【導(dǎo)讀】**區(qū)**電影城建設(shè)項目。**區(qū)**影視傳媒有限責(zé)任公司。二0一0年十一月

　　

【正文】 期，合理標(biāo)價定標(biāo)，擇優(yōu)選擇施工單位，確保工程建設(shè)效益。 嚴(yán)格實行合同管理制，對項目實施中的勘察設(shè)計、施工、設(shè)備供應(yīng)，材料采購和工程監(jiān)理都依法簽定合同，依據(jù)合同管理工程。 嚴(yán)格按照工程監(jiān)理制的有關(guān)規(guī)定聘請有資質(zhì)的監(jiān)理單位進(jìn)行工程監(jiān)理，以確保工程質(zhì)量。 **區(qū) **電影城建設(shè)項目 可行性研究報告 31 資金管理嚴(yán)格把關(guān)，資金存入 專業(yè)銀行的工程專戶，保證?？顚Ｓ?，不得挪作它用，資金實行工程進(jìn)度與質(zhì)量監(jiān)督驗收合格簽字把關(guān)，法人簽字付款的管理制度。 項目建設(shè)各方關(guān)系 為了有效的實現(xiàn)項目的預(yù)期建設(shè)目的，建設(shè)參與各方應(yīng)當(dāng)通力合作，竭誠為項目目標(biāo)的實現(xiàn)努力。在合作中嚴(yán)格按照合同規(guī)定的責(zé)權(quán)利對項目進(jìn)行協(xié)調(diào)管理。 項目業(yè)主應(yīng)充分發(fā)揮各參與方的積極性和專業(yè)優(yōu)勢，在建設(shè)過程中協(xié)調(diào)內(nèi)外部關(guān)系以及資金籌措方面。 項目咨詢機(jī)構(gòu)主要協(xié)助甲方完成項目前期的工作以及施工過程中的一些咨詢工作。 設(shè)計單位從技術(shù)上為項目的實現(xiàn)進(jìn)行控制。 項目監(jiān)理單位主要協(xié)助業(yè) 主從投資、質(zhì)量、進(jìn)度、安全、環(huán)境等方面管理好項目。 施工單位主要從項目的具體實施上進(jìn)行管理，是項目目標(biāo)實現(xiàn)的直接生產(chǎn)者。材料供應(yīng)商主要負(fù)責(zé)材料供應(yīng)。 圖 81 項目建設(shè)各方關(guān)系 工程招投標(biāo)方案 本項目業(yè)主將根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，對項目的工咨詢機(jī)構(gòu) 項目業(yè)主 監(jiān)理單位 設(shè)計單位 施工單位 材料供應(yīng)單位 咨詢合同 監(jiān)理合同 合同 合同 合同 **區(qū) **電影城建設(shè)項目 可行性研究報告 32 程施工、工程監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等采購進(jìn)行招標(biāo)，并根據(jù) **市 有關(guān)招標(biāo)文件的規(guī)定，結(jié)合項目的具體情況，組織完成招投標(biāo)工作。 招標(biāo)形式 本項目擬采用公開招標(biāo)的形式進(jìn)行招 標(biāo)工作。由項目業(yè)主自行組織或委托具有甲級資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)對設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位、重要設(shè)備供應(yīng)商、大宗材料供應(yīng)商進(jìn)行公開招標(biāo)確定。 資質(zhì)要求 設(shè)計單位：甲級。 工程施工單位：一級建筑安裝施工。 工程監(jiān)理單位：甲級。 建議在同等條件下，有類似工程經(jīng)驗的優(yōu)先。 重要設(shè)備、大宗材料供應(yīng)商需有良好的信譽(yù)，具有較強(qiáng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)實力，優(yōu)先考慮國內(nèi)供應(yīng)商。 招標(biāo)信息發(fā)布 根據(jù)原 **市 發(fā)展計劃委員會貫徹國家《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》的實施意見，依法必須招標(biāo)項目的招標(biāo)公告必須同時在符合規(guī)定的報紙 和信息網(wǎng)絡(luò)媒介上發(fā)布。 招投標(biāo)工作組織 項目業(yè)主自行組織或委托具有甲級資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)實施項目招投標(biāo)工作。招標(biāo)時應(yīng)遵循公開、公平、公正、誠實信用和優(yōu)勝劣汰的原則，組織完成編標(biāo)、公告、資審、評標(biāo)等工作。 參與公開投標(biāo)的設(shè)計單位不得少于 3 家，工程施工單位不得少于5 家，工程監(jiān)理單位不得少于 3 家，供應(yīng)商不得低于 3 家。 **區(qū) **電影城建設(shè)項目 可行性研究報告 33 9 社會 影響 評價 項目對本地區(qū)社會的影響分析 一是該工程項目的實施能提高當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖?。項目的實施將極大地提高 **區(qū) 的繁榮，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將促進(jìn)改善當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖耄? 二是該工程的建設(shè)是當(dāng)?shù)鼐用裎幕畹谋仨殫l件； 三是該工程的實施能促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 項目對本地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的互適性分析 該工程實施后需要招聘一定的工作人員，將會給當(dāng)?shù)鼐用裉峁┚蜆I(yè)機(jī)會 ；同時，該樓宇建設(shè)完成后，將提供部分店鋪出租，提供就業(yè)平臺， 緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)不足的矛盾，有利于社會的長治久安。 首先，實施該項目符合國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，符合《 **區(qū) 城市發(fā)展總體規(guī)劃》和《 **區(qū) 旅游發(fā)展總體規(guī)劃》，將有力地推動規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地綜合開發(fā)利用。 其次，該項目是為社會公眾提供精神文化生活需求的場所， 為滿足社會公眾對自身健康、業(yè)余文化生活、休閑娛樂的需要，真正體現(xiàn)出公共設(shè)施服務(wù)于廣大社會公眾的建造宗旨。 第三，電影院是一個城市的標(biāo)志性建筑物，也是一個城文化的象征，實施該項目有利改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，完善城市功能，提升城市品位，推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 第四，該項目的實施能夠提高 **區(qū) 的知名度和影響力，能夠加快該地 風(fēng)景旅游勝地開發(fā)建設(shè)，推動旅游業(yè)的發(fā)展。 從長遠(yuǎn)來看，本項目實施必將對當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。 由此可見，廣大人民群眾和當(dāng)?shù)卣紝Ρ卷椖砍钟锌隙?、積極**區(qū) **電影城建設(shè)項目 可行性研究報告 34 支持的態(tài)度。 表 91 社會對項目適應(yīng)性 和可接受程度分析 序號 社會因素 適應(yīng)程度 可能出現(xiàn)的情況 1 不同利益群體 適應(yīng) 支持肯定態(tài)度 2 當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu) 適應(yīng) 支持肯定態(tài)度 3 當(dāng)?shù)丶夹g(shù)經(jīng)濟(jì)條件 適應(yīng) 能保障本項目展開 地區(qū)文化狀況對項目的適應(yīng)程度 隨著本項目的建設(shè)，增加了對外交流活動，各種文化的交流和相互滲透，將使地區(qū)文化呈現(xiàn)多元化。本項目的建設(shè)將對當(dāng)?shù)厝嗣竦奈镔|(zhì)生活水平有較大的提高，增加了就業(yè)機(jī)會，人民更加安居樂業(yè)，文化更加繁榮。 社會效益評價結(jié)論 項目建成后，為 **人民群眾提供一個參與欣賞藝術(shù)、休閑和娛樂場所，滿 足人民群眾對文化的需要，增強(qiáng)市民素質(zhì)；能改變 **文化薄弱的現(xiàn)狀，縮小與周邊地區(qū)的差距，提高城市的影響力，社會效益明顯。 電影院在滿足大眾文化需求的前提下，考慮今后市場運作、經(jīng)營創(chuàng)收的問題，必將帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)文化事業(yè)的展，推動 **文化產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 該項目在實施過程中和投入運行后，將會產(chǎn)生一些社會影響，具體分析如下： 表 92 項目社會影響分析 序號 社會因素 影響的范圍、 程度 可能出現(xiàn)的后果 1 對居民收入的影響 直接影響較小 項目經(jīng)營者收入增加 2 對居民就業(yè)的影響 直接影響較小 增加一些就 業(yè)機(jī)會 3 對弱勢群體（婦女、兒童、殘疾人員、低收入群體）的影響 無 **區(qū) **電影城建設(shè)項目 可行性研究報告 35 4 對地區(qū)文化、醫(yī)療、教育的 影響 直接影響 縮小 **與周邊的差距 5 對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù) 容量和城市化進(jìn)程的影響 影響較大 完善園區(qū)綜合配套設(shè)施 6 對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教 的影響 無 綜上所述，該項目不僅具有一定的經(jīng)濟(jì)效益，同時具有良好社會效益。 從長遠(yuǎn)來看，本項目實施必將對當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。 **區(qū) **電影城建設(shè)項目 可行性研究報告 36 10 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算依據(jù) （ 1） 2021 年 **市 建筑工程計 價定額以及配套費用文件； （ 2） **市 造價信息 2021 年有關(guān)價格以及目前市場價格 ； （ 3） 建設(shè)部及 **市 有關(guān)稅費文件規(guī) 定 ； （ 4） 方案設(shè)計相關(guān)圖紙文件 ； （ 5） 其它類似工程 。 估算范圍及內(nèi)容 本項目投資估算范圍包括本項目的工程費用、工程建設(shè)其他費用以及預(yù)備費等。 投資估算說明 （ 1） 工程費用主要包括 主樓 及附屬 工程建設(shè) 、影城裝修 等費用，詳見附表 1。 （ 2） 工程建設(shè)其他費用主要包括征地拆遷、前期工程咨詢費、建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、施工圖審查費、工程監(jiān)理費、建設(shè)工程招標(biāo)代理費、造價咨詢 費、環(huán)境影響評價費、其他費用等費用。 前期工程咨詢費：按 “ 國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知（計價格 [1999]1283號） ” 文件規(guī)定，并參考市場價格測算。 建設(shè)單位管理費：參照 “ **市 財政局、 **市 發(fā)展計劃委員會《關(guān)于政府公益性項目建設(shè)管理代理費總額控制數(shù)費率暫行規(guī)定的通知》（渝財建 [2021]71號） ” 文件規(guī)定測算。 勘察設(shè)計費：按 2021 國家勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)測算。 施工圖審查費：按照相關(guān)建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)測算。 **區(qū) **電影城建設(shè)項目 可行性研究報告 37 工程監(jiān)理費：參照 “ 關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》的通知（發(fā) 改價格 [2021]670 號） ” 文件規(guī)定，并參考市場價格測算。 工程招標(biāo)代理費： “ 中華人民共和國國家計劃委員會關(guān)于招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法（計價格 [2021]1980 號） ” 文件規(guī)定，并參考市場價格測算。 環(huán)境影響評價費：按 “ 關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知（計價格 [2021]125號） ” 文件規(guī)定，并參考市場價格測算。 （ 3） 預(yù)備費是項目實施過程當(dāng)中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出及由于建設(shè)期內(nèi)可能發(fā)生材料、設(shè)備、人工等價格上漲引起的投資增加，需事先留用的費用。 本項目建設(shè)期為 1年，預(yù)備費為工程費用和工程建設(shè) 其他費用的3%，其中，基本預(yù)備費 2%、漲價預(yù)備費 1%。 （ 4）由于本項目建成后，電影院的收入為主要收入來源，而電影院的收入均為及時消費，貨款能及時入賬，減少了流動資金的占有率，因此本項目僅考慮 50萬元流動資金作為項目啟動備用。 估算結(jié)果 本項目總投資 ，其中：工程費用 2812萬元，工程建設(shè)其他費 用 ，預(yù)備費 ，流動資金 50萬元 。 表 101 項目總投資估算表 序號 項目名稱 估算造價(萬元 ) 占總投資 比例 備注 一 工程費用 2812 % 1 主樓 % 2 電影院設(shè)備及裝修費用 % 二 工程建設(shè)其他費用 % 1 征地拆遷費用 0 % 2 前期咨詢費 % 3 勘察設(shè)計費 % 工程費用 *% **區(qū) **電影城建設(shè)項目 可行性研究報告 38 4 建設(shè)單位管理費 % 工程費用 *1% 5 施工圖審查費 % 工程費用 *% 6 工程監(jiān)理費 % 工程費用 *% 7 招標(biāo)代理費 % 工程費用 *% 8 造價咨詢費 % 工程費用 *% 9 環(huán)境影響評價費 % 10 其他費用 % 三 預(yù)備費 % 1 基本預(yù)備費 % （一 +二） *2% 2 漲價預(yù)備費 % （一 +二） *1% 四 建設(shè)期利息 % 五 流動資金 50 % 六 總投資 % 資金籌措 項目投資資金 全由 業(yè)主自籌。 **區(qū) **電影城建設(shè)項目 可行性研究報告 39 11 項目運行財務(wù)分析 項目運行財務(wù)分析的主要依據(jù) 本報告依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（三版）對項目進(jìn)行財務(wù)生存能力評價； 國家現(xiàn)行對事業(yè)單位的財務(wù)制度、稅收政策。 項目計算期 12 年，其中建設(shè)期為 12 個月，投產(chǎn)期為 12個月，運營期為 11年，各年達(dá)產(chǎn)比例按 80%、 100%考慮。項目 樓宇建筑物折舊年限為 20 年， 電影院裝修及設(shè)備折舊年限為 15年 。 無形資產(chǎn)按 10 年進(jìn)行攤銷，遞延資產(chǎn)按 5年進(jìn)行攤銷。 據(jù)有關(guān)規(guī)定，行業(yè)財務(wù)基準(zhǔn)收益 IIR=8%。 總成本估算（不 含稅成本） 運營成本主要指項目經(jīng)營過程中相應(yīng)成本費用 ,包括人員工資、管理費用、水電費用、宣傳費用、維護(hù)保養(yǎng)費用等，估算年運營成本萬元。具本測算如下： (1)院線使用費 按照一半院線的使用標(biāo)準(zhǔn)， 按營業(yè)額的 40%計算 ,則應(yīng)交院線使用費 1260 40%=504 萬元 。 (2)水電費用 萬元 根據(jù)項目經(jīng)營其中實際用量和當(dāng)?shù)厮娰M交費標(biāo)準(zhǔn) ,水費用量每月按 10000 噸計算 ,單價 3元 ,則年應(yīng)交水費 36萬元 。 電費用量每月按 40000度測算 ,單價 元 ,則年應(yīng)交電費 萬元 。 (3)折舊費用 按照相關(guān)行業(yè)行規(guī)及 本項目財務(wù)預(yù)算的主要依據(jù)，本項目的正常**區(qū) **電影城建設(shè)項目 可行性研究報告 40 年固定資產(chǎn)的折舊費為 147 萬元（詳見附表 2） (4)維修保養(yǎng)費 萬元 按折舊額的 10%提取，每年為 萬元。 (5)人員工資 及福利 :120 萬元 編制按 50人 ,每人月工資 及福利 按 2021元估算 ,則每年人員工資為 50 2021 12=120 萬元 。 (6)其他費用，包括廣告宣傳費、企業(yè)管理費等估算約 81萬元 管理費用按服務(wù)總收入的 1%估算 ,則每年管理費用為 1800=18 萬元 。廣告宣傳費用按照電影營業(yè)收入的 5%估算，為 1260=63 萬元 經(jīng)測算，本 項目經(jīng)營期正常年的總成本為 951萬元，其中年經(jīng)營成本為 784 萬元 。（項目總成本估算詳見附表 3） 銷售收入、銷售利潤、稅金及附加 （詳見附表 5） 銷售收入 電影院門票收入： 根據(jù)全國 相同區(qū)域電影市場狀況及 **市 **區(qū) 市民消費水平 ， 經(jīng)測算，電影院館每年的門票收入為 1260 萬元，其中：電影院每年按 360天經(jīng)營時間計算 ,第天平均放四場電影 ,平均入座率 50%,第張門票 10元 ,則門票年收入為 :360 5 10 700 50%=1260萬元。 營業(yè)房出租收入 ： 經(jīng)測算，按營業(yè)房設(shè)計可出租約 9000 平方米 ,每平 方米月租約50 元 ,則年租金收入為 9000 50 12=540 萬元。因此，電影院營業(yè)房出租總收入為 540 萬元。