【正文】 托西部和南部的未來(lái)發(fā)展帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展。 、雙崗的中間地帶，南七、雙崗為 市政未來(lái)規(guī)劃將大力發(fā)展的副商業(yè)中心。 3．本案附近與合作化路相交的望江路正在修建，建成后將成為橫貫合肥市東西的大通道。緊依本案西面的東至路將在明年上半年投入運(yùn)行。這將給本案帶來(lái)更便捷的交通和更旺盛的人氣。 ，本案若建成高檔房產(chǎn)品，則有鶴立雞群之感，能給本案業(yè)主心理上造成優(yōu)勢(shì)。 四．威脅（ Threat） 分析 。百盛苑因規(guī)模較小，且多層已基本售完，對(duì)本案威脅不大。學(xué)府花園規(guī)模較大，依托周圍高校，定位為教育概念樓盤，是本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手。 。 項(xiàng)目定位和建議 1．客戶定位 2． 產(chǎn)品定位 整體定位：未來(lái)化、國(guó)際化、科技化的大型高尚人文社區(qū) 定位理念： 未來(lái)化：本案位于合肥市城西區(qū)塊，是未來(lái)城市的發(fā)展方向，又靠近未來(lái)市政府和政務(wù)文化新區(qū)，將本案定為未來(lái)化，蘊(yùn)含著本案發(fā)展?jié)摿?，將成為未?lái)城市的中心居住區(qū)塊。 國(guó)際化：是指本案房產(chǎn)品質(zhì)高，接軌國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，代表合肥市房產(chǎn)開發(fā)的最高水準(zhǔn)。 科技化：本案周邊有以中國(guó)科技大學(xué)為代表的七八個(gè)高等院校，新建的合肥科技館距本案僅200 米，科技文化氛圍濃，科教人才高度集中，奠定了本案區(qū)塊獨(dú)特的 地塊特征。本案房產(chǎn)品可做足科技、信息、知識(shí)的文章。 大型高尚人文社區(qū)：是指本案總體定位高品位文化概念的樓盤，主要客戶群文化品位較高，對(duì)生活品質(zhì)有要求。本案要營(yíng)造出一種高尚的社區(qū)文化氛圍，體現(xiàn)出獨(dú)特的人文精神和人性關(guān)懷。 兼有小高層和多層的精致的、舒適的高檔住宅。小高層、多層配比為 1： 1 3． 價(jià)格定位 住宅小高層綜合均價(jià)為 3000 元 /㎡左右，多層均價(jià)為 2700 元 /㎡左右。 理由是： 1） 本案 4．戶型配比 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 關(guān)于合肥綠城桂花園成本預(yù)測(cè)的報(bào)告 一、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積： 畝（ ㎡）；實(shí)際用地面積： 畝（ ㎡）。 容積率按 考慮，地上建筑面積為 365595 ㎡。 沿街僅考慮沿黃山路及沿園區(qū)內(nèi)步行街兩側(cè)設(shè)一層商鋪，建筑面積為 18000 ㎡商鋪總長(zhǎng) 1500 米，進(jìn)深按 12 米考慮）。 初步考慮會(huì)所面積為 5900 ㎡，幼兒園面積為 2500 ㎡，小學(xué)面積為 9000 ㎡，地上其它公建面積為 500 ㎡，即地面以上公建總面積為 16500 ㎡。 住宅建筑面積為 326595 ㎡，每戶平均按 128 ㎡考慮，總戶數(shù)為 2550戶，居住總?cè)藬?shù) 7650 人。 小高層住宅與多層住宅建筑面積比考慮為 1： 2，即小高層住宅建筑面積為 108865㎡，多層住宅建筑面積為 217730 ㎡。 率按 輛 /戶考慮，總車輛數(shù)為 1658 輛；考慮地下停車位 1500 個(gè)，地面停車位158 個(gè)，地下車庫(kù)面積 30 ㎡ /個(gè)，則地下車庫(kù)總面積為 45000 ㎡。 地下其它公建設(shè)施用房考慮 1500 ㎡，則地下室總建筑面積為 46500 ㎡。 總建筑面積為 412095 ㎡。 建筑密度按 25％考慮，環(huán)境設(shè)計(jì)面積為 ㎡。 二、 投資估算 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 其中：項(xiàng)目土地款 12500 萬(wàn)元 三通一平 18/10000 = 萬(wàn)元 勘察費(fèi) 412095 1/10000 = 萬(wàn)元 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 412095 23/10000 = 萬(wàn)元 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) 10/10000 = 萬(wàn)元 室外管線設(shè)計(jì)費(fèi) 3％ = 萬(wàn)元 圖紙交叉審核費(fèi) 4％ = 萬(wàn)元 室外管線設(shè)計(jì)費(fèi)按室外管線總造價(jià)的士％計(jì)取 各項(xiàng)規(guī)費(fèi)及配套 萬(wàn)元 其中：供水 200 萬(wàn)元 白蟻防治 412095 住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)用 ％ = 萬(wàn)元 工程費(fèi)用 萬(wàn)元 1）建安工程費(fèi) 萬(wàn)元 其中：小高層住宅 108865 1100/10000 = 萬(wàn)元 多層住宅 217730 930/10000 = 20249 萬(wàn)元 會(huì)館 5900 3000/10000 = 萬(wàn)元 學(xué)校及幼兒園 11500 2021/10000 = 2300 萬(wàn)元 商鋪 18000 1100/10000 = 1980 萬(wàn)元 地下室 46500 1100/10000 = 5115 萬(wàn)元 2）設(shè)備工程費(fèi) 萬(wàn)元 其中：電梯 50 部 40 萬(wàn)元 /部 = 2021 萬(wàn)元 地下室消防、通風(fēng) 46500 90 元 /㎡ = 萬(wàn)元 3）弱電系統(tǒng) 萬(wàn)元 412095 35 元 / ㎡ = 萬(wàn)元 4）室外工程 萬(wàn)元 其中：水電管井線 412095 85/10000 = 萬(wàn)元 環(huán)境工程 200/10000 = 萬(wàn)元 （環(huán)境工程面積按 281227 75％計(jì)算） 5）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元 按以上四項(xiàng)之和的 3％計(jì)算： 3％ = 萬(wàn)元 管理費(fèi)用 萬(wàn)元 1）建設(shè)單位管理費(fèi)及銷售費(fèi)用 4％ = 萬(wàn)元 2）財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 其中：土地款計(jì)息 12500 6‰ 36 個(gè)月 = 2700 萬(wàn)元 每年 1 億貸款計(jì)息 10000 6‰ 36 個(gè)月 = 2160 萬(wàn)元 土地抵押登記費(fèi) 31 萬(wàn)元 其他費(fèi)用 萬(wàn)元 其中：質(zhì)量監(jiān)督 ％ = 萬(wàn)元 工程監(jiān)理 ％ = 萬(wàn)元 稅金 萬(wàn)元 其中：營(yíng)業(yè)稅 5％ = 萬(wàn)元 城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加稅 10％ = 萬(wàn)元 項(xiàng)目總投資 按以上 1+2+3+4+5+6 計(jì)算為 萬(wàn)元 三、 收入估算 “桂花園 ”項(xiàng)目謹(jǐn)慎原則計(jì)算：多層公寓 2500 元 /㎡，小高層公寓 2700 元 /㎡，商鋪 3800元 /㎡，地下車位 萬(wàn)元 /個(gè)，可銷售車位 1500 個(gè)。 多層公寓： 2500 217730/10000 = 萬(wàn)元 小高層公寓： 2700 18000/10000 = 6840 萬(wàn)元 商鋪： 3800 217730/10000 = 萬(wàn)元 地下車位 : 1500 = 7800 萬(wàn)元 合計(jì)銷售總收入： 萬(wàn)元 四、 利潤(rùn)預(yù)測(cè) 收入－投資 = － = 萬(wàn)元 利潤(rùn)率為 ％ 五、 可銷售房屋成本 根據(jù)以上投資估算，經(jīng)計(jì)算，按房屋類型劃分成本分別如下： 多層 元 /平方米； 小高層 元 /平方米； 商鋪 元 /平方米； 地下車位 元 /平方米。 今年以來(lái)，合肥市區(qū)住宅房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，本項(xiàng)目對(duì)面的夢(mèng)園小區(qū)二期多層均價(jià)已經(jīng)達(dá) 2200元 /平方米。合肥綠城桂花園的成本不低，主要原因一 是建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)較高，比同類圖紙?jiān)靸r(jià)高；二是用材較好；三是環(huán)境景觀標(biāo)準(zhǔn)較高，但銷售價(jià)格不可能太高。因此，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本管理尤為重要。我們決心從設(shè)計(jì)圖紙開始，到材料選擇，工程招投標(biāo)等等，每一項(xiàng)都市能精心考慮，增強(qiáng)成本管理意識(shí)，在確保質(zhì)量的前提下，把成本壓下來(lái)，爭(zhēng)取更大的效益。 關(guān)于建議開盤時(shí)間以及開盤均價(jià)隨“營(yíng)銷策劃書上報(bào)”。 規(guī)劃用地位置：規(guī)劃合作化路、東至路間，規(guī)劃太湖路北。可規(guī)劃建筑的用地面積允 94280平方米。 規(guī)劃任憑化路紅線寬 50M，太湖咱 24M，東至路 30M。規(guī)劃多層建筑退合作化路 紅線不小于 4米，退東至路、太湖路紅線不小于 3 米。高層建筑退道路紅線 建筑退用地北邊界不少于自身高度的 倍退南邊界不少于 倍。 規(guī)劃用地可按高層住宅及多層住宅用地分別考慮。高層用地按占總用地的 20％，即約18856 平方米計(jì)；多層用地按占總用地的 80％，即約 75424 平方米計(jì)。其中，高層用地中住宅用地控制在總用地的確 70％，多層用地中住宅用地控制在總用地的 65％。 高層用地容積率夾不大于 ，建筑密度 ≤ 25％，住宅面積凈密度不大于 。 設(shè)計(jì)方案按 23個(gè)組團(tuán)規(guī)模確定分區(qū)結(jié)構(gòu)，道路 結(jié)構(gòu)及綠地系統(tǒng)。設(shè)計(jì)要求分區(qū)明確，建筑布局合理，滿足消防、環(huán)保、日照、通風(fēng)、配套等各方面規(guī)定。組織好地塊豎向、桿管線綜合等工程設(shè)計(jì)；精心組織沿城市道路、地塊內(nèi)部中心綠地周邊景觀組織。沿街方案報(bào)審。 規(guī)劃應(yīng)設(shè)置幼兒園、文化活動(dòng)用房、管理及社區(qū)服務(wù)、商業(yè)設(shè)施、（非）機(jī)動(dòng)車輛停車位等設(shè)施以及房、煤氣調(diào)壓站、垃圾站、公廁等相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施。 （非）機(jī)動(dòng)車輛停車按每戶（ 個(gè)） 個(gè)配置；落實(shí)解決好規(guī)劃產(chǎn)生的中小學(xué)生入學(xué)問(wèn)題。中小學(xué)生裝數(shù)按總?cè)丝诘?18％計(jì)。 規(guī)劃應(yīng)征求消防、環(huán)保意見(jiàn)。