【導讀】的基本原則提出報告，未涉及詳細的執(zhí)行方案。中心或亞中心，形成新的商務圈。景觀設計是都極具特色，這是本項目住宅部分無法競爭的。如單獨包裝，獨立推出，將面臨巨大風險和壓力，且勝算不大。建議將本案將商住與住宅部分統(tǒng)一包裝為一個整體形象。CBD時代非主流行業(yè)辦公場所”，兼具“投資價值的新型商務公寓”。的時間完成項目的銷售工作，降低市場風險，獲取最大商業(yè)回報。已開工建設，預計到2021年底通車試運行。與北部相比，目前宋家莊區(qū)域道路狹窄、平房眾。2021年以前北京市區(qū)要建成通車十幾條軌道交通線路。交通樞紐之一，也是規(guī)劃中南城最大的軌道交通樞紐。地鐵5號線將促進北京南北城一體化，大大提升北京市的發(fā)展?jié)摿?。人氣，南北共同發(fā)展。同時，由于地鐵把CBD、亦莊與宋家莊連在一起，宋家莊在兩大。的商業(yè)中心一旦形成，必將帶動相關產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。極為顯著的交通優(yōu)勢，可

　　

【正文】 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 41 頁 共 57 頁 強調(diào)公共空間與人性交融的 交流、近人的原創(chuàng)主義園林 ? 主題風格詮釋 交流、近人：現(xiàn)代人越來越追求個性、自由、返樸歸真，千篇一律的設計思想與手法不能滿足需求。本項目的園林設計應體現(xiàn)出開放性的交流、貼近性的尺度的風格，滿足商務社交、自然生活的需求。 原創(chuàng)主義：原創(chuàng)是種誠實自信的精神，對于商、住分區(qū)一體化的精品綜合物業(yè)而言，我們更需要的是 一種符合時代特色、人文特色的原創(chuàng)主義園林。 三、 建筑風格 商住部分建筑風格建議 簡潔明快的新現(xiàn)代主義的建筑風格 小戶型公寓部分建筑風格建議 精致、時尚的新都市主義建筑風格 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 42 頁 共 57 頁 四、 戶型設計建議 商住部分戶型設計建議 ? 商住部分戶型總體規(guī)劃建議 建議本項目商住部分的戶型采用可以自由組合、自由分割的大開間設計，每單元戶型面積在 100— 120 平米之間。 大堂： 建議本項目的大堂入口挑高超過 8 米，強調(diào)空間的開放性與高品質(zhì)。鋪設花崗巖、大理石地面，塑造南城高品質(zhì)的商住典范。 立面： 建議本項目的外立面采用一些現(xiàn)代感強的直線型或 弧型陽臺、外飄窗、簡單線角的手法設計。外立面材質(zhì)可選用優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻結合鋁扣板使用。外立面的色彩可采用白色、銀灰、灰藍、黑色、淡綠等表現(xiàn)強烈的現(xiàn)代感的色彩。 ? 戶型特色賣點建議 賣點一：自由分割戶型，實現(xiàn)辦公空間無限制 賣點二：戶型靈活多變，發(fā)展商可以根據(jù)不同需要，靈活調(diào)整建筑空間，滿足不同的辦公、投資需求。 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 43 頁 共 57 頁 小戶型公寓部分戶型設計建議 ? 小戶型公寓部分戶型總體規(guī)劃建議 我們認為本案應綜合考慮項目自身狀況、目標客群的特點、尤其是區(qū)域市場發(fā)展的現(xiàn)狀及走勢等，進行合理的戶型規(guī)劃設計。本案小戶型公寓部分的戶型總體 規(guī)劃建議為： 精致一居為主、溫馨兩居為輔 戶型面積經(jīng)濟、合理 戶型設計方便、人性 建議本項目在保證原規(guī)劃不變的情況下，在戶型設計上做些調(diào)整，具體調(diào)整方案見下表： 3戶型設計調(diào)整方案 單元 戶型 面積（平方米） 備注 A 單元 一居、兩居 40— 80 B 單元 一居、兩居 40— 70 C 單元 一居 60— 75 D 單元 一居 50— 65 E 單元 一居、兩居 40— 83 塔樓，不做調(diào)整 F 單元 一居 60— 71 塔樓，不做調(diào)整 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 44 頁 共 57 頁 ? 戶型特色賣點建議 賣點一：大部分戶型為板樓，通風采光較好，戶型 方正； 賣點二：戶型面積適中，經(jīng)濟合理； 五、 服務配套設施規(guī)劃建議 我們希望本項目不僅能夠從硬件設施上提高項目的品質(zhì)，更希望能夠從軟性服務上提升項目整體的檔次，增加項目的競爭力。 商務服務為主題的會所 ? 穹幕商務會所 ? 功能齊全的商務會議室 ? 商務中心 ? 商務休閑中心，如：健身房、桑拿室等 商業(yè)服務配套 ? 醫(yī)藥店 ? 小型超市 ? 西餅屋 ? 洗衣店 ? 鮮花房 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 45 頁 共 57 頁 ? 美容美發(fā)店 ? 家政服務中心 ?? 六、 智能化建議 建議說明 項目智能化水平同項目造價和客戶對象有很大關系，由于商住部分的目標客群同小戶型公寓部分的目標客群有一定的重合性，因此， 項目整體的智能化要求標準應偏向商住部分，保證項目整體的均好性。 部分智能化設施標準 ? 物業(yè)管理及安防 社區(qū)應做到閉路電視監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)、防災應急聯(lián)動、物業(yè)停車場管理、三表計量、給排水 /變配電集中監(jiān)控、電梯 /供暖監(jiān)控等較高標準的配置。 ? 信息通訊服務 提供社區(qū)信息服務平臺、社區(qū)綜合信息管理及綜合通訊網(wǎng)絡系統(tǒng)。 ? 住宅智能化 提供家庭保安報警、防火 /防煤氣泄露報警、緊急求助報警以及提供家庭通信總線借口等服務。 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 46 頁 共 57 頁 ? 供暖及空調(diào)系統(tǒng) 商住部分采用集中供暖和分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)； 小戶型公寓部分采用集中供暖，預留空調(diào)機位。 ? 供水 商住部分鋪設管道直飲水系統(tǒng)，及 24 小時管道熱水，小戶型公寓提供24 小時管道熱水。 ? 電梯系統(tǒng) 商住部分必須配備足夠數(shù)量的電梯設備，每棟不少于 6 部，以滿足上下班高峰期間用戶的需求。 ? 電視接收系統(tǒng) 建議設置有線電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)；各居室均預留有線電視接口。 七、 車位配置建議 由于基礎數(shù)據(jù)指標的缺乏，我司主要依據(jù)市場通則確定車位配置比例建議： 商住部分車位配置比例為 1： 小戶型公寓部分車位配置比例為 1： 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 47 頁 共 57 頁 第五章 價格定位及營銷策略 一、價格定位 價格定位是房地產(chǎn)項目運作過程中的重要環(huán)節(jié)，科學合理的價格定位是在研究整體區(qū)域市場變化和供需狀況的同時，結合項目開發(fā)成本以及競爭對手的定價策略，對項目銷售價格進行測算，并不斷根據(jù)銷售策略的執(zhí)行和市場動態(tài)的變化進行相應的調(diào)整。 由于我公司對本項目成本數(shù)據(jù)掌握不全，因此只能采用市場比較法進行定位，包括住宅市場及商務公寓部分。 商務公寓部分 根據(jù)本項目的市場定位和產(chǎn)品建議，在結合北京市房地產(chǎn)市場和區(qū)域市場的競爭情況下，我們選擇以下項目為比較對象： 項目名稱 銷售均價（元 /㎡） 銷售面積（萬 ㎡ ） 加權均 價 （元 /㎡） 南曦大廈 5800 6232 甲方乙方 6500 10 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 48 頁 共 57 頁 住宅部分 同樣是根據(jù)本項目的市場定位和產(chǎn)品建議，在結合北京市房地產(chǎn)市場和區(qū)域市場的競爭的情況下，我們選擇以下項目為比較對象： 項目名稱 總建面 （萬㎡） 開盤均價 （元 /㎡） 加權均價 現(xiàn)在均價 （元 /㎡） 加權均價 筑夢緣 5850 4727 6900（精裝） 5490 方南家園 5 4600 5900（精裝） 鑫兆雅園 22 4100 5300 戀曲 70 4300 4750 潤景家園 6 4300 4600 未來明珠 4800 5100 北岸萊茵 3900 4500 躍城 UP365 5000 5200 晶城秀府 6200 6900 綜合以上分析：我們建議本項目的“定價模型”為： 商住部分： （ 1） 項目銷售起價：建議為 6000 元 /㎡ ； （ 2） 項目銷售均價：建議為 6500 元 /㎡； 獨立公寓部分： （ 1） 項目銷售起價：建議為 4800 元 /㎡ （精裝： 5300 元 /㎡）； （ 2） 項目銷售均價： 建議為 5500 元 /㎡（精裝： 6000 元 /㎡）； （ 3） 項目戶型同層差價：建議控制在 10%的范圍內(nèi)； 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 49 頁 共 57 頁 （ 4） 項目戶型垂直層差價：建議控制在 30%的范圍內(nèi)。 推廣部分略述： 本項目無論在項目規(guī)模、產(chǎn)品硬件還是宣傳推廣力度上都難以占據(jù)優(yōu)勢，因此，我司認為本項目在營銷推廣時運用整合營銷模式，圍繞項目主題及主題的延展，深化項目主要賣點 —— 交通及商務成長空間和投資價值，深入細致地表達本項目的產(chǎn)品特征及所倡導的經(jīng)營方式。 推廣原則： —— 差別競爭策略： “差別競爭策略”是個性化消費時代的必然選擇，有效的差別競爭策略 可以獲取進入“無競爭領域”的最大利益。具體實施的類型及手段包括： A . 體現(xiàn)產(chǎn)品功能（效用）和服務的差別化； B . 體現(xiàn)個性、情感的形象差別化； C . 體現(xiàn)物業(yè)形態(tài)的差別化； D . 體現(xiàn)某種價值的符號差別化； 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 50 頁 共 57 頁 第六章 合作方式和服務內(nèi)容 一、 合作方式 獨家代理銷售，工作內(nèi)容包括開盤前的企劃工作，開盤后銷售執(zhí)行，以及入住階段的協(xié)助交屋及產(chǎn)權辦理服務。 二、 具體服務內(nèi)容 （一）企劃階段 產(chǎn)品及項目定位方面 對項目區(qū)域市場之供給狀況（即替代產(chǎn)品）進行市場調(diào)研，對目標客戶情況進行調(diào)研。在市場供求調(diào)研的基礎上 ，結合開發(fā)商提供的項目相關資料及本公司長期積累的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，出具完整的策劃報告。 規(guī)劃方案及單體設計方面 協(xié)助開發(fā)商對規(guī)劃方案進行市場前景的評估，并提出修改意見；對單體設計、戶型設計、外立面、建筑材料、設備選型、環(huán)境景觀提供意見。方案基本確定后，在適當范圍內(nèi)進行市場摸底，以利進一步修正。 售樓處及樣板間 協(xié)助開發(fā)商： （ 1） 提供售樓選址意見。 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 51 頁 共 57 頁 （ 2） 提供售樓處建筑及環(huán)境設計的風格定位意見，從營銷角度對設計方案進行評估及修改。 （ 3） 對售樓處的內(nèi)外裝修裝飾提供意見及方案。 （ 4） 協(xié)助開發(fā)商確定樣板小區(qū)的位置，樣板樓（間）的戶 型及樣板環(huán)境的風格定位。 其他配合 （ 1） 在開發(fā)商協(xié)助的下，為開發(fā)商進行投資效益分析。 （ 2） 協(xié)助開發(fā)商選擇物業(yè)管理公司，廣告公司及公關推廣公司，按揭銀行、相關律師、產(chǎn)權辦理部門、公積金代辦部門等協(xié)作單位。 營銷方面 （ 1） 在營銷準備工作階段，出具營銷策劃方案，方案包括：客戶定位、價格策略、營銷推廣策略、銷售現(xiàn)場包裝、推廣主題的定位及策劃、廣告宣傳策略。 （ 2） 對廣告公司進行項目指導，以保證廣告公司能夠高質(zhì)量表達策劃思想，從而取得市場認可。 （ 3） 組織編寫答客問，對銷售人員進行培訓考核，以達合格的上崗條件。 （二）銷售執(zhí)行階段 負責 銷售工作，進行現(xiàn)場銷控。 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 52 頁 共 57 頁 制定價格表并報開發(fā)商審批。 代收定金。