【導讀】作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤?！包S金有價，商鋪無價”。業(yè)的價值的波動，主要取決于周邊商業(yè)格局變化及自身經(jīng)營結(jié)果。我們通過對濟南市商業(yè)發(fā)展歷。程及發(fā)展趨勢、項目周邊市場現(xiàn)狀、項目同類物業(yè)概況進行研究，為本項目商業(yè)將來的經(jīng)營和銷售推廣尋找確實可行。一般營業(yè)面積在2萬平米以上。在人口密度較大的居民生活區(qū)域中，滿足居民生活需求的綜合型商業(yè)。面積為5000平米以上，以食品、生活日用品等為核。以某一主題為服務核心，形成規(guī)模，輻射整個濟南。泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛，以白領(lǐng)為主。問題，泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，整體形象與品牌效益未能達到最佳，競爭力相對較弱。泉城路已經(jīng)很大程度的背離了原來的設計理想。服裝城內(nèi)有國內(nèi)外知名品牌服飾代理千余家，品牌薈萃，商賈云集，成為名副

　　

【正文】 可裝樓書等資料用。 展 板： 售樓處懸掛資料，全面介紹公司及樓宇的信息，并起到銷售現(xiàn)場的裝飾作用。 功能標牌： 如銷售人員標牌、接待處、簽協(xié)議處、交款處等標牌，讓買家明確功能，展示專業(yè)化形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 銷售專用模型： 充分展示小區(qū)總平布局、建筑風格、戶型的各種功能，直接引導客戶，了解項目主要信息。 專業(yè)導購人員： 提供規(guī)范、統(tǒng)一和專業(yè)化導購服務。 禮 品： 美觀、實用、傳遞銷售和項目品牌形 象。 公共綠地及環(huán)藝小品布置： 小區(qū)環(huán)境藝術(shù)的預先透視。 其他： 背景音樂、桌椅和整潔的環(huán)境。 ★戰(zhàn)術(shù)二：工地形象誘導 【目的】 工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是最經(jīng)濟和有效的宣傳媒體，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營造銷售氣氛。由于本項目緊鄰經(jīng)一路，工地形象的個性體現(xiàn)必定會引起路人的強烈關(guān)注，擴大項目影響。 【手段】 工地路牌： 表明項目的名稱和用途。直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。 工地圍板： 體現(xiàn)樓盤的特點，明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專業(yè)性。 工地氣氛： 利用彩旗、氣球、燈光和形象裝飾物等宣傳物品， 吸引注意力、營造人氣。 施工現(xiàn)場： 整潔、有序的工地管理，施工隊服裝和文明度，是客戶預見項目質(zhì)量和發(fā)展商實力的重要渠道。 ★戰(zhàn)術(shù)三：樓盤視覺形象 【目的】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 使樓盤概念具像化、專業(yè)化、建立本項目獨有的識別系統(tǒng)和視覺形象，以便于其在后續(xù)推廣中給買家留下深刻、明確的印象。 【內(nèi)容】 a) 項目標志 b) 項目的標識組合系統(tǒng) c) 項目的導示系統(tǒng) 【重要提示】 規(guī)范化應用管理和高品質(zhì)的形象物品制作，是其能否有效形成獨特視覺形象的重要保證。 ★戰(zhàn)術(shù)四：活動營銷 【目的】 在適當?shù)臅r機和地點，有計劃地與銷售目標結(jié)合開展影銷活動，針對性和互 動性強，能夠有效地制造銷售熱點，是維系和加強客戶認知和情感的重要手段，同時也是迅速提高開發(fā)商知名度的最佳途徑。 【內(nèi)容】 ◇常規(guī)活動： 根據(jù)工程進度或銷售進度安排的常規(guī)活動。 內(nèi)容： 1．房展會 2．樣板間開放 3．開盤儀式 4．封頂 業(yè)主聯(lián)誼會 主體驗收 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 音樂會 8 體育比賽 婚紗秀、時裝秀 客戶答謝酒會等 ◇ 非常規(guī)活動： 根據(jù)整體推廣的需要，利用適當時機舉辦高規(guī)格的大型活動， 凝聚人 氣、擴大項目和開發(fā)商知名度 。 內(nèi)容： 1． 網(wǎng)絡時尚論壇。 使本項目從介入市場就以一種“特立獨行”的姿態(tài)出現(xiàn)在泉城人的視線里，通過對 賣點的 全方位解讀，建立社區(qū)獨特的生活主張，懸起眾多都市年輕人對時尚生活的一種強烈欲望，從而從眾多的競爭樓盤中區(qū)別開來，為開盤凝造懸念與氣氛。 2．專家論壇： “產(chǎn)品規(guī)劃研討會”，我司可以充分利用行業(yè)資源，邀請業(yè)界知名人士與會討論。 3．?？l(fā)行。 ★戰(zhàn)術(shù)五：整合客戶資源 所謂整合推廣就是利用開發(fā)商和代理商各種有利資源來進行項目推廣；另一方面與項目合作單位（家裝公司、物業(yè)管理公司、建 材公司等）或某品牌公司聯(lián)手推廣。其目的在于可充分利用外部資源（客戶網(wǎng)絡、資金、品牌），更好地宣傳公司和項目。 五、媒介策略 【原則與目標】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 堅持形式的多樣性、主題的統(tǒng)一性、訴求的針對性，廣告發(fā)布系列化、立體化，配合營銷推廣進度，有重點、有選擇把主題分階段演進。 迅速提高公司和項目知名度，凝聚人氣，促進銷售。 【媒體選擇】 濟南市房地產(chǎn)市場前景廣闊，廣告活動空間較大。廣告媒體種類繁多，而且還在不斷涌現(xiàn)，但常用的廣告媒體主要有：報紙、電視、電臺、雜志、夾報或直郵、車身、路牌、路標、站牌、條幅、網(wǎng)絡。結(jié)合項目目 標客戶的生活特征和生活習慣，并通過實踐分析，建議選用以下高端媒體作為本項目的推廣媒體。 ◇報紙廣告： 作為大眾傳媒，其影響力比其他媒體要大得多。在房地產(chǎn)界，報紙廣告更有效，是主流媒體。 齊魯晚報 —— 濟南乃至山東發(fā)行量和影響力最大報紙，房地產(chǎn)專版《齊魯樓市》專業(yè)性較強、業(yè)內(nèi)影響力大，但投放價格最貴。 濟南時報 —— 僅次于齊魯晚報的影響力，有自己的房產(chǎn)版《置業(yè)周刊》、記者和編輯，價格僅次于齊魯晚報，長期合作，優(yōu)惠較多。 生活日報 —— 與齊魯晚報同屬大眾報業(yè)，發(fā)行量全市第三，價格優(yōu)惠，效果較好。 山東商報 —— 專業(yè)性較強 ，讀者偏重商業(yè)人士，價格實惠。 濟南日報 —— 全省發(fā)行，針對性強，屬市委機關(guān)報，有自己的房產(chǎn)版《經(jīng)濟周刊房產(chǎn)》。 城市信報 —— 屬于周刊，影響力相對較小，價格不太高。 齊魯周刊 —— 屬于周刊，印刷效果較好，宣傳效果一般，費用和產(chǎn)出比不合適。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 從 性價比（實際效果與資金投入比率）以及項目推廣的高端路線考慮，報紙媒體選擇以齊魯晚報、山東商報、和濟南時報為主，生活日報、城市信報、濟南日報為輔。 ◇戶外廣告： 在房地產(chǎn)廣告中不可或缺，它的影響是潛移默化的過程，對于樹立形象十分有效。 大型戶外廣告牌 —— 影響力大、效果最好，但 費用較大。 路燈旗 —— 渲染氣氛，有導示作用，效果較好，費用較低。 條幅 —— 渲染氣氛，及時發(fā)布信息，效果明顯，經(jīng)濟實惠。 車身廣告 —— 與其他戶外廣告相比具備流動性，影響力較好，效果較好，費用較省。 ◇電臺廣告： 可選擇濟南交通音樂電臺或者山東交通音樂電臺，簽訂長期合作合同，利用某一個強勢欄目或整點報時或半點報時，對公司及項目進行形象宣傳。 ◇網(wǎng)絡廣告： 現(xiàn)在是信息時代，網(wǎng)絡普率很高，網(wǎng)絡已成為重要的資訊渠道。從公司長期戰(zhàn)略發(fā)展考慮，應設計制作公司網(wǎng)頁，同時可與濟南搜房網(wǎng)建立長期合作關(guān)系，對公司和項目進行及時宣傳。 ◇ 自辦媒體： 費用低，信息量大、 費用低廉、形式靈活而有針對性、可達性強， 是當前房地產(chǎn)界新興的媒體形式。比如中潤世紀城的《格調(diào)中潤》等。建議本項目同樣采用自辦媒體，突出項目的文化理念和生活模式。 六． 推廣費用預算 1．常規(guī)營銷推廣費用內(nèi)容 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 常規(guī)營銷推廣費用包括： a) 媒介廣告制作、發(fā)布費用，如報紙、電視、戶外、雜志等。 b) 銷售文件、物品印刷費用，如樓書、折頁、紙袋、海報等。 c) 銷售環(huán)境包裝費用，如營銷中心的包裝（配合節(jié)日或活動）、工地形象包裝、導示系統(tǒng)制作等。 d) 活動費用，如展覽、促銷、講座、公益活動贊助等活動。 e) 其 它不可預見費用。 按業(yè)界常規(guī)，營銷中心的建造和裝修費用和樣板房的裝修費用不應納入項目的營銷推廣費用，是屬于項目銷售的必備硬件。 2．推廣費用預算制定原則 a)堅持合理、有效、節(jié)約的總原則。 b)堅持原則性與靈活性的統(tǒng)一。由于 市場因素、工程進度、營銷效果等是可變的，因此費用可能發(fā)生變化，在與甲方充分溝通、雙方達成共識的前提下進行調(diào)整。 c)參照濟南市市場行情和業(yè)界常規(guī)，從項目實際情況出發(fā)。 d)在保證該項目正常推進的前提下，同時考慮開發(fā)商的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 e)有一定的靈活性，盡量避免因考慮不周而超出預算。 按整體銷售均價 4300 元 /平方米計算，預計總銷售收入約為 44000 萬元，根據(jù)行業(yè)常規(guī)做法，本項目營銷推廣費用為總銷售收入的 %%（其中不包括營銷中心和樣板房費用），推廣總費用預計在 500 萬元人民幣（全面開工的前提下）。 由于商業(yè)在經(jīng)營業(yè)態(tài)、鋪位分割、銷售模式等存在不確定因素，對商業(yè)部分的推廣建議，在后期提交。 結(jié)束語 “欲善其事，必先利其器”。 在整合營銷傳播中， “ 整合 ” 是基礎，互動才是雙贏，需要在營銷中產(chǎn)生拉力 的 同時與消費者建立起良好的互動關(guān)系。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 以上是 我們對貴司的經(jīng)一路項目建議思路，就項目本身現(xiàn)存的自然條件而言，整合優(yōu)秀的規(guī)劃設計研究院、優(yōu)秀的營銷策劃代理機構(gòu)，強強聯(lián)手，一定會使本項目成為經(jīng)一路的經(jīng)典社區(qū)。 而對于上述的項目建議，我們認為勢必能夠較大程度地提高項目的綜合素質(zhì)，提升項目知名度，既成功推出市場，又能為項目以后各期的銷售推廣打下堅實的基礎，并使項目成為區(qū)域時尚新標物業(yè)。 預祝合作愉快！