【正文】 月 1日 15日全省主要市縣銷(xiāo)售商品房 ，環(huán)比增長(zhǎng)%。銷(xiāo)售均價(jià)為 9094元 /平方米，環(huán)比下降 %。 海南房地產(chǎn)屬于旅游地產(chǎn)，非硬性需求，即旅游、投資、度假養(yǎng)老為一體的復(fù)合式地產(chǎn)；大海、沙灘、空氣、椰樹(shù)、溫泉、雨林等有限的自然資源，國(guó)際旅游島獨(dú)一無(wú)二的發(fā)展機(jī)遇，吸引了國(guó)內(nèi)眾多購(gòu)房者；目前海南每 個(gè)樓盤(pán)的島外客戶成交量都占到 80%以上、高者甚至是 95%，且基本上入住率都低于 30%，而來(lái)自島外的需求中，外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外過(guò)剩流動(dòng)性資金投資需求以及跟隨外地入島開(kāi)發(fā)商品牌進(jìn)入的半生引導(dǎo)型購(gòu)房需求占到主流。 各大地產(chǎn)發(fā)展商搶灘 澄邁市 場(chǎng) 北京首創(chuàng)、深圳萬(wàn)科、富力地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)的幾大巨頭，近年開(kāi)始大舉進(jìn)駐海南，它看重的是海南地產(chǎn)的燦爛前景和目前較低的土地價(jià)值。 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 【可行性研究報(bào)告】 27 企業(yè) 大手筆投入 澄邁 的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，反而會(huì)提高海南地產(chǎn)的整體形象，能吸引到更多的島外人士來(lái) 澄邁 購(gòu)房，對(duì) 澄邁 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體是利好， 澄邁 的旅游、度假地產(chǎn)概念將越做越大。 企業(yè) 的進(jìn)入不只帶來(lái)巨額的資金，他們?nèi)碌拈_(kāi)發(fā)理念、國(guó)際化的社區(qū)規(guī)劃、時(shí)尚的現(xiàn)代建筑、專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，將帶動(dòng)海南開(kāi)發(fā)水平的提高，并促使項(xiàng)目建設(shè)邁上新的臺(tái)階。 島外人士仍是購(gòu)買(mǎi)海南商品房的主力軍 海南房地產(chǎn)屬于旅游地產(chǎn)，非硬性需求，即旅游、投資、度假養(yǎng)老為一體的復(fù)合式地產(chǎn)；大海、沙灘、空氣、椰樹(shù)、溫泉、雨林等有限的自然資源，國(guó)際旅游島獨(dú)一無(wú)二的發(fā)展機(jī)遇，吸引了國(guó)內(nèi)眾多購(gòu)房者；目前海南每個(gè)樓盤(pán)的島外客戶成交量都占到 80%以上、高者甚至是 95%，且基本上入住率都低于 30%，而來(lái)自島外的需求中，外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外過(guò)剩流動(dòng)性資金投資需求以及跟隨外地入島開(kāi)發(fā)商品牌進(jìn)入的半生引導(dǎo)型購(gòu)房需求占到主流。 海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)趨勢(shì) 海南經(jīng)過(guò) 30年的改革開(kāi)放和 20年建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)取得巨大發(fā)展，使海南成為繁榮之島。海南不可替代的、獨(dú)特的自然資源和風(fēng)土人情，吸引了眾多中外人士前來(lái)度假和置業(yè)，使海南島知名度顯著提升， “ 度假天堂 ” 地位凸顯。這使海南房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，具有廣闊的發(fā)展前景和市場(chǎng)需求。而宏觀調(diào)控，使海南房地產(chǎn)大幅波動(dòng) 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 【可行性研究報(bào)告】 28 得到 抑制，使其在宏觀調(diào)控的背景下，更加理性，更加穩(wěn)健發(fā)展。海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展由于其獨(dú)特的資源秉賦，有異于國(guó)內(nèi)其他地區(qū)和城市的房地產(chǎn)業(yè)，將會(huì)被眾多發(fā)展商和消費(fèi)者高度關(guān)注。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局海南調(diào)查總隊(duì)的數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，躍居成為全省服務(wù)業(yè)最大行業(yè)。 2021年 111月全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金到位計(jì) ，同比增長(zhǎng) %，比投資完成額高出 ，對(duì)總體經(jīng)濟(jì)（ GDP）增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %，其中對(duì)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %，成為推動(dòng)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的主要?jiǎng)恿妥畲笮袠I(yè)。 海南房地產(chǎn)這些成 績(jī)的取得，主要是因?yàn)楹Ｄ戏康禺a(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)獨(dú)立的島嶼市場(chǎng)，遠(yuǎn)離全國(guó)各主要一線城市，而最主要的則是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)具有的獨(dú)特魅力。 本報(bào)告經(jīng)過(guò)研究分析得出未來(lái)海南房地產(chǎn)將會(huì)持續(xù)走高的重要因素如下： 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好 改革開(kāi)放 30年使國(guó)民財(cái)富增長(zhǎng)，富裕家庭增多，人均可支配收入增強(qiáng)，人們的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念發(fā)生了變化，由溫飽向享受型轉(zhuǎn)變。在居住方面，有能力和條件的富裕階層，不滿足于原來(lái)的居住環(huán)境，而是追求健康舒適的新居住環(huán)境，購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)的人越來(lái)越多，能否在海南擁有一套住房，已經(jīng)成為富裕階層的標(biāo)志性財(cái)產(chǎn)。改革開(kāi)放帶來(lái)的 財(cái)富效應(yīng)，使海南房地產(chǎn)的健康發(fā)展就應(yīng)成為必然。 海南基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 【可行性研究報(bào)告】 29 粵海跨海鐵路、西環(huán)鐵路、東環(huán)鐵路、環(huán)島高速公路與 澄邁 和三亞兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，形成覆蓋全島的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。以光纜通信為主，數(shù)字微波和衛(wèi)星通信為輔的立體通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋全省。電力電網(wǎng)加快建設(shè)，裝機(jī)容量達(dá)到 ，已建成 220KV環(huán)島電網(wǎng)， 110KV電網(wǎng)覆蓋全省各市縣及開(kāi)發(fā)區(qū)。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和醫(yī)療、衛(wèi)生、文化、體育、娛樂(lè)體系建設(shè)的快速發(fā)展，使海南已經(jīng)成為安全、快樂(lè)、健康之島，生活居住條件富人性化，更適宜居住和生活。海南良好的人居環(huán)境， 是現(xiàn)代人追求綠色、珍愛(ài)生命的時(shí)尚之地。 海南自然資源不可復(fù)制 海南的氣候、地理環(huán)境是中國(guó)唯一的，也是世界最好的。海南的資源優(yōu)勢(shì)，也是有別于其他省份不可復(fù)制的旅游資源。正是這種稀缺、不可替代、不可復(fù)制的自然資源，奠定了海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基石，吸引著眾多的國(guó)內(nèi)外投資者。正在建設(shè)的海南 “國(guó)際旅游島 ”，使海南成為我國(guó)面向世界的旅游國(guó)際品牌。 海南房地產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)空間還較大 2021年海南房地產(chǎn)完成投資 ，投資量占我國(guó)房地產(chǎn)投資總量的 %，略高于海南占全國(guó)人口的比重。但海南商品房銷(xiāo)售對(duì)象有 一半左右在島外，因此房地產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)的空間仍比較可觀。2021年海南經(jīng)營(yíng)性土地出讓的面積和出讓收入在全國(guó)的比重都在 1%以內(nèi)，這表明海南的土地市場(chǎng)總體上規(guī)范、有序、理性。按照目前的 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 【可行性研究報(bào)告】 30 建設(shè)力度，海南每年需要投放的土地資源不超過(guò)全省陸域面積的千分之一，應(yīng)當(dāng)是可持續(xù)的。 國(guó)家政策仍支持海南房地產(chǎn)的發(fā)展 國(guó)務(wù)院辦公廳 2021年 1月 21日發(fā)布支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的意見(jiàn)“國(guó) 13條”及國(guó)務(wù)院 2021年 1月公布的《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》無(wú)不說(shuō)明國(guó)家支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，尤其是海南房地產(chǎn)業(yè)。 近期，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了“國(guó)十條”和二套房首付比例提高到 40%的房產(chǎn)新政，然而在國(guó)十條的重壓之下，海南樓市絲毫沒(méi)有頹勢(shì)，繼續(xù)飆升。并對(duì)于海南國(guó)際旅游島建設(shè)的目標(biāo)，國(guó)務(wù)院要求各有關(guān)部門(mén)高度重視，并表示在政策、資金、項(xiàng)目安排等方面給予特殊扶持。上述為實(shí)現(xiàn)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，支持房地產(chǎn)健康發(fā)展。 目標(biāo)人群與目標(biāo)市場(chǎng)分析 目標(biāo)人群分析 目前，海南房屋需求市場(chǎng)主要有五大群體：一是大量的外省人來(lái)海南購(gòu)房，他們主要購(gòu)買(mǎi)環(huán)境較好的高檔商品房，用于休閑度假和養(yǎng)老；二是近幾年引進(jìn)了一批大企業(yè)大項(xiàng) 目，大量外地員工進(jìn)入海南居??；三是近幾年來(lái)，海南省加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，農(nóng)村人口移居城市的持續(xù)增加；四是八十年代房改至今已有 20年，部分房改戶有購(gòu)買(mǎi)第二套房以改善居住條件的欲望；五是就業(yè)和婚齡人群的增加。以上五個(gè)方面都構(gòu)成了海南房地產(chǎn)近年的剛性需求。 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 【可行性研究報(bào)告】 31 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ， 2021年以來(lái) ， ?？谑凶≌瑣u外購(gòu)買(mǎi)比率一直在70%以上 ； 三亞市商品房的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象中更有 80%以上是島外人士 ， 分布在 30個(gè)國(guó)家和地區(qū) ， 而在這些購(gòu)房者中又以旅游房產(chǎn)為主 ,大約占80%， 養(yǎng)老房產(chǎn)占 20%。 島外購(gòu)買(mǎi)力 始終占據(jù)主導(dǎo)地位，呈現(xiàn)典型外向型特征。由于島內(nèi) 剛性需求的釋放，本地客戶有所增長(zhǎng)，但是隨著島外市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，外向型銷(xiāo)售特點(diǎn)將延續(xù)，本地人已經(jīng)無(wú)法承擔(dān)高額房?jī)r(jià)，某種意義上來(lái)講受到了排擠。政府會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)控，保持市場(chǎng)健康發(fā)展。島外客戶來(lái)源于全國(guó)各地，以地區(qū)氣候環(huán)境差異較大的北京、東北、上海、山西以及江浙一帶的客群為主，主體構(gòu)成比較復(fù)雜，以度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生為主。 島外客戶需求差異明顯，片區(qū)購(gòu)買(mǎi)主體差異大。具體如下表所示：表 34 海南 澄邁 房地產(chǎn)島外客戶需求分析表 置業(yè)目的 購(gòu)買(mǎi)力 （萬(wàn)） 代表群體 年齡結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu) 群體特征 征 業(yè) 置業(yè) 觀念 觀念 關(guān) 關(guān)鍵點(diǎn)鍵點(diǎn) 休閑度假 500 大型企業(yè)高層/私營(yíng)企 業(yè)主 /山西煤老板 ,東北 +西北 +北京 /江浙占有、私密性 +上海/成都、重慶等 45—60 處事業(yè)頂峰期，圈子廣， 應(yīng)酬多，對(duì)生活質(zhì)量要求高； 對(duì)高端商務(wù)配套如：游艇 俱樂(lè)部， GOLF 等感興趣； 稀缺資源占有，資源大 于區(qū)域； 持有價(jià)值大于使用價(jià)值； 置業(yè)彈性較大； 享受生活、資源占有、私密性 度假投資 200—300 各地投資客 /知名人士，北京 +西北 /上海 /長(zhǎng)三角 30—45 手頭有大量的閑置的資金， 在全國(guó)各地均有置業(yè)，對(duì)市場(chǎng)較為敏感 看中資源以及區(qū)域升 值潛力； 長(zhǎng)短期持有均有； 置業(yè)彈性極大； 資源，短期內(nèi)升值潛力 籌備養(yǎng)老 200—300 企業(yè)高管 /藝術(shù)家，知名人士 ,北京 /西北 /重慶，成都 45—55 事業(yè)上升期，頻繁往來(lái)各個(gè)城市；出入私人會(huì)所等 高級(jí)場(chǎng)所； 注重同鄉(xiāng)圈子； 渴望親近海資源； 對(duì)社區(qū)配套有要求； 置業(yè)彈性較弱 近海，配套，跟風(fēng) 商 100 政府高官大型 35—5 圈子廣，朋友多； 近海，重區(qū)域，對(duì) 區(qū)域大 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 【可行性研究報(bào)告】 32 務(wù)投資 貿(mào)易生意人總部在 澄邁 的老板 0 在島外 客戶刺激下，開(kāi)始追求生活品質(zhì)同時(shí)有很強(qiáng)投資觀 配套 的成熟度有要求；置業(yè)彈性 較大； 于資源、區(qū)域情結(jié) 養(yǎng)老 100 長(zhǎng)江以北退休老年人 55—65 退休在家，身體健康；經(jīng) 常在各市城間旅游；重同鄉(xiāng)圈子；一般兒女給他們 買(mǎi)房； 追求生活安逸，長(zhǎng)期居 ?。魂P(guān)注單價(jià)與總價(jià)； 關(guān)注醫(yī)療配套和小區(qū)配 套；對(duì)海資源不敏感； 置業(yè)有類(lèi)剛性需求 養(yǎng)老、總價(jià)、配套、跟風(fēng) 企業(yè)移民 60—100 大型公司 澄邁分公司 高管 /公務(wù)員； 30—40 三十歲以上，圈子朋友聚會(huì)家人、親戚親情活動(dòng)； 區(qū)域大于資源 ；剛性需求； 生活品質(zhì)、區(qū)域大于資源、重圈子 目標(biāo)市場(chǎng)分析 2021年海南經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 數(shù)據(jù)中顯示： 城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)快于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 20918元，比上年增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均純收入 7408元，比上年增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民收入增速分別快于地區(qū)生產(chǎn)總值 。 我省城鎮(zhèn)居民人均收入低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，僅靠省內(nèi)需求難以支撐快速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格。海南省房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)外向性十分明顯，三亞市房地產(chǎn)外地客戶占 87%，澄邁縣 房地產(chǎn)外地客戶占 52%，瓊海、文昌、五指山、陵水、 澄邁 等市縣外地購(gòu)房客戶占 60%以上。島外客戶的巨大需求，推動(dòng)海南旅游房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升，并保持整個(gè)房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行。 從上述情況可以看出，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)對(duì)象主要為島外消費(fèi)者。結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)所處的地理位置及地段情況，建議把項(xiàng)目市場(chǎng)定位于大陸各主要大中城市（尤其是長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)）以及島內(nèi)的一線城市（如 ?？?/三亞 ）。目標(biāo)人群主要為具有一定經(jīng)濟(jì)能力、具 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 【可行性研究報(bào)告】 33 有一定文化素質(zhì)的群體和都市成功白領(lǐng)階層。只要充分發(fā)揮本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)、風(fēng)景區(qū)優(yōu)勢(shì)和度假休閑優(yōu)勢(shì)，完善配套專(zhuān)門(mén)針對(duì)客戶的各項(xiàng)服務(wù)措施，對(duì)于大陸以及省內(nèi)的客戶具有相當(dāng)吸引能力。 目前 澄邁 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 澄邁 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 澄邁 縣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 近年來(lái)， 澄邁 縣縣委、縣政府在省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展 觀統(tǒng)領(lǐng)全局，帶領(lǐng)全市人民在恢復(fù)重建中加速度，在承接轉(zhuǎn)移中謀擴(kuò)張，在破解難 題中提質(zhì)量，在高速發(fā)展中促轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型發(fā)展中惠民生， 全縣 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，社 會(huì)事業(yè)得到全面協(xié)調(diào)發(fā)展，民生狀況明顯改善。 由 下 圖可以看出從 2021年 2021年， 澄邁 縣經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，并且均增 長(zhǎng)率都高于 10%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁強(qiáng)勢(shì)。 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 【可行性研究報(bào)告】 34 現(xiàn)今， 澄邁 縣以“建設(shè)中外游人的休閑度假勝 地和全縣人民的幸福家園”為目標(biāo)，以抓“旅加農(nóng)”促產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以抓項(xiàng)目保投資促發(fā)展為關(guān)鍵抓手， 千方百計(jì)增加城鄉(xiāng)居民收入，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，壯大縣域經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)社會(huì)管理創(chuàng)新，優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，著力解決民生問(wèn)題，確?！笆濉币?guī)劃順利實(shí)施， 力爭(zhēng)到 2021年，全縣生產(chǎn)總值 31億元以上，年均增長(zhǎng) 14%，最終把 澄邁 建設(shè)成為海南中部生態(tài)豐富、環(huán)境優(yōu)美、生活富裕、社會(huì)和諧的 一顆璀璨明珠。 澄邁 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 從 2021年