【導(dǎo)讀】大嶝對(duì)臺(tái)小額商品交易市場(chǎng)。擴(kuò)建工程可行性研究報(bào)告。廈門市工程咨詢中心

　　

【正文】 體化的海峽兩岸主題購物休閑公園。計(jì)劃將大嶝市場(chǎng)建設(shè)為：廈門旅游新名片，兩岸商品交流合作平臺(tái)，促進(jìn)兩岸商 品互相銷售、互相展示、互相交流、互相合作，進(jìn)而利用文化創(chuàng)意手段提高兩岸商品附加價(jià)值，最終形成相互依存的產(chǎn)業(yè)鏈之中心基地。 建設(shè)目標(biāo) 大嶝對(duì)臺(tái)小額商品交易市場(chǎng)建設(shè)將尊重“高起點(diǎn)、高規(guī)劃、高投入”的原則，一次規(guī)劃、分期實(shí)施，計(jì)劃將大嶝市場(chǎng)建設(shè)成為三大中心： ⑴ 臺(tái)灣商品的特色購物中心 充分運(yùn)用政策優(yōu)勢(shì)，著力打造面對(duì)大陸游客、臺(tái)灣離島居民以及三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的所有城市居民的特色旅游購物中心，強(qiáng)調(diào)臺(tái)灣特色，融入閩南元素，吸引臺(tái)商的主流商貿(mào)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)駐大嶝，將大嶝建成為臺(tái)灣商品的購物天堂。 ⑵ 臺(tái)灣商品的展銷 、研發(fā)和通路平臺(tái)（展示、銷售、加工、分撥中心） 廈門市工程咨詢中心 《大嶝對(duì)臺(tái)小額商品交易市場(chǎng)擴(kuò)建工程可行性研究報(bào)告》 27 為臺(tái)灣的商人進(jìn)入大陸提供最佳的展示平臺(tái)，成為集展示、銷售、簡(jiǎn)單加工、物流分撥為一體的臺(tái)灣商品交易中心。 ⑶ 閩臺(tái)民俗文化中心和商品創(chuàng)意體驗(yàn)基地 在商貿(mào)基礎(chǔ)上，引入代表閩臺(tái)（臺(tái)灣為主、閩南為輔）特殊的飲食文化、夜市文化、酒吧文化、民俗風(fēng)情和商品創(chuàng)意文化的各類休閑旅游項(xiàng)目，讓大嶝市場(chǎng)成為體驗(yàn)閩臺(tái)民俗文化和商品創(chuàng)意的窗口。使競(jìng)爭(zhēng)力不足的商品單一免稅化向商品旅游一體化轉(zhuǎn)變，強(qiáng)化創(chuàng)意旅游和體驗(yàn)消費(fèi)，提高商品最高附加價(jià)值。 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 ⑴ 強(qiáng)化對(duì)臺(tái)主題 立足 海峽西岸，依托兩岸海峽經(jīng)濟(jì)圈一體化的大趨勢(shì)，將大嶝市場(chǎng)建設(shè)為兩岸交流驅(qū)動(dòng)平臺(tái)，重點(diǎn)突出對(duì)臺(tái)特色的塑造。 ⑵ 引入先進(jìn)理念 引進(jìn)臺(tái)灣商品發(fā)展和企業(yè)運(yùn)作新概念：文化創(chuàng)意加值和靈活創(chuàng)新中小企業(yè)體系；引入臺(tái)灣商品新概念 —— 商旅一體化，借鑒臺(tái)灣十多年的商品創(chuàng)意化經(jīng)驗(yàn)；通過特色商品、創(chuàng)意產(chǎn)品和優(yōu)美環(huán)境的結(jié)合，打造物流、知識(shí)流和人流三大經(jīng)濟(jì)支柱。 ⑶ 拓展市場(chǎng)功能 在滿足大嶝對(duì)臺(tái)小額商品交易市場(chǎng)功能拓展需求的前提下，形成特色購物、體驗(yàn)旅游、休閑度假和文化創(chuàng)意相結(jié)合的綜合型功能區(qū)，吸引人流的流通與駐留，帶動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)。 ⑷ 維持場(chǎng)所特征 傳承和發(fā)揚(yáng)民俗文化，以文化為線索，創(chuàng)造一處閩臺(tái)民俗文化體驗(yàn)的集中場(chǎng)所；結(jié)合場(chǎng)地特征，特別是現(xiàn)狀地形地貌特征和大嶝島地域景觀特色進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，突出閩臺(tái)特色。 廈門市工程咨詢中心 《大嶝對(duì)臺(tái)小額商品交易市場(chǎng)擴(kuò)建工程可行性研究報(bào)告》 28 ⑸ 創(chuàng)造多樣空間 通過點(diǎn)、線、面的空間組合，以及立體化的景觀組織，形成多樣化的空間效果。 ⑹ 明確建設(shè)分期 規(guī)劃布局應(yīng)利于形成相對(duì)獨(dú)立的規(guī)劃分區(qū)，滿足“總體規(guī)劃、分期建設(shè)”的開發(fā)需求，強(qiáng)化規(guī)劃彈性和可操作性的結(jié)合。 總體規(guī)劃方案 方案比選 本項(xiàng)目提供兩個(gè)總平面布局方案，詳見附圖。 ㈠ 方案一 ⑴ 總平面布局 本方案總體布 局概念為“三大階段、三大主題、一鎮(zhèn)五村”：以兩岸商品交流合作之三階段，發(fā)展出三大主題，形成“一鎮(zhèn)五村”的布局概念。 第一階段： 互相展銷交流，規(guī)劃主題為購物主題公園，開發(fā)項(xiàng)目為大嶝小鎮(zhèn)、溫泉村和傳藝村； 第二階段： 互相緊密結(jié)合，規(guī)劃主題為兩岸商品合作論壇，開發(fā)項(xiàng)目為樂活村； 第三階段： 互相產(chǎn)業(yè)鏈接，規(guī)劃主題為兩岸創(chuàng)意商品產(chǎn)業(yè)區(qū)，開發(fā)項(xiàng)目為創(chuàng)意村、新農(nóng)村。 大嶝小鎮(zhèn)： 兩岸商品相互展銷平臺(tái)，包括臺(tái)灣商品免稅城、大陸商品免稅城與閩南風(fēng)情街。并配套公交首末站、停車場(chǎng)、倉庫等功能。 溫泉村： 兩岸商務(wù)交流平臺(tái)，利用溫泉地 熱資源，設(shè)置商務(wù)交流會(huì)廈門市工程咨詢中心 《大嶝對(duì)臺(tái)小額商品交易市場(chǎng)擴(kuò)建工程可行性研究報(bào)告》 29 館、企業(yè)溫泉會(huì)所、戶外大眾溫泉池和室內(nèi)溫泉設(shè)施等。 傳藝村： 兩岸商品創(chuàng)意化學(xué)習(xí)平臺(tái)，包括傳藝館群、三忠王宮民俗公園和創(chuàng)意學(xué)習(xí)工坊。 樂活村： 以兩岸商品合作論壇為核心，區(qū)內(nèi)不單獨(dú)設(shè)置大型會(huì)議中心，可以借助海峽論壇國(guó)際會(huì)議中心，結(jié)合國(guó)際大酒店設(shè)置小型會(huì)議中心，并配套水劇場(chǎng)、健康中心、娛樂中心、水上漁村和菜園別墅等休閑度假設(shè)施。 創(chuàng)意村： 兩岸創(chuàng)意商品研發(fā)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。主要功能包括兩岸創(chuàng)意廣場(chǎng)、文創(chuàng)體驗(yàn)館、創(chuàng)意大樓和花田中企業(yè)小總部，并配套服務(wù)中心。 新農(nóng)村： 兩岸休閑農(nóng)業(yè)體驗(yàn)推廣平臺(tái)。位于項(xiàng)目區(qū)范 圍之外，建議引進(jìn)臺(tái)灣休閑農(nóng)業(yè)創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)和模式進(jìn)行開發(fā)。引進(jìn)臺(tái)灣綠色博覽會(huì)的創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)，以大嶝島綠博園為核心項(xiàng)目，進(jìn)行創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)實(shí)驗(yàn)，開發(fā)農(nóng)業(yè)精品集市、特色農(nóng)家民宿等設(shè)施。 ⑵ 空間結(jié)構(gòu) 本方案空間結(jié)構(gòu)可以以“一軸四區(qū)”加以概括，具體為： 一軸： “和合大道”，“和”者人與自然共生相融，“合”者人與人和諧交流。具體指中心景觀綠化軸，是人與自然親近、人與人交流的主要場(chǎng)所。以北入口廣場(chǎng)為起點(diǎn)，南入口廣場(chǎng)為結(jié)束，串聯(lián)市場(chǎng)的所有功能區(qū)塊，是整個(gè)市場(chǎng)的脊梁和主干，各個(gè)功能均以其為依托，通過步行通道和景觀軸線與其串聯(lián)，同 時(shí)它也是市場(chǎng)公共開放空間的集合，在各個(gè)區(qū)塊中部放大，形成聚散廣場(chǎng)。 四區(qū)： 指主題購物區(qū)、商務(wù)休閑區(qū)、交流體驗(yàn)區(qū)、商品創(chuàng)意區(qū)四個(gè)功能區(qū)。主題購物區(qū)位于市場(chǎng)北部，包括啟動(dòng)區(qū)及其二期，以臺(tái)灣商品免稅商場(chǎng)為主，包括入口廣場(chǎng)和停車場(chǎng)功能，并結(jié)合購物流線組織，形成閩臺(tái)風(fēng)情街；商務(wù)休閑區(qū)位于啟動(dòng)區(qū)南部、大嶝中學(xué)北部，側(cè)重溫泉廈門市工程咨詢中心 《大嶝對(duì)臺(tái)小額商品交易市場(chǎng)擴(kuò)建工程可行性研究報(bào)告》 30 資源體驗(yàn)和傳統(tǒng)工藝傳承，包括溫泉企業(yè)會(huì)所、溫泉主題樂園、傳統(tǒng)藝術(shù)學(xué)習(xí)工坊和前店后廠商業(yè)街等功能；交流體驗(yàn)區(qū)位于大嶝中學(xué)東側(cè)，側(cè)重民俗文化體驗(yàn)交流功能，包括星級(jí)酒店、演藝中心、博物館、民俗度假村和污水處 理廠等功能；商品創(chuàng)意區(qū)位于市場(chǎng)南側(cè)，側(cè)重商品創(chuàng)意企業(yè)孵化、創(chuàng)意商品展示交流和臺(tái)企創(chuàng)意小總部等功能。另外，市場(chǎng)南面用地建議形成特色農(nóng)業(yè)體驗(yàn)區(qū)，以精品創(chuàng)意農(nóng)業(yè)市集、創(chuàng)意綠博園、農(nóng)家樂度假村為主要功能，建設(shè)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)小總部和創(chuàng)意農(nóng)業(yè)博覽會(huì)。 ⑶ 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本方案主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 41。 表 41 方案一主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo) 單位 數(shù)值 1 總用地面積 公頃 2 總建筑面積 萬㎡ 111 3 地上建筑面積 萬㎡ 99 4 地下建筑面積 萬㎡ 12 5 建筑基底面積 萬㎡ 6 建筑密度 % 7 容積率 8 綠地率（含步行廣場(chǎng)） % 35 ⑷ 方案的特色和優(yōu)點(diǎn) ① 規(guī)劃定位準(zhǔn)確； ② 與大嶝整體規(guī)劃結(jié)合較好，規(guī)劃布局具有可持續(xù)性； ③ 建設(shè)規(guī)模合理可行，啟動(dòng)區(qū)可操作性強(qiáng)； ④ 生態(tài)環(huán)境影響較小，建筑風(fēng)貌符合海島新城的定位； ⑤ 規(guī)劃手法理性及感性兼顧，條理清晰且空間靈活多變，建筑形態(tài)豐富； ⑥ 人流車流做分離適度，步行距離合理，體現(xiàn)了人性化地設(shè)計(jì)。 廈門市工程咨詢中心 《大嶝對(duì)臺(tái)小額商品交易市場(chǎng)擴(kuò)建工程可行性研究報(bào)告》 31 ㈡ 方案二 ⑴ 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本方案規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一軸三點(diǎn)四 片區(qū)”： 一軸： 片區(qū)的景觀與功能融合的主要軸線，串聯(lián)并區(qū)隔各個(gè)功能組團(tuán)，同時(shí)是主要的步行交通骨架。 三點(diǎn)： 指由南、北入口廣場(chǎng)及中心廣場(chǎng)組成的活動(dòng)空間序列。 四片區(qū)： 規(guī)劃總平面由北向南依次為入口服務(wù)區(qū)、商貿(mào)休閑區(qū)、文化休閑區(qū)和商務(wù)休閑區(qū)。由帶狀景觀綠軸串聯(lián)各區(qū)，點(diǎn)狀和面狀開放空間與建筑有機(jī)組合，形成分區(qū)明確、景觀優(yōu)美、獨(dú)具特色的現(xiàn)代休閑購物空間。 ⑵ 功能分區(qū) ① 入口服務(wù)區(qū)：具備人流集散、車輛分流、游客休息、商品寄存、游覽咨詢等功能，主要建設(shè)：廣場(chǎng)、集散中心、停車場(chǎng)、熱帶公園（雨林園）等。 ② 商貿(mào)休閑區(qū)： 為臺(tái)灣及大陸商品提供最佳的展示交流平臺(tái)，并配套相關(guān)休閑體驗(yàn)性項(xiàng)目，成為集展示、銷售、簡(jiǎn)單加工、休閑娛樂于一體的商貿(mào)休閑區(qū)域，主要建設(shè)：臺(tái)灣商品購物中心、大陸名優(yōu)商品購物中心、特色風(fēng)情街、溫泉度假村及配套商業(yè)設(shè)施、商業(yè)貿(mào)易等。 ③ 文化休閑區(qū)：該區(qū)屬于購物公園未來的核心休閑空間，具備娛樂、文化體驗(yàn)、餐飲、住宿等功能，主要建設(shè)：商業(yè)風(fēng)情街、企業(yè)會(huì)所、藝術(shù)村落、 LOFT藝術(shù)園、戲樓、影劇院、商務(wù)酒店等。 ④ 商務(wù)休閑區(qū)：提供商務(wù)辦公、酒店等配套功能，主要建設(shè)：國(guó)際商品交易中心、特色商業(yè)街、風(fēng)情餐廳、寫字樓以及南廣 場(chǎng)等。 ⑶ 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 該方案的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 42。 廈門市工程咨詢中心 《大嶝對(duì)臺(tái)小額商品交易市場(chǎng)擴(kuò)建工程可行性研究報(bào)告》 32 表 42 方案二主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo) 單位 數(shù)值 1 總用地面積 公頃 2 總建筑面積 萬㎡ 117 3 地上建筑面積 萬㎡ 4 地下建筑面積 萬㎡ 5 建筑基底面積 萬㎡ 6 建筑密度 % 25 7 容積率 8 綠地率 % 33 ⑷ 方案優(yōu)缺點(diǎn) ● 該方案的優(yōu)點(diǎn)為： ① 各個(gè)功能區(qū)塊功能明確，軸線清晰； ② 以人為主，以 車為輔，人車分流路線清晰明確； ③ 空間層次豐富， 各功能分區(qū)間 過渡自然 ； ● 該方案的缺點(diǎn)主要有： ① 規(guī)劃定位不明確； ② 割裂了大嶝島東西向車流主動(dòng)脈，影響交通的便捷性； ③ 步行街路線過長(zhǎng)，缺乏人性化； ④ 容積率較高，導(dǎo)致建筑體量較大，與海島新城建筑風(fēng)格不易統(tǒng)一。 綜合所述，本工可推薦方案一。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)推薦方案，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 43。 廈門市工程咨詢中心 《大嶝對(duì)臺(tái)小額商品交易市場(chǎng)擴(kuò)建工程可行性研究報(bào)告》 33 表 43 推薦方案 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)值 （萬 m2） 備注 1 總用地面積 凈 地塊面積約 公頃 2 總建筑面積 111 3 地上總建筑面積 99 其中： 商店 酒店 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部 兼容商務(wù)辦公或商業(yè) 其他 含服務(wù)建筑、市政設(shè)施等 4 建筑基底面積 5 建筑密度 % 6 容積率 按凈地塊為 7 綠地率 35% 包含步行廣場(chǎng) 分區(qū)設(shè)計(jì)方案 各功能區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目四個(gè)功能區(qū)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 44。 表 44 分片區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 片區(qū)名稱 用地面積（㎡） 地上建筑面積 （㎡ ) 基地面積 (㎡ ) 建筑密度 (％ ) 容積率 1 主題購物區(qū) 165000 52500 % 2 商務(wù)休閑區(qū) 81550 22510 % 3 交流體驗(yàn)區(qū) 282850 55520 % 4 商品創(chuàng)意區(qū) 460600 75330 % 5 合計(jì) 990000 205860 % 注：該指標(biāo)未含地下建筑面積，另有 公頃的道路等其他用地未統(tǒng)計(jì)于地塊中。 各功能區(qū) 分地塊 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目各功能區(qū)分地塊詳細(xì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 45。 廈門市工程咨詢中心 《大嶝對(duì)臺(tái)小額商品交易市場(chǎng)擴(kuò)建工程可行性研究報(bào)告》 34 表 45 分地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 功能區(qū) 地塊編號(hào) 用地面積 (㎡ ) 地上建筑面 積 (㎡ ) 建筑基底面 積 (㎡ ) 容積率 建筑密度 停車位 主題 購物區(qū) 11 12 87 13 45000 22900 % 204 14 120210 29600 % 480 商務(wù) 休閑區(qū) 21 18800 3500 % 14 22 4750 1970 % 9 23 30900 12150 % 170 24 27100 4890 % 163 交流 體驗(yàn)區(qū) 31 7100 1770 % 298 32 141000 13570 % 564 33 280 34 21100 4290 % 127 35 69200 21560 % 150 36 12400 3530 % 12 37 13700 4480 % 12 38 14000 4570 % 12 39 4350 1750 % 5 310 67 商品 創(chuàng)意區(qū) 41 180000 20600 % 1080 42 100000 16880 % 400 43 2021 2021 % 61 44 2300 2300 % 424 45 42100 7610 % 168