【正文】 月 1日 15日全省主要市縣銷售商品房 ，環(huán)比增長%。銷售均價為 9094元 /平方米，環(huán)比下降 %。 海南房地產(chǎn)屬于旅游地產(chǎn)，非硬性需求，即旅游、投資、度假養(yǎng)老為一體的復(fù)合式地產(chǎn)；大海、沙灘、空氣、椰樹、溫泉、雨林等有限的自然資源，國際旅游島獨一無二的發(fā)展機遇，吸引了國內(nèi)眾多購房者；目前海南每 個樓盤的島外客戶成交量都占到 80%以上、高者甚至是 95%，且基本上入住率都低于 30%，而來自島外的需求中，外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外過剩流動性資金投資需求以及跟隨外地入島開發(fā)商品牌進入的半生引導(dǎo)型購房需求占到主流。 各大地產(chǎn)發(fā)展商搶灘 澄邁市 場 北京首創(chuàng)、深圳萬科、富力地產(chǎn)是國內(nèi)地產(chǎn)的幾大巨頭，近年開始大舉進駐海南，它看重的是海南地產(chǎn)的燦爛前景和目前較低的土地價值。 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場 【可行性研究報告】 27 企業(yè) 大手筆投入 澄邁 的房地產(chǎn)市場，并不會加劇市場競爭，反而會提高海南地產(chǎn)的整體形象，能吸引到更多的島外人士來 澄邁 購房，對 澄邁 房地產(chǎn)市場整體是利好， 澄邁 的旅游、度假地產(chǎn)概念將越做越大。 企業(yè) 的進入不只帶來巨額的資金，他們?nèi)碌拈_發(fā)理念、國際化的社區(qū)規(guī)劃、時尚的現(xiàn)代建筑、專業(yè)的物業(yè)管理，將帶動海南開發(fā)水平的提高，并促使項目建設(shè)邁上新的臺階。 島外人士仍是購買海南商品房的主力軍 海南房地產(chǎn)屬于旅游地產(chǎn)，非硬性需求，即旅游、投資、度假養(yǎng)老為一體的復(fù)合式地產(chǎn)；大海、沙灘、空氣、椰樹、溫泉、雨林等有限的自然資源，國際旅游島獨一無二的發(fā)展機遇，吸引了國內(nèi)眾多購房者；目前海南每個樓盤的島外客戶成交量都占到 80%以上、高者甚至是 95%，且基本上入住率都低于 30%，而來自島外的需求中，外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外過剩流動性資金投資需求以及跟隨外地入島開發(fā)商品牌進入的半生引導(dǎo)型購房需求占到主流。 海南省房地產(chǎn)市場未來走勢趨勢 海南經(jīng)過 30年的改革開放和 20年建省辦經(jīng)濟特區(qū)，經(jīng)濟社會取得巨大發(fā)展，使海南成為繁榮之島。海南不可替代的、獨特的自然資源和風(fēng)土人情，吸引了眾多中外人士前來度假和置業(yè)，使海南島知名度顯著提升， “ 度假天堂 ” 地位凸顯。這使海南房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，具有廣闊的發(fā)展前景和市場需求。而宏觀調(diào)控，使海南房地產(chǎn)大幅波動 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場 【可行性研究報告】 28 得到 抑制，使其在宏觀調(diào)控的背景下，更加理性，更加穩(wěn)健發(fā)展。海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展由于其獨特的資源秉賦，有異于國內(nèi)其他地區(qū)和城市的房地產(chǎn)業(yè)，將會被眾多發(fā)展商和消費者高度關(guān)注。 據(jù)國家統(tǒng)計局海南調(diào)查總隊的數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，躍居成為全省服務(wù)業(yè)最大行業(yè)。 2021年 111月全省房地產(chǎn)開發(fā)資金到位計 ，同比增長 %，比投資完成額高出 ，對總體經(jīng)濟（ GDP）增長的貢獻率達 %，其中對服務(wù)業(yè)增長的貢獻率為 %，成為推動服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的主要動力和最大行業(yè)。 海南房地產(chǎn)這些成 績的取得，主要是因為海南房地產(chǎn)市場是個獨立的島嶼市場，遠(yuǎn)離全國各主要一線城市，而最主要的則是海南房地產(chǎn)市場具有的獨特魅力。 本報告經(jīng)過研究分析得出未來海南房地產(chǎn)將會持續(xù)走高的重要因素如下： 國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展良好 改革開放 30年使國民財富增長，富裕家庭增多，人均可支配收入增強，人們的傳統(tǒng)消費觀念發(fā)生了變化，由溫飽向享受型轉(zhuǎn)變。在居住方面，有能力和條件的富裕階層，不滿足于原來的居住環(huán)境，而是追求健康舒適的新居住環(huán)境，購買第二套房產(chǎn)的人越來越多，能否在海南擁有一套住房，已經(jīng)成為富裕階層的標(biāo)志性財產(chǎn)。改革開放帶來的 財富效應(yīng)，使海南房地產(chǎn)的健康發(fā)展就應(yīng)成為必然。 海南基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場 【可行性研究報告】 29 粵?？绾ｈF路、西環(huán)鐵路、東環(huán)鐵路、環(huán)島高速公路與 澄邁 和三亞兩個國際機場，形成覆蓋全島的立體交通運輸網(wǎng)絡(luò)。以光纜通信為主，數(shù)字微波和衛(wèi)星通信為輔的立體通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋全省。電力電網(wǎng)加快建設(shè)，裝機容量達到 ，已建成 220KV環(huán)島電網(wǎng)， 110KV電網(wǎng)覆蓋全省各市縣及開發(fā)區(qū)。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和醫(yī)療、衛(wèi)生、文化、體育、娛樂體系建設(shè)的快速發(fā)展，使海南已經(jīng)成為安全、快樂、健康之島，生活居住條件富人性化，更適宜居住和生活。海南良好的人居環(huán)境， 是現(xiàn)代人追求綠色、珍愛生命的時尚之地。 海南自然資源不可復(fù)制 海南的氣候、地理環(huán)境是中國唯一的，也是世界最好的。海南的資源優(yōu)勢，也是有別于其他省份不可復(fù)制的旅游資源。正是這種稀缺、不可替代、不可復(fù)制的自然資源，奠定了海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基石，吸引著眾多的國內(nèi)外投資者。正在建設(shè)的海南 “國際旅游島 ”，使海南成為我國面向世界的旅游國際品牌。 海南房地產(chǎn)持續(xù)增長空間還較大 2021年海南房地產(chǎn)完成投資 ，投資量占我國房地產(chǎn)投資總量的 %，略高于海南占全國人口的比重。但海南商品房銷售對象有 一半左右在島外，因此房地產(chǎn)持續(xù)增長的空間仍比較可觀。2021年海南經(jīng)營性土地出讓的面積和出讓收入在全國的比重都在 1%以內(nèi)，這表明海南的土地市場總體上規(guī)范、有序、理性。按照目前的 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場 【可行性研究報告】 30 建設(shè)力度，海南每年需要投放的土地資源不超過全省陸域面積的千分之一，應(yīng)當(dāng)是可持續(xù)的。 國家政策仍支持海南房地產(chǎn)的發(fā)展 國務(wù)院辦公廳 2021年 1月 21日發(fā)布支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化的意見“國 13條”及國務(wù)院 2021年 1月公布的《關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》無不說明國家支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，尤其是海南房地產(chǎn)業(yè)。 近期，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了“國十條”和二套房首付比例提高到 40%的房產(chǎn)新政，然而在國十條的重壓之下，海南樓市絲毫沒有頹勢，繼續(xù)飆升。并對于海南國際旅游島建設(shè)的目標(biāo)，國務(wù)院要求各有關(guān)部門高度重視，并表示在政策、資金、項目安排等方面給予特殊扶持。上述為實現(xiàn)中央關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，支持房地產(chǎn)健康發(fā)展。 目標(biāo)人群與目標(biāo)市場分析 目標(biāo)人群分析 目前，海南房屋需求市場主要有五大群體：一是大量的外省人來海南購房，他們主要購買環(huán)境較好的高檔商品房，用于休閑度假和養(yǎng)老；二是近幾年引進了一批大企業(yè)大項 目，大量外地員工進入海南居?。蝗墙鼛啄陙?，海南省加快城鎮(zhèn)化進程，農(nóng)村人口移居城市的持續(xù)增加；四是八十年代房改至今已有 20年，部分房改戶有購買第二套房以改善居住條件的欲望；五是就業(yè)和婚齡人群的增加。以上五個方面都構(gòu)成了海南房地產(chǎn)近年的剛性需求。 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場 【可行性研究報告】 31 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示 ， 2021年以來 ， 海口市住宅島外購買比率一直在70%以上 ； 三亞市商品房的購買對象中更有 80%以上是島外人士 ， 分布在 30個國家和地區(qū) ， 而在這些購房者中又以旅游房產(chǎn)為主 ,大約占80%， 養(yǎng)老房產(chǎn)占 20%。 島外購買力 始終占據(jù)主導(dǎo)地位，呈現(xiàn)典型外向型特征。由于島內(nèi) 剛性需求的釋放，本地客戶有所增長，但是隨著島外市場的不斷擴大，外向型銷售特點將延續(xù)，本地人已經(jīng)無法承擔(dān)高額房價，某種意義上來講受到了排擠。政府會出臺相關(guān)政策調(diào)控，保持市場健康發(fā)展。島外客戶來源于全國各地，以地區(qū)氣候環(huán)境差異較大的北京、東北、上海、山西以及江浙一帶的客群為主，主體構(gòu)成比較復(fù)雜，以度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生為主。 島外客戶需求差異明顯，片區(qū)購買主體差異大。具體如下表所示：表 34 海南 澄邁 房地產(chǎn)島外客戶需求分析表 置業(yè)目的 購買力 （萬） 代表群體 年齡結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu) 群體特征 征 業(yè) 置業(yè) 觀念 觀念 關(guān) 關(guān)鍵點鍵點 休閑度假 500 大型企業(yè)高層/私營企 業(yè)主 /山西煤老板 ,東北 +西北 +北京 /江浙占有、私密性 +上海/成都、重慶等 45—60 處事業(yè)頂峰期，圈子廣， 應(yīng)酬多，對生活質(zhì)量要求高； 對高端商務(wù)配套如：游艇 俱樂部， GOLF 等感興趣； 稀缺資源占有，資源大 于區(qū)域； 持有價值大于使用價值； 置業(yè)彈性較大； 享受生活、資源占有、私密性 度假投資 200—300 各地投資客 /知名人士，北京 +西北 /上海 /長三角 30—45 手頭有大量的閑置的資金， 在全國各地均有置業(yè)，對市場較為敏感 看中資源以及區(qū)域升 值潛力； 長短期持有均有； 置業(yè)彈性極大； 資源，短期內(nèi)升值潛力 籌備養(yǎng)老 200—300 企業(yè)高管 /藝術(shù)家，知名人士 ,北京 /西北 /重慶，成都 45—55 事業(yè)上升期，頻繁往來各個城市；出入私人會所等 高級場所； 注重同鄉(xiāng)圈子； 渴望親近海資源； 對社區(qū)配套有要求； 置業(yè)彈性較弱 近海，配套，跟風(fēng) 商 100 政府高官大型 35—5 圈子廣，朋友多； 近海，重區(qū)域，對 區(qū)域大 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場 【可行性研究報告】 32 務(wù)投資 貿(mào)易生意人總部在 澄邁 的老板 0 在島外 客戶刺激下，開始追求生活品質(zhì)同時有很強投資觀 配套 的成熟度有要求；置業(yè)彈性 較大； 于資源、區(qū)域情結(jié) 養(yǎng)老 100 長江以北退休老年人 55—65 退休在家，身體健康；經(jīng) 常在各市城間旅游；重同鄉(xiāng)圈子；一般兒女給他們 買房； 追求生活安逸，長期居 ?。魂P(guān)注單價與總價； 關(guān)注醫(yī)療配套和小區(qū)配 套；對海資源不敏感； 置業(yè)有類剛性需求 養(yǎng)老、總價、配套、跟風(fēng) 企業(yè)移民 60—100 大型公司 澄邁分公司 高管 /公務(wù)員； 30—40 三十歲以上，圈子朋友聚會家人、親戚親情活動； 區(qū)域大于資源 ；剛性需求； 生活品質(zhì)、區(qū)域大于資源、重圈子 目標(biāo)市場分析 2021年海南經(jīng)濟運行 數(shù)據(jù)中顯示： 城鄉(xiāng)居民收入增長快于經(jīng)濟增長。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 20918元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %；農(nóng)村居民人均純收入 7408元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民收入增速分別快于地區(qū)生產(chǎn)總值 。 我省城鎮(zhèn)居民人均收入低于房價增長，僅靠省內(nèi)需求難以支撐快速增長的房地產(chǎn)價格。海南省房地產(chǎn)銷售市場外向性十分明顯，三亞市房地產(chǎn)外地客戶占 87%，澄邁縣 房地產(chǎn)外地客戶占 52%，瓊海、文昌、五指山、陵水、 澄邁 等市縣外地購房客戶占 60%以上。島外客戶的巨大需求，推動海南旅游房地產(chǎn)價格快速攀升，并保持整個房價在高位運行。 從上述情況可以看出，海南房地產(chǎn)市場消費對象主要為島外消費者。結(jié)合本項目建設(shè)所處的地理位置及地段情況，建議把項目市場定位于大陸各主要大中城市（尤其是長三角和珠三角地區(qū)）以及島內(nèi)的一線城市（如 ?？?/三亞 ）。目標(biāo)人群主要為具有一定經(jīng)濟能力、具 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場 【可行性研究報告】 33 有一定文化素質(zhì)的群體和都市成功白領(lǐng)階層。只要充分發(fā)揮本項目住宅產(chǎn)品的性價比優(yōu)勢、風(fēng)景區(qū)優(yōu)勢和度假休閑優(yōu)勢，完善配套專門針對客戶的各項服務(wù)措施，對于大陸以及省內(nèi)的客戶具有相當(dāng)吸引能力。 目前 澄邁 房地產(chǎn)市場情況 澄邁 房地產(chǎn)市場概況 澄邁 縣宏觀經(jīng)濟發(fā)展分析 近年來， 澄邁 縣縣委、縣政府在省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅持以科學(xué)發(fā)展 觀統(tǒng)領(lǐng)全局，帶領(lǐng)全市人民在恢復(fù)重建中加速度，在承接轉(zhuǎn)移中謀擴張，在破解難 題中提質(zhì)量，在高速發(fā)展中促轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型發(fā)展中惠民生， 全縣 經(jīng)濟穩(wěn)步增長，社 會事業(yè)得到全面協(xié)調(diào)發(fā)展，民生狀況明顯改善。 由 下 圖可以看出從 2021年 2021年， 澄邁 縣經(jīng)濟呈現(xiàn)逐年增長趨勢，并且均增 長率都高于 10%，經(jīng)濟發(fā)展后勁強勢。 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場 【可行性研究報告】 34 現(xiàn)今， 澄邁 縣以“建設(shè)中外游人的休閑度假勝 地和全縣人民的幸福家園”為目標(biāo)，以抓“旅加農(nóng)”促產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以抓項目保投資促發(fā)展為關(guān)鍵抓手， 千方百計增加城鄉(xiāng)居民收入，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，壯大縣域經(jīng)濟，加強社會管理創(chuàng)新，優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，著力解決民生問題，確?！笆濉币?guī)劃順利實施， 力爭到 2021年，全縣生產(chǎn)總值 31億元以上，年均增長 14%，最終把 澄邁 建設(shè)成為海南中部生態(tài)豐富、環(huán)境優(yōu)美、生活富裕、社會和諧的 一顆璀璨明珠。 澄邁 縣房地產(chǎn)市場分析 從 2021年