【正文】 用目前的熱烈銷售氛圍逼迫客戶下單；快速回籠資金。劣勢和規(guī)避措施：正逢五一節(jié)大假,時間緊張需要超常規(guī)手段使客戶到現(xiàn)場或者委托下訂；五一正式開盤后對新客戶的說辭要統(tǒng)一：對外稱第一期第一批次（1棟一梯四戶和1棟一梯六戶單位）房源發(fā)售；對2930日到場的新客戶（堅決杜絕新客戶以現(xiàn)金等方式插隊等現(xiàn)象，一旦泄密將無法控制場面！2930日新客戶仍然以VIP方式排隊選房，五一到場新客戶在第一批房源內(nèi)交納10000元定金起現(xiàn)場選房）二、根據(jù)目前工作進度安排，在4月27日戶型圖的單頁及具體地價格確定后，建議4月2930日作為選房時間，即4月29日正式選房。以此時間節(jié)點倒推，整體開盤計劃安排如下表：時間內(nèi)容.—.選房資料及流程的準備.—.安排前期認購客戶選房.正式開盤第一批銷售完畢繼續(xù)積累客戶、 漲價銷售第二批2棟第一部分整個選房程序為時2天，平均每天消化60—70組繳納誠意金的老客戶。由項目經(jīng)理總控，安排銷售人員根據(jù)繳納誠意金順序分批通知客戶前來選房，并與選定房的客戶簽定《認購書》及轉換相關票據(jù)。具體安排見后。一、選房時間安排綜合上述，預選房階段建議在選房前， 27日開始。由項目經(jīng)理總控，安排銷售人員根據(jù)繳納誠意金的順序，分批通知客戶選房。因前期告知客戶有關本項目的信息并不多，故預選房程序實際花費時間較長，按照每位置業(yè)顧問每接待一組客戶花費時間約60分鐘計算，實際選房階段每天可接待客戶70組左右，預計4月28日繳納誠意金的客戶總數(shù)量接近150200組，具體安排如下。第一天（.）： 9：00—10：00 1 — 10號客戶 10：00—11：00 11—20號客戶 11：00—12：00 21—30號客戶 13：00—14：00 31—40號客戶 14：00—15：00 41—50號客戶 16：00—17：00 51—60號客戶 17：00—18：00 61—70號客戶第二天（.）： 9：00—10：00 71 — 80號客戶 10：00—11：00 81—90號客戶 11：00—12：00 91—100號客戶 13：00—14：00 101—110號客戶 14：00—15：00 111—120號客戶 16：00—17：00 121—130號客戶 17：00—18：00 131—140號客戶備注：其它沒有選房的VIP客戶，安排在五一項目開盤當天進行。二、選房階段的工作安排排序項目秘書對交納誠意金的客戶進行排序、整理，原則上按照交納誠意金的先后順序進行排序編號。通知客戶選房（1）在正式選房之前（4月29日），置業(yè)顧問須對全部交納誠意金的客戶做提前一天通知，并且明確告知該客戶其選房順序號及選房時間段。（如外地客戶確實無法到場可委托親友預定，由銷售人員28日發(fā)送價格和戶型給客戶，客戶決定既委托親友轉訂），告知本項目會在2930日根據(jù)當時交納誠意金的先后順序進行分批選房，請客戶隨時做好選房準備。選房注意事項：（1）項目經(jīng)理應提前將每個時間段通知的客戶進行統(tǒng)計，一旦某位置業(yè)顧問的客戶較多超出其接待任務時，應提前給予處理。建議處理方式：若現(xiàn)場還有置業(yè)顧問未接待客戶，其他置業(yè)顧問有義務幫助接待，且所有置業(yè)顧問應嚴格按照排定的選房順序接待客戶?，F(xiàn)場突發(fā)事件，臨時做調整。（2）在預選房過程中，如果有客戶提出退還誠意金，置業(yè)顧問應統(tǒng)一口徑，告知客戶在其提出書面申請后，公司將在提出申請后的五個工作日退還誠意金。 （3）如現(xiàn)場等待的客戶較多，接待人員安排凳子在現(xiàn)場排隊休息或者到貴賓區(qū)休息，并告知客戶：因到場客戶較多，我們完全根據(jù)選房順序依次通知客戶進場選房，輪到該客戶選房時，會及時通知該客戶，請客戶諒解。（4）對未交納誠意金的客戶，（進場發(fā)放“參觀證“便于杜絕VIP客戶的懷疑）由場外負責接待的置業(yè)顧問進行認真、熱情地接待。2930日若有客戶愿意當場定房時，仍然以VIP方式排隊五一項目開盤當日選房，五一到場新客戶在第一批房源內(nèi)現(xiàn)場選房。（5）人員分工置業(yè)顧問10人負責接待老客戶；28日安排9人作為接待組（組長待定）。該組其他8名成員由開發(fā)商協(xié)助提供：1名負責發(fā)放號牌，4名在銷售大廳外照顧等待客戶和接待新客戶，1名負責在接待處接待。接線生：1名；銷控人員：1名資料系統(tǒng)準備：28日：接待組準備DM，戶型，手提袋，禮品等資料完畢。（6）置業(yè)顧問在接待完定房客戶后，須告之客戶在開盤當天會有精美的禮品贈送和有現(xiàn)場抽大獎，請客戶務必到時準時到場。（7）選房開始安排一名人員在售樓部接聽電話。三、選房流程安排客戶到場后簽到。并安排客戶到對面接待站或者場外休息。由叫號人員安排客戶按照既定的選房順序進場選房。由場外的接待人員和保安共同維持現(xiàn)場次序，每次放10組客戶進場選房，具體視當時現(xiàn)場人數(shù)確定。其余客戶在現(xiàn)場或者接待處休息，等待通知。置業(yè)顧問接待客戶，向客戶講解本項目。發(fā)放資料系統(tǒng)置業(yè)顧問協(xié)助客戶選定房源，并協(xié)助客戶簽定購房合同。在通知下一批客戶進場前，置業(yè)顧問必須及時將與客戶簽訂的合同交給銷控人員，由銷控人員及時將已選定房源在銷控表上標識出。并且由銷控人員及時通知所有置業(yè)顧問該套房屋已售出。銷售人員告知已訂房客戶在項目開盤當天，會贈送精美禮品一份和有現(xiàn)場抽大獎，請客戶務必準時到場。送客戶出售樓部。四、銷控的管理四、房屋銷控安排A、房源的整個推廣前期由開發(fā)商、職業(yè)操盤手統(tǒng)一討論通過后再具體執(zhí)行。B、房源總控為項目經(jīng)理。具體房源的銷控管理為項目秘書。（1）選房時每個置業(yè)顧問有一張銷控表。（2）售樓部大廳張貼一張銷控表，以明確告知客戶已選定房源和未選定房源。已選定房源用紅色五角星標識出。（3）置業(yè)顧問每成交一套房屋必須及時報告項目秘書進行銷控，項目秘書也應第一時間告知其他銷售人員該房屋已經(jīng)售出。（4）項目秘書每天下班前應及時準確地核對當天所出售的房源單位并報于項目經(jīng)理。（5）置業(yè)顧問在進行房屋銷售時必須確認并知會項目秘書該房屋是否出售，如該房屋已售出，置業(yè)顧問應向客戶推薦其他房源，確認未出售再進行銷售。（6）開發(fā)商財務人員同時對銷控表進行統(tǒng)一管理。置業(yè)顧問每簽定一套房屋，財務同時進行銷控。如發(fā)現(xiàn)置業(yè)顧問對房屋進行重復銷售，財務人員應拒絕開具票據(jù)。（7）置業(yè)顧問原則上不得出售保留房源。如遇非特殊客戶（客戶需求量大等因素）必須知會項目經(jīng)理，經(jīng)項目經(jīng)理協(xié)調后再另做處理。五、人員的工作安排（一）銷售部預選房工作開始，項目上所有銷售人員包括項目秘書不得休息。休息時間另行安排。項目所有人員上午8：30以前正式上班，8：30以前所有人員必須做好上班準備（包括：換好衣服、頭飾、化妝等事宜）。置業(yè)顧問在選房及開盤期間原則上主要負責接待交納誠意金的客戶，安排自己的客戶做好選房工作。未交納誠意金的客戶由第一小組負責接待，項目秘書負責客戶的后勤工作。其他人員如策劃師等有突發(fā)事件再做安排。（二）現(xiàn)場工作人員具體安排：l 接待人員：7名負責在銷售部入口簽到處接待到場客戶?？蛻艉灥胶?，并根據(jù)客戶的選房順序整理入場順序。由接待人員負責通知在現(xiàn)場休息或者在售樓處門口等待的客戶進場選房，并由保安協(xié)助維持現(xiàn)場選房順序，保證整個選房工作順利進行。同時發(fā)（參觀證）給新客戶，帶客戶參觀。l 置業(yè)顧問：10名（28日強化訓練，模擬實驗）負責接待進場客戶，并指導定房客戶簽定《購房合同》或《認購書》。l 接線生：1名對本項目要有詳細地了解后，負責接聽當天來訪的電話，并做詳細地記錄l 銷控人員：1名將客戶簽定的《認購書》上的房源在銷控表上標識出來，并指導置業(yè)顧問在其銷控表上同樣做出標識。l 財務人員：24名負責為客戶開票、轉換票具及核對銷控表。l 現(xiàn)場協(xié)助人員：2名負責現(xiàn)場銷售接待不足時，充當置業(yè)顧問的角色。l 保安：2—4名負責協(xié)調客戶工作和安全工作。六、其它事宜：項目經(jīng)理每天下班后招集置業(yè)顧問開例會，對當天的工作進行總結。項目秘書每天對預選房客戶進行統(tǒng)計、整理，并及時報于公司策劃。項目經(jīng)理應結合廣告計劃，提前安排人員在發(fā)布廣告的當天做好電話記錄。物料準備：七、廣告配合備注：五一節(jié)前投放3次項目開盤廣告，以營造銷售氣氛，具體如下表：具體時間媒體選擇推廣主題宣傳形式版面發(fā)布4．28報紙、電視即將開盤硬廣整版4．29報紙、電視即將開盤硬廣整版4．30報紙、電視明日開盤硬廣整版5．1報紙、電視盛大開盤硬廣整版八、現(xiàn)場包裝售樓部外面較熱，不適合客戶長時間等待。因此建議在售樓處外面設立一個專門接待客戶的接洽區(qū)作為客戶休憩處為客戶提供茶水甜品。同時在售樓部入口設置四張桌子，16張椅子，以方便客戶，同時營造大門口較熱鬧的人氣。為有效烘托現(xiàn)場氣氛，將包裝銀杏和電稈，準備升空氣球花籃紅地毯等宣傳物品。第四部分 整體開盤費用預算一、 廣告投放預算：（待定）二、 開盤相關物料：項目名稱材料/規(guī)格數(shù)量單價金額備注現(xiàn)場物料廣告發(fā)布地毯300平方22—完— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料