【正文】 平衡點(diǎn)出租率 % 不適用 不適用 全出租，求平衡點(diǎn)出售率 不適用 % 不適用 全出售，求平衡點(diǎn)出租率 不適用 % 不適用 平衡點(diǎn)出售率 不適用 不適用 % 貼現(xiàn)率按 8%計(jì)算。 由于本項(xiàng)目租售結(jié)合，故假設(shè)一方價(jià)格不變，測(cè)算另一方價(jià)格的平衡點(diǎn)； 經(jīng)營(yíng)方案 A 經(jīng)營(yíng)方案 B 經(jīng)營(yíng)方案 C 平衡點(diǎn)出租價(jià)格 元 /平米 不適用 不適用 出租價(jià)確定 1，求 不適用 7531 元 /平米 不適用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 平衡點(diǎn)出售價(jià)格 出售價(jià) 確定 2，求平衡點(diǎn)出租價(jià)格 不適用 元 /平米 不適用 平衡點(diǎn)出售價(jià)格 不適用 不適用 11635 元 /平米 1 出租價(jià)格確定為 3 元 /平米 .天； 2 出售價(jià)格確定為 18000 元 /平米。 (七 ) 敏感度分析 1. 貼現(xiàn)率的敏感度分析 假設(shè)貼現(xiàn)率由 8%變?yōu)?9%，則對(duì)項(xiàng)目 NPV 的影響如下 通過對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流的折算，方案 A 的 NPV= 3924 方案 B 的 NPV= 13373 方案 C 的 NPV= 30386 貼現(xiàn)率變動(dòng) (9%8%)/8% = %,則 NPV 變動(dòng)率為： F(A)= (117583924)/11758=% F(B)= (1873513373)/18735= % F(C)= (3303930386)/33039= 8% 假設(shè)貼現(xiàn)率由 9%變?yōu)?10%，則對(duì)項(xiàng)目 NPV 的影響如下 通過對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流的折算，方案 A 的 NPV= 2092 0 方案 B 的 NPV= 8895 方案 C 的 NPV= 27927 貼現(xiàn)率變動(dòng) (10%8%)/8% = 25%,則 NPV 變動(dòng)率為： F(A)= [11758(2092)]/11758=% F(B)= (187358895)/18735= % F(C)= (3303927927)/33039= % 2. 出售價(jià)格的敏感度分析 假設(shè)出售價(jià)格由 18000 元 /平米變?yōu)?17000 元 /平米，則對(duì)項(xiàng)目 NPV 影響為 通過對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流的折算，方案 A 的 NPV= 11758(貼現(xiàn)率＝ 8%) 不變 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 方案 B 的 NPV= 17507 方案 C 的 NPV= 28834 出 售價(jià)格變動(dòng) 1000/18000 = %,則 NPV 變動(dòng)率為： F(A)= 0% 0 F(B)= (1873517507)/18735= % F(C)= (3303928834)/33039= % 假設(shè)出售價(jià)格由 17000 元 /平米變?yōu)?16000 元 /平米，則對(duì)項(xiàng)目 NPV 影響為 通過對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流的折算，方案 A 的 NPV= 11758(貼現(xiàn)率＝ 8%) 不變 方案 B 的 NPV= 15920 方案 C 的 NPV= 24629 出售價(jià)格變動(dòng) 2021/18000 = %,則 NPV 變動(dòng)率為： F(A)= 0% 0 F(B)= (1873515920)/18735= % F(C)= (3303924629)/33039= % 3. 出租價(jià)格的敏感度分析 由于出租價(jià)格對(duì)吸引大超市的加盟有很緊密的聯(lián)系，所以在此做有關(guān) 出租價(jià)格的敏感度分析就失去了意義。 總結(jié)以上得出，貼現(xiàn)率對(duì)項(xiàng)目的影響更大。 六、 抗風(fēng)險(xiǎn)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 覆蓋區(qū)域 從項(xiàng)目地理位置和輻射區(qū)域而言，本商業(yè)中心與國(guó)貿(mào)中心和燕沙商圈呈帶狀分布，對(duì) CBD 地區(qū)形成南中北呼應(yīng)之勢(shì)。我們的項(xiàng)目是面對(duì) CBD 地區(qū)的普通白領(lǐng)，走中檔價(jià)格路線，為大眾化（偏上）的商業(yè)定位，與國(guó)貿(mào)、燕沙存在較大的差異性。因此，項(xiàng)目的覆蓋區(qū)域可以保證本項(xiàng)目有穩(wěn)定的、增長(zhǎng)的客戶群體。 品牌和商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 大型綜合超市、專業(yè)店和品牌專賣店以及折扣店是本項(xiàng)目的主流，對(duì)綜合超市 、專業(yè)店的引入是項(xiàng)目招商的重點(diǎn)，也是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。因此，必須引進(jìn)世 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 界商業(yè) 50 強(qiáng)的 跨國(guó)集團(tuán)和國(guó)際知名商業(yè)企業(yè) 開辦 大型購(gòu)物中心 ，力爭(zhēng) 業(yè)態(tài)世界排名前三位的頂尖企業(yè)進(jìn)入 。重點(diǎn) 引進(jìn)高水平專業(yè)店、專賣店集團(tuán)，發(fā)展 成為 大型專業(yè)賣場(chǎng)（ Big Box）。 餐飲 部分應(yīng) 引進(jìn)不同國(guó)家和地區(qū)的不同風(fēng)味餐飲，滿足多層次消費(fèi)需求 ，與周邊 餐飲 不雷同 ， 提升 餐飲 部分 的整體運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。 周邊商業(yè)設(shè)施 本項(xiàng)目周邊目前商業(yè)設(shè)施規(guī)模較小，分布零散，但規(guī)劃建設(shè)中的蘋果社區(qū)、后現(xiàn)代城等物業(yè)均配置了大型的商業(yè)設(shè)施。雖然其僅為小區(qū)配套，輻射作用不大，但仍對(duì)于我們項(xiàng)目中餐飲及其它業(yè)態(tài)有較大影響。 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間 本項(xiàng)目對(duì)開發(fā)時(shí)間和進(jìn)程較敏感。目前該區(qū)域商業(yè)布局分散，沒有形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域的商業(yè)設(shè)施仍是一塊蛋糕，所以新建社區(qū)均配套了大型的商業(yè)設(shè)施。因此，必須在周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目尚未啟動(dòng)商業(yè)部分時(shí)搶得先機(jī)，鑄造自己的特色和規(guī)模，形成該區(qū)域的商業(yè)中心。 建設(shè)資金和收益 政策導(dǎo)向 北京市的商業(yè)政策對(duì)本項(xiàng)目有著巨大的影響。從目前北京市商業(yè)委員會(huì)的有關(guān)文件上去理解，北京市已經(jīng)認(rèn)識(shí)到北京商業(yè)發(fā)展的不足，“ 一是和上海、廣州等沿海城市相比，引進(jìn)外資比重偏低、 項(xiàng)目偏少；二是引進(jìn)跨國(guó)集團(tuán)和國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)較少；三是引進(jìn)現(xiàn)代化物流配送中心、大型購(gòu)物中心、便利店等國(guó)際先進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)方面還存在一些空白，這些與首都日益成為國(guó)際化大都市的地位和作用不相適應(yīng) 。??”，北京市是鼓勵(lì)發(fā)展引進(jìn)本類型商業(yè)業(yè)態(tài)的。 本項(xiàng)目位于城區(qū)三環(huán)以外，處于北京商務(wù)中心區(qū)的邊緣，是商業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，政策上是鼓勵(lì)、支持的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 小結(jié)： 只要做好做細(xì)項(xiàng)目前期定位，引進(jìn)世界商業(yè) 50 強(qiáng)的 跨國(guó)集團(tuán)和國(guó)際知名商業(yè)企業(yè) 進(jìn)駐，同時(shí)選擇恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)方向，（資金），本項(xiàng)目還是具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。