【正文】 技、教育、文化、衛(wèi)生等社會事業(yè)高地。 重慶市 主城區(qū)城中村 改造背景 城中村 改造是 建設宜居重慶的重要內容之一，是改善“城中村”居民 居住環(huán)境、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的具體行動，是一項利民惠民、具有長遠經濟社會效益的 民心工程。城中村改造范圍為內環(huán)高速公路以內，位于沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、巴南區(qū)、南岸區(qū)、江北區(qū)和北部新區(qū)行政區(qū)域內的 55 個城中村，涉及農村宅基地和集體建設用地 4853 畝，以及周邊集體農用地、未利用地 5857 畝。 重慶市委、市政府的決定，符合群眾利益和 “314” 的總體部署，是建設 宜居重慶 的要求，是要讓更多群眾享受改革發(fā)展的成果 。 南岸區(qū) 城中村 改造基本情況 城中村 改造實施情況 南岸區(qū)作為 城市化快速發(fā)展城區(qū) ， 城中村 多且 分布廣，從 2021年起開始啟動 城中村 改造工程，目前共有 13 個工程列入重慶市 城中村 項目， 集體土地面積 11247 畝，集體建設用地從 4940 畝， 涉及房屋面積 726 萬平方米。目前， 已啟動涂山鎮(zhèn)新興村文化館社“城中村”改造試點項目，建設用地面積 46畝，集體土地總面積 76畝，安置人員 143 人，拆遷房屋 73660 ㎡，拆遷企業(yè) 16戶。 城中村 摸底情況 2021年 12月 ，全區(qū) 城中村改造工作剛啟動不久 ， 除即將完成改造的文化館片區(qū)外， 涉及 其他 4個片區(qū)主要分布 情況 ： 二塘 片區(qū) 畝 ， 四公里 片區(qū) 畝 ，蓮花村 片區(qū) 畝 ， 涂山鎮(zhèn)政府片區(qū) 畝 。這些 城中村 多處在城鄉(xiāng)結合部，產權關系復雜，設施不配套，結構簡單老化，人口密集。 重慶市國土房管局關于南岸區(qū)調整城中村改造實施地塊的報告（渝國土房管【 2021】 351 號文 五大片區(qū)具體進度計劃如下： 專業(yè)好文檔 重慶匯豐國鴻工程咨詢有限公司 20 文化館片區(qū)在 2021 年底前 完成征地拆遷任務。 四公里片區(qū)在 2021 年年底前組織征地報件工作， 2021 年 3 月啟動征地拆遷。在2021 年年底前完成征地拆遷總量的 90%，啟動綠地廣場建設。 蓮花村片區(qū)在 2021 年年底前組織征地報件工作， 2021 年 2 月啟動征地拆遷。計劃在該 片區(qū)黃經廟、花果社 166 畝土地上修建覺林寺 —— 楊家崗公園，著力打造南岸區(qū)城中村改造的亮點。 二塘片區(qū)在 2021 年年底前完成征地拆遷工作。 涂山鎮(zhèn)政府片區(qū)主要用于修建彈子石片區(qū)城中村改造被征地群眾的安置房和學校。 2021 土地批準后，立即開展征地補償工作，計劃 2021 年 9月完成拆遷任務。 通過實施 城中村 改造，加大南岸區(qū)市政基礎設施、公建配套設施投入，進一步完善城市功能；推動拆遷安置進程，改善群眾居住條件；加快建設集中綠地和公共廣場，保障住宅小區(qū)基本綠地達 35%，危舊房改造片區(qū)綠地達 50%，改善人居環(huán)境和生活品質 ；對城市主干道、主要節(jié)點進行環(huán)境整治和立面風貌設計，凸顯兩江四岸、南濱風情和大都市景觀，全面提升城市整體形象，建設宜居城區(qū)。 南坪 組團 M 標準分區(qū)及項目情況 南坪 組團 M 標準分區(qū) 規(guī)劃范圍 規(guī)劃區(qū)范圍西起學府大道，東至 “四山控制線 ”的銅鑼山開發(fā)建設管制線，北抵四公里立交及渝黔高速公路，南至交通大學學生宿舍區(qū)，規(guī)劃區(qū)總面積 平方千米，規(guī)劃總人口 萬人，其中 平方公里為新編控規(guī)。規(guī)劃區(qū)功能以居住、教育科研功能為主，是主城區(qū)具有生態(tài)園林、地域文脈特色的城市綜合片區(qū)。 表 31 二塘片區(qū)城中村改 造 項目土地利用規(guī)劃匯總表 序號 用地編號 面積（ ha） 用地 性質 兼容性質 容積率 建筑規(guī)模（萬㎡） 1 M13/03 R2 C2 2 M14/03 G1 0 3 M15/02 G3 0 4 M16/03 G1 0 5 M17/03 U11 0 6 M281/02 R2 C2 3 7 M282/02 G3 0 專業(yè)好文檔 重慶匯豐國鴻工程咨詢有限公司 21 8 M283/02 G1 0 9 M212/02 R2 4 10 M218/02 S2 0 11 M31/02 R2 12 M53/02 G1 0 13 M8/03 R22 G1 14 M91/03 G1 0 15 M92/03 R2 C2 16 M181/03 C2 3 17 M182/03 U9 0 合計 其中 M8/03 規(guī)劃用途為中小學教育用地，本項目共可 修 建商住 建筑 萬平方米。 項目建設必要性 實施西部大開發(fā)和加快地區(qū)經濟發(fā)展的需要 根據(jù)《重慶市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，國家實施的西部大開發(fā)將作為我市重點實施的五大戰(zhàn)略之一。重慶市在西部大開發(fā)中的戰(zhàn)略定位是將其建設成為長江上游的經濟中心，更好的發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。做大做強 “ 都市經濟發(fā)達圈 ” ，形成全市經濟新的增長極，是我市實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重要步驟。 改革開放以來 ，南岸區(qū)在城市建設、房地產開發(fā)和能源、交通、通訊、園林綠化等基礎設施的建設取得了可喜的成績，工業(yè)基礎、城市面貌和生活環(huán)境得到了明顯改善。實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略， “ 都市經濟發(fā)達圈 ” 的進一步做大做強，為南岸區(qū)經濟社會發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機遇。因此，實施本項目，加快 城中村 改造，加快城鎮(zhèn)化建設，優(yōu)化土地結構，提高土地利用價值，完善基礎設施，改善投資環(huán)境，提高城市品位，優(yōu)化經濟結構，增加財政收入，對實現(xiàn)南岸區(qū) “ 十一五 ” 規(guī)劃、推動西部大開發(fā)進程具有現(xiàn)實意義。 是解決 主城城中村片區(qū)的居住環(huán)境和城市面貌 ，改善民生的的 需要 加快推進重慶市主城區(qū) 城中村 改造，是在新形勢下深入貫徹胡錦濤總書記“314” 總體部署的一項重大戰(zhàn)略決策，是社會統(tǒng)籌發(fā)展樹立以人為本，堅持科學發(fā)專業(yè)好文檔 重慶匯豐國鴻工程咨詢有限公司 22 展觀的重要體現(xiàn)，是保障人民群眾生命財產安全，改善居住條件，增加綠化面積，樹立重慶城市形象的的一項民生工程，是全市城市建設工作的重要舉措。根據(jù)重慶市 人民 政府 辦公廳 《關于 開展主城區(qū)內環(huán)高速公路范圍內城中村改造工作的通知 》的工作目標， 2021 年前，完成 61個“城中村”地塊征地拆遷工作。 2021 年前，全面完成 61個“城中村”地塊改造建設工作，“城中村”地區(qū)居住環(huán)境明顯改善 ，城市功能基本完善，城市形象顯著提升。 直轄以來重慶發(fā)生了巨大變化，經濟建設和城市建設取得了歷史性進步，但仍有大部分低收入家庭集中居住在 城中村 片區(qū)內， 城中村 片區(qū)內危舊房體量大、分布廣，生活配套設施極為落后，火災、垮塌等安全隱患嚴重，居民大多是困難企業(yè)職工和下崗失業(yè)人員等社會弱勢群體，廣大群眾改善居住條件和生活環(huán)境的愿望十分迫切。所以，通過 城中村 改造，可解決片區(qū) 農民變市民 的問題，讓廣大市民共享改革發(fā)展的成果，切實改善老百姓的生活質量已經迫在眉睫。 完善基礎設施，提高土地利用價值，促進社會穩(wěn)定 實施 城中 村 改造的 ******，現(xiàn)有建筑多為上世紀 60－ 70 年代建筑，房屋破損嚴重，多數(shù)空置，生活配套設施差，不通天然氣，且城市布局混亂、城市面貌臟亂差舊，區(qū)域經濟發(fā)展滯后，區(qū)內居民收入低，低保戶比重高，社會治安不穩(wěn)定等 諸 多問題，這些問題既影響了城市形象，又未能將土地的資源價值體現(xiàn)出來。通過實施本項目，促進片區(qū)道路工程改造實施，形成快速、便捷的連接外部交通的城市干道，并完善給排水、供電、供氣、通訊等基礎設施，為城市建設創(chuàng)造良好的條件，對加快加大吸引房地產開發(fā)商進入該區(qū)域的力度及時間，促進整個 南坪 組團 M標準分區(qū)內商品房 升值起到重要的作用。同時通過 城中村 拆遷 改造 ，采取有效的安置補償措施，該地區(qū)居民在改善居住條件的同時還能得到一定的經濟補償， 城中村 改造開發(fā)后，吸引其他區(qū)域的人群入住，對促進該地區(qū)的餐飲、休閑、小區(qū)配套服務等三產業(yè)起到良好的促進作用，提供大量的就業(yè)崗位，有利于該地區(qū)的下崗人員、失業(yè)人員的安置，對社會環(huán)境穩(wěn)定起到較好的作用。 是提升城市形象、改善城市品質的重要抓手 城中村 改造是整體改變重慶面貌的重點工程。南岸區(qū)是重慶的主城核心，全長54公里的長江南岸是重慶歷史文化遺產最豐富的江岸線，也是重慶著力打造 “ 兩江四岸 ” 重要組成部分。本項目西臨濱江路，是我市危舊房改造的一個重點，按照 “ 減量、增綠、留白、整容 ” 原則實施后，該項目地塊將增加城市綠地面積十萬多平方米，能夠提升城市形象，改善人居環(huán)境，將南岸區(qū)建成清潔、清新、宜居、方便之地，成專業(yè)好文檔 重慶匯豐國鴻工程咨詢有限公司 23 為吸引更多高素質人才和生產要素的 “ 黃金區(qū) ” ，對重慶未來的良性發(fā)展大有益處。 為重慶成為長江上游經濟中心打牢基礎 所謂經濟中心，就是具備強大的吸引力和輻射力的核心點和產業(yè)聚合地。經濟中心是指在特定區(qū)域范圍內，承擔區(qū)域金融、貿易以及生產性服務等多種功能，作為區(qū)域經濟的控制和決策 中心，具有強大吸引能力、輻射能力和綜合服務能力，能夠滲透和帶動周邊區(qū)域經濟發(fā)展的城市。 重慶自直轄以來，以區(qū)域性中央商務區(qū)、長江上游物流中心和購物中心、完善的電子商務平臺和現(xiàn)代市場體系為核心內容的長江上游商貿中心，以長江上游金融機構聚集地和區(qū)域性貨幣市場、資本市場、保險市場為核心內容的長江上游金融中心，以區(qū)域性科技創(chuàng)新體系、現(xiàn)代教育體系、文化弘揚創(chuàng)新基地、信息資源開發(fā)集散基地為核心內容的長江上游科教文化信息中心地位初步顯現(xiàn)。為加快建成全面小康社會和長江上游經濟中心打牢基礎，提供載體。 城中村 改造是以社會效 益為主，經濟效益并重，以改善人居生態(tài)環(huán)境，讓利于民為指導思路，對于完善基礎設施，帶動片區(qū)開發(fā)，提高土地利用價值，改善城市形象及風貌，提高當?shù)鼐用裆钯|量，推進我市城鎮(zhèn)化和西部大開發(fā)具有典型意義，項目實施是必要的，也是迫切的。 土地市場分析預測 中國房地產市場宏觀經濟分析 中國經濟持續(xù)穩(wěn)定地增長 2021 年全年國內生產總值 300670 億元，比上年增長 %。分季度看，一季度增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %，四季度增長 %。分產業(yè)看，第一產業(yè)增加值 34000 億元 ，增長 %；第二產業(yè)增加值 146183 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 120487 億元，增長 %。全年居民消費價格上漲 %，漲幅比上年提高 個百分點。其中，城市上漲 %，農村上漲 %。分類別看，食品價格上漲%，拉動價格總水平上漲 個百分點；居住價格上漲 %，拉動價格總水平上漲 個百分點；其余各類商品價格有漲有落。從以上數(shù)據(jù)表明， 2021 年呈現(xiàn)出 GDP專業(yè)好文檔 重慶匯豐國鴻工程咨詢有限公司 24 增長速度的迅速回落，從一季度的 %到四季度的 %，下降幅度較大，體現(xiàn)去年國民經濟從較快平穩(wěn)增長到經濟 收到國際經濟危機的影響，經濟下行風險逐步加大，經濟增長快速回落的變化過程。 2021 年上半年，各地區(qū)、各部門認真貫徹落實中央關于應對國際金融危機、保持經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃，努力克服前進中的各種困難，經濟運行中積極因素不斷增多，國民經濟企穩(wěn)回升，初步核算，上半年國內生產總值 139862 億元，按可比價格計算，同比增長 %，比一季度加快 個百分點。分季度看，一季度增長%，二季度增長 %。分產業(yè)看，第一產業(yè)增加值 12025 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 70070 億元，增長 %；第三 產業(yè)增加值 57767 億元，增長 %。固定資產投資快速增長，投資結構有所改善。上半年，全社會固定資產投資 91321 億元，同比增長 %，增速比上年同期加快 個百分點。其中，城鎮(zhèn)固定資產投資 78098億元，增長 %（ 6 月份增長 %），加快 個百分點；農村固定資產投資 13223億元，增長 %，加快 個百分點。在城鎮(zhèn)固定資產投資中，第一產業(yè)投資增長%，第二產業(yè)增長 %，第三產業(yè)增長 %。分地區(qū)看，東部地區(qū)城鎮(zhèn)投資增長 %，中部地區(qū)增長 %，西部地 區(qū)增長 %?；A設施投資（不包括電力）增長 %，其中鐵路運輸業(yè)增長 %，道路運輸業(yè)增長 %，水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)增長 %；衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)增長 %；文化、體育和娛樂業(yè)增長 %。 全國房地產市場發(fā)展前景 2021 年，全國完成房地產開發(fā)投資 30580 億元，同比增長 %，其中，商品住宅完成投資 22081 億元，同比增長 %，回落 個百分點，占房地產開發(fā)投資的比重為 %。全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，同比增 長 %；房屋新開工面積 億平方米，增長 %；房屋竣工面積 億平方米，下降 %。其中，住宅竣工面積 億平方米，下降 %。全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 億平方米，同比下降 %；完成土地開發(fā)面積 億平方米，同比下降 %。 全國商品房銷售面積 億平方米，同比下降 %。其