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【正文】 筑面積 ( 平方米 ) 序號 分區(qū)用途 用地面積 (平方米 ) 建筑面積 ( 平方米 ) 途 米 ) H1 辦公 27000 G1 商業(yè) 13630 45000 H2 辦公 24400 B4 商業(yè)、娛樂 7114 21000 H3 辦公 23500 H4 辦公 16800 H5 辦公 4686 21500 合計 26942 112100 合計 20744 66000 綠化用地 9600 綠化用地 2167+2679=4846 H區(qū)北部退紅線 20米作為城市綠地 項目總用地面積： 123321 平方米 項目總建筑面積： 451900 平方米 項目總綠化面積： 27746 平方米 綠化率： % 1 桃園二期危改項目的非配套公建商業(yè)用地也即“北京新街口商業(yè)文化步行街（暫定方案）”， 1 總占地 公頃， 1 建筑面積地上約 36 萬 1 平方米， 1 地下約 10 萬 1 平方米。該地塊是傳統(tǒng)的商業(yè)街， 1 但是消費檔次屬于中下水平。 開發(fā)背景分析 1 根據(jù)《北京市“十五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》， 1 北京市將在“十五”期間內(nèi)搭建以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街 400 社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局。這對于本項目既是挑戰(zhàn)又是機遇。 商業(yè)發(fā)展的重點是：促進兩網(wǎng)，即促進連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的 發(fā)展；提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門 大柵欄三個商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心），中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；繁榮三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè) 為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；開拓十城，即開拓十個遠郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；培育十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街(區(qū) )；完善 400 社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn) 400 個左右社區(qū)商業(yè)中心；加快發(fā)展四類商業(yè)，即加快發(fā)展發(fā)揮北京優(yōu)勢的服務(wù)會展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。按照這個規(guī)劃，本項目應(yīng)該定位在“十街”的范疇，兼顧“社區(qū)商業(yè)” 的功能，同時對“兩網(wǎng)”“三區(qū)”起到補充的作用。 北京市房地產(chǎn)總體狀況概述 （ 1） 寫字樓 整個 北京市的寫字樓供大于求，整體租售價下降幾成定勢。 2021 年北京市的寫字樓市場供應(yīng)量達到 300 萬平方米，再加上尚未消化的一部分存量，導(dǎo)致其租金和售價處于持續(xù)下跌、入住率下降、空置率攀升的狀況?！叭蠈ⅰ保?CBD、中關(guān)村、金融街）呈現(xiàn)不同的走勢，“兩新兵“（奧運村、傳媒大道）前景較為看好，實力也不容忽視。 從需求方面來看，中資機構(gòu)仍然勢需求的主力，外資的需求增長緩慢。 （ 2） 商業(yè)用房 隨著北京市房地產(chǎn)市場再度升溫，本市的底商、商場、購物中心、超市、 批發(fā)市場等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)越來越富有吸引力。 為迎接 2021 年奧運會，北京市的交通不斷改善、舊城區(qū)不斷改造、住宅郊區(qū)化大大刺激了商業(yè)房地產(chǎn)市場。盡管目前北京市商業(yè)總規(guī)模較大，但是人均面積均顯不足（從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為 1 平方米 /人） ,因此消費市場和投資市場對商業(yè)房地產(chǎn)的追逐力度有所提高，導(dǎo)致近期北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好的租售態(tài)勢，市場前景較為樂觀。其中以底商的勢頭最為迅猛，現(xiàn)在北京市新開發(fā)的住宅、寫字樓、酒店等，絕大部分都帶有兩到三層的底商。 目前，商鋪的開發(fā)已經(jīng)由單純的“點式”（獨立商鋪）開發(fā)向整體開發(fā)和經(jīng)營發(fā)展，開發(fā)大型商 廈和綜合商業(yè)物業(yè)成了一種市場的必然趨勢，并且能為開發(fā)商帶來客觀的利潤空間。 但是關(guān)于科學(xué)的商鋪營銷鏈：開發(fā)商 —— 投資者 —— 經(jīng)營商家 —— 消費市場還沒有完全形成，只有消費市場贏了，商投資者才能贏。因此投資者在置業(yè)的時候非常小心和謹慎。很多開發(fā)商為了消除投資者顧慮，很早就引如專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司，如上海的新天地、香港的戴德梁行等進行總體規(guī)劃、招商、后期推廣和物業(yè)管理。 （ 3） 商住公寓 商住公寓經(jīng)歷了以商住兩用普通住宅 —— 具有較強商務(wù)功能的 SOHO—— 戶型可以作多種分割的 STUDIO。 2021 年商住公寓取得了 不俗的銷售業(yè)績， 2021 年各開發(fā)商都蜂擁而至，爭著宣傳其“商住”概念，可見各開發(fā)商都看好商住公寓的需求市場。 商住公寓的走旺得益于國家和地區(qū)的政策改變： 2021 年初，北京市工商 行政管理局規(guī)定，從事餐飲、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場所和洗浴等 4 類經(jīng)營活動的公司，不能以居民住宅樓、商住兩用樓（含居民住宅樓和商住兩用底商樓層）房屋作為企業(yè)（或個體工商戶）住所（經(jīng)營場所）。從事上述 4 類經(jīng)營活動以外的，須提交申請住所所在地居（家）委會、業(yè)主委員會或者能夠代表該地區(qū)居民行使權(quán)利的其他居民自治組織出具的同意函，否則不予 受理。以上規(guī)定加速了商住公寓的發(fā)展。而國家的金融政策在商住公寓暢銷中起到了非常主要的推動作用：商住公寓與寫字樓相比，其優(yōu)勢在于可以用 20%或者 30%的按揭買房，按揭期限可以達 20 年，使用權(quán)限為 70 年；而寫字樓的按揭貸款幾乎是不可能的，即使有可能也只能五成左右，按揭年限也要短得多，使用年限也要少 20 年。 （ 4） 住宅 2021 年商品房銷售勢頭極旺，其增長速度甚至略超出商品房竣工和開發(fā)投資的增長速度，這表明北京市居民對商品房尤其是住宅的需求不僅沒有因為近幾年商品房供應(yīng)量的大量增加而減弱，反而有所擴大。 北京市城 區(qū)住宅價格有所下降，郊區(qū)價格有所上揚；城鐵的開通帶動了其沿線房地產(chǎn)的活躍；經(jīng)濟適用房也四面開花；戶型結(jié)構(gòu)的需求呈現(xiàn)兩極化，大面積豪宅和小面積小戶型大行其道；低密度住宅市場份額逐步增加，并且受到市場的關(guān)注和認可。 總體來看，北京市的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量激增，交易額也相應(yīng)增加，價格在稍微降低，主流產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，非主流產(chǎn)品呈現(xiàn)差異化，高檔住宅、投資型物業(yè)開始在萎縮，投資者更趨于理性。 （ 5） 小戶型 北京市的房價始終居高不下，低總價的小戶型實際上成了近兩年北京市市場人們的追逐熱點。 2 北京市房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政 策概述 （ 1） 《經(jīng)濟適用房價格管理辦法》 該《辦法》對經(jīng)濟適用房作出了新的規(guī)定：經(jīng)濟適用房基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分組成。它的實施加快了經(jīng)濟適用房市場化的進程。 （ 2） 北京出臺新規(guī)定解決商品房空置問題 該規(guī)定有利于對房地產(chǎn)供應(yīng)市場總量和布局的宏觀調(diào)控，有利于減少商品房空置面積，達到有效防止北京房地產(chǎn)市場過熱的目的。 （ 3） 關(guān)于北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟適用房有關(guān)問題補充規(guī)定的通知 該補充規(guī)定完善了經(jīng)濟適用房的購房程序，可一定程度防止中高收入家庭購買經(jīng)濟適用房、超標購買大面積高總價經(jīng)濟適用房等不合 理現(xiàn)象。 （ 4） 拆遷戶購房稅收優(yōu)惠條件再放寬 該優(yōu)惠政策的實施將一定程度的促進拆遷戶購買商品房，拆遷戶也是購房不可忽視的一部分。 （ 5） 北京市建委規(guī)定：不（ 6） 許銷售未經(jīng)裝修的毛坯房 （ 7） 北京市空置房免征契稅政策年底叫停 （ 8） 個人住房擔保貸款貼息 凡符合住房公積金管理中心貼息條件的借款人，由北京市住房資金管理 中心按照商業(yè)性個人住房貸款和住房公積金個人貸款的利息差進行貼息。 該貸款新政策的出臺，會對刺激個人購房消費起到一定的作用，首批可進行貼息的住宅項目是該政策的最大受益者。 （ 9） 建行推出“ 轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù) 該項金融政策規(guī)定，購買貸款尚未還清的二手房可以貸款，這將大大促進北京房地產(chǎn)三級市場的發(fā)展。 （ 10） 北京市執(zhí)行新基準地價表 根據(jù)不同用途土地的特點及相應(yīng)地價水平，商業(yè)、綜合和居住用地的基準地價由高到低，由城區(qū)到郊區(qū)被劃分為十個等級。東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽區(qū)為一到六類地段，豐臺、石景山為三到九類地段，其他郊區(qū)縣處于六到十類地段。 2 北京市市政建設(shè)概述 （ 1） 五塔寺路改建 它可以方便這個區(qū)域的居民和北京舞蹈學(xué)院等單位職工的出行，同時分流從西直門外大街通往西三環(huán)的交通流量。 （ 2） 規(guī)劃八大樞紐三年建成 北京市共計規(guī)劃了八大公交樞紐，動物園、西直門、東直門公交樞紐都已經(jīng)開工，還有六里橋、北京西站南廣場、望京、一畝園、四惠橋新建改建擴建五座公共交通樞紐。八大樞紐在 2021 年要求全部建成使用。 （ 3） 五環(huán)路最后一段全線啟動 到 2 004 年年底，五環(huán)路將全線通車。 （ 4） 南北花市大街通車 （ 5） 健翔橋改造工程 健翔橋立交十四環(huán)于八達嶺高速公路的交叉點，是北京背面進出市區(qū)的主要交通樞紐接點。其改造工程將于明年上半年全部完工。 （ 6） 馬家堡西路建設(shè)，（ 7） 南城將形成第五商圈 馬家 堡西路的通車有利于西單、莊勝等商業(yè)圈對南城的滲透，真正縮短北京南城和北城的差距。 項目分析 項目用地區(qū)位關(guān)系 該項目位于西直門內(nèi)大街北側(cè)，新街口北大街西側(cè)。它向南經(jīng)過平安大道、西四通至西單，向北是積水潭、新街口外大街，向西是西直門外大街，向東為三海景區(qū)。地塊形狀為反“ L”形。 （詳見附圖） 項目用地性質(zhì) 該項目為西城區(qū)規(guī)劃的“北京‘新街市’商業(yè)文化步行街”的 A 區(qū)部分，它以商業(yè)為主，集商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲、辦公和商住為一體。 周邊環(huán)境 （ 1）商業(yè)：該項目所在位置是北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)（新街 口商業(yè)區(qū)），目前該區(qū)域集合了以電子音像和服裝專賣店為主、其他如餐飲、金融、文化等為輔的商業(yè)業(yè)態(tài)；在項目的東南角的對面是該區(qū)域比較大的商場—— 新街口商場，但是它的經(jīng)營狀況不是很好；項目的需要拆遷的部門有一家比較大型的音響專業(yè)商店 —— 超音速音響商店。它南面是北京市最著名的三大重要商圈之一的西單商業(yè)中心，不過這兩個商業(yè)區(qū)的中間有西四段商業(yè)氛圍斷斷續(xù)續(xù)；它的西面是以通訊產(chǎn)品為主的西直門商業(yè)區(qū)；北面還連接著以 IT 產(chǎn)業(yè)為主的中關(guān)村商業(yè)區(qū)，南面還連接著金融街商業(yè)中心；東面是正在規(guī)劃建設(shè)的什剎海煙袋斜街傳統(tǒng)文化商業(yè)步行街。 （ 2）景觀：它的東面什正在規(guī)劃和建設(shè)的什剎海金絲套民俗風(fēng)情旅游區(qū)，其中包含了西海、后海和前海三大景區(qū)，還有宋慶齡故居、四合院景觀。地塊周邊還有徐悲鴻紀念館、匯通祠、廣化寺得感景觀。 （ 3）文化教育：在項目圍繞的桃園二期危改項目的中間，有教育學(xué)院西區(qū)分院及其附屬中學(xué)、新街口電影院等。 （ 4）交通狀況 現(xiàn)狀：該區(qū)域的地面交通很發(fā)達，但是比較擁擠，東西和南北的路面寬度大概為四車道。它的西面是西直門交通樞紐、北面在新街口和二環(huán)交匯的地方是德勝門公共汽車站和地鐵積水潭站。北面的二環(huán)路離該項目很近便。從北面西面去往西 單的公共汽車絕大部分都要經(jīng)過此處。它也 是中關(guān)村商圈和金融街商圈的連接點。但是目前它的主干道還是一個“丁”字路口，往東去往三海（前海后海西海）風(fēng)景區(qū)的路面還是很小的胡同。 規(guī)劃：未來在 2021 年必須完成的交通規(guī)劃有：貫通南北和東西的現(xiàn)有路面擴建為 70 米寬，地鐵四號線經(jīng)過于此，并且在該項目的拐角處有一個站口（出入口）。根據(jù)原有方案現(xiàn)在的“丁”字形路口向東要擴展為“十”字形，也就是說要把新街口和三海區(qū)域連接起來，但是目前什剎海周邊的整體規(guī)劃方案需要調(diào)整，調(diào)整后的方案要年底才能得知。 本項目的規(guī)劃說明（按照上 報北京市規(guī)劃委員會的初步方案） 地下二層：為車庫和卸貨區(qū) 地下一層：為商業(yè)區(qū)、下沉式廣場、貨區(qū)倉庫和酒店機房區(qū) 地上一層：為辦公樓大堂、酒店大堂、商業(yè)、中庭、步行通道 地上二到五層（標準層）：為商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂、游泳池 五層以上：為寫字樓和酒店 分區(qū)說明： A9 區(qū)域：限制高度 45 米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積 21000 平方米 A8 區(qū)域：限制高度 45 米、用途為酒店、建筑面積 3 萬平方米 A81 區(qū)域：限制高度 15 米、用途為娛樂、建筑面積 4 千平方米 A71 區(qū)域：限制高度 45 米、五層以下為商 業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積 60020 平方米 A72 區(qū)域：限制高度 24 米、為辦公、建筑面積 21960 平方米 A6 區(qū)域：限制高度 24 米、用途為商業(yè)、建筑面積 12300 平方米 A5 區(qū)域：限制高度 24 米、用途為商業(yè)、建筑面積 2 萬平方米 以上占地面積： 47316 平方米，建筑面積 171280 平方米 A12 區(qū)域：為幼兒園，占地面積 1847 平方米，建筑面積 2 千平方米 現(xiàn)有規(guī)劃方案評析 （ 8） 按照原規(guī)劃方案，（ 9） 本項目的商業(yè)部分可能要達到 10萬（ 10） 平方米以上，（ 11） 是否有這么大的市場容量來支撐這么 大的體量是一個問題，而（ 12） 且商業(yè)部分大部分都規(guī)劃到五層，（ 13） 更增加了項目的難度和風(fēng)險。 （ 14） 按照原規(guī)劃方案，（ 15） 其中規(guī)劃了 3 萬（ 16） 平方米的賓館，（ 17） 如果再運作的前期能夠引入整體購買者或者整體長期租賃者，（ 18） 則是可行的。但是如果在建成之后再去出售或者作為公司的固定資產(chǎn)進行招商和管理，（ 19） 無疑會大大增加項目的風(fēng)險。 （ 20） 原規(guī)劃方案中的商業(yè)、娛樂、賓館以及辦公的用地性質(zhì)是否能夠作大的變更是一個很重要的因素。因為按照原規(guī)劃方案，（ 21） 其中的物業(yè)形態(tài)配比很不（ 22） 合理，（ 23） 必須對其進行大的 調(diào)整以降低風(fēng)險。 市場分析 基于西城區(qū)城建開發(fā)公司上報北京市規(guī)劃委員會的初步方案，可以把本