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正文內(nèi)容

天津某寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案-資料下載頁(yè)

2025-02-26 14:27本頁(yè)面

【導(dǎo)讀】由此引發(fā)了一批甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的上馬,在97~2021. 成租金的一路下滑,最低降至~元/m2〃天,物業(yè)經(jīng)營(yíng)入不敷出,在此間投入市場(chǎng)的寫(xiě)字樓可謂生不逢時(shí)。經(jīng)過(guò)這幾年市場(chǎng)的去化,尤其是2021年之后隨政策調(diào)整、經(jīng)濟(jì)發(fā)展,使前期過(guò)度飽和的市場(chǎng)重新達(dá)到了平衡。后續(xù)入市且經(jīng)營(yíng)出色的寫(xiě)字樓租。金價(jià)格多有上升,這標(biāo)志著前一輪混亂、無(wú)序市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面的結(jié)束。達(dá)30萬(wàn)平米,其他各區(qū)辦公及綜合樓開(kāi)發(fā)總建筑面積達(dá)53萬(wàn)平米。新一輪的競(jìng)爭(zhēng)業(yè)已悄悄拉開(kāi)了序幕。滯后,部分大廈的日常維護(hù)也得不到保證,運(yùn)轉(zhuǎn)失常的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。售市場(chǎng)不暢的根本原因之一。定因素太多,風(fēng)險(xiǎn)較大。另外,由于國(guó)家出臺(tái)的一系列住宅消費(fèi)優(yōu)惠政策又。配套較完善樓盤(pán)的租金還穩(wěn)中有升,可謂占盡“地利”。的樓盤(pán)中我們認(rèn)為的廣銀大廈和萬(wàn)順大廈對(duì)本項(xiàng)目的影響最大。2)北京、上海等發(fā)達(dá)地區(qū)。南北的地域界限,天津作為北方的樞紐城市亦將受到各方面的注視。例大約在2:8。

  

【正文】 定的中、長(zhǎng)期投資方式,因此啟動(dòng)投資市場(chǎng)是目前寫(xiě)字樓出售的最有效途徑。由于中心區(qū)的商業(yè)價(jià)值較高,此區(qū)域內(nèi)的物業(yè)將成為這部分客戶(hù)的首選。他們更希望能夠 通過(guò)按揭購(gòu)買(mǎi),只需首付, 以 后通過(guò) “ 以租養(yǎng)貸 ” 的方式來(lái)供樓,幾年后就可凈享長(zhǎng)達(dá)幾十年的高額租金回報(bào)。國(guó)際專(zhuān)業(yè)理財(cái)公司衡量一幢物業(yè)價(jià)格合理與否的計(jì)算公式為 “ 年收益 15 年 ﹥﹦ 房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià) ” 。 2. 消費(fèi)特點(diǎn)分析: 目標(biāo)消費(fèi)群關(guān)注的四大要點(diǎn): 營(yíng)銷(xiāo)策劃案 page 9 第一是 : 寫(xiě)字樓的區(qū)位 中心區(qū)匯聚 了 人流、物流、信息流、資金流, 商機(jī)勃發(fā)。 第二是 : 寫(xiě)字樓的檔次形象 選擇寫(xiě)字樓辦公的首要目的,就是為了提升企業(yè)形象,知名企業(yè)和實(shí)力企業(yè)都將寫(xiě)字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位的主要因素之一。 第三是 : 寫(xiě)字樓的品質(zhì) 對(duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來(lái)說(shuō),寫(xiě)字樓的品質(zhì)至關(guān)重要,它包含了很多方面的內(nèi)容,如交通的便利程度 、 停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理、建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布臵、電梯質(zhì)量與配臵狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光 和 通風(fēng)是否良好等等。 第四是 : 軟性配套與物業(yè)管理 一流的硬件設(shè)施,只有匹配一流的軟性配套,才能更加煥發(fā)光彩。在軟性配套方 面,著重 是 信息化配臵和智能化配臵,基本分析指標(biāo)有樓宇自控系統(tǒng)、外部寬帶接入、內(nèi)部綜合布線、 GSM 室內(nèi)覆蓋、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的配臵程度與可變性等等。而物業(yè)管理的好壞是決定投資能否保值和增值的至關(guān)重要因素, 其 關(guān)鍵 在 管理公司是否能做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷 、不斷更新的 服務(wù)。 這點(diǎn)在分割銷(xiāo)售的樓宇中尤為重要。 二、 銷(xiāo)售策略: 1. 銷(xiāo)售策略: 2. 定價(jià)策略:(后附價(jià)格表) 3. 銷(xiāo)售控制: 1) 銷(xiāo)售期:預(yù)計(jì)三年,自 2021 年 ~2021 年止。 2) 銷(xiāo)售進(jìn)度: 4. 銷(xiāo)售方式: 三、 廣告策略: 1. 廣告目標(biāo):通過(guò)有效的廣告宣傳,樹(shù)立圖書(shū)大廈良 好的品牌形象,以確保銷(xiāo)售目標(biāo)的順利達(dá)成。 2. 廣告主題(待定): 綜合考慮大廈的整體情況,我們認(rèn)為: 1) 大廈的建筑形象既無(wú)霸氣,也不輝煌,但其儒雅的特色確是唯一的,圖書(shū)城是知識(shí)的海洋、寫(xiě)字樓是商業(yè)的殿堂,他們的結(jié)合就是智慧與財(cái)富的統(tǒng)一,其正符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì); 營(yíng)銷(xiāo)策劃案 page 10 2) 獨(dú)特的綠色中庭,不但使建筑結(jié)構(gòu)得以開(kāi)放,同時(shí)也解放了人的思維模式、工作模式,商機(jī)也將接踵而來(lái)。 因此,廣告的主題不應(yīng)是具象的,應(yīng)有內(nèi)涵、深度,充分體現(xiàn)人文特色、建筑特色,是眾多內(nèi)容的概括和提煉。 3. 媒介選擇: 4. 費(fèi)用預(yù)算: 5. 廣告發(fā)布計(jì)劃(另附 ) 第四章 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的建立 一、 在產(chǎn)品方面: 二、 在銷(xiāo)售方面: 三、 在廣告方面: 四、 促銷(xiāo)及公關(guān)活動(dòng)方案: 1. 促銷(xiāo)( SR) 活動(dòng)方案: 贈(zèng)送租期促銷(xiāo)案 市場(chǎng)常規(guī)在銷(xiāo)售前期以低價(jià)吸引客戶(hù)為促銷(xiāo)手段以達(dá)到迅速提高出租率的目的,其最大的危害就是客戶(hù)層混亂、造成管理失控;其次租金水平很難有機(jī)會(huì)提高,致使大廈的整體經(jīng)營(yíng)收益較低。因此,我們建議采取贈(zèng)送租期的方案以確保目標(biāo)客戶(hù)群的穩(wěn)定和未來(lái)長(zhǎng)期的收益。 聯(lián)合促銷(xiāo)案 2. 公關(guān)( PR)活動(dòng)方案: PR 活動(dòng)方案旨在擴(kuò)大項(xiàng)目影響,提升項(xiàng)目知名度并創(chuàng)建樓宇品牌。 1) 邀請(qǐng)學(xué)者、專(zhuān) 家、管理部門(mén)、新聞?dòng)浾邔?duì)房產(chǎn)投資進(jìn)行輿論引導(dǎo),廣泛引起市場(chǎng)的關(guān)注,為銷(xiāo)售工作作好市場(chǎng)鋪墊。 2) 吸引目標(biāo)客戶(hù)群來(lái)大廈親身體驗(yàn)升級(jí)版的現(xiàn)代辦公環(huán)境,擴(kuò)大潛在市場(chǎng)的知名度及美譽(yù)度。建立有效的客戶(hù)渠道,提升出租率。
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