【正文】 炳草崗中心區(qū) ，輻射 東區(qū)，西區(qū)、仁河等地 。通過本項目的開發(fā)，占據(jù) 鳳凰小區(qū) 區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實力，并進一步樹立企業(yè)在 攀枝花 地產(chǎn)業(yè)界的形象。 我市總體經(jīng)濟發(fā)展的需要 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（ 尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質基礎，是發(fā)展國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟的進程。根據(jù)我市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “ 九五 ” 計劃和 2021年遠景目標綱要精神，從 “ 九五 ” 開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。按照市委、市政府提出的 “ 一年初見成效， 三年面貌大變、五年躍上新臺階 ” 的要求， 我市房地產(chǎn)業(yè)在 “ 九五 ” 期間充分發(fā)揮了先導性產(chǎn)業(yè)的作用， 加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐， 堅持 “ 統(tǒng)一規(guī)劃， 合理布局， 綜合開發(fā)， 配套建設 ” 原則， 按照以小區(qū)建設開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設為重點，進一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當前經(jīng)濟建設中的重要舉措。 本工程為中高檔住宅建設項目，對進一 步加快我市住宅建設，滿足逐步富裕起來的人們對中高檔住宅日益增長的消費需求，提高人們生活品質，培育新的經(jīng)濟增長點具有十分積極的意義。 項目的建設符合 攀枝花 市對 小 區(qū) 建設的精神 專業(yè)好文檔 國家繼續(xù)實行擴大內需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。 攀枝花 市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資 10 億元興建 60 萬平方米的住宅，五年共建 300 萬平方米，用五年的時間解決 3萬居民的住房問題 的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應。 攀枝花 市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。 因此，我公司決定在此區(qū)域內尋找合適的地段投資建設高品質的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內土地的稀缺以及我公司資金暫 時的短缺，我們選取 中國十九冶攀枝花分公司 作為戰(zhàn)略合作伙伴， 雙 方經(jīng)過協(xié)商，達成一致， 共同開發(fā) 攀枝花市文化廣場二期綜合樓 。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細敘述。 由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺， 雙 方合作開發(fā)本項目符合我公司投資開發(fā)策略 從土地供應的角度分析，由于土地數(shù)量的相對穩(wěn)定性和自 90 年代中期以來 攀枝花 房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展， 攀枝花 市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內，土地供應絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。類似本項目開發(fā)可 100 多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應市場的秩序日益規(guī)范化，為 了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉化為以拍賣、招標方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發(fā)建設不利。 本項目由 攀枝花 市電影院公司規(guī)劃紅線范圍內的定點建筑面積 ， 為資金流動周轉和項目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對項目進行滾動開發(fā)。根據(jù)市場動態(tài)，合理調整設計方案和營銷策略，穩(wěn)步樹立項目品牌形象，這在 攀枝花 房地產(chǎn)市場并不多見。項目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價值，本項目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r值得到實現(xiàn)。 項目 開發(fā)優(yōu)勢所在 四川省攀枝花市泰坤房地產(chǎn) 項目開發(fā)經(jīng)驗以及良好的信譽 市電影院公司 的相關政策優(yōu)勢和充足的土地儲備 四、 市場分析 1 、 攀枝花 概況 攀枝花 市是 四川省 六大中心城市之一。 在 1992 年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟實力50 強中， 攀枝花 名列第 21。 2021 年， 攀枝花 市國內生產(chǎn)總值達到 1348 億元，按可比價格計算，比 2021 年增長 12%。經(jīng)濟運行質量提高，全年實現(xiàn)財政收入 億元 ,同比增長%,占國內生產(chǎn)總值的比重為本 %。自 1992 年以來 ,攀枝花 經(jīng)濟發(fā)展駛 入快車道 ,全市國內生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長 ,高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步，實現(xiàn)了 “十 一 五 ”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為 攀枝花的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎。 自攀枝花 成立后， 攀枝花 經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為 以鋼鐵為主的 工業(yè)基地， 西南地區(qū)的內外貿易中心，我國 西南 最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國 221 個地級以上城市中， 攀枝花 的綜合經(jīng)濟實力居第 21 位，是中國的大中心 城市之一。改革開放以來， 攀枝花 的投資 “洼地效應 ”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外專業(yè)好文檔 資 億美元，外資來自全球五大洲 10 多個國家或地區(qū) 處。 炳草崗 房地產(chǎn)住宅市場分析 （ 1） 鳳凰小區(qū) 概況 四川攀枝花市開發(fā)的 “鳳凰小區(qū) ”二期工程是該市 2021 年的一個大型招商投資項目，被市政府作為第一個智能化試點的住宅示范工程，它位于政治、經(jīng)濟、文化中心的攀枝花市炳草崗。所開發(fā)的鳳凰小區(qū)二期由 23 棟具有歐式建筑風格的住宅組團而成?？傉嫉孛娣e 2公頃，二期項目總用地近 120 畝，規(guī)劃總建筑規(guī)模近 18 萬平方米。 座落在金沙江畔、依山傍水、環(huán)境幽雅、交通發(fā)達，距攀枝花機場 20 公里，攀枝花火車站 15 公里，出行十分便利 。 （ 2）建筑類型 攀枝花 市住宅類建筑其類型現(xiàn)狀： ●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底 “逃離市中心 ”的趨勢。 ●小高層。目前小高層最大的特點是將其 “領地 ”擴展到了郊區(qū)。除了在 “寸土寸金 ”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠的城鄉(xiāng)結合部。位于 攀枝花三中 ，其一期工程推出了 三 棟 帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設計，市場反映良好。 ●高層。目前 攀枝花 市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。 上海 花園、陽光 怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。 五、 小區(qū)總體規(guī)劃： （ 1） 總平面布置 小區(qū)采用多層躍層住宅， 將不同單元拼接組合， 根據(jù) 攀枝花 地區(qū)的地理緯度及地段環(huán)境條件， 適當設計南偏東及南偏西的住宅， 在不影響日照的同時， 改善小區(qū)空間景觀效果， 避免一般小區(qū)中的兵營列式單調布局 .又能增加了組團綠地。 景觀設計改變以前小區(qū)的設計集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標的前提下，設計組團綠地，使每戶均有較好的景觀。 根據(jù)場地狀況，區(qū)內道路依據(jù)山體自由布置，兩個主入口分別設在東面 人民 中路與太三路、天元路的交匯處。入口處設小區(qū)中心廣場，場周圍沿 大梯道 路布置商業(yè)、文化娛樂設施；小區(qū)沿太四路布置幼兒園、小學校；綠化街心游園、老人活動場地、兒童活動場地、體育健身場地等綠化休閑區(qū)。 根據(jù)建筑物群組自然布置。區(qū)內停車根據(jù)場地情況采用路邊港灣式停車和地下集中式 車庫相結合。住宅按院落式布置，保證小區(qū)有較為開闊的中心休閑空間。院落間設置綠地、晨練、兒童游藝等鄰里交往空間。 區(qū)內道路將整個用地分為 A、 B、 C、 D 四區(qū)。其中 A 區(qū)為小區(qū)地西北部，依據(jù)地形布置 2～ 3 層的別墅群； B、 C 區(qū)為小區(qū)用地東部較為平坦區(qū)域，布置躍層式多層公寓； D 區(qū)為小區(qū)用地西南部，布置普通多層公寓。 小區(qū)道路自由布置，伸向每一個住宅群。主要道路寬 7 米，次 要道路寬 4 米，支路寬 2 米。 項目主要技術指標表 項目計量單位數(shù)值所占（ %） 占地面積畝 居住戶數(shù)戶 3200戶 專業(yè)好文檔 居住人數(shù)人 11200人 戶均人口人 總建筑面積萬 M2 ㎡ 住宅建筑面積萬 M2 ㎡ 其中公建建筑面積萬 M2 ㎡ 規(guī)劃住宅平均層數(shù)層 人口毛密度人 /ha 443 容積率 建筑密度： ＜ 40% 綠地率 ::＞ 40% （ 2） 土建 部分 （ 一） 建筑 居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結構、建筑布局及空間、環(huán)境的內在聯(lián)系，在協(xié)調中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設計。單體設計中統(tǒng)籌考慮空調室外機位置，用建筑構件進行遮擋，屋頂高低錯落， 采用平坡結合，富有變化。 按照人車基本分流的原則進行小區(qū)路網(wǎng)、停車設施的規(guī)劃。停車位機動車按 輛 /戶、自行車按 輛 /戶進行考慮。 小區(qū)在布局上淡化組團，突出院落，通過中心綠地、綠色走廊整個小區(qū)各部分。 小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色走廊、院落綠地、建筑物立面、頂面植物形成點線面結合并相互滲透的立體綠化景觀。小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面，沿將軍路布置中心會所、農貿市場、超市、小學和幼兒園。 小區(qū)住宅設計從人的行為科學出發(fā)，適應不同家庭構成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術改善居住功能。住宅采 用院落式布置，各建筑圍合成相對獨立的院落空間。規(guī)劃設計樹立“以人為本”的指導思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進行住宅設計，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設新技術及其它新型材料設備，以達到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。 （ 二） 套型 躍層式多層住宅面積每套建筑面積 100～ 200 平方米不等，面向較高收入階層，建筑以院落方式呈自由式布置。普通多層住宅面積每套建筑面積 60～ 150 平方米不等，面向中等收入階層，建筑沿丘陵路網(wǎng)以院落方式呈自由式布置。以四～ 六層躍層房型為主， 套型以現(xiàn)有的 F 型、 A 型、 C 型為主， 另外增加面積在 200 平方米左右的躍層公寓。其中 F 型為四層的躍層公寓，面積在 160 平方米左右，占 30%； A 型為六層的躍層公寓， 面積在 165 平方米左右， 南入口占 20%， 北入口占 20%； C 型 142 平方米的六層單層公寓， 占 10%。面積配比： 客廳： 躍層 35～ 45 平方米； 單層 25～ 35 平方米， 面寬 ～ 平方米； 廚房加餐廳： 15～ 20 平方米； 主臥： 14～ 16 平方米； 衛(wèi)生間： 4～ 6 平方米； 次臥： 12～ 14 平方米； 衛(wèi)生間： 4～ 6 平方米； 層高： 平方米 南陽臺： 3～ 5 平方米 房型設計除滿足南京市住宅建筑設計規(guī)定和國家住宅建筑設計規(guī)范以外， 要求： 客廳全部朝南， 餐廳大部分為明廳； 專業(yè)好文檔 四間臥室中保證有二間是朝南； 頂層為屋頂花園； 樓梯入口要有特色， 并與周圍環(huán)境相協(xié)調。 住宅外立面建筑外形以歐式為主， 頂層為花園式的平臺， 選用弧型陽臺以及一些適當?shù)那嬖O計， 以形成多角度的觀景作用和最佳室內采光， 最大限度地延長住宅內的光照時間。另外， 住宅的外墻面采用 高級外墻涂料， 周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條， 突出強烈的視覺效果。 （ 三） 結構 主要結構形式如下： 躍層式住宅，為 4～ 5 層鋼筋混凝土框架結構； 普通住宅，為 4～ 6 層磚混結構； 小區(qū)商業(yè)、文化娛樂設施為 2～ 4 層鋼筋混凝土框架結構或磚混結構； 幼兒園、小學為 2～ 3 鋼筋混凝土框架結構。 場地大部分地基土質情況較好，地基處理較為簡單，局部原為池塘處，須視勘探情況進行特殊處理。住宅部分采用條基或整板基礎；公建框架部分采用獨立基礎。 三、公用工程 （一 ）供配電及強弱電等 本項目總裝機用電量約 13530KW，按 68%的同時使用系數(shù)，項目需設 9200KVA 變配電所一座。供電由 攀枝花市 變電所或 小區(qū) 變電所提供二路 10KV 電源。 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。保證小區(qū) 24 小時供電，電量考慮每戶 4～ 6KW，電流表應在 40～ 60A。 小區(qū)在室外采用高壓鈉燈及相應節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內樓梯等公共場所照明采用聲控延時開關。 小區(qū)設置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防范系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶 有線電視及視頻點播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務。 通訊系統(tǒng)為每戶預留 IDD 直線電話二門。每戶引入寬帶視頻接入設備以及電視接收系統(tǒng)。小區(qū)內統(tǒng)一設置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設置一個電視終端。 （ 二） 供水 本項目最大總用水量約 6000 噸 /日，小區(qū)設置 DN200 總供水管，日供水量可達 6000 噸，供水由 人民 中路的 DN400 城市供水管提供。 （ 三） 煤氣 小區(qū)設置煤氣調壓站，供應區(qū)內使用。每戶設置獨立煤氣表。設煤氣調壓站，設備用國產(chǎn)。 （ 四） 道路 小區(qū)道路分三級。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4 米，均為水泥路面；支路寬 2 米，為石板及卵石路面。采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括機動車）進入小區(qū)入口即由專用通道進入停車場，不應對地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。每幢躍層樓設置與戶數(shù)相等的半地下車庫或地上車庫。 （ 五） 無障礙設計 整個小區(qū)均按無障礙設計。小區(qū)道路設置安全步