【導(dǎo)讀】第八章質(zhì)量保證體系及工程招投標(biāo)方案………………………該地塊位于南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，屬于南昌市副中心區(qū)域、昌北板塊。北臨楓林大道，西至桂苑路，周邊配套完善，交通發(fā)達(dá)。一中；江西師范科技學(xué)院、江西財(cái)大楓林校區(qū)、東華理工大學(xué)、南昌理工學(xué)院;項(xiàng)目交通便利，多路公交車直達(dá)老城區(qū)。232、211、304、517路至昌北。路等直達(dá)下羅站后步行5分鐘。因此項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)在于未來(lái)一二年南昌市居住商品房的市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，南昌已成為國(guó)際和東部。南昌的自然環(huán)境優(yōu)美，山環(huán)水繞，風(fēng)光綺麗。2021年，全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入億元，同?？趶皆鲩L(zhǎng)%，增幅較年初一季度提高。投資企業(yè)197家，同比增長(zhǎng)%；實(shí)際利用外資億美元，同比增長(zhǎng)18%；市GDP排名中等水平，出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的局面。財(cái)政累計(jì)完成億元，同比增長(zhǎng)%，雙雙超額完成全年目標(biāo)數(shù)。

　　

【正文】 規(guī)劃指標(biāo) 備注 36 總用地面積 (㎡ ) 143,334 215畝 容積率 建設(shè)周期 3年 總建筑面積 401,335 不含地下室 其中： 住宅 面積 260,868 辦公 面積 75,467 商業(yè) 面積 45,000 旅館業(yè) 面積 20,000 機(jī)動(dòng)車停車位（輛） 3600 實(shí)施進(jìn)度：本項(xiàng)目施工期 為 2 年 ，銷售期為 2年 ， 實(shí)行交叉滾動(dòng)開(kāi)發(fā)， 銷售期預(yù)計(jì) 第二 年 開(kāi) 始預(yù)售 。 行業(yè)基準(zhǔn)收益率取 10%（ Ic=10%） 。 銷售稅 金（費(fèi)） 按 綜合稅率 11%征收 。 37 二、 銷售收入預(yù)測(cè) 項(xiàng)目銷售收入 表 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑面積（ ㎡ ） 銷售單價(jià) （元 /㎡ ） 總價(jià)（萬(wàn)元） 一 銷售收入 231,244 1 住宅 260,868 4,500 117,390 2 辦公 75,467 6,500 49,054 3 商業(yè) 45,000 8,000 36,000 4 旅館業(yè) 20,000 5 車庫(kù) 3,600個(gè) 8萬(wàn)元 /個(gè) 28,800 二 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 按銷售收入的 11%計(jì)收 25,437 三 銷售凈收入 銷售收入 稅費(fèi) 205,807 根據(jù) 項(xiàng)目 的進(jìn)展情況，結(jié)合 南昌市 的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，我們?cè)O(shè)定 銷售期為 2 年， 假設(shè) 2年后全部銷售完畢。 銷售價(jià)格 根據(jù) 南昌市 房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)力 ,采用確定銷售價(jià)格時(shí)同樣采用逐年上漲的情況確定 平均 銷售價(jià)格。 38 項(xiàng)目銷售計(jì)劃表 序號(hào) 2021年下半年 2021年上半年 2021年下半年 2021年上半年 2021年下半年 2021年上半年 合計(jì) 一 住宅銷售收入（萬(wàn)元） 23,478 35,217 35,217 23,478 117,390 銷售面積（㎡） 52, 78, 78, 52, 260,868 預(yù)銷售比率 (％ ) 0% 0% 20% 30% 30% 20% 100% 平均銷售單價(jià) (萬(wàn)元 /㎡ ) 二 辦公 銷售收入（萬(wàn)元） 9,811 14,716 14,716 9,811 49,054 銷售面積（㎡） 15, 22, 22, 15, 75,467 預(yù)銷售比率 (％ ) 0% 0% 20% 30% 30% 20% 100% 平均銷售單價(jià) (萬(wàn)元 /㎡ ) 三 商業(yè)銷售收入（萬(wàn)元） 7,200 10,800 18,000 36,000 銷售面積（㎡） 9,000 13,500 22,500 45,000 預(yù)銷售比率 (％ ) 0% 0% 0% 20% 30% 50% 100% 平均銷售單價(jià) (萬(wàn)元 /㎡ ) 四 地上車庫(kù)（萬(wàn)元） 7,200 7,200 7,200 7,200 28,800 銷售個(gè)數(shù)（按 24 平方米計(jì)算每個(gè)車位面積） 900 900 900 900 3,600 預(yù)銷售比率 (％ ) 0% 0% 25% 25% 25% 25% 0% 平均銷售單價(jià) (萬(wàn)元 /個(gè) ) 8 8 8 8 五 銷售收入（萬(wàn)元） 40,489 64,333 67,933 58,489 231,244 39 第 二 節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目利潤(rùn) 根據(jù) 項(xiàng)目總投資測(cè)算表、 投資計(jì)劃 及 資金籌措 表 及分 階段 銷售收入預(yù)測(cè)表計(jì)算： 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目投資 分類包括土地成本、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（預(yù)備費(fèi)）等。 項(xiàng)目總投資 =143,134萬(wàn)元 利潤(rùn)總額 =總銷售收入－銷售稅 金（ 費(fèi) ） －總投資 =231,244－ 25,437－ 143,134 =62,673 萬(wàn)元 稅前利潤(rùn)率 =（利潤(rùn)總額 247。 項(xiàng)目總投資） 100% =（ 62,673247。 143,134） 100% =% 稅后 利潤(rùn) =利潤(rùn)總額－所得稅 =62,673 (1－ 25％ ) =47,005 萬(wàn)元 總投資 凈 利潤(rùn)率 =（ 凈 利潤(rùn) 247。 項(xiàng)目總投資） 100% =（ 47,005247。 143,134） 100% =% 盈虧平衡點(diǎn)： 總投資 143,134 P= ＝ ＝ % 銷售凈收入 205,807 40 二 、 項(xiàng)目損益 分析 項(xiàng)目損益表 單位 :萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 2021年下半年 2021年上半年 2021年下半年 2021年上半年 2021年下半年 2021年上半年 合計(jì) 1 收入 0 0 40,489 64,333 67,933 58,489 231,244 銷售收入 40,489 64,333 67,933 58,489 231,244 2 現(xiàn)金支出 82,168 20,322 20,322 20,322 0 0 143,134 投資額 82,168 20,322 20,322 20,322 143,134 3 稅費(fèi) 0 0 4,454 7,077 7,473 6,434 25,437 4 利潤(rùn)總額 82,168 20,322 15,713 36,935 60,461 52,055 62,673 5 稅前彌補(bǔ)虧 損 15,713 36,935 49,842 0 102,490 6 所得稅 2,655 13,014 15,668 7 稅后利潤(rùn) 7,964 39,041 47,005 8 稅后成本利 潤(rùn)率 % 41 三 、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021年下半年 2021年上半年 2021年下半年 2021年上半年 2021年下半年 2021年上半年 1 現(xiàn)金流入 40,489 64,333 67,933 58,489 銷售收入 231,244 40,489 64,333 67,933 58,489 2 現(xiàn)金流出 184,239 82,168 20,322 24,776 27,399 10,127 19,448 開(kāi)發(fā)建設(shè)投 資 143,134 82,168 20,322 20,322 20,322 銷售稅費(fèi) 25,437 0 0 4,454 7,077 7,473 6,434 所得稅 15,668 0 0 0 0 2,655 13,014 3 凈現(xiàn)金流量 47,005 82,168 20,322 15,713 36,935 57,806 39,041 4 累計(jì)凈現(xiàn)金 流量 82,168 102,490 86,777 49,842 7,964 47,005 5 凈現(xiàn)值 42,732 74,698 18,475 14,285 33,577 52,551 35,492 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 74,698 93,173 78,888 45,311 7,240 42,732 主要計(jì)算指標(biāo)： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV） 是指項(xiàng)目按行業(yè)基準(zhǔn)收益率 （ Ic=10%） ，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。若 FNPV 大于或等于 0，說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益 率的要求，在財(cái)務(wù)上是可以接受的；若 FNPV 小于 0，則項(xiàng)目不可接受。 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）為 42,732 萬(wàn)元＞ 0，因此項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，若貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損，因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率比較，當(dāng) FIRR 大于或等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上 是可以接受的。 本項(xiàng)目的 內(nèi)部收益率 (IRR)為 %＞ 10%，則本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。 動(dòng)態(tài)投資回收期（ Pb） 42 是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計(jì)算公式為： Pb=【累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù) 1】 +上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值 /當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 投資回收期短，表明項(xiàng)目投資回收快，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 本項(xiàng)目的動(dòng) 態(tài)投資回收期 Pb=（ ） +|45,311|/52,551 = 年 43 競(jìng)標(biāo) 指引 因素變化情況 項(xiàng)目指標(biāo) 敏感性分析結(jié)果 價(jià)格區(qū)間 開(kāi)發(fā)價(jià)值（萬(wàn)元） 總地價(jià)（萬(wàn)元） 總投資（萬(wàn)元） 稅前利潤(rùn) 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 稅后成本利潤(rùn)率 基本方案 231244 22,360 143,134 62,673 47,005 % 地價(jià)變化 （萬(wàn)元 /畝） 110 231,244 24,596 145,370 60,437 45,328 % 保守叫價(jià)區(qū)間 120 231,244 26,832 147,606 58,201 43,651 % 130 231,244 29,068 149,842 55,965 41,974 % 140 231,244 31,304 152,078 53,729 40,297 % 150 231,244 33,540 154,314 51,493 38,620 % 160 231,244 35,776 156,550 49,257 36,943 % 競(jìng)爭(zhēng)叫價(jià)區(qū)間 170 231,244 38,012 158,786 47,021 35,266 % 180 231,244 40,248 161,022 44,785 33,589 % 190 231,244 42,484 163,258 42,549 31,912 % 200 231,244 44,720 165,494 40,313 30,235 % 210 231,244 46,956 167,730 38,077 28,558 % 風(fēng)險(xiǎn)叫價(jià)區(qū)間 220 231,244 49,192 169,966 35,841 26,881 % 230 231,244 51,428 172,202 33,605 25,204 % 240 231,244 53,664 174,438 31,369 23,527 % 250 231,244 55,900 176,674 29,133 21,850 % 44 可行性研究結(jié)論 （ 1）項(xiàng)目地理位置優(yōu) 越，有一定的規(guī)模，利于開(kāi)發(fā)，并樹(shù)立公司品牌。 （ 2）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)較好，財(cái)務(wù)上可行。 （ 3）本項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)主要依靠居住部分的價(jià)值實(shí)現(xiàn) ，未考慮旅館業(yè)長(zhǎng)期收入 ，這一塊利潤(rùn)要長(zhǎng)期來(lái)體現(xiàn) 。 （ 4）由分析可知，項(xiàng)目銷售價(jià)格的實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)最為敏感。因此項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)在于未來(lái)一二年南昌市居住商品房的市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。因此項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位及營(yíng)銷推廣十分重要。 （ 5） 建議土 地競(jìng)標(biāo) 160～ 200 萬(wàn)元 /畝為合理競(jìng)價(jià)區(qū)間，若遇強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，不宜超過(guò) 250 萬(wàn)元 /畝。