(xiàng)目去化造成風(fēng)險(xiǎn)。因此本案的關(guān)鍵就是尊重市場(chǎng)、豐富自身功能，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素。 第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略性思考 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與城市規(guī)劃發(fā)展 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市建設(shè)規(guī)劃緊密關(guān)聯(lián)，由 于本案位于界首市規(guī)劃中的新城區(qū)，地塊尚處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，如何協(xié)調(diào)好城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系，對(duì)本案有著積極而重要意義。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。目前口密度過(guò)高，交通、環(huán)境壓力過(guò)大 ，致使城市品位一直難以提升。 東城路緊鄰新城區(qū)中心地帶，作為未來(lái)新城區(qū)的主要干道之一在理位臵上有著積極而明顯的戰(zhàn)略意義，因此東城路地塊的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)做到 “高屋建瓴 ”,在城市規(guī)劃的大方向中尋求更合理的發(fā)展定位。 [1] 交通及基礎(chǔ)設(shè)施。 [2] 生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃。居住生活區(qū)應(yīng)該加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)，保持平衡；對(duì)現(xiàn)有的地形、物要進(jìn)行合理利用與改造，同時(shí)要建設(shè)足夠的綠地。 新城區(qū)的建設(shè)必須突出人居環(huán)境的營(yíng)造，以其優(yōu)美、完善基礎(chǔ)設(shè)施便捷交通以及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引成都市區(qū)的人流。 （四）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思考： 針對(duì)地塊現(xiàn)狀，有效利用內(nèi)外部資源，為項(xiàng)目的運(yùn)作積聚人氣。 離本案較近的市政府廣場(chǎng)是界首市已成型的文化休閑，其功能尚未得到有效發(fā)揮目前人 流量不大、人氣不足，景觀(guān)、功能規(guī)劃設(shè)臵有待完善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二） “法姬那 ”品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用 目前貴司有意將東城路的路名命名為 “法姬那大道 ”，基于此，敝司認(rèn)為可以以此為契機(jī)，發(fā)揮 “法姬那 ”品牌的連鎖效應(yīng)，規(guī)劃建設(shè)以 “法姬那 ” 品牌命名的商業(yè)廣場(chǎng)、 “法姬那 ”品牌旗艦店等。 （三）有效利用政府資源，優(yōu)化投資環(huán)境，增強(qiáng)市民對(duì)新城區(qū)的認(rèn)同 政府有關(guān)部門(mén)需要確定 “界首新城區(qū) ”的發(fā)展規(guī)劃方向并適時(shí)加大宣傳力度。通對(duì)新城區(qū)進(jìn)行科學(xué)的功能劃分和風(fēng)格設(shè)計(jì)，增強(qiáng)了新城區(qū)的吸納功能和承載能力。 三、本案啟動(dòng)成功的關(guān)鍵因素 由于目前項(xiàng)目地塊周邊的市場(chǎng)氛 圍不濃，市場(chǎng)價(jià)值不明顯，地塊的不成熟性造成城市東西發(fā)展的明顯差異化。 因此，如何有效聚積人氣與合理規(guī)劃開(kāi)發(fā)地塊，將是本案啟動(dòng)成功的關(guān)鍵。因界首市區(qū)目前沒(méi)有上檔次或生活質(zhì)量較好的住宅，尋求更的生活空間的群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 [3] 三類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)：普通工薪階層 主要為市內(nèi)一般的工薪階層，以工資為主要收入，工作相對(duì)穩(wěn)定現(xiàn)代化的生活社區(qū)是他們所向往的理想生活方式。 這部分消費(fèi)群經(jīng)濟(jì)實(shí)力 較強(qiáng)，收入相對(duì)豐盈，資金周轉(zhuǎn)比較靈活，根據(jù)自身狀況自己經(jīng)營(yíng)或是以高價(jià)租賃的方式進(jìn)行運(yùn)作。 [3] 三類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)：零散性投資業(yè)主 多為本市區(qū)的原有小商販，有自己的店面規(guī)模很小屬本生意類(lèi)別主要經(jīng)營(yíng)百貨、零售、美容美發(fā)、干洗店之類(lèi)，旺市區(qū)的經(jīng) 濟(jì)投入比較高，有足夠人流量的大中型社區(qū)是他們最適合的選擇。 第五部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及地塊規(guī)劃建議 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位 通過(guò)開(kāi)發(fā)主題的定位，明確項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)的方向和思路為實(shí)質(zhì)性運(yùn)作提供策略性指導(dǎo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 每一個(gè)成功占領(lǐng)市場(chǎng)的產(chǎn)品，其準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是創(chuàng)造銷(xiāo)售佳績(jī)的關(guān)鍵之所在。鑒于此敝司通過(guò)深入的研究與分析，確定以下具有市場(chǎng)可行性的定位： 【界首市首座大型高品質(zhì)健康生活社區(qū)】 （開(kāi)創(chuàng)城市住宅開(kāi)發(fā)之先河，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、品質(zhì)，為居者提供舒適的人居環(huán)境） （二）商鋪部分 ： 商鋪部分是本地塊開(kāi)發(fā)的核心部分，它開(kāi)成功將是本案獲利關(guān)鍵之所在。前期擬定開(kāi)發(fā)中原路至翠園路一段，總長(zhǎng) 700 余米，沿街東西商鋪進(jìn)深各 22 米 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。綜合分析兩種開(kāi)發(fā)思路： 開(kāi)發(fā)思路 1，講究開(kāi)發(fā)的整體策略性，有效地貫徹了開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)以住宅先行來(lái)帶動(dòng)人氣的迅速提升，輔以開(kāi)發(fā)部分商鋪，規(guī)模型社區(qū)、大購(gòu)物廣場(chǎng)高檔酒店來(lái)整體改觀(guān)地塊的物業(yè)形象，最后整體開(kāi)發(fā)商鋪從 而達(dá)到吸引商客投資，做到商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)值最大化的目的。 【風(fēng)險(xiǎn)比較】 由于本案的商業(yè)體量大，商業(yè)的開(kāi)發(fā)成功于否，直接關(guān)系到本案開(kāi)獲利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 針對(duì)商鋪存在的較大風(fēng)險(xiǎn)性，開(kāi)發(fā)思路 1 做到了有效聚集人氣，弱化了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)的目的。 【結(jié) 論】 敝司認(rèn)為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)確定以思路 1 為主體開(kāi)發(fā)思路，進(jìn)而制定項(xiàng)目的具體實(shí)施方案，確保項(xiàng)目投入市場(chǎng)的可實(shí)施性。 一、住宅開(kāi)發(fā)實(shí)施建議 本案住宅開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)應(yīng)放在 A 地塊上，在明確住宅市場(chǎng)定位的前提下，敝司認(rèn)為住宅開(kāi)發(fā)事項(xiàng)包括： （一） 解決交通體系瓶頸 住宅區(qū)發(fā)展的重要條件是良好的交通體系，這種應(yīng)該多方式組合。 （二） 解決社會(huì)服務(wù)體系瓶頸 目前區(qū)域內(nèi)社會(huì)服務(wù)設(shè)施并不完善，如商業(yè)、教育文化醫(yī)療等服務(wù)明顯欠缺。本案住宅大片離不政府支持。 （四）注重房型設(shè)計(jì)的合理性： 根據(jù)界首市購(gòu)房群體的消費(fèi)偏好，房型以 2 室、 3 室為主，建 議房型面積配比為： 面積 7090 ㎡ 占 2