【正文】 炳草崗中心區(qū) ，輻射 東區(qū)，西區(qū)、仁河等地 。通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，占據(jù) 鳳凰小區(qū) 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹(shù)立企業(yè)在 攀枝花 地產(chǎn)業(yè)界的形象。 我市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（ 尤其是城市）房屋和土地的綜合性開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。根據(jù)我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “ 九五 ” 計(jì)劃和 2021年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從 “ 九五 ” 開(kāi)始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。按照市委、市政府提出的 “ 一年初見(jiàn)成效， 三年面貌大變、五年躍上新臺(tái)階 ” 的要求， 我市房地產(chǎn)業(yè)在 “ 九五 ” 期間充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用， 加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場(chǎng)化、現(xiàn)代化步伐， 堅(jiān)持 “ 統(tǒng)一規(guī)劃， 合理布局， 綜合開(kāi)發(fā)， 配套建設(shè) ” 原則， 按照以小區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。 本工程為中高檔住宅建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)進(jìn)一 步加快我市住宅建設(shè)，滿(mǎn)足逐步富裕起來(lái)的人們對(duì)中高檔住宅日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)具有十分積極的意義。 項(xiàng)目的建設(shè)符合 攀枝花 市對(duì) 小 區(qū) 建設(shè)的精神 專(zhuān)業(yè)好文檔 國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。 攀枝花 市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資 10 億元興建 60 萬(wàn)平方米的住宅，五年共建 300 萬(wàn)平方米，用五年的時(shí)間解決 3萬(wàn)居民的住房問(wèn)題 的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 攀枝花 市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣(mài)舊買(mǎi)新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購(gòu)房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。 因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫 時(shí)的短缺，我們選取 中國(guó)十九冶攀枝花分公司 作為戰(zhàn)略合作伙伴， 雙 方經(jīng)過(guò)協(xié)商，達(dá)成一致， 共同開(kāi)發(fā) 攀枝花市文化廣場(chǎng)二期綜合樓 。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。 由于市區(qū)可開(kāi)發(fā)土地稀缺， 雙 方合作開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開(kāi)發(fā)策略 從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和自 90 年代中期以來(lái) 攀枝花 房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展， 攀枝花 市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。類(lèi)似本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可 100 多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應(yīng)市場(chǎng)的秩序日益規(guī)范化，為 了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過(guò)去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣(mài)、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)不利。 本項(xiàng)目由 攀枝花 市電影院公司規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的定點(diǎn)建筑面積 ， 為資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開(kāi)發(fā)潛力的地塊，有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營(yíng)銷(xiāo)策略，穩(wěn)步樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，這在 攀枝花 房地產(chǎn)市場(chǎng)并不多見(jiàn)。項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)所在 四川省攀枝花市泰坤房地產(chǎn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù) 市電影院公司 的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和充足的土地儲(chǔ)備 四、 市場(chǎng)分析 1 、 攀枝花 概況 攀枝花 市是 四川省 六大中心城市之一。 在 1992 年國(guó)家公布的中國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50 強(qiáng)中， 攀枝花 名列第 21。 2021 年， 攀枝花 市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1348 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 2021 年增長(zhǎng) 12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元 ,同比增長(zhǎng)%,占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本 %。自 1992 年以來(lái) ,攀枝花 經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛 入快車(chē)道 ,全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng) ,高于全國(guó)、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了 “十 一 五 ”計(jì)劃的良好開(kāi)局。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過(guò)數(shù)千年的開(kāi)拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為 攀枝花的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 自攀枝花 成立后， 攀枝花 經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為 以鋼鐵為主的 工業(yè)基地， 西南地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國(guó) 西南 最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國(guó) 221 個(gè)地級(jí)以上城市中， 攀枝花 的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第 21 位，是中國(guó)的大中心 城市之一。改革開(kāi)放以來(lái)， 攀枝花 的投資 “洼地效應(yīng) ”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國(guó)中西部大中城市之首，實(shí)際利用外專(zhuān)業(yè)好文檔 資 億美元，外資來(lái)自全球五大洲 10 多個(gè)國(guó)家或地區(qū) 處。 炳草崗 房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 （ 1） 鳳凰小區(qū) 概況 四川攀枝花市開(kāi)發(fā)的 “鳳凰小區(qū) ”二期工程是該市 2021 年的一個(gè)大型招商投資項(xiàng)目，被市政府作為第一個(gè)智能化試點(diǎn)的住宅示范工程，它位于政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的攀枝花市炳草崗。所開(kāi)發(fā)的鳳凰小區(qū)二期由 23 棟具有歐式建筑風(fēng)格的住宅組團(tuán)而成。總占地面積 2公頃，二期項(xiàng)目總用地近 120 畝，規(guī)劃總建筑規(guī)模近 18 萬(wàn)平方米。 座落在金沙江畔、依山傍水、環(huán)境幽雅、交通發(fā)達(dá)，距攀枝花機(jī)場(chǎng) 20 公里，攀枝花火車(chē)站 15 公里，出行十分便利 。 （ 2）建筑類(lèi)型 攀枝花 市住宅類(lèi)建筑其類(lèi)型現(xiàn)狀： ●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來(lái)越少，有徹底 “逃離市中心 ”的趨勢(shì)。 ●小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其 “領(lǐng)地 ”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在 “寸土寸金 ”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于 攀枝花三中 ，其一期工程推出了 三 棟 帶電梯的小高層，再加上戶(hù)型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映良好。 ●高層。目前 攀枝花 市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市中心幾個(gè)高層樓盤(pán)的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。 上海 花園、陽(yáng)光 怡景花園等樓盤(pán)紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹(shù)立江城樓市的頂級(jí)豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。 五、 小區(qū)總體規(guī)劃： （ 1） 總平面布置 小區(qū)采用多層躍層住宅， 將不同單元拼接組合， 根據(jù) 攀枝花 地區(qū)的地理緯度及地段環(huán)境條件， 適當(dāng)設(shè)計(jì)南偏東及南偏西的住宅， 在不影響日照的同時(shí)， 改善小區(qū)空間景觀效果， 避免一般小區(qū)中的兵營(yíng)列式單調(diào)布局 .又能增加了組團(tuán)綠地。 景觀設(shè)計(jì)改變以前小區(qū)的設(shè)計(jì)集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標(biāo)的前提下，設(shè)計(jì)組團(tuán)綠地，使每戶(hù)均有較好的景觀。 根據(jù)場(chǎng)地狀況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù)山體自由布置，兩個(gè)主入口分別設(shè)在東面 人民 中路與太三路、天元路的交匯處。入口處設(shè)小區(qū)中心廣場(chǎng)，場(chǎng)周?chē)?大梯道 路布置商業(yè)、文化娛樂(lè)設(shè)施；小區(qū)沿太四路布置幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老人活動(dòng)場(chǎng)地、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、體育健身場(chǎng)地等綠化休閑區(qū)。 根據(jù)建筑物群組自然布置。區(qū)內(nèi)停車(chē)根據(jù)場(chǎng)地情況采用路邊港灣式停車(chē)和地下集中式 車(chē)庫(kù)相結(jié)合。住宅按院落式布置，保證小區(qū)有較為開(kāi)闊的中心休閑空間。院落間設(shè)置綠地、晨練、兒童游藝等鄰里交往空間。 區(qū)內(nèi)道路將整個(gè)用地分為 A、 B、 C、 D 四區(qū)。其中 A 區(qū)為小區(qū)地西北部，依據(jù)地形布置 2～ 3 層的別墅群； B、 C 區(qū)為小區(qū)用地東部較為平坦區(qū)域，布置躍層式多層公寓； D 區(qū)為小區(qū)用地西南部，布置普通多層公寓。 小區(qū)道路自由布置，伸向每一個(gè)住宅群。主要道路寬 7 米，次 要道路寬 4 米，支路寬 2 米。 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值所占（ %） 占地面積畝 居住戶(hù)數(shù)戶(hù) 3200戶(hù) 專(zhuān)業(yè)好文檔 居住人數(shù)人 11200人 戶(hù)均人口人 總建筑面積萬(wàn) M2 ㎡ 住宅建筑面積萬(wàn) M2 ㎡ 其中公建建筑面積萬(wàn) M2 ㎡ 規(guī)劃住宅平均層數(shù)層 人口毛密度人 /ha 443 容積率 建筑密度： ＜ 40% 綠地率 ::＞ 40% （ 2） 土建 部分 （ 一） 建筑 居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間、環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計(jì)。單體設(shè)計(jì)中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮擋，屋頂高低錯(cuò)落， 采用平坡結(jié)合，富有變化。 按照人車(chē)基本分流的原則進(jìn)行小區(qū)路網(wǎng)、停車(chē)設(shè)施的規(guī)劃。停車(chē)位機(jī)動(dòng)車(chē)按 輛 /戶(hù)、自行車(chē)按 輛 /戶(hù)進(jìn)行考慮。 小區(qū)在布局上淡化組團(tuán)，突出院落，通過(guò)中心綠地、綠色走廊整個(gè)小區(qū)各部分。 小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色走廊、院落綠地、建筑物立面、頂面植物形成點(diǎn)線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面，沿將軍路布置中心會(huì)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、小學(xué)和幼兒園。 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。住宅采 用院落式布置，各建筑圍合成相對(duì)獨(dú)立的院落空間。規(guī)劃設(shè)計(jì)樹(shù)立“以人為本”的指導(dǎo)思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場(chǎng)需求進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設(shè)新技術(shù)及其它新型材料設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。 （ 二） 套型 躍層式多層住宅面積每套建筑面積 100～ 200 平方米不等，面向較高收入階層，建筑以院落方式呈自由式布置。普通多層住宅面積每套建筑面積 60～ 150 平方米不等，面向中等收入階層，建筑沿丘陵路網(wǎng)以院落方式呈自由式布置。以四～ 六層躍層房型為主， 套型以現(xiàn)有的 F 型、 A 型、 C 型為主， 另外增加面積在 200 平方米左右的躍層公寓。其中 F 型為四層的躍層公寓，面積在 160 平方米左右，占 30%； A 型為六層的躍層公寓， 面積在 165 平方米左右， 南入口占 20%， 北入口占 20%； C 型 142 平方米的六層單層公寓， 占 10%。面積配比： 客廳： 躍層 35～ 45 平方米； 單層 25～ 35 平方米， 面寬 ～ 平方米； 廚房加餐廳： 15～ 20 平方米； 主臥： 14～ 16 平方米； 衛(wèi)生間： 4～ 6 平方米； 次臥： 12～ 14 平方米； 衛(wèi)生間： 4～ 6 平方米； 層高： 平方米 南陽(yáng)臺(tái)： 3～ 5 平方米 房型設(shè)計(jì)除滿(mǎn)足南京市住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)定和國(guó)家住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范以外， 要求： 客廳全部朝南， 餐廳大部分為明廳； 專(zhuān)業(yè)好文檔 四間臥室中保證有二間是朝南； 頂層為屋頂花園； 樓梯入口要有特色， 并與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。 住宅外立面建筑外形以歐式為主， 頂層為花園式的平臺(tái)， 選用弧型陽(yáng)臺(tái)以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計(jì)， 以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光， 最大限度地延長(zhǎng)住宅內(nèi)的光照時(shí)間。另外， 住宅的外墻面采用 高級(jí)外墻涂料， 周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條， 突出強(qiáng)烈的視覺(jué)效果。 （ 三） 結(jié)構(gòu) 主要結(jié)構(gòu)形式如下： 躍層式住宅，為 4～ 5 層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)； 普通住宅，為 4～ 6 層磚混結(jié)構(gòu)； 小區(qū)商業(yè)、文化娛樂(lè)設(shè)施為 2～ 4 層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)； 幼兒園、小學(xué)為 2～ 3 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 場(chǎng)地大部分地基土質(zhì)情況較好，地基處理較為簡(jiǎn)單，局部原為池塘處，須視勘探情況進(jìn)行特殊處理。住宅部分采用條基或整板基礎(chǔ)；公建框架部分采用獨(dú)立基礎(chǔ)。 三、公用工程 （一 ）供配電及強(qiáng)弱電等 本項(xiàng)目總裝機(jī)用電量約 13530KW，按 68%的同時(shí)使用系數(shù)，項(xiàng)目需設(shè) 9200KVA 變配電所一座。供電由 攀枝花市 變電所或 小區(qū) 變電所提供二路 10KV 電源。 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。保證小區(qū) 24 小時(shí)供電，電量考慮每戶(hù) 4～ 6KW，電流表應(yīng)在 40～ 60A。 小區(qū)在室外采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設(shè)置專(zhuān)用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場(chǎng)所照明采用聲控延時(shí)開(kāi)關(guān)。 小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防范系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶(hù)、住戶(hù) 有線電視及視頻點(diǎn)播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務(wù)。 通訊系統(tǒng)為每戶(hù)預(yù)留 IDD 直線電話二門(mén)。每戶(hù)引入寬帶視頻接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶(hù)設(shè)置一個(gè)電視終端。 （ 二） 供水 本項(xiàng)目最大總用水量約 6000 噸 /日，小區(qū)設(shè)置 DN200 總供水管，日供水量可達(dá) 6000 噸，供水由 人民 中路的 DN400 城市供水管提供。 （ 三） 煤氣 小區(qū)設(shè)置煤氣調(diào)壓站，供應(yīng)區(qū)內(nèi)使用。每戶(hù)設(shè)置獨(dú)立煤氣表。設(shè)煤氣調(diào)壓站，設(shè)備用國(guó)產(chǎn)。 （ 四） 道路 小區(qū)道路分三級(jí)。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4 米，均為水泥路面；支路寬 2 米，為石板及卵石路面。采用人車(chē)分流系統(tǒng)，各種車(chē)輛（包括機(jī)動(dòng)車(chē)）進(jìn)入小區(qū)入口即由專(zhuān)用通道進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)，不應(yīng)對(duì)地表行人和住戶(hù)造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。每幢躍層樓設(shè)置與戶(hù)數(shù)相等的半地下車(chē)庫(kù)或地上車(chē)庫(kù)。 （ 五） 無(wú)障礙設(shè)計(jì) 整個(gè)小區(qū)均按無(wú)障礙設(shè)計(jì)。小區(qū)道路設(shè)置安全步