【導(dǎo)讀】核準(zhǔn)通過，歸檔資料。未經(jīng)允許，請勿外傳！

　　

【正文】 以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的 11%左右；而高層所占 比例大大超于前者，為 89%，總建筑面積一般在 2— 4萬平方米左右（荔灣廣場除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。至 1994年 8 月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，內(nèi)銷占 %，外銷占 %。 從廣州市有關(guān)部門資料可見， 1993年至 1994年 8 月荔灣區(qū)商品房總供應(yīng)量為 760459平方米，但據(jù)已有登記成交記錄表明，至 1994年 8月止，該區(qū)已推出銷售的樓盤總面積實際為441256平方米，故本報告將以實際推出的面積總數(shù)作 供應(yīng)量統(tǒng)計數(shù)據(jù)。據(jù)資料顯示，至 1994年 8 月，該區(qū)商品房總成交量為 212356 平方米，占該區(qū)實際推出可供銷售面積的 %。其中內(nèi)銷成交量占 13%，外銷占 87%。與廣州市其他舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠區(qū)三專業(yè)好文檔 區(qū)），荔灣區(qū)的總成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，比例為 %。由此可見，未來幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大的需求。 1993年 — 1994年荔灣區(qū)商品房銷售情況 單位：平方米 住宅商場寫字樓合計 93年成交面積 876782420210098 占該年總成交 %%0%100% 94年成 交面積 61413106529777122258 占該年總成交量比例 %%%100% 95年總成交量 1490943348529777212356 所占比例 %%14%100% 由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過對典型樓盤的調(diào)查可對商品房的需求情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。 本報告調(diào)查該區(qū)內(nèi) 8個高層及 3個多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售情況。其中 8個高層居住物業(yè)總建筑面積為 50萬平方米，占 荔灣區(qū)全部高層居住物業(yè)的 %。 在調(diào)查的 8個高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場和安富花園。（見后表） 西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時僅此一家，市場供少于求，所以 1992年 5 月剛推出時盡管均價已高達(dá)每平方米 7000港元，但僅一年時間已全部售完，現(xiàn)時二手市場住宅價位每平方米在港元 8500— 10000 元之間，比 1992年推出時價位上升了約 25%左右。 至于荔灣廣場，占盡天時、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤所不能相比，其一：該物業(yè)地處下 九路商業(yè)中心區(qū)，西面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達(dá) 24 萬平方米，同時也是廣州市舊城改造的典范，受到政府有關(guān)部門的高度重視和廣大市民的關(guān)注、配合，發(fā)展商耗資逾 5億港元，僅以一年時間就完成了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商非常注重對樓盤的宣傳，每期推出均在各大報刊（包括香港地區(qū)）刊登。 （略） （ 1）供應(yīng)方面，商品房的開發(fā)以居住物業(yè)的開發(fā)為主并向高層發(fā)展。 （ 2）需求方 面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。買家香港、國內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。 （ 3）建議本地區(qū)之開發(fā)項目宜選擇面向大眾的市場策略。通過對附近樓宇的售價及銷售情況進(jìn)行比較分析，建議樓宇現(xiàn)時售價不宜過高，均價為每平方米 8500— 9000港元左右。商場首層均價宜在每平方米 21000— 25000港元左右（指整個商場已有基本裝修和間隔）。 、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 ，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長壽路 站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發(fā)地點。從市場調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其他地區(qū)相比，是有較大市場潛力的。但在實際開發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析，以確定合適的市場目標(biāo)及開發(fā)營銷方式。 ，文昌廣場地段是以居住為主的專業(yè)好文檔 地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費地段、市民消費習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在 出售和出租上的困難。建議商業(yè)用房在 3層以下，標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。 ，荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出，從成交情況分析，該區(qū)的外銷住宅成交好于其它老城區(qū)。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長，目前較高的外銷率將會逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴(kuò)大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場將會增加，因此文昌廣場住宅的市場定位可考慮 1/3外銷， 2/3內(nèi)銷，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價 時應(yīng)充分考慮到這一因素。內(nèi)銷房平均售價不宜超過港幣 8500元，外銷房不宜超過港幣 9200元，商場（僅首層）平均價應(yīng)為港幣 23000 元左右。考慮到銷售對象的變化，以及國內(nèi)用家承受能力，設(shè)計住宅單元以 40— 50平方米為主，并具有較高的實用率。 ，把握好銷售的時機(jī)和制定好相應(yīng)的銷售策略是十分重要的。首期銷售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時推出，鑒于現(xiàn)時樓花一次性付款的客戶甚少，分期付款以及銀行按揭對于內(nèi)外銷來說都是十分必要的。隨著競爭的加劇，投資者對物業(yè)認(rèn)識的設(shè)計合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽以 及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作。 ，市場已趨平衡，樓價升幅將相應(yīng)減緩。因此，開發(fā)與營銷過程中密切注重市場的變化，嚴(yán)格控制成本在今后將顯得尤其重要，對營銷的影響甚大。 序號樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備停車位內(nèi)部間隔（平方米）現(xiàn)時工程進(jìn)度銷售面積（平方米）銷售率推出日期交樓日期最高價 HKD/M2 最低價 HKD/M2 現(xiàn)時平均價 HKD/M2一次性付款折后均價 1荔灣廣場玻璃幕墻，裙樓高級花園巖地臺，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂進(jìn)口電梯 3臺 /座，電腦 監(jiān)控報案系統(tǒng)，商場中央空調(diào)，進(jìn)口自動扶手梯 48部，住宅配潔具地下層 底 部 共 500 多個車位，租金待定住宅： 8089 挖 椿 井 12 萬% 商場： 2217012萬 % 2惠城花園玻璃幕墻，花崗巖地臺，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級潔具全套，商場采光頂?shù)叵乱粚油＼噲?100個車位租售待定住宅： 78157挖椿井 4164760% 商場： 1120301360080% 3安富花園外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級瓷磚到頂?。好孔麖S電梯，配進(jìn)口衛(wèi)生潔具，抽油煙機(jī)，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開 IDD 手續(xù) 1， 2 層為地下停車場全部出售，價位待定住宅： 70100地面 5層 3900082% 商場： 1253（ 2,3層） 578165% 4金信大廈外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場大理石地臺?。好麖S電梯 2 部，配高級潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機(jī) 1到 3 層停車場全部用作出租，租價待定住宅： 70100地面 3層 % 商場： 1253（ 2,3層） 4000未推出 5西關(guān)大廈外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯 8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇?。好麖S電梯 8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣 扇有停車場，租金待定住宅： 71118 現(xiàn)樓可交付使用22169100% 專業(yè)好文檔 商場：共四上一大客包租商場：共四層由一大客包租 6荔灣城玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花?。焊呒夒娞?2部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 1， 2層為停車場只 3000平方米，約 300 個 單 位 ， 租 金 待 定 住 宅 ： 98120 現(xiàn) 已 封 頂 正 在 裝 修1300093% 商場： 1373450075% 7荔怡中心外墻高級配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級防滑地磚，高級瓷磚至天花住宅每座名廠高速電梯 2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機(jī)，煮食爐， IDD線路連電話機(jī)，進(jìn)口潔具，熱氣機(jī)等地下車庫 1 層，租售未定，個數(shù)未定住宅： 64165 復(fù)式： 186挖椿井 % 商場： 13170（首層） 8逢源大廈外墻錦磚及 高級紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級，瓷磚個人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石每座住宅名廠電梯 2部，配廚柜一臺，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個，潔具全套及儲物柜，浴室鏡一個地下車庫 1 層，租售未定，個數(shù)未定住宅： 88110 復(fù)式： 151地面 2層 %93年 沒有商場 9西灣路商業(yè)住宅樓外墻高級玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機(jī)，坐廁。排氣扇，洗面盆有停車場，租金待定住宅： 53110地面 8層 380060%94年 商場：不賣 10 中山八路商住樓外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗沒有沒有住宅： 7298地面 1層 % 商場：不賣 11 寶源大廈外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗一部 國 產(chǎn) 電 梯 ， 廁 所 裝 坐 廁 沒 有 停 車 位 住 宅 ： 3268 開 始 做 三 通 一 平% 商場：未推出 （略） 、建設(shè)開發(fā)條件 本項目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。其中文昌北可通運輸車輛，能滿足項目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從項目地點至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項目的整體性，并會為將來的管理帶來不便。 標(biāo)的影響， 項目各項評價指標(biāo)對這兩種風(fēng)險因素的變化較為敏感，尤其是銷售價格因素。 、地質(zhì)（略） ，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施（略） （略） — （略） （略） （略） 專業(yè)好文檔 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及形勢預(yù)測，項目將來售價較基準(zhǔn)方案高的機(jī)會較小，而投資增加的機(jī)會較大。由此判斷，銷售價格、建設(shè)投資（兩者之間相互獨立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見下表。 較基準(zhǔn)方 案變化 +10%010% 銷售價格 30%50%20% 建設(shè)投資 40%50%10% 不確定性因素變化的概率值 貼取現(xiàn)率為 15%，對本項目自有資金的凈現(xiàn)值進(jìn)行計算，可得凈現(xiàn)值得期望值為 379萬港元，有機(jī)會出現(xiàn)赤字，故本項目有一定風(fēng)險，但虧本可能性較小。 （略） 上述市場、投資和財務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本項目作為住宅為主的項目是有較好市場前景的。項目所在地點交通、市政及綜合生活配套設(shè)施完善，尤其是處于老城區(qū)中心、地鐵出口鄰近區(qū)域，地點上有較大的優(yōu)勢，并且本項目發(fā)展 商能獲取所得稅 15%的優(yōu)惠，地價有償使用的支付金額較低，利用外資開發(fā)可有效地減少資金的成本。在實際測算中采取較穩(wěn)妥的銷售收入方式，測算結(jié)果仍能達(dá)到較理想的投資效益率（動態(tài)與靜態(tài)），且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。初步評估結(jié)果表明，該項目可行；與廣州市目前一般房地產(chǎn)發(fā)展項目相比，具有較大的優(yōu)勢。 ，僅反映項目本身的效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實際投資效益情況。 資水平及初步考察當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算的，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法還需進(jìn)一步落實研究，搬遷的準(zhǔn)備與計劃還有待完善，實際投資成本將根據(jù)設(shè)計的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實作相應(yīng)的調(diào)整。 ，以及投入的啟動資金很大，其拆遷周期的長短、成本控制的好壞，對項目投資的整體效益影響是很大的，目前，開發(fā)區(qū)房產(chǎn)公司已作了大量的工作，今后還需給予充分的重視，與后期的開發(fā)必須緊密銜接。 ，地鐵的優(yōu)勢與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應(yīng)抓緊有利 時機(jī)，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設(shè)推出時，盡快開發(fā)投入市場，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個最重要的市場影響，本項目應(yīng)先入一步，充分利用。 ，以及以內(nèi)銷為主的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在較大的市場競爭中能保持較好的售價水平是至關(guān)重要的，發(fā)展商除密切注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍。從設(shè)計、工程、營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較高的水準(zhǔn)，以抓住機(jī)會，減少風(fēng)險，實現(xiàn)項目的盈利目標(biāo)。 、指標(biāo)綜合表（略） 附圖、附表、附錄部分（略） 專業(yè)好文檔 Editor39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: @jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the p