【正文】 目利潤總額和利潤率?？偸杖耄? 萬元）減去總成本（ 萬元）再減政府稅收（ 萬元）得利潤，利潤總額 萬元；項目從第二年起有利潤；年平均利潤率 %，總投資回報率為 %。 ⑶投資回收期。項目投資回收期 年。 ⑷政府稅收。不考慮所得稅，僅經營和土地掛牌交易收入稅達到專業(yè)好文檔 萬元，占土地掛牌收入的 %。稅收內容十分復雜，見“北碚府發(fā) [2021]69 號”文件。 貸款償還能力分析 項目貸款總金額為 10000 萬 元，自 2021 年起，項目有經濟收入，在項目的第二年就能償還貸款本息，還款期為一年。 項目用于還款的資金總額為 萬元，平均償債備付率為，符合要求，風險較小。 貸款償還比為 ，銀行有較好的收益。 還款計劃見表 21。 敏感性分析 敏感性分析主要考慮土地出讓價格和征地成本兩個因素的變化對內部收益率和凈現值的影響。見 表 22。由分析可知，對財務效益影響程度分別為：土地出讓價格、征地成本。當土地出讓價格降低 20%時，項目凈現值為 ，財務上不可行。其他條件發(fā)生變化時，項目財務指標基本可以滿足評價要求。項目敏感性分析表明，項目抗風險能力比較好。 表 19 損益估算表 單位：萬元 序號 項目 2021 2021 2021 合計 1 開發(fā)收入 0 2 開發(fā)成本 3 開發(fā)稅金 4 開發(fā)利潤 5 所得稅 6 稅后凈利潤 專業(yè)好文檔 表 20 現金流量表 單位：萬元 序號 2021 2021 2021 合計 1 現金流入 0 土地交易收入 0 55970 0 55970 房屋出售收入 0 財政返還收入 0 2 現金流出 23973 征地費用 0 0 土地整治費用 0 0 工程建設費用 8625 13110 4485 26220 償還貸款利息 675 0 0 675 償還貸款本金 0 10000 0 10000 管理費用（含人員工資） 招投標和土地交易服務費 0 3 凈現金流量 4 累計凈現金流量 表 21 貸款償還計劃 單位：萬元 序號 項目 2021 2021 2021 合計 1 還本付息 年初貸款 利息累計 10675 當年貸款 10000 當年應計利息 675 當年本金償還 0 10000 當年利息償還 675 0 2 可以用于還本金的來源 開發(fā)總收入 減：工程建設費 13110 4485 26220 專業(yè)好文檔 減：稅金 減：用于滾動 投入 34703 0 0 減：管理費用 減：招標費用和土地交易服務費 0 減：財務費用 0 0 表 22 敏感性分析 單位： 變化因素 變化幅度 財務凈現值（萬元） 財務內部收益率（％） 征地成本 20% 10% 基本方案 10% % 20% % 土地出讓價格 20% 10% % 基本方案 % 10% % 20% % 財務結論 經投資估算、財務預測和經濟效益分析，項目總投資 萬元、總收入 萬元、計算期總成本 萬元，稅金 萬元，利潤 萬元，項目全部投資財 務內部收益率%，投資回收期 年， 項目平均償債備付率為 。整體看，項目社會經濟效益好，項目的風險小，抗市場干擾能力強。 第 10 章 社會評價 專業(yè)好文檔 正面影響 提高當地居民就業(yè)率和就業(yè)結構 三溪口立交橋建設將解決中環(huán)干道的瓶頸問題，項目的運營將會加快當地服務業(yè)、零售業(yè)、餐飲業(yè)、房地產業(yè)的發(fā)展，由此將會增加新的就業(yè)機會和就業(yè)人數。同時土地整治項目的建設和運營，與之配套的基礎設施的建設，將改善投資環(huán)境，無疑會吸引更多的外來投資，大大增加當地居民和農轉非人口的就業(yè)機會。 增加當地居民收入水平 項目實施后將回給當地居民帶來了兩方面的收入，一是直接征地補償收入，二是間接收入。征地拆遷補償按 18 萬元 /畝測算，其中有12 萬元可直接補償到農民手中，人均占地面積 畝，則人均可有16 萬元左右的補償收入，其中一次性補償為 10 萬，評價一個家庭按 人測算，約為 32 萬，扣除安置房購置及裝修 1500 元 /平方米 ,100平方米 /家庭）之后，每個家庭還有 17 萬元可直接支配。其二，征地以后，居民實現二、三產業(yè)的就業(yè)，預計年人均純收入可達 5000－6000 元，較之 2021 年的 3670 元有較大的提高。 提高當地居民生活水平、改善生活質量 目前，蔡家組團人口密度相對較低，商業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)、和服務業(yè)的發(fā)展水平低，用與居民休閑娛樂、購物的場所較少，居民出行多有不便。隨著項目的實施，組團內的開發(fā)建設，各種商場、休閑場、體育設施場所將應運而生，這對充實當地居民的生活內容，提高居民的生活水平、改善生活質量均有重要意義。 專業(yè)好文檔 提高北碚區(qū)城鎮(zhèn)化水平 項目實施將促進北碚區(qū)城市化水平的提高。一方面，城市新區(qū)在開發(fā)建設過程中將征用大量農地，促進農村人口轉化為城鎮(zhèn)人口； 另一方面，新城區(qū)建設后，將吸收大量失地農業(yè)人口的就近就業(yè)，實現一產業(yè)向二、三產業(yè)轉化，提高非農業(yè)人口在總人口中的比重，促進北碚區(qū)城鎮(zhèn)化水平的提高。 負面影響 （ 1） 項目在施工期間，會帶來暫時的交通問題和環(huán)境問題，如施工噪音、交通堵塞等，可能會影響周邊居民生活，引起群眾意見。對此可通過有效的施工組織和文明施工措施將不良影響降至最低，避免和減少社會風險。 （ 2）因項目占地較多，需要進行大面積的征地和拆遷，由此可能會暫時影響一些人員的生活，并引起不滿，觸發(fā)他們的抵制情緒。同時，項目業(yè)可能會使部分因土地 的流失而戰(zhàn)勝處于生活無依、生存無靠的狀態(tài)，引發(fā)一些社會矛盾。為此建議有關部門通過宣傳溝通，確定合理的征地補償，增加適當的就業(yè)方式和渠道，盡量減少負面影響。 綜合來看，項目帶來的積極影響遠遠大于負面影響。 互適性分析 當地不同利益群體對項目的態(tài)度、支持性分析 項目的設施主要涉及三方面的利益群體：農民、拆遷居民、企業(yè)主。當地農民和居民對項目的開發(fā)和建設非常支持，他們普遍認為新專業(yè)好文檔 城區(qū)的建設將極大的改善他們目前的生活環(huán)境，增加他們的就業(yè)機會和擇業(yè)就會，從而提高收入，改善生活狀況。對 于項目建設涉及的拆遷安置，拆遷戶將獲得大量現金，并可以住上商品房，是拆遷安置的直接受益者，因此他們對搬遷普通持歡迎態(tài)度，并積極配合。而蔡家組團具有的地理優(yōu)勢、以及政府的優(yōu)惠政策和當地群眾的支持，對投資者有很大的引誘，借助與新區(qū)建設，基礎設施的完善，投資環(huán)境的改善，企業(yè)有很大的利潤空間。因而項目建設多方都能獲益，沒有組織障礙。 各級組織對項目建設和運營的態(tài)度分析 北碚政府非常重視蔡家組團的建設，區(qū)委政府把蔡家組團的建設列人“十一五”期間全區(qū)經濟社會發(fā)展的一項重大工程，并制定了一系列的配套優(yōu)惠政 策。各級政府積極相應。同時項目實施還涉及到通訊部門、電力部門、給排水部門、交警部門、材料供應部門、運輸部門等多個部門，它們是項目建設的重要保障，也是項目的直接或間接的受益者。但是部門間的利益相互交錯，摩擦在所難免，妥善處理他們之間的利益關系，以最大限度地爭取到他們的支持和配合。 第 11 章 可行性研究結論與建議 可行性研究結論 蔡家組團城市建設總項目是經過反復論證并報重慶市政府和國家有關部委審批、立項的重點區(qū)域開發(fā)、建設工程，是一個已經完成專業(yè)好文檔 了很多建設項目并有大量業(yè)主進入的在建工程，本研究報告 所涉及的項目 —— “蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、 H 區(qū)經濟適用房和N 區(qū)土地整治建設項目”只是總項目中的一部分。由于蔡家組團城市建設總項目中的各個子項目之間存在不可分性，市場的供給、需求之間存在不可分性，所以，“蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、 H區(qū)經濟適用房和 N 區(qū)土地整治建設項目”，對于整個蔡家組團按規(guī)劃建設，對于重慶主城北擴戰(zhàn)略的實施和“主城半小時暢通工程”的實現，對于北碚和重慶市區(qū)域經濟發(fā)展等都具有十分重大的現實意義。項目建設符合重慶市和國家有關政策的要求，符合蔡家組團建設總體規(guī)劃的要求；項目的工程技 術方案、環(huán)境保護方案、組織和人力資源配置方案、實施進度方案設計合理。經投資估算、財務預測和社會經濟效益分析，項目總投資 萬元，總收入 萬元，稅金 萬元，利潤 萬元，財務內部收益率 %，投資回收期 年，項目在社會經濟效益上具有可行性；項目的風險小，抗市場干擾能力強。 問題及建議 項目建設、運營和管理中存在三個問題。 第一、權責不對稱問題。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共基礎設施項目，重慶市蔡家組團建設開發(fā)有限公司作為業(yè)主單位存 在權責不對稱的問題。業(yè)主承擔有關債務，資產形成之后，以近似“交鑰匙”的方式交給北碚區(qū)政府，在業(yè)主 —— 重慶市蔡家組團建設開發(fā)有限公司的賬戶上既沒有資產又沒有收益。這種權責不對稱是一專業(yè)好文檔 個具有我國特色的普遍性的現象，解決問題的關鍵在于北碚區(qū)政府。建議北碚區(qū)政府在項目建設完工并交交通部門管理時，要充分考慮企業(yè)的利益，給予適當的補償，以體現權責對稱的市場原則。 第二、農民安置補償方式問題。北碚區(qū)政府和下屬蔡家組團管理委員會對農民的安置補償非常重視，給出的補償標準也比較高，農民比較滿意。但是，以現金和經濟適用房安置作為主 要安置方式，不太完整，需要加入社會保障，以很好解決農民問題，杜絕“三無農民”的發(fā)生。建議組團在貨幣、住房安置的基礎上加入社會保障安置，其做法是在安置補償資金中留成一定比例，用于給拆遷農民購買社會保險，包括失業(yè)保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等。 第三、將三個子項目“打捆”的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三個子項目分屬于三種不同性質，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共基礎設施項目，其建設投資至少應該由蔡家組團所有子項目分攤； H 區(qū)經濟適用房建設子項目是社會工程項目，其建設投資也應該由組團的所有項目分攤?，F 在將其打捆為一個項目，其投資估算、財務預測和分析等均以打捆為依據，這樣做在建設項目評估理論和實踐上是否講得過去，值得研究。 專業(yè)好文檔 Editor39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: @jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。s li