【導(dǎo)讀】東湛江198公里，轄有潿洲、斜陽兩島。北海市總面積3337平方公里，市。全市管轄三區(qū)一縣，即海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)。中城鎮(zhèn)人口68萬，農(nóng)業(yè)人口109萬。居民基本是漢族，少數(shù)是壯族、瑤族、北海市背靠大西南云貴川諸省，面向東南亞，陸、海上鄰近廣東、南亞和歐洲的最近口岸。秦末漢初，北海已成為聞名于世的“海上絲綢之。1992年，黨中央、國務(wù)院明確提出把北海市建設(shè)成為西南出海大。北海福成機(jī)場(chǎng)開通了到北京、上海、昆明、航線，近百個(gè)航班，通過聯(lián)程可達(dá)全國各機(jī)場(chǎng)。目前北海境內(nèi)已修通使用。地，目前正在修建玉林至鐵山港、合浦至湛江鐵路，以及欽北鐵路復(fù)線，建成后運(yùn)力將大幅提升。國十大休閑城市”稱號(hào)。動(dòng)了北海市爛尾樓處置工作。截至2021年12月底，爛尾樓處置率達(dá)到96%，城市和國家環(huán)保模范城市。調(diào)查認(rèn)為，“生態(tài)宜居文明城市”已成為北海的特色定位，可以期待，三年后北海城市面貌將發(fā)生巨大變化。的地區(qū)之一，房地產(chǎn)成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，但因工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，

　　

【正文】 要原 因?yàn)椋? （ 1） 原有本地居民的剛性住房需求已在 2021 年 2021年處置“爛尾樓”期間基本消化完畢，在沒有導(dǎo)入大量 新 增 產(chǎn)業(yè)人口 的前提下本地居民的剛性住房需求明顯不足，北海市本地人購房占比已從 2021 年的 %降至2021 年的 %。 （ 2） 工業(yè)基礎(chǔ)薄弱， 無法形成新增產(chǎn)業(yè)人口的有效源泉。如前所述 ，在中石化、林漿紙、電子產(chǎn)業(yè)園等重大項(xiàng)目產(chǎn)生效益前，北海經(jīng)濟(jì)仍屬于房地產(chǎn)投資拉動(dòng)型增長(zhǎng)。 （ 二 ） 未來兩年北海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 通過分析未來 2年內(nèi)宏觀政策、外地人購房和本地剛性需求三個(gè)因素對(duì)北海市房地產(chǎn)行業(yè) 的影響 ， 初步測(cè)算 未來 2年內(nèi)其趨勢(shì)如下 （ 表 34） 24 表 34 北海房地產(chǎn)業(yè)未來兩年趨勢(shì)預(yù)測(cè) 41264584050010001500202125003000350040004500500055002010.32010.62010.92010.122011.32011.62011.92011.122012.32012.6成交量（套數(shù)）成交均價(jià)（元） 圖表說明：橫坐標(biāo)軸以 2021 年 1 月 份 北海市商品房交易量為基準(zhǔn)。 按成交量 和價(jià)格 變化特點(diǎn)，大致分為 三 個(gè) 階段： 第一階段 ： 即今年 14 月份，量?jī)r(jià)齊升 期。 第二階段 ： 即 2021 年 5月至 2021年 6 月， 下跌 和 盤整期。今年 5 月份開始成交量急劇下跌， 預(yù)計(jì)到今年 7 月探底，僵持 3 個(gè)月后，價(jià)格開始有所下跌， 最低可能會(huì)跌到 10%（即 4584*=4126 元） ，而且是出現(xiàn)在 2021年春節(jié)前后 ； 2021年春節(jié)過后，人們重新 審視行業(yè)發(fā)展，部分人認(rèn)為已探底，開始購買，成交量有所增加，價(jià)格停止下跌， 且 微有 回升 。 判斷理由： 宏觀政策因素： 2021 年 4月 17 日，新“國十條”中第三條規(guī)定的“對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”，直接限制了外地人對(duì)北海商品房的購買需求；三部委雖然于 2021年 6月 4日發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中二套房 25 認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》，規(guī)定“對(duì)不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行”， 但提高了外地人購房貸款的準(zhǔn)入門檻（五成首付、利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的 倍），仍然限制了大部分外地人的購房需求。宏觀政策從嚴(yán)必然會(huì)引起下一階段交易量急劇下跌，預(yù)計(jì)上述政策 2 年內(nèi)不會(huì)變。 外地人購房因素： （ 1） 在國家重點(diǎn)調(diào)控下，全國房地產(chǎn)業(yè)景氣度迅速下降，人們普遍看跌，進(jìn)入持幣觀望階段，外地客戶暫時(shí)不看好北海，預(yù)計(jì)將維持 1 年。（ 2） 近期打擊炒房、打擊傳銷會(huì)使城市部分流動(dòng)人口離開北海，短期內(nèi)商品房的租賃收入水平會(huì)降低，預(yù)計(jì)這部分需求在 12年內(nèi)不復(fù)返。 本地剛性住房需求因素：一年內(nèi)，北海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)瓶頸依然沒有 破解，城市發(fā)展速度受到制約，本地剛性需求仍然沒有培育成主流。 表中設(shè)定價(jià)格下跌區(qū)間不超過 10%，主要是依據(jù)北海近十年來，房地產(chǎn)行業(yè)起伏中房?jī)r(jià)最大跌幅的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)保守確定的，如 08年底，房?jī)r(jià)實(shí)際跌幅小于 5%。同時(shí)，還根據(jù)北海當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)成本實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)算，如： 目前北海一般地段樓盤 開發(fā) 成本大 約 為 3200元 /㎡ 左右 (例 :土地成本每畝 300 萬元 ，容積率是 ， 占地面積 20 畝 ， 那么樓面地價(jià)為 1120元 /㎡ ,建安成本為 1600 元 /㎡ ,報(bào)建、稅務(wù)、開支成本為 400元 /㎡ )， 按 開發(fā)商最美好的愿望，利潤(rùn) 率不低于 20%，房?jī)r(jià) 應(yīng)該 落到 3800 元 /㎡ ， 如果考慮土地增值稅， 房?jī)r(jià)起碼要到 4100 元 /㎡ 方能保證 20%的利潤(rùn)率。 因此，調(diào)查認(rèn)為房?jī)r(jià)能穩(wěn)定在 4100 元 /㎡ 左右。 第三階段： 即 2021 年 7月至 2021年 3 月 ， 量?jī)r(jià)回升期。 隨著中石化的投產(chǎn)期臨近，政府宣傳力度加大，成交量快速回升， 價(jià)格隨之微回升。 26 2021 年 9月份，中石化投產(chǎn)，重大利好促使成交量快速回升 。預(yù)計(jì) 到 2021年 1 季度恢復(fù)到 今年 14 月份水平 。 從 2021年 2 季度開始， 步入自我平衡發(fā)展期。 隨著中電、林漿紙、新材料、臨港產(chǎn)業(yè)等園區(qū)項(xiàng)目相繼開工、建成、投產(chǎn)，北海 經(jīng)濟(jì)逐步完成 由 “房地產(chǎn)投資拉動(dòng)型” 向 “多元化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)投資拉動(dòng)型” 的 轉(zhuǎn)型， 而新增產(chǎn)業(yè)人口所帶來的巨大住房剛性需求， 使 房地產(chǎn)業(yè)步入自我平衡發(fā)展階段 ，且隨著購房者結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化， 對(duì) 未來北海市房地產(chǎn)業(yè) “健康、持續(xù)、穩(wěn)定”的 長(zhǎng)期 發(fā)展 也 將形成有力的支撐 。 判斷理由： 宏觀政策因素： （ 1） 2021 年 1月， 國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)正式上升為國家戰(zhàn)略 ， 2021年 12月，國務(wù)院印發(fā)《 國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的若干意見 》（國發(fā) [2021]42 號(hào)）， 國家在不足兩年時(shí)間內(nèi)連續(xù)給予同一個(gè) 省區(qū)兩大政策支持，這是很少見的 ， 這表明中央對(duì)加快廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展寄以厚望。 《規(guī)劃》的審批和《意見》的發(fā)布實(shí)施，對(duì)推動(dòng)廣西在新的歷史起點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)新的跨越，具有重要的里程碑的意義，是指導(dǎo)當(dāng)前和今后一 段 時(shí)期廣西發(fā)展的行動(dòng)綱領(lǐng)。 《規(guī)劃》和《意見》 確定了廣西到 2020 年科學(xué)發(fā)展的四大戰(zhàn)略任務(wù)：打造區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流基地、先進(jìn)制造業(yè)基地、特色農(nóng)業(yè)基地和信息交流中心；構(gòu)筑國際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作新高地；培育我國沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極；建設(shè)富裕文明和諧的民族地區(qū)。 在城市建設(shè)方面，《規(guī)劃》和《意見》要求 ： 以南寧市為依托，建設(shè)具有濃郁亞 熱帶風(fēng)光和濱海特色、輻射作用大的南（寧）北（海）欽（州）防（城港）城市群， 加強(qiáng)與周邊 27 地區(qū)鐵路、高速公路、航空等基礎(chǔ)設(shè)施的對(duì)接和共建，增強(qiáng)城市群要素集聚作用，形成連接多區(qū)域的重要交通樞紐。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自 國家批準(zhǔn)實(shí)施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》以來，經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)建設(shè)加快推進(jìn)，取得了令人矚目的成績(jī)。北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、經(jīng)濟(jì)最有活力的地區(qū)之一，引領(lǐng)帶動(dòng)的能力和作用初步顯現(xiàn) 。可以預(yù)計(jì)，在 2020年以前，這一 政策 優(yōu)勢(shì)將繼續(xù)保持并不斷加強(qiáng)。 （ 2） 北海“三年跨越發(fā)展”的戰(zhàn)略構(gòu)想和三年奮斗目標(biāo)將會(huì)實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化升級(jí)，北海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)瓶頸將得以破解， 北海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將由“房地產(chǎn)投資拉動(dòng)型” 為主 轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸嘣a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)投資拉動(dòng)型” 為主 。調(diào)查認(rèn)為，近十年來，北海在能源、交通、城市建設(shè)、園區(qū)建設(shè)、環(huán)境改造等方面做足了功夫，隨著中石化、中電產(chǎn)業(yè)園等重大項(xiàng)目的相繼開工，北海正處于由量變到質(zhì)變的臨界點(diǎn)上， 2021 年 9 月，中石化煉油異地改造項(xiàng)目建成投產(chǎn)將成為北海經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的最重要標(biāo)志之一，也就是說， 2021 年下半年起， 北海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 模式 將由 “房地產(chǎn)投資拉動(dòng)型”轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸嘣a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)投資拉動(dòng)型” ， 經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力有效提升。據(jù)有關(guān)部門介 紹，單是中石化一個(gè)項(xiàng)目投產(chǎn)，到 2021 年， 全市生產(chǎn)總值翻 一 番達(dá)到 600億元、人均GDP 達(dá)到 3 萬元左右，財(cái)政收入翻 一 番超過 70億元 的奮斗目標(biāo)就已經(jīng)有可能實(shí)現(xiàn)； 3年里還有 電子信息、臨港產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值 預(yù)計(jì)分別可 達(dá)到 300億元，林漿紙、農(nóng)產(chǎn)品加工、旅游、商貿(mào)、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模 預(yù)計(jì)分別可 達(dá)到 100億元， 還要計(jì)劃 建成一批年銷售收入 50億元以上的大型骨干企業(yè)， 完全有希望 形成具有北海特色的支柱產(chǎn)業(yè)和企業(yè)集群。 外地人購房需求因素： 近幾年支撐 房地產(chǎn) 業(yè)快速發(fā)展的因素 仍然存在，北海商品房對(duì)外地客戶的吸引力將保持不變。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展不會(huì)削 28 弱 優(yōu)美的城市 環(huán)境，反而 生態(tài)宜居城市 環(huán)境將進(jìn)一步得到改善，這是 “ 3 年跨越 發(fā)展工程” 的奮斗目標(biāo)之一。商品房?jī)r(jià)值洼地仍然存在，而且隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)投資的價(jià)值前景將更有空間。預(yù)計(jì)一年后，外地客戶將重新回到北海，但購房方式可能會(huì)有所改變，且該因素對(duì)交易量的影響度會(huì)隨著本地剛性住房需求的增大而逐步減小。 本地剛性住房需求因素： 2021 年下半年起，隨著 北海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 由 “房地產(chǎn)投資拉動(dòng)型” 為主 轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸嘣a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)投資拉動(dòng)型” 為主 房， 新增產(chǎn)業(yè)人口的剛性住房需求將會(huì)速增，且該因素對(duì)交易量的影響度會(huì)隨之增 大。 （ 1） 隨著三年跨越目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，勢(shì)必要大量導(dǎo)入人口 ,北海商品房市場(chǎng)需求將逐步由 “ 外地客戶主導(dǎo)型 ” 轉(zhuǎn)變?yōu)?“產(chǎn)業(yè)人口 剛性需求 及外地客戶多元化主導(dǎo) 型 ” 。據(jù)測(cè)算 ,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將形成 25萬人左右的產(chǎn)業(yè)大軍，預(yù)計(jì) 3 年后，北海城市常住人口將接近 80萬人。 （ 2） 第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口相應(yīng)增加，從而形成對(duì)商品房的有效需求。 （ 3） 本地居民自住房升級(jí)換代將形成小部分需求。 08年取消自建房用地審批以來，北海目前尚存的自建房用地基本消化完畢，本地居民自建房的偏好將逐步消失，從而轉(zhuǎn)向?qū)ι唐贩?的需求。