【導(dǎo)讀】德湖旁，依山伴水、環(huán)境優(yōu)美，空氣清新是一處不可多得的上風(fēng)上水的福地。市場等配套設(shè)施，是旺中帶靜的好地方。此地塊交通也十分方便，鄰近桂丹路，5分鐘可到達。獅山，30分鐘可到達廣州。而且地塊正南新建的路段機場路西沿線不僅可以到禪城一帶，而。且可以往西直通佛山西站，到時羅村將是一個擁有輕軌，高鐵，機場，地鐵于一身的中心城市。項目場地平整達到用地紅線內(nèi)土地：移交的土地基本平整，未平整部分由受讓人自行平整，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)費用。國代表大會的召開，習(xí)近平主席等新領(lǐng)導(dǎo)的上臺，必定在2020年著手推動GDP的增長。行業(yè)的走勢，雖然國務(wù)院最近頒發(fā)了“新國五條”提出對房地產(chǎn)的調(diào)控，但是只是舊酒新瓶，并未提出進一步的措施。的寬松，由此可預(yù)計中國的房地產(chǎn)市場受內(nèi)外圍因素影響，將在2020年大幅上揚。此增幅均排在南海前列。全年的總成交量僅次于九江鎮(zhèn)，位居全區(qū)的倒數(shù)第二。母提前為子女購買房產(chǎn)、單身青年提前購房等。

　　

【正文】 屬性 年齡 27~47 歲 學(xué)歷 大專以上或本科以上為主 收入 中高收入家庭（家庭月收入 20200~30000 以 上） 中等收入家庭（家庭月收入 10000~20200） 普通收入家庭（家庭月收入 5000~10000） 職業(yè) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員、企業(yè)高管、企業(yè)主、個體工商戶 住房情況 以一次置業(yè) 、剛性需求 為主 ， 二次置業(yè)為輔 客戶收入定位 A．本市中上收入階層。本項目位于 羅村中心地域，交通方便， 是一個連接工作于生活的宜商宜居 的 最佳居住點。上班方便，進市中心又便捷。此項目毗鄰周邊的 企業(yè)家，或者以佛山西站 物流特點 為發(fā)展方向的工作者 成為本項目的核心客戶。這兩類人群的工作和收入相對穩(wěn)定，知識豐富消費觀念較為超前。 B．本市高等收入階層。企業(yè)高管以及投資者。這類人群在社會打拼有一定的年限，社會閱歷豐富，生活要求較高。他們處于社會收入金字塔的頂端，一般年收入都在幾十萬以上。 C．本市中等收入階層。本地經(jīng)營者、生意人、外來人員。此類人群一般為個體工商戶、企業(yè)中級管理人員，在本市打拼多年屬于初次置業(yè)人員。此類人群一般都是三口一家的小家庭戶主。 客戶需求定位 A．周邊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員 和一般企業(yè)家 。此類人群受教育程度高，注重生活品質(zhì)，平時休閑生活豐富。年齡結(jié)構(gòu)上年輕的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員追求現(xiàn)代時尚 以及文化內(nèi)涵深厚的社區(qū)文化 。這兩類都可以接受高層品質(zhì)住宅，房型要求為三房兩廳為主。 B．企業(yè)高管以及投資者。這類人群要么處于二次置業(yè)改善居住要求，要么屬于看好投資的潛質(zhì)。對于前一種客戶來說住宅的整體環(huán)境，人文風(fēng)光和自然風(fēng)光都要求較高。而對后一種客戶來說項目樓盤的區(qū)位以及未來的升值空間顯得尤為重要。 C．本地經(jīng)營者、生意人、外來人員。這類人群一般對于環(huán)境和社區(qū)文化要求都不高。這些人原先都是靠著通過租賃來滿足居住的要求，隨著收入的增加以及生活的逐步穩(wěn)定，置業(yè)安家的愿望強烈。出于對生活環(huán)境的熟悉和方便工作的考慮，本區(qū)域居住是其選擇購房的 主要目的。 5 項目可行性研究結(jié)論與建議 由于房地產(chǎn)價格的大幅上漲， 通過對市場調(diào)查發(fā)現(xiàn) 南海 市民最親媚于 7090平方米的戶型，大多數(shù)人都會選擇購買首套房。在城市化發(fā)展的進程中年輕人不斷的涌入到城市建設(shè)當中，當今購房以年輕人首次購房為主流，同時也有一大批在社會打拼多年的中青年骨干力量也是購房大軍的一支不可小視的人群。再購房目的上 60%的人群還是以滿足自住為主，同時也有超過 32%的人群為投資，可以看出經(jīng)濟的發(fā)展帶來兩種不同的消費能力。大多數(shù)人受傳統(tǒng)思想還是比較喜歡自己裝修房子。從 南海 現(xiàn)在的 存量來看市區(qū)累計可售商品房面積 來看， 大戶型商品房 還是占一個比較大的比重 。而消費者卻并不為此買賬，所以增加中小戶型商品房的供應(yīng)量顯得尤為重要。 項目投資環(huán)境 今年的土地價格已經(jīng)有一定的上漲，大型房地產(chǎn)企業(yè)特別是國有房企開始著手投地 。 但是在強大的財政收入縮減的情況下，有些地方政府為了緩解當?shù)刎斦膲毫Ψ康禺a(chǎn)有適度的微調(diào)。 佛山 市政府在堅持中央政策的調(diào)控不動搖情況下，大力建設(shè)保障房。 佛山 市政府通過上調(diào)住房公積金基數(shù)以及提高住房公積金的貸款上限，來保障普通職工的購房能力。這在 客觀上不僅有利于 佛山 市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)，長久的發(fā)展；還有利于改善開放商的投資環(huán)境。從 12年 初 佛山 市的房價經(jīng)歷一個低點以后，房價上漲的態(tài)勢便一直持續(xù)至今，這在客觀上很好的反映了 佛山 市房地產(chǎn)市場的回暖，也表現(xiàn)了投資環(huán)境的改善。 項目開發(fā)優(yōu)勢 。 B．住宅小區(qū)定位在中等檔次，在供需圈類具有廣泛的目標客戶。 C．項目樓盤具有無與倫比的自然與人文環(huán)境。 E．項目所處的地塊發(fā)展?jié)摿Υ蟆? ． 3 項目開發(fā)實施難點 A．項目規(guī)模大，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難大。 B．周邊公共配套設(shè) 施不齊全 C. 商業(yè)區(qū)還不夠成熟。 ，競爭激烈。 從經(jīng)濟效益上來說： 羅村孝德湖一號地塊的發(fā)展在未來將會帶來極大的利益。首先羅村的發(fā)展由于交通的貫通，肯定給羅村的經(jīng)濟帶來無限的前景。其次，孝德湖的發(fā)展也為此地塊帶來得天獨厚的自然風(fēng)管。宏觀上來說，土地的不可再生性導(dǎo)致價格的不可逆轉(zhuǎn)。只要 在戶型的設(shè)計以及檔次上將能更好的滿足目標客戶群的購買需求 ， 該開發(fā)方案的實行，將能給開發(fā)企業(yè)帶來可觀的盈利空間。 從社會效益來說：本項目建成后將會為 羅村 提供優(yōu)秀的住宅環(huán)境。對于 羅村的市民 和在附近工作的人群來 說，本項目將是連接他們工作與生活的最佳居住地。由于本 地段 住宅社區(qū)的自然環(huán)境營造和濃厚的人文環(huán)境，它將成為本地區(qū)的一個亮點。同時在微觀方面，使本區(qū)人民感受到在經(jīng)濟的快速發(fā)展下給他們帶來的直接好處，使人們感受到在黨和國家的旗幟下能夠幸福生活，安居樂業(yè)。因此社會效益極佳。 從環(huán)境效益來說：本地區(qū)開工建設(shè)有空曠的場地周圍沒有密集的住宅地，可以最大的減少對人們的工作生活帶來不利的影響。從以前荒涼變?yōu)橐院髢?yōu)美的住宅地，全新的建筑，懷古的風(fēng)貌，秀麗的原始自然景觀家園，這無疑將會成為 佛山 一個理想的居住地 ，對于美化市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 縱觀開發(fā)的全過程，從經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益來說本項目開工建設(shè)是完全可行的。 由于獅山和桂城還有大量樓盤在建，羅村房地產(chǎn)未來的競爭與潛力并存。 如果價格合適的話，在羅村建設(shè)樓盤必能帶來可觀的收益。關(guān)鍵是此地塊競投的地產(chǎn)商肯定不在少數(shù)，需留意投入產(chǎn)出比例，如果土地成本太重，可以另謀他地。