【正文】 目價(jià)值 [2] 避免盲目開發(fā)，降低開發(fā)的成本與市場風(fēng)險(xiǎn) [3] 堅(jiān)持策略致勝，有計(jì)劃 、有順序地進(jìn)行開發(fā) 就此，針對(duì)本案提出以下開發(fā)思路，供貴司參考： （一） 開發(fā)思路 1——住宅先行 （二） 開發(fā)思路 2： ——商鋪先行 （三）開發(fā)思路比較與風(fēng)險(xiǎn)分析 結(jié)合地塊發(fā)展滯后、暫無人氣的現(xiàn)狀，本案的開發(fā)思路要切實(shí)貫徹 “有效聚積人氣與合理規(guī)劃開發(fā)地塊 ”的開發(fā)戰(zhàn)略。 （一）地塊分布： ● A 地塊 位臵：人民路與東城路交叉口東南角， 占地 150 畝 ● B 地塊 位臵：人民路與東城路交叉口西南角 ● C 地塊 位臵：人民路與東城路交叉口西北角， 占地 10 余畝 ● D 地塊 位臵：人民路與東城路交叉口東北角 ● 東城路兩側(cè)沿街商鋪 （二）地塊規(guī)劃建議： ● A 地塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （一）住宅部分： 本案住宅部分的市場定位應(yīng)針對(duì)目前界首市住宅場發(fā)展滯后，有效需求不足的現(xiàn)狀以刺激廣大市民的購房需求，聚集人氣、提升地塊價(jià)值為目的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 【小結(jié)：】 鑒于項(xiàng)目的現(xiàn)狀，須有效地弱化產(chǎn)品劣勢、強(qiáng)延伸優(yōu)，在整體營銷策略的制定上以迎合目標(biāo)消費(fèi)者的需求，將成為我們網(wǎng)羅本案目標(biāo)消費(fèi)群體的重要手段。 產(chǎn)品 B—商業(yè)鋪面的目標(biāo)客戶 [1] 一類目標(biāo)客戶：實(shí)力型投資企業(yè)或個(gè)人 注重本案的規(guī)模所帶來的巨大人氣，消費(fèi)量大且比較集中； 物業(yè)的地段的發(fā)展?jié)摿?，具有較高的升值空間和投資回報(bào)率，此類者多為本地或少量外地的投資客商，經(jīng)營具有品牌趨向和檔次標(biāo)準(zhǔn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第四部分：本案目標(biāo)消費(fèi)群體鎖定及其分析 一、目標(biāo)消費(fèi)群體定位 從項(xiàng)目自身的出發(fā)，結(jié)合界首市的經(jīng)濟(jì)收入、政治文化消費(fèi)特征；并通過對(duì)整個(gè)首市房地產(chǎn)市場綜合分析，物業(yè)的認(rèn)真、謹(jǐn)慎調(diào)查研究敝司為本案主流目標(biāo)消費(fèi)群定位為： 【界首市中高檔收入群體和中高級(jí)投資人士】 二、目標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分 產(chǎn)品 A—住宅的目標(biāo)客戶 [1]一類目標(biāo)客戶：國家公務(wù)員、金融、 IT、新聞媒介工作者 此類消費(fèi)群體多為界首市中高層次工作人員或收入行業(yè)士，他們有固定的經(jīng)濟(jì)入來源、工作相對(duì)穩(wěn)定。同時(shí)，引導(dǎo)廣大市民積極參與城市規(guī)劃，通過媒體公示、規(guī)劃展覽等方式，使市民廣泛關(guān)注新城區(qū)，提升受眾的關(guān)注度。結(jié)合后期市場運(yùn)作，通過政府行為推廣以及媒體的宣傳，從而達(dá)到以較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢和影響力 帶動(dòng)本地塊的開發(fā)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 通過東城路物業(yè)形象的改觀與地塊的人氣聚集，有效提升地塊的市場競爭力； 必須對(duì)現(xiàn)有地塊的開發(fā)進(jìn)行合理布局規(guī)劃，確定實(shí)施方案最大化提升項(xiàng)目的市場價(jià)值； 二、資源有效整合與項(xiàng)目價(jià)值提升 基于本案的戰(zhàn)略性思考，地塊價(jià)值的提升應(yīng)做到資源的高度整合： （一）市政府文化廣場對(duì)本案的影響尚不容忽視。 2 新城區(qū)的建設(shè)不僅要注重塑造界首現(xiàn)代化的城市形象，更要提高新城區(qū)的生活質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。調(diào)整完善交通體系，改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，避免建設(shè)和管理滯后。城市東移是界首市未來發(fā)展的主要方向，如何做到老城區(qū)到新城區(qū)的過渡將是一項(xiàng)長期而艱巨的任務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。追求產(chǎn)品供給 需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。 4首期產(chǎn)品定價(jià)過高，市場接受度低 許多大中型城市的案例表明，大型項(xiàng)目的贏利關(guān)鍵是在中期或后前主要以 “中低價(jià)位、高姿態(tài) ”入市，吸引消費(fèi)，形成氛圍，樹立品牌。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4項(xiàng)目自身價(jià)值的提升 豐富和完備項(xiàng)目自身功能配套：如道路、學(xué)校交通設(shè)施醫(yī)院等，提高產(chǎn)品質(zhì)就更能發(fā)揮優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值，最大化兌現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值。 （三）、機(jī)會(huì)（ O） ： 1城市缺乏高品質(zhì)物業(yè) 據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，整個(gè)界首市基本沒有大型規(guī)模社區(qū)、品質(zhì)物業(yè)；且形象配套落后，對(duì)本案新形象、新產(chǎn)品的推出是一大利好因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4道路寬闊、通暢 人民路、中原路是該市區(qū)核心主干道，均通過本案；另外火車站、國鄰近咫尺路闊達(dá)，對(duì)外出行方便。 中原路、人民路直接貫穿其中，道路寬廣東城準(zhǔn)備冠名興 建，地塊毗鄰界首市廣電大樓（在建），距界首市市政府約 300 米，周邊分布機(jī)關(guān)單位、金融系統(tǒng)（中國農(nóng)業(yè)銀行）、市政府廣場，地段發(fā)展?jié)摿γ黠@。 這樣的次級(jí)城市來說，房地產(chǎn)業(yè)才真正開始起步。于界首 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 [商業(yè)市場綜合分析 ] 市場類別 項(xiàng)目名稱 地理位臵 銷售價(jià)格 集中市場 貴源商貿(mào)中心 人民路與大橋北路交叉口東北 租賃： 40 元 /㎡ /月 （兩層，早建） 金太陽商城 人民路與解放路交叉口西南 銷售均價(jià)： 6000 元 /㎡（單層） 金都商城 人民路與健康路 售 價(jià)： 10000 元 /㎡（雙層） 新世紀(jì)商城 人民路中 段 未開盤 零散市場 市府廣場周邊門面 租賃： 10 元 /㎡ /月 （單層，早建）租賃： 20 元 /㎡ /月（單層，新建） 人民路與解放路交叉 租賃： 60 元 /㎡ /月 人民路與文昌路交叉 租賃： 10 元 /㎡ /月 中原路與健康路交叉 租賃： 14 元 /㎡ /月（雙層） 中原路與解放路交叉 租賃： 10 元 /㎡ /月（單層） 從統(tǒng)計(jì)表中可以明顯看出，市中心區(qū)域的價(jià)格要遠(yuǎn)高與邊緣零散場集型市場也形成差距，這也就是人氣價(jià)值商業(yè)的最直觀體現(xiàn)；市民消費(fèi)駐足重心仍在中心區(qū)域，要通過相當(dāng)程度上的 市場引導(dǎo)方能逐步轉(zhuǎn)移其消費(fèi)觀念；其次良好的路段，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，也是提升商業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 [住宅品質(zhì) ] 對(duì)于次級(jí)商業(yè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入的提高，標(biāo)志著消費(fèi)水平將有所上升住房做為一次大的消費(fèi)支出，有別于一般商品的投入關(guān)注度他們更加重居住產(chǎn)質(zhì)其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀環(huán)境等等。某種程度上反映了該市房地產(chǎn)市場的不成熟、不完善。 二、界首市住宅市場分析 據(jù)此次市場調(diào)查，目前界首市住宅狀況相對(duì)低下，多數(shù)為早期建筑，在整體物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理性實(shí)施上，基本處于空白；住宅物業(yè)仍停留在 “滿足居住者有其屋的狀態(tài) ”，對(duì)現(xiàn)代居民的居住的生活性和舒適度等方面考慮嚴(yán)重不足。 [市場建設(shè) ] 2021 年，界首市將進(jìn)一步完善太平街服裝市場、東城農(nóng)貿(mào)市場、南方家俱廣場等專業(yè)市場配套設(shè)施建設(shè)，加快實(shí)施東城路商業(yè)街、太平新世紀(jì)金都等一批商業(yè)設(shè)施建設(shè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）、界首市房地產(chǎn)市場綜合分析 [市場概論 ] 界首市隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)、文化教育事 市政配套設(shè)施建設(shè)等方面的進(jìn)步；但由于近幾年市內(nèi)各大支撐型企業(yè)的經(jīng)濟(jì)調(diào)控出現(xiàn)不同程度問題，導(dǎo)致界首市與其它相關(guān)城市比較處于欠發(fā)展階段。年末金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，貸款余額 億元，分別增長 %和%。年勞務(wù)輸出收入 3 億多元。 [經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ] 據(jù)統(tǒng)計(jì) 2021 年全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元。 。 界首市位于安徽省西北部，地處黃淮平原，總面積 平方公里，人口 72 萬，轄 18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，是皖西北重要商 埠和門戶，安徽省綜合經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣市之一。 本方案要旨 第一部分：市場分析篇 一、界首市房地產(chǎn)市場綜述 （一）、界首市綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我們通過對(duì) 界首市的經(jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場特征的充分分析，以及項(xiàng)目現(xiàn)狀的細(xì)致考究周邊樓盤縝密調(diào)查標(biāo)客戶行為特征的準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)之上，并努力從最大限度縮短銷售周期和盡量實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場價(jià)值最優(yōu)化的原則出發(fā)，制定出 [開源節(jié)流、品牌銷售、整合推廣、過程致勝 ] 的整體【行銷整合推廣方案】，迅速完成本案的銷