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【正文】 析 ...................................... 27 一、環(huán)境影響分析 ................................................ 27 二、交通影響分析 ................................................ 28 第七章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及實(shí)施計(jì)劃 .................................. 31 一、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) ................................................ 31 二、工程建設(shè)進(jìn)度安排 ............................................ 31 第八章 投資估算、資金籌措 ..................................... 33 一、投資估算 .................................................... 33 二、 投資計(jì)劃 .................................................... 37 三、資金籌措方案 ................................................ 37 新起點(diǎn)嘉園二期（創(chuàng)輝大廈）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 北京市工程咨詢公司 II 第九章 結(jié)論和建議 ............................................ 38 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的有關(guān)問(wèn)題說(shuō)明 .................................. 38 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 .................................. 38 三、成本費(fèi)用估算 ................................................ 40 四、財(cái)務(wù)分析 .................................................... 41 第十章 結(jié)論和建議 ............................................ 43 一、結(jié)論 ........................................................ 43 二、建議 ........................................................ 43 附表 ： 附表 1 項(xiàng)目總投資估算表 ； 附表 11 居民房屋拆遷補(bǔ) 償費(fèi)用估算表； 附表 12 居民房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用估算表； 附表 2 投資計(jì)劃與資金籌措表； 附表 3 銷售收入和銷售稅金及附加表； 附表 4 損益表； 附表 5 借款還本付息表； 附表 6 現(xiàn)金流量表（全部投資）； 附表 7 資金來(lái)源和運(yùn)用表。 附件： 1．項(xiàng)目法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 2． 北京市規(guī)劃委員會(huì) “關(guān)于三義房地產(chǎn)公司建設(shè)商業(yè)金融項(xiàng)目的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（條件）”（ 2021 規(guī)意條字 0354 號(hào)）； 3．北京市規(guī)劃委員會(huì)“關(guān)于新起點(diǎn)嘉園市政方案協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要”（市規(guī)會(huì)[2021]15 號(hào)）； 4． 北京市發(fā)展和改革委員會(huì)“關(guān)于新起點(diǎn)嘉園二期項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函”（京發(fā)改投資函 [2021]586 號(hào)）； 5．北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（京地出合字 2021 第 1085 號(hào)） 。 新起點(diǎn)嘉園二期（創(chuàng)輝大廈）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 北京市工程咨詢公司 III 附圖： 1． 項(xiàng)目地理位置圖； 2．總平面圖； 3．交通分析圖； 4． 景觀分析圖； 5．地下四層平面圖； 6．地下三層平面圖； 7．地下二層平面圖； 8．地下一層平面圖； 9．首層平面圖； 10．二層平面圖； 11．三層平面圖； 12．四層平面圖； 13．標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。 新起點(diǎn)嘉園二期（創(chuàng)輝大廈）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 北京市工程咨詢公司 1 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 1．項(xiàng)目名稱 ： 新起點(diǎn)嘉園二期 工程（創(chuàng)輝大廈） 2．性 質(zhì)： 新 建 3． 建設(shè)地址及范圍 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 位于海淀區(qū) 長(zhǎng)春橋路 5 號(hào) ， 海淀區(qū)蘇州橋西側(cè) 。 其四至為： 東臨萬(wàn)泉河快速路西輔路 ，西 至萬(wàn)柳東路（西側(cè)為新起點(diǎn)嘉園一期） ，南 至 新建長(zhǎng)春橋路，北 至空軍干休所及 小南莊地區(qū)。 4．建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項(xiàng)目總用地面積 平方米， 其中， 總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。 項(xiàng)目 總建筑面積 平方米 ，其中，地上 平方米，地下 39628平方米 ， 工程建筑總高度 70 米。 5．工程進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè) 周期為二年半， 計(jì)劃 2021 年 底 完工。 其中， 2021 年 6 月～ 2021年 3 月，完成項(xiàng)目前期工程和施工圖設(shè)計(jì)， 2021 年 4 月～ 2021 年 12 月，完成項(xiàng)目土建、裝修、設(shè)備工程等。 6．項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 技術(shù) 指標(biāo) 1 總用地面積（平方米） 18026 2 總建筑面積（平方米） 119350 其中：地上 79722 地下 39628 3 總建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 % 5 綠化 覆蓋率 % 新起點(diǎn)嘉園二期（創(chuàng)輝大廈）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 北京市工程咨詢公司 2 6 停車數(shù)量（ 輛） 700 其中：地上 675 地下 25 7． 投資估算與 資金籌措 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用 萬(wàn)元；工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 ，建設(shè)期利息 萬(wàn)元 。 項(xiàng)目建設(shè)資金中，項(xiàng)目單位自籌 萬(wàn)元，利用房屋建筑銷售回款 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 萬(wàn)元。 二、 項(xiàng)目建設(shè) 單位情況 1． 單位名稱：北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2． 成立 時(shí)間： l 998 年 3． 注冊(cè)地址：北京市密云縣工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)東吉路 38 號(hào) 4． 經(jīng)營(yíng)地址 ： 北京市海淀區(qū)長(zhǎng)春橋路 5 號(hào)“新起點(diǎn)嘉園” C 座 12 樓 6 層 5． 法定代表人：劉優(yōu)良 6． 注冊(cè)資本 ： 8300 萬(wàn)元 7． 執(zhí)照注冊(cè)號(hào) ： 110000l260574 8． 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 9． 主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)等 10． 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。 北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司現(xiàn)有員工 4具有本 科 以上學(xué)歷的 員工 占 52％，具備中、高級(jí)職稱者多名。公司具有多年的房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)經(jīng)歷 ，擁有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的客戶服務(wù)系 統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的開(kāi)發(fā)理念和不斷進(jìn)取的開(kāi)拓意識(shí)、形成了“高水準(zhǔn)、高品質(zhì)”的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路和市場(chǎng)品牌形象，建立了 — 套符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要、結(jié)構(gòu)扁平的管理體系以及一支人員簡(jiǎn)練、經(jīng)驗(yàn)豐富、高效能干，具 有 團(tuán)隊(duì)合作精神的員工隊(duì)伍。目前，公司正以“專業(yè)、專注、真誠(chéng)、高效”的標(biāo)準(zhǔn)為廣大客戶提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 新起點(diǎn)嘉園二期（創(chuàng)輝大廈）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 北京市工程咨詢公司 3 第二章 項(xiàng)目 建設(shè) 背景 及 必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 項(xiàng)目選址原 為 北京市運(yùn)輸公司第三汽車運(yùn)輸公司（三廠）的所在地，原來(lái)運(yùn)輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，嚴(yán)重影響了周圍的環(huán)境，同時(shí)該公司經(jīng)營(yíng)狀況呈下滑趨勢(shì)，處境十分困難。經(jīng) 政府研究，市運(yùn)輸公司三廠用地列入調(diào)整范圍，由北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)新起點(diǎn)嘉園小區(qū)項(xiàng)目。 1996 年 12月 25日，首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室第 43 次聯(lián)席會(huì)議原則同意市規(guī)劃院所做的市運(yùn)輸公司三廠用地調(diào)整規(guī)劃， 并要求該地區(qū)配套設(shè)施要按規(guī)定建設(shè)，認(rèn)真做好城市設(shè)計(jì)研究，處理好與北京電視臺(tái)、國(guó)家行政學(xué)院以及蘇州橋上西望的景觀關(guān)系。 1997 年和 1999 年，北京市城市規(guī)劃管理局對(duì)該用地分別下發(fā)了《規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)（ 97規(guī)要字 0223）》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)（ 97規(guī)條字 0233）》、《建設(shè)規(guī)劃許可證編 號(hào)（ 99規(guī)地字 0072）》、《選址規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（ 99規(guī)選字 0010）》 ，同意該用地建設(shè)大型公共建筑 。 2021 年 10月 l3日 ,北京市規(guī)劃委員會(huì)市政處主持召開(kāi)會(huì)議（各市政部門負(fù)責(zé)人參加） ,并原則同意 了市規(guī)劃院做的《新起點(diǎn)嘉園外部市政項(xiàng)目綜合方案》，為該項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的外部市政條件。 新起點(diǎn)嘉園項(xiàng)目一期工程（住宅小區(qū)）于 2021 年 5月開(kāi)工， 已于 2021 年 竣工 入住 。 同 年 ， 北京市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)以文京計(jì)投資字 [2021]1455 號(hào)《關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)新起點(diǎn)嘉園二期工程項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》準(zhǔn)予立項(xiàng)。此 外， 2021 年 11 月北京市發(fā)展和改革委員會(huì)以京發(fā)改投資函 [2021]586 號(hào)文《關(guān)于新起點(diǎn)嘉園二期項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》同意京計(jì)投資字 [2021]1455 號(hào)《關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)新起點(diǎn)嘉園二期工程項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》有效期延長(zhǎng)至 2021 年 12 月 31日。 2021年 4月北京市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)《控規(guī)調(diào)整通知書(shū)（ 2021規(guī)控審字 0012）》，原則同意由北京市建筑設(shè)計(jì)院編制的《新起點(diǎn)嘉園（創(chuàng)輝大廈）控規(guī)調(diào)整》 ，并重新 確定了新起點(diǎn)嘉園二期工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及用地范圍。 由于 項(xiàng)目二期工程建新起點(diǎn)嘉園二期（創(chuàng)輝大廈）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 北京市工程咨詢公司 4 議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）批 復(fù)的有效期 已過(guò)，同時(shí)項(xiàng)目 控規(guī) 進(jìn)行了新的 調(diào)整 ，項(xiàng)目規(guī)模相應(yīng)擴(kuò)大，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委對(duì)編制項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 資質(zhì)的要求， 北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 委托北京市工程咨詢公司重新編制項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告。 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性 （ 一 ） 有利于中關(guān)村科技園區(qū)周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置 項(xiàng)目選址原為北京市運(yùn)輸公司第三汽車運(yùn)輸公司（三廠），運(yùn)輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，直接影響周圍市民的生活環(huán)境和城市景觀。將 其 遷走，利用原 廠區(qū) 用地建設(shè)寫(xiě)字樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對(duì)于美化首都環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。 本項(xiàng)目從 籌劃 到 確定建設(shè)方案已 有多 年，現(xiàn) 在住宅區(qū)已按規(guī)劃竣工入住 ，但公建項(xiàng)目拖延至今尚未開(kāi)工，致使大部分用 地 未被利用 。本項(xiàng)目的建設(shè)可以使原廠區(qū)土地得到有效合理的利用，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，盤活國(guó)有資產(chǎn)，并且可以帶動(dòng)周圍地區(qū)土地增值，促進(jìn)周圍地區(qū)的發(fā)展 ， 有利于中關(guān)村科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （ 二 ） 進(jìn)一步滿足中關(guān)村西部地區(qū)高科技企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的需求 中關(guān)村西區(qū)是“中關(guān)村科技園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五 規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。中關(guān)村 科技園區(qū) 的高速發(fā)展使它成為北京最具發(fā)展?jié)摿Φ母呖萍?商務(wù)區(qū)。中關(guān)村西區(qū)及周邊地區(qū) 對(duì)北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著舉足輕重 的作用 ，是知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一片潛力巨大的沃土，而對(duì)其周邊的寫(xiě)字樓項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)千載難逢的好機(jī)遇。本項(xiàng)目位于中關(guān)村西區(qū)的西南部，具有巨大的 需求潛力 。 項(xiàng)目的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體，項(xiàng)目地處中關(guān)村商圈龍頭位置，其開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)的市場(chǎng)需求是不容忽視的。暢通的交通 環(huán)境 是本項(xiàng)目有別于其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在，而商務(wù)氛圍 良 好 及住宅等配套設(shè)施完備 是 吸引 境內(nèi)外大企業(yè) ， 包括大 的 IT 企業(yè)等高端客戶入駐中關(guān)村考慮的 關(guān)鍵之處。目前，舉辦 奧運(yùn)、中國(guó) 加入 WTO 和新 城市 規(guī)劃的實(shí) 施 對(duì)中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)是三大利好 因素；而 大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村， 更為 本 項(xiàng)目市場(chǎng)需求帶來(lái)了千載難逢的機(jī)遇。 新起點(diǎn)嘉園二期（創(chuàng)輝大廈）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 北京市工程咨詢公司 5 中關(guān)村科技園區(qū)近幾年發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，高科技產(chǎn)業(yè)迅速崛起，吸引外資的力度不斷加強(qiáng)，各類公司企業(yè)發(fā)展很快。本寫(xiě)字樓的建設(shè)可以進(jìn)一步滿足各行各業(yè)對(duì)辦公用房的需求，符合北京市 城市 規(guī)劃和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局，有利于中關(guān)村科技園區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （ 三 ） 有利于改善中關(guān)村地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升首都城市形象 項(xiàng)目的建設(shè)，可以促進(jìn) 中關(guān)村 地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和與其相關(guān)的能源、通訊、交通運(yùn)輸?shù)仁聵I(yè)的發(fā)展，有效改善中關(guān)村科技園區(qū)的投 資環(huán)境。 項(xiàng)目的出現(xiàn)調(diào)整了北京中關(guān)村地區(qū)商務(wù)發(fā)展 的 框架，彌補(bǔ)了該區(qū)域大型商業(yè)消費(fèi)區(qū)等設(shè)施極度匱乏及商務(wù)氛圍不足的弱點(diǎn)、提升了地區(qū)整體商務(wù)環(huán)境，必將成為北京西北區(qū)域具有標(biāo)志性意義的城市景觀建筑。本項(xiàng)目計(jì)劃在 2021 年北京奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕之前完成，屆時(shí)它將為北京城市建筑再增添一個(gè)亮點(diǎn)。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。 新起點(diǎn)嘉園二期（創(chuàng)輝大廈）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 北京市工程咨詢公司 6 第 三 章 市場(chǎng) 分析 一、市場(chǎng)供需分析 （一）市場(chǎng)供給 2021 年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了宏觀調(diào)控、“ 831”土地大限、央行加息、地標(biāo)之爭(zhēng)等重大事件，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)，租售價(jià)格一舉走 出連續(xù)三年來(lái)的下跌趨勢(shì)雙雙飄紅。一方面，從供需對(duì)比總體來(lái)看，今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍舊是供過(guò)于求的局面，區(qū)域差異依然存在。另一方面，亞奧商圈、 BDA 商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈的興起，標(biāo)志著北京多中心商務(wù)格局的形成。這些商圈 的寫(xiě)字樓對(duì) CBD、金融街和中關(guān)村三大商務(wù)聚集區(qū)已產(chǎn)生了不小的沖擊。2021 年新推出寫(xiě)字樓租售項(xiàng)目 (包括商務(wù)公寓 )數(shù)量達(dá) 50家，平均每月 家，與 2021 年同比上升 家。總供應(yīng)量達(dá) 358 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 8%。 伴隨著中關(guān)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)的騰飛，中關(guān)村寫(xiě)字樓的建設(shè)規(guī)模迅速增長(zhǎng)。 1997