【導(dǎo)讀】**區(qū)**電影城建設(shè)項(xiàng)目。**區(qū)**影視傳媒有限責(zé)任公司。二0一0年十一月

　　

【正文】 期，合理標(biāo)價(jià)定標(biāo)，擇優(yōu)選擇施工單位，確保工程建設(shè)效益。 嚴(yán)格實(shí)行合同管理制，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施中的勘察設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備供應(yīng)，材料采購(gòu)和工程監(jiān)理都依法簽定合同，依據(jù)合同管理工程。 嚴(yán)格按照工程監(jiān)理制的有關(guān)規(guī)定聘請(qǐng)有資質(zhì)的監(jiān)理單位進(jìn)行工程監(jiān)理，以確保工程質(zhì)量。 **區(qū) **電影城建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 31 資金管理嚴(yán)格把關(guān)，資金存入 專業(yè)銀行的工程專戶，保證專款專用，不得挪作它用，資金實(shí)行工程進(jìn)度與質(zhì)量監(jiān)督驗(yàn)收合格簽字把關(guān)，法人簽字付款的管理制度。 項(xiàng)目建設(shè)各方關(guān)系 為了有效的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期建設(shè)目的，建設(shè)參與各方應(yīng)當(dāng)通力合作，竭誠(chéng)為項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)努力。在合作中嚴(yán)格按照合同規(guī)定的責(zé)權(quán)利對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行協(xié)調(diào)管理。 項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)充分發(fā)揮各參與方的積極性和專業(yè)優(yōu)勢(shì)，在建設(shè)過程中協(xié)調(diào)內(nèi)外部關(guān)系以及資金籌措方面。 項(xiàng)目咨詢機(jī)構(gòu)主要協(xié)助甲方完成項(xiàng)目前期的工作以及施工過程中的一些咨詢工作。 設(shè)計(jì)單位從技術(shù)上為項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行控制。 項(xiàng)目監(jiān)理單位主要協(xié)助業(yè) 主從投資、質(zhì)量、進(jìn)度、安全、環(huán)境等方面管理好項(xiàng)目。 施工單位主要從項(xiàng)目的具體實(shí)施上進(jìn)行管理，是項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的直接生產(chǎn)者。材料供應(yīng)商主要負(fù)責(zé)材料供應(yīng)。 圖 81 項(xiàng)目建設(shè)各方關(guān)系 工程招投標(biāo)方案 本項(xiàng)目業(yè)主將根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，對(duì)項(xiàng)目的工咨詢機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目業(yè)主 監(jiān)理單位 設(shè)計(jì)單位 施工單位 材料供應(yīng)單位 咨詢合同 監(jiān)理合同 合同 合同 合同 **區(qū) **電影城建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 32 程施工、工程監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等采購(gòu)進(jìn)行招標(biāo)，并根據(jù) **市 有關(guān)招標(biāo)文件的規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，組織完成招投標(biāo)工作。 招標(biāo)形式 本項(xiàng)目擬采用公開招標(biāo)的形式進(jìn)行招 標(biāo)工作。由項(xiàng)目業(yè)主自行組織或委托具有甲級(jí)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位、重要設(shè)備供應(yīng)商、大宗材料供應(yīng)商進(jìn)行公開招標(biāo)確定。 資質(zhì)要求 設(shè)計(jì)單位：甲級(jí)。 工程施工單位：一級(jí)建筑安裝施工。 工程監(jiān)理單位：甲級(jí)。 建議在同等條件下，有類似工程經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)先。 重要設(shè)備、大宗材料供應(yīng)商需有良好的信譽(yù)，具有較強(qiáng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)先考慮國(guó)內(nèi)供應(yīng)商。 招標(biāo)信息發(fā)布 根據(jù)原 **市 發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)貫徹國(guó)家《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》的實(shí)施意見，依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)公告必須同時(shí)在符合規(guī)定的報(bào)紙 和信息網(wǎng)絡(luò)媒介上發(fā)布。 招投標(biāo)工作組織 項(xiàng)目業(yè)主自行組織或委托具有甲級(jí)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)實(shí)施項(xiàng)目招投標(biāo)工作。招標(biāo)時(shí)應(yīng)遵循公開、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用和優(yōu)勝劣汰的原則，組織完成編標(biāo)、公告、資審、評(píng)標(biāo)等工作。 參與公開投標(biāo)的設(shè)計(jì)單位不得少于 3 家，工程施工單位不得少于5 家，工程監(jiān)理單位不得少于 3 家，供應(yīng)商不得低于 3 家。 **區(qū) **電影城建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 33 9 社會(huì) 影響 評(píng)價(jià) 項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)社會(huì)的影響分析 一是該工程項(xiàng)目的實(shí)施能提高當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖搿ｍ?xiàng)目的實(shí)施將極大地提高 **區(qū) 的繁榮，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將促進(jìn)改善當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖耄? 二是該工程的建設(shè)是當(dāng)?shù)鼐用裎幕畹谋仨殫l件； 三是該工程的實(shí)施能促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的互適性分析 該工程實(shí)施后需要招聘一定的工作人員，將會(huì)給當(dāng)?shù)鼐用裉峁┚蜆I(yè)機(jī)會(huì) ；同時(shí)，該樓宇建設(shè)完成后，將提供部分店鋪出租，提供就業(yè)平臺(tái)， 緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)不足的矛盾，有利于社會(huì)的長(zhǎng)治久安。 首先，實(shí)施該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，符合《 **區(qū) 城市發(fā)展總體規(guī)劃》和《 **區(qū) 旅游發(fā)展總體規(guī)劃》，將有力地推動(dòng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地綜合開發(fā)利用。 其次，該項(xiàng)目是為社會(huì)公眾提供精神文化生活需求的場(chǎng)所， 為滿足社會(huì)公眾對(duì)自身健康、業(yè)余文化生活、休閑娛樂的需要，真正體現(xiàn)出公共設(shè)施服務(wù)于廣大社會(huì)公眾的建造宗旨。 第三，電影院是一個(gè)城市的標(biāo)志性建筑物，也是一個(gè)城文化的象征，實(shí)施該項(xiàng)目有利改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，完善城市功能，提升城市品位，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 第四，該項(xiàng)目的實(shí)施能夠提高 **區(qū) 的知名度和影響力，能夠加快該地 風(fēng)景旅游勝地開發(fā)建設(shè)，推動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，本項(xiàng)目實(shí)施必將對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。 由此可見，廣大人民群眾和當(dāng)?shù)卣紝?duì)本項(xiàng)目持有肯定、積極**區(qū) **電影城建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 34 支持的態(tài)度。 表 91 社會(huì)對(duì)項(xiàng)目適應(yīng)性 和可接受程度分析 序號(hào) 社會(huì)因素 適應(yīng)程度 可能出現(xiàn)的情況 1 不同利益群體 適應(yīng) 支持肯定態(tài)度 2 當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu) 適應(yīng) 支持肯定態(tài)度 3 當(dāng)?shù)丶夹g(shù)經(jīng)濟(jì)條件 適應(yīng) 能保障本項(xiàng)目展開 地區(qū)文化狀況對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)程度 隨著本項(xiàng)目的建設(shè)，增加了對(duì)外交流活動(dòng)，各種文化的交流和相互滲透，將使地區(qū)文化呈現(xiàn)多元化。本項(xiàng)目的建設(shè)將對(duì)當(dāng)?shù)厝嗣竦奈镔|(zhì)生活水平有較大的提高，增加了就業(yè)機(jī)會(huì)，人民更加安居樂業(yè)，文化更加繁榮。 社會(huì)效益評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目建成后，為 **人民群眾提供一個(gè)參與欣賞藝術(shù)、休閑和娛樂場(chǎng)所，滿 足人民群眾對(duì)文化的需要，增強(qiáng)市民素質(zhì)；能改變 **文化薄弱的現(xiàn)狀，縮小與周邊地區(qū)的差距，提高城市的影響力，社會(huì)效益明顯。 電影院在滿足大眾文化需求的前提下，考慮今后市場(chǎng)運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收的問題，必將帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)文化事業(yè)的展，推動(dòng) **文化產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 該項(xiàng)目在實(shí)施過程中和投入運(yùn)行后，將會(huì)產(chǎn)生一些社會(huì)影響，具體分析如下： 表 92 項(xiàng)目社會(huì)影響分析 序號(hào) 社會(huì)因素 影響的范圍、 程度 可能出現(xiàn)的后果 1 對(duì)居民收入的影響 直接影響較小 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者收入增加 2 對(duì)居民就業(yè)的影響 直接影響較小 增加一些就 業(yè)機(jī)會(huì) 3 對(duì)弱勢(shì)群體（婦女、兒童、殘疾人員、低收入群體）的影響 無(wú) **區(qū) **電影城建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 35 4 對(duì)地區(qū)文化、醫(yī)療、教育的 影響 直接影響 縮小 **與周邊的差距 5 對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù) 容量和城市化進(jìn)程的影響 影響較大 完善園區(qū)綜合配套設(shè)施 6 對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教 的影響 無(wú) 綜上所述，該項(xiàng)目不僅具有一定的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)具有良好社會(huì)效益。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，本項(xiàng)目實(shí)施必將對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。 **區(qū) **電影城建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 36 10 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算依據(jù) （ 1） 2021 年 **市 建筑工程計(jì) 價(jià)定額以及配套費(fèi)用文件； （ 2） **市 造價(jià)信息 2021 年有關(guān)價(jià)格以及目前市場(chǎng)價(jià)格 ； （ 3） 建設(shè)部及 **市 有關(guān)稅費(fèi)文件規(guī) 定 ； （ 4） 方案設(shè)計(jì)相關(guān)圖紙文件 ； （ 5） 其它類似工程 。 估算范圍及內(nèi)容 本項(xiàng)目投資估算范圍包括本項(xiàng)目的工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用以及預(yù)備費(fèi)等。 投資估算說明 （ 1） 工程費(fèi)用主要包括 主樓 及附屬 工程建設(shè) 、影城裝修 等費(fèi)用，詳見附表 1。 （ 2） 工程建設(shè)其他費(fèi)用主要包括征地拆遷、前期工程咨詢費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)工程招標(biāo)代理費(fèi)、造價(jià)咨詢 費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、其他費(fèi)用等費(fèi)用。 前期工程咨詢費(fèi)：按 “ 國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知（計(jì)價(jià)格 [1999]1283號(hào)） ” 文件規(guī)定，并參考市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算。 建設(shè)單位管理費(fèi)：參照 “ **市 財(cái)政局、 **市 發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于政府公益性項(xiàng)目建設(shè)管理代理費(fèi)總額控制數(shù)費(fèi)率暫行規(guī)定的通知》（渝財(cái)建 [2021]71號(hào)） ” 文件規(guī)定測(cè)算。 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按 2021 國(guó)家勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算。 施工圖審查費(fèi)：按照相關(guān)建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算。 **區(qū) **電影城建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 37 工程監(jiān)理費(fèi)：參照 “ 關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（發(fā) 改價(jià)格 [2021]670 號(hào)） ” 文件規(guī)定，并參考市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算。 工程招標(biāo)代理費(fèi)： “ 中華人民共和國(guó)國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法（計(jì)價(jià)格 [2021]1980 號(hào)） ” 文件規(guī)定，并參考市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算。 環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)：按 “ 關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知（計(jì)價(jià)格 [2021]125號(hào)） ” 文件規(guī)定，并參考市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算。 （ 3） 預(yù)備費(fèi)是項(xiàng)目實(shí)施過程當(dāng)中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出及由于建設(shè)期內(nèi)可能發(fā)生材料、設(shè)備、人工等價(jià)格上漲引起的投資增加，需事先留用的費(fèi)用。 本項(xiàng)目建設(shè)期為 1年，預(yù)備費(fèi)為工程費(fèi)用和工程建設(shè) 其他費(fèi)用的3%，其中，基本預(yù)備費(fèi) 2%、漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 1%。 （ 4）由于本項(xiàng)目建成后，電影院的收入為主要收入來(lái)源，而電影院的收入均為及時(shí)消費(fèi)，貨款能及時(shí)入賬，減少了流動(dòng)資金的占有率，因此本項(xiàng)目?jī)H考慮 50萬(wàn)元流動(dòng)資金作為項(xiàng)目啟動(dòng)備用。 估算結(jié)果 本項(xiàng)目總投資 ，其中：工程費(fèi)用 2812萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi) 用 ，預(yù)備費(fèi) ，流動(dòng)資金 50萬(wàn)元 。 表 101 項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 估算造價(jià)(萬(wàn)元 ) 占總投資 比例 備注 一 工程費(fèi)用 2812 % 1 主樓 % 2 電影院設(shè)備及裝修費(fèi)用 % 二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 % 1 征地拆遷費(fèi)用 0 % 2 前期咨詢費(fèi) % 3 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) % 工程費(fèi)用 *% **區(qū) **電影城建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 38 4 建設(shè)單位管理費(fèi) % 工程費(fèi)用 *1% 5 施工圖審查費(fèi) % 工程費(fèi)用 *% 6 工程監(jiān)理費(fèi) % 工程費(fèi)用 *% 7 招標(biāo)代理費(fèi) % 工程費(fèi)用 *% 8 造價(jià)咨詢費(fèi) % 工程費(fèi)用 *% 9 環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi) % 10 其他費(fèi)用 % 三 預(yù)備費(fèi) % 1 基本預(yù)備費(fèi) % （一 +二） *2% 2 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) % （一 +二） *1% 四 建設(shè)期利息 % 五 流動(dòng)資金 50 % 六 總投資 % 資金籌措 項(xiàng)目投資資金 全由 業(yè)主自籌。 **區(qū) **電影城建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 39 11 項(xiàng)目運(yùn)行財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目運(yùn)行財(cái)務(wù)分析的主要依據(jù) 本報(bào)告依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（三版）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)生存能力評(píng)價(jià)； 國(guó)家現(xiàn)行對(duì)事業(yè)單位的財(cái)務(wù)制度、稅收政策。 項(xiàng)目計(jì)算期 12 年，其中建設(shè)期為 12 個(gè)月，投產(chǎn)期為 12個(gè)月，運(yùn)營(yíng)期為 11年，各年達(dá)產(chǎn)比例按 80%、 100%考慮。項(xiàng)目 樓宇建筑物折舊年限為 20 年， 電影院裝修及設(shè)備折舊年限為 15年 。 無(wú)形資產(chǎn)按 10 年進(jìn)行攤銷，遞延資產(chǎn)按 5年進(jìn)行攤銷。 據(jù)有關(guān)規(guī)定，行業(yè)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益 IIR=8%。 總成本估算（不 含稅成本） 運(yùn)營(yíng)成本主要指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程中相應(yīng)成本費(fèi)用 ,包括人員工資、管理費(fèi)用、水電費(fèi)用、宣傳費(fèi)用、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用等，估算年運(yùn)營(yíng)成本萬(wàn)元。具本測(cè)算如下： (1)院線使用費(fèi) 按照一半院線的使用標(biāo)準(zhǔn)， 按營(yíng)業(yè)額的 40%計(jì)算 ,則應(yīng)交院線使用費(fèi) 1260 40%=504 萬(wàn)元 。 (2)水電費(fèi)用 萬(wàn)元 根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)其中實(shí)際用量和當(dāng)?shù)厮娰M(fèi)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ,水費(fèi)用量每月按 10000 噸計(jì)算 ,單價(jià) 3元 ,則年應(yīng)交水費(fèi) 36萬(wàn)元 。 電費(fèi)用量每月按 40000度測(cè)算 ,單價(jià) 元 ,則年應(yīng)交電費(fèi) 萬(wàn)元 。 (3)折舊費(fèi)用 按照相關(guān)行業(yè)行規(guī)及 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算的主要依據(jù)，本項(xiàng)目的正常**區(qū) **電影城建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 40 年固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)為 147 萬(wàn)元（詳見附表 2） (4)維修保養(yǎng)費(fèi) 萬(wàn)元 按折舊額的 10%提取，每年為 萬(wàn)元。 (5)人員工資 及福利 :120 萬(wàn)元 編制按 50人 ,每人月工資 及福利 按 2021元估算 ,則每年人員工資為 50 2021 12=120 萬(wàn)元 。 (6)其他費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)等估算約 81萬(wàn)元 管理費(fèi)用按服務(wù)總收入的 1%估算 ,則每年管理費(fèi)用為 1800=18 萬(wàn)元 。廣告宣傳費(fèi)用按照電影營(yíng)業(yè)收入的 5%估算，為 1260=63 萬(wàn)元 經(jīng)測(cè)算，本 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期正常年的總成本為 951萬(wàn)元，其中年經(jīng)營(yíng)成本為 784 萬(wàn)元 。（項(xiàng)目總成本估算詳見附表 3） 銷售收入、銷售利潤(rùn)、稅金及附加 （詳見附表 5） 銷售收入 電影院門票收入： 根據(jù)全國(guó) 相同區(qū)域電影市場(chǎng)狀況及 **市 **區(qū) 市民消費(fèi)水平 ， 經(jīng)測(cè)算，電影院館每年的門票收入為 1260 萬(wàn)元，其中：電影院每年按 360天經(jīng)營(yíng)時(shí)間計(jì)算 ,第天平均放四場(chǎng)電影 ,平均入座率 50%,第張門票 10元 ,則門票年收入為 :360 5 10 700 50%=1260萬(wàn)元。 營(yíng)業(yè)房出租收入 ： 經(jīng)測(cè)算，按營(yíng)業(yè)房設(shè)計(jì)可出租約 9000 平方米 ,每平 方米月租約50 元 ,則年租金收入為 9000 50 12=540 萬(wàn)元。因此，電影院營(yíng)業(yè)房出租總收入為 540 萬(wàn)元。