【正文】 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 【可行性研究報(bào)告】 33 有一定文化素質(zhì)的群體和都市成功白領(lǐng)階層。島外客戶的巨大需求，推動(dòng)海南旅游房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升，并保持整個(gè)房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 20918元，比上年增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均純收入 7408元，比上年增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。島外客戶來(lái)源于全國(guó)各地，以地區(qū)氣候環(huán)境差異較大的北京、東北、上海、山西以及江浙一帶的客群為主，主體構(gòu)成比較復(fù)雜，以度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生為主。澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 【可行性研究報(bào)告】 31 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ， 2021年以來(lái) ， ?？谑凶≌瑣u外購(gòu)買比率一直在70%以上 ； 三亞市商品房的購(gòu)買對(duì)象中更有 80%以上是島外人士 ， 分布在 30個(gè)國(guó)家和地區(qū) ， 而在這些購(gòu)房者中又以旅游房產(chǎn)為主 ,大約占80%， 養(yǎng)老房產(chǎn)占 20%。上述為實(shí)現(xiàn)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，支持房地產(chǎn)健康發(fā)展。澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 【可行性研究報(bào)告】 30 建設(shè)力度，海南每年需要投放的土地資源不超過(guò)全省陸域面積的千分之一，應(yīng)當(dāng)是可持續(xù)的。 海南房地產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)空間還較大 2021年海南房地產(chǎn)完成投資 ，投資量占我國(guó)房地產(chǎn)投資總量的 %，略高于海南占全國(guó)人口的比重。 海南自然資源不可復(fù)制 海南的氣候、地理環(huán)境是中國(guó)唯一的，也是世界最好的。以光纜通信為主，數(shù)字微波和衛(wèi)星通信為輔的立體通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋全省。在居住方面，有能力和條件的富裕階層，不滿足于原來(lái)的居住環(huán)境，而是追求健康舒適的新居住環(huán)境，購(gòu)買第二套房產(chǎn)的人越來(lái)越多，能否在海南擁有一套住房，已經(jīng)成為富裕階層的標(biāo)志性財(cái)產(chǎn)。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局海南調(diào)查總隊(duì)的數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，躍居成為全省服務(wù)業(yè)最大行業(yè)。這使海南房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，具有廣闊的發(fā)展前景和市場(chǎng)需求。 企業(yè) 的進(jìn)入不只帶來(lái)巨額的資金，他們?nèi)碌拈_發(fā)理念、國(guó)際化的社區(qū)規(guī)劃、時(shí)尚的現(xiàn)代建筑、專業(yè)的物業(yè)管理，將帶動(dòng)海南開發(fā)水平的提高，并促使項(xiàng)目建設(shè)邁上新的臺(tái)階。 海南房地產(chǎn)屬于旅游地產(chǎn)，非硬性需求，即旅游、投資、度假養(yǎng)老為一體的復(fù)合式地產(chǎn)；大海、沙灘、空氣、椰樹、溫泉、雨林等有限的自然資源，國(guó)際旅游島獨(dú)一無(wú)二的發(fā)展機(jī)遇，吸引了國(guó)內(nèi)眾多購(gòu)房者；目前海南每 個(gè)樓盤的島外客戶成交量都占到 80%以上、高者甚至是 95%，且基本上入住率都低于 30%，而來(lái)自島外的需求中，外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外過(guò)剩流動(dòng)性資金投資需求以及跟隨外地入島開發(fā)商品牌進(jìn)入的半生引導(dǎo)型購(gòu)房需求占到主流。銷售均價(jià)為 19384元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 【可行性研究報(bào)告】 26 房可供銷售面積約 1560萬(wàn)平方米，相對(duì) 811萬(wàn)平方米的銷售量，仍處于可控范圍之內(nèi)，市場(chǎng)供求關(guān)系基本正常。 2021年我省房地產(chǎn)市場(chǎng)在保障性住房投資和銷售面積的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)下，正朝著國(guó)家調(diào)控方向穩(wěn)定健康發(fā)展。每家銀行都不一樣，有的銀行資金寬裕就不需要這樣，堅(jiān)信 2021開發(fā)商、政府日子不好過(guò)、銀行的日子也不好過(guò)，信貸松動(dòng)勢(shì)在必行。澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 【可行性研究報(bào)告】 25 萬(wàn) ~40萬(wàn)，則是 9折； 10萬(wàn) ~30萬(wàn)，為 ； 10萬(wàn)以下的話，則是基準(zhǔn)利率。加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購(gòu)房家庭貸款需求。 二、銀行壓力與信貸松動(dòng) 住建部曾在 2021年底表示嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭貸款需求，該表態(tài)隨后引發(fā)市場(chǎng)對(duì)首套房利率放松的猜測(cè)。今后的 5年，三亞將著力保持 房地產(chǎn) 業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，加大商業(yè)地產(chǎn)和商務(wù)辦公地產(chǎn)發(fā)展力度，嚴(yán)格控制濱海一線住宅建設(shè)，三亞普通住宅“大限”或至。 海南省統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)符國(guó)瑄表示，在 保障房 方面，去年海南開工建設(shè) ，竣工 ，占計(jì)劃的 %；全年開工建設(shè)面積 ，占計(jì)劃總面積的 %，其中竣工面積 萬(wàn)平方米，占 計(jì)劃的 %。 海南省政府秘書長(zhǎng)徐莊介紹，海南省 2021年地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)，比上年增長(zhǎng) 12%，經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，但也存在經(jīng)濟(jì)增速減緩等問(wèn)題，未完成全年預(yù)期增長(zhǎng) 13%的目標(biāo)。目前北京市已經(jīng)明確提出 2021年將繼續(xù)“限購(gòu)”政策。作為調(diào)控最為嚴(yán)厲的北京， 2021年樓市成交量大幅下降。澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 【可行性研究報(bào)告】 21 因此，對(duì)于諸多房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，未來(lái)幾年仍然是一個(gè)千載難逢的機(jī)遇，因此應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)前景保持樂(lè)觀。 從經(jīng)濟(jì)環(huán)境基本向好的背景下，預(yù)計(jì) 2021年整體市場(chǎng)好于 2021年，成交方面，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng) %，增幅略高于 2021年 ，基數(shù)效應(yīng)和市場(chǎng)慣性決定 2021年上下半年增速前高后低，上半年同比增長(zhǎng)約 15%，下半年增幅縮小至 %。 南渡帆影澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 【可行性研究報(bào)告】 18 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況 2021年 13月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 26962億元，同比增長(zhǎng)%，增速比 12月份回落 。西部地區(qū) 商品房銷售面積 5142萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，增速回落 ；銷售額 2529億元，增長(zhǎng)%，增速回落 。商品房銷售額 13992億元，增長(zhǎng) %，增速比 12月份回落 南渡帆影房屋新開工面積 38873萬(wàn)平方米，下降 %， 12月份為增長(zhǎng) %；其中，住宅新開工面積 29182萬(wàn)平方米，下降 %。其中，住宅投資 9013億元，增長(zhǎng) %，增速回落 ，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。 本項(xiàng)目符合國(guó)家以及海南省行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合 澄邁縣 城市發(fā)展總體規(guī)劃，選址合理。 澄邁邁嘉投資發(fā)展有限公司 擬建設(shè)的 “ 南渡帆影實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。而隨著國(guó)家政策對(duì)土地的宏觀控制，外來(lái)資金投入加大，房地產(chǎn)價(jià)位將逐漸揚(yáng)升，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)住房的環(huán)境、套型、布局和物業(yè)管理等要素的要求也會(huì)逐步提高。在海南的各大城市中，這些老人最青睞于 澄邁 ，因?yàn)?澄邁做為一個(gè)緊依 ?？?的熱帶旅游勝地，這 里的富含負(fù)氧離子的空氣、優(yōu)質(zhì)溫泉、保存完好的 富硒紅壤 等都是吸引外來(lái)投資及旅游的重要因素。 “旅游地產(chǎn)”與“第二居所”概念帶動(dòng) 澄邁 地產(chǎn) 明媚的陽(yáng)光、清新的海風(fēng)、風(fēng)景如畫的海濱、浪漫溫馨的暖冬等等這些海南島得天獨(dú)厚的氣候環(huán)境，為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了沃土。 房地產(chǎn)有政府作為強(qiáng)勁后盾 海南作為中國(guó)唯一的熱帶省份，具有絕佳而不可替代的旅游資源，國(guó)際 旅游島獲批后，海南旅游業(yè)將具有更為廣闊的發(fā)展空間，進(jìn)而成為海南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。鼓勵(lì)發(fā)展家庭旅館經(jīng)營(yíng)和房屋租賃經(jīng)營(yíng)。 圍繞在建設(shè)國(guó)際旅游島背景下保持房地產(chǎn) 業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。（ 4）國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作和文化交流的重要平臺(tái)。（ 2）世界一流的海島休閑度假旅游目的地。嚴(yán)厲打擊圈地不建和違規(guī)建房等違法違規(guī)行為，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口規(guī)模、資源和環(huán)境容量、城鎮(zhèn)發(fā)展、公共服務(wù)體系建設(shè)相協(xié)調(diào)。大力發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)，打造高品質(zhì)的綠色低碳社區(qū)，逐步形成以 澄邁 、三亞為兩大中心，東西部均衡發(fā)展，區(qū)域特色各異，互補(bǔ)性強(qiáng)的旅游、商務(wù)房地產(chǎn)空間發(fā)展格局。澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 【可行性研究報(bào)告】 10 游房地產(chǎn)。加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房。 南渡帆影 為了取得較佳經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)認(rèn)真做好項(xiàng)目品牌的打造工作，特別是要加強(qiáng)與電視、報(bào)紙等傳媒的廣告的宣傳力度，將項(xiàng)目作為地區(qū)精品推向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)。為確保建設(shè)工程質(zhì)量，應(yīng)按照項(xiàng)目管理的 “ 四制 ” 要求聘請(qǐng)質(zhì)檢員，負(fù)責(zé)整個(gè)建設(shè)工程的質(zhì)量并跟蹤管理。本項(xiàng)目建設(shè)條件成熟，客源市場(chǎng)充足，從財(cái)務(wù)分析結(jié)果看，項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目建設(shè)期 該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為 24 個(gè)月，計(jì)劃于 2021 年 7 月開始前期工作，2021 年 7 月完成竣工驗(yàn)收 。 建筑密度 :40%，容積率 。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 及四至 項(xiàng)目建設(shè)位置 位于 澄邁 縣 金江鎮(zhèn)文化南路與南渡江 交叉口東北側(cè) 。清醒地認(rèn)識(shí)到海南建設(shè)的天時(shí)地利和機(jī)遇，分析資源的稀缺性，把有 限的資源配置好，最大限度的開發(fā)島內(nèi)外市場(chǎng)，去爭(zhēng)取機(jī)會(huì)，把握這次機(jī)會(huì)，必將取得理想的豐碩成果。據(jù)調(diào)查，海南商品住房的需求主要來(lái)自市民改善住房條件、外省市和境外人士購(gòu)房等方面。我國(guó)取 南 渡帆影憑借卓越的操作水平，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，本著 “ 以人為本，提高居住水平 ” 的原則，從市場(chǎng)定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、售后服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)精雕細(xì)琢，堅(jiān)持正確的市場(chǎng) 定位，一業(yè)為主，多元經(jīng)營(yíng)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)步發(fā)展，不斷為廣大居民塑造精品工程。澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目建設(shè)單位 澄邁邁嘉投資發(fā)展有限公司 建設(shè)單位概況 名稱： 澄邁邁嘉投資發(fā)展有限公司 住所： 澄邁縣金江鎮(zhèn)解放東路 14 號(hào) 法人代表 ： 劉海萍 注冊(cè)資本： 人民幣 伍 仟萬(wàn)元 實(shí)收資本： 人民幣 伍 仟萬(wàn)元 公司類型：有限責(zé)任公司 澄邁邁嘉投資發(fā)展有限公司成 立于 2021 年 5 月，以房地產(chǎn)開發(fā) 、酒店管理、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、高科技產(chǎn)品開發(fā)、室內(nèi)裝修工程、水電工程、裝飾材料銷售 為主營(yíng)業(yè)務(wù)。澄 邁 邁 嘉 城市廣場(chǎng) 可行性研究報(bào)告 建設(shè)單位： 澄邁邁嘉投資發(fā)展有限公司 2021 年 6 月 南 渡帆影澄邁邁嘉城市廣場(chǎng) 【可行性研究報(bào)告】 I 目 錄 第一章 總 論 ............................................................................................................. 1 項(xiàng)目背景 ......................................................................................................... 1 項(xiàng)目概況 ......................................................................................................... 5 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)與建議 ........................................................................................ 6 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 ............................................................................... 9 項(xiàng)目建設(shè)背景 .................................................................................................. 9 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ......................................................................................... 13 第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 .................................................................................... 15 我國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行現(xiàn)狀 ...................................................................................... 15 海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 .................................................................................. 21 海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)趨勢(shì) .................................................................... 27 目標(biāo)人群與目標(biāo)市場(chǎng)分析 ............................................................................... 30 目前澄邁房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 .......................