【正文】 “ 421”金字塔式家庭格局越來越占主導地位，正常情況下，一個孩子將可能面對的 6 位老人，把贍養(yǎng)三個家庭、六位老人的義務(wù)全部壓在兩個孩子身上顯然很不現(xiàn)實，家庭養(yǎng)老 的傳統(tǒng)模式受到了嚴重的挑戰(zhàn)，“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念漸漸淡出，養(yǎng)老的重心逐漸轉(zhuǎn)移給社會。當前，我國處在“未富先老”的尷尬狀態(tài)，養(yǎng)老事業(yè)正承受著巨大的財政支出和人力資源需求的雙重壓力。如果單純通過國家解決社會養(yǎng)老問題顯然很不現(xiàn)實，必須調(diào)動全社會的力量來共同謀求解決途徑，社會化養(yǎng)老將成為今后的必然。 （ 2）長春老年人口現(xiàn)狀與需求 目前 ， 長春市老年人口占總?cè)丝诘谋壤杆偕仙?60 歲以上老年人有 ，占戶籍總?cè)丝诘?%。與 2021年（ %）相比，增長了 個百分點。 據(jù)不完全統(tǒng)計，長春市現(xiàn)有“空巢”老人 153946 人。而長春市符合國家養(yǎng)老機構(gòu)建筑和管理標準的養(yǎng)老院幾乎為零，需求空間巨大。 項目提出過程 長春萬通市場建設(shè)開發(fā)置業(yè)有限公司（以下簡稱萬通置業(yè)）自 2021 年開始，由房地產(chǎn)開發(fā)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，經(jīng)過三年多的時間，將自有物業(yè)萬通大市場和左岸商場成功出售，收回近億元資金。根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》和“十八大”精神，我公司計劃投資 1 億元參與養(yǎng)老事業(yè)，投資興建“長春關(guān)愛老年公寓”項目 。 項目建設(shè)與發(fā)展目標 為滿足老年人對養(yǎng)老機構(gòu)日益增長的精神和物質(zhì)需求，我們擬打造一所集 “養(yǎng)醫(yī)結(jié)合、康體休閑、心理疏導、臨終關(guān)懷”四位一體的高端養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu) ，并逐步發(fā)展成 大型老年服務(wù)連鎖機構(gòu) 。 項目計劃總投資 項目建設(shè) 計劃 投資 2746 萬元，設(shè)備及裝修投資 323 萬元 (建設(shè)投資的 15%)，流動資金 137 萬元 （設(shè)備及裝修投資的 30%） ，項目總投資 3205萬元。 主要經(jīng)濟指標 （ 1） 總投資： 3200 萬元 （ 2）年收入： 918 萬元（ 300 張床 3000 元 /月 .床 12月 85%） （ 3）年支出： 454萬 元 （ 4） 年利潤： 464萬元 （ 2）投資利潤率 ： % （ 4） 投資回收期： 7年。 二、市場發(fā)展前景預測 （一）長春市養(yǎng)老院現(xiàn)狀調(diào)研 2021年 08 月 — 10 月期間，我們對長春市二道區(qū)、朝陽區(qū)、寬城區(qū)、綠園區(qū)、南關(guān)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、凈月開發(fā)區(qū)等七個主要城區(qū)的 135家進行了全面的市場調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示：100張床位以上的養(yǎng)老院只有 19 家，占 14%， 50 張床位以上的養(yǎng)老院 30 家，占 22%， 50 張床位以下的養(yǎng)老院 86 家，占64%。而且，大多數(shù)位于城市郊區(qū)， 遠離醫(yī)院、遠離親友，交通不便，大多數(shù)老 人難以接受。 調(diào)研結(jié)果表明，長春市的養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量少，規(guī)模小，配套差，服務(wù)和管理水平低，尚無一所能提供“四位一體”的大型養(yǎng)老機構(gòu)，養(yǎng)老事業(yè)尚處于起步階段，市場需求空間巨大。 近年來，省、市、區(qū)各級政府加大了對養(yǎng)老事業(yè)的財政投入，相繼出臺了 《 吉林省人民政府關(guān)于加快推進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見 》、《長春市 政府關(guān)于加快推進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見 》、對改建、新建養(yǎng)老機構(gòu)一次性補貼由原來的每床2021 元增加至 4000 元，對不能自理老人的補貼由每年每人1000 元增加至 1200 元，提高了民營養(yǎng)老 機構(gòu)的生存能力和經(jīng)營積極性，促進了養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。 調(diào)查中，幾乎所有的養(yǎng)老院院長都反映三個問題，一是衛(wèi)生部門管理規(guī)定中，禁止養(yǎng)老院設(shè)置醫(yī)療門診，使得養(yǎng)老院無法為入住的老人提供方便、及時的日常醫(yī)療和康復服務(wù)，影響?zhàn)B老院的入住率，是養(yǎng)老院處于勉強的維持狀況，難以發(fā)展，甚至難以生存。 二是 法律方面存在空白，養(yǎng)老院在服務(wù)過程中常常會遇到老人家屬的惡意投訴，使本來就步履艱難的養(yǎng)老院雪上加霜。 三是 老人保險的問題，現(xiàn)行的保險制度規(guī)定， 60 歲以上的老人，很多險種拒絕為老人保險。這些政策瓶頸已嚴重制約了養(yǎng)老事業(yè)的快速發(fā)展。 （ 二）養(yǎng)老機構(gòu)的市場供需預測 預計到 2021 年，長春市總?cè)丝趯⑦_到 萬人，其中 60 歲以上老年人將達到 萬人 ， 占總?cè)丝诒戎?； 65 歲老年人將達到 萬人 ,占總?cè)丝诒戎?。 合計長春市城區(qū)內(nèi)共有老年人口 329092 人。 按照政府提出的“ 9073”格局，長春市屆時養(yǎng)老床位需求數(shù)達到22788 張床位， 與現(xiàn)在的 14000 張相比，保守的講， 3 年內(nèi)有 8788張床位缺口，需要增加 100張床位的養(yǎng)老機構(gòu) 88 家。 （三）價格現(xiàn)狀與預測 沈陽、大連、長春養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)收費價格 經(jīng)過對沈陽 10 家、大連 10 家、長春 135 家養(yǎng)老機構(gòu)的市場調(diào)研，自理型老人服務(wù)收費標準平均在 1500— 2021 元 /月（床位費、伙食費、生活護理費），非自理型老人服務(wù)收費標準平均在 2500— 5000元 /月（床位費、伙食費、生活護理費、醫(yī)療護理費）。 三、市場競爭力分析 （一）主要競爭對手情況 目前，長春市尚未建立養(yǎng)醫(yī)結(jié)合的老年機構(gòu)。所以，針對 3 公里內(nèi) 500平米以上的養(yǎng)老機構(gòu)進行分析，潛在競爭對手有 7 家，分別是同心老年護理中心、松海養(yǎng)老院、沿河社區(qū)老年公寓、安嘉老年公寓、浦東老年公寓、賽諾老年公寓、濟康 醫(yī)院老人養(yǎng)護中心 （詳 見附表 1） 同心老年護理院 使用物業(yè)為政府劃撥 ,典型的公辦民營養(yǎng)老機構(gòu) ,已經(jīng)營 10 年 ,客源相對穩(wěn)定 ,有成熟的管理經(jīng)驗 ,但設(shè)備設(shè)施老化，護理人員缺乏 ,衛(wèi)生及公共環(huán)境較差 ,服務(wù)項目較少，沒有發(fā)展空間。 松海養(yǎng)老院 使用物業(yè)為租用 ,還有 2 年到期，環(huán)境極差，養(yǎng)老院的客戶定位為低收入群體，收入低，服務(wù)標準低，設(shè)備設(shè)施老化，易被市場所淘汰。 沿河社區(qū)老年公寓 該公寓經(jīng)營近 10 年，由于物業(yè)缺陷，造成出床率不高，1000 平米僅設(shè)置 50 張床位，加上入住人群層次低，造成收益率較低，為增大收益只能 在服務(wù)品質(zhì)上及護工的配備上進行節(jié)約，造成服務(wù)質(zhì)量差、環(huán)境衛(wèi)生差，易被市場所淘汰。 安嘉老年公寓 該公寓為原東站十委老年公寓，自有房屋，正在裝修，首批老人已入住。該公寓由于借助東站十委的金字招牌，有一定的社會影響力，但從就醫(yī)角度來說，周邊大型醫(yī)院少且院內(nèi)未設(shè)立醫(yī)療輔助機構(gòu)，在經(jīng)營過程中，老人就醫(yī)難的問題將影響其發(fā)展。 長春濟康醫(yī)院老年養(yǎng)護中心 長春市唯一一家由醫(yī)院自主成立的養(yǎng)老機構(gòu)，該養(yǎng)老院的優(yōu)勢是入住老人就醫(yī)方便。但由于該養(yǎng)老院的客戶定位為自理型老人，使醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的優(yōu)勢大大減弱。與其它養(yǎng)老院相比，由于 缺乏管理經(jīng)驗造成入住率較低，經(jīng)營狀況一般。 浦東老年公寓 有 5 年經(jīng)營歷史，客戶以中、高收入的退休人員為主。該公寓服務(wù)內(nèi)容單一，管理一般，客戶容易流失。 賽諾老年公寓 該公寓正在開業(yè)前準備，自有物業(yè)，擬定于 11 月 28 日正式開業(yè)，該公寓裝修標準及配套設(shè)施標準較高，設(shè)有活動室及放映室。主要客戶為中、高收入自理型的離退休人員。該公寓臨近浦東養(yǎng)老院，環(huán)境優(yōu)于浦東，是浦東養(yǎng)老院的強有力的競爭對手。 （二）本項目競爭優(yōu)、劣勢分析 經(jīng)營模式優(yōu)勢 長春市養(yǎng)醫(yī)結(jié)合的老年機構(gòu)尚屬獨家，這種模式“比養(yǎng)老院更專業(yè)，比醫(yī) 院更關(guān)注”。會給入住老人的日常就醫(yī)及康復醫(yī)療提供極大的便利，老人可直接在機構(gòu)內(nèi)進行一般性的康復治療及購藥，使老人“大病不出院，小病不離床”，同時，看病還可以使用醫(yī)療卡。 地理位置優(yōu)勢 周邊有 6 家大中型醫(yī)療機， 2 家大型超市， 1 家社區(qū)百貨，為老人的大病就醫(yī)及日用品采購提供了更大的方便。 投資實力優(yōu)勢 投資公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有較強的投資實力，并可為后期經(jīng)營提供資金保障。 服務(wù)的專業(yè)性 該項目通過大量考察及市場調(diào)研，集各家所長而進行規(guī)劃建筑設(shè)計的，更適合老年人的實際需求，同時我們與大型的養(yǎng)老機構(gòu)連鎖 機構(gòu)和大型的醫(yī)療機構(gòu)進行強強聯(lián)合，為老年人提供的更專業(yè)的服務(wù)。 四、市場風險分析 政策風險 如果上述三個方面的政策瓶頸沒有突破，大型養(yǎng)老機構(gòu)的投資和經(jīng)營的政策風險很大，政策性補貼力度不夠，對于投資上千萬的大型養(yǎng)老院而言，只是杯水車薪，而且，在執(zhí)行中又不能及時到帳，加上營業(yè)初期入住率低， 可能 會 導致經(jīng)營初期資金緊張，經(jīng)營無力， 投資失敗。 市場風險 由于養(yǎng)老院的一次性投資大，回收期長?，F(xiàn)在的養(yǎng)老院大多數(shù)是家庭作坊式經(jīng)營，服務(wù)標準低，管理 不規(guī)范， 但收費低，這樣的市場競爭環(huán)境， 可能 會出現(xiàn)惡意降價， 導致 大型養(yǎng)老 機構(gòu)初期 經(jīng)營虧損。 法律風險 養(yǎng)老院發(fā)展仍處于起步階段，這方面的法律還未健全，經(jīng)營中常出現(xiàn)一些意想不到的糾紛，所涉及的糾紛類型主要有勞動報酬、人身損害賠償?shù)燃m紛，可能導致養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)營虧損和難以發(fā)展。 第二部分 項目場址建設(shè)條件 、建設(shè)規(guī)模及實施進度 一、 項目場址建設(shè)條件 地形、地貌、地震情況 項目場址呈不規(guī)則的多邊形狀，地勢略顯南高北低，無地震。 工程地質(zhì)與水文地質(zhì) 地下 水位高，水資源比較豐富。 氣候條件 整個區(qū)域?qū)贉貛Т箨懶詺夂?，春干多風，夏 季多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷漫長。降雨期主要集中在 6 月 9 月，全年平均氣溫 4－ 5 攝氏度，年平均降水量為 550 毫米 650毫米，無霜期約為 150天左右。 城市規(guī)劃及社會環(huán)境條件 項目所在區(qū)域為長春東部核心商住區(qū)，城市功能齊全，基礎(chǔ)設(shè)施完備，是二道區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、商業(yè)、醫(yī)療的中心，社會環(huán)境優(yōu)良。 交通運輸條件 項目位于東盛大街，交通運輸四通八達，與吉林大路、自由大路、臨河街、東環(huán)城路相距 1 公里，并且，分別通往機場高速、 哈大高速、 102 國道、長吉南線、長吉北線、長營、長哈、雙九等公路。 公用設(shè)施社會依托條件（水、電、氣、生活福利） 項目所在地是老城區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全，供水、供電、供暖、煤氣管道一應俱全。 防洪、防潮、排澇設(shè)施條件 項目所在地是老城區(qū)，地下排水系統(tǒng)完善，防洪、防潮、排澇條件良 好。 環(huán)境保護條件 項目所在地緊鄰長春凈月國家森林公園， 空氣質(zhì)量優(yōu)良， 城區(qū)內(nèi) 經(jīng)過近幾年大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，區(qū)域內(nèi)的中小型供暖鍋爐房已拆除，工廠已遷出， 建成幾十個大型居住社區(qū)，環(huán)境保護條件良 好。 法律支持條件 項目所在地長春市是吉林省會，對養(yǎng)老事業(yè)重視程度高 ，法律健全。 征地、拆遷、移民安置條件 項目所在地原有工廠、居民已安置完畢。 1施工條件 項目場址已達到“七通一平”，具備施工條件。 二、建筑規(guī)模及產(chǎn)品設(shè)計方案 （一）建筑規(guī)模 關(guān)愛老人護理院 項目占地面積 1200㎡ ； 總建筑面積 4029㎡。 （二） 建筑 產(chǎn)品設(shè)計方案 關(guān)愛老 人護理院 根據(jù)政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所 為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，按照建設(shè)部制訂的《養(yǎng)老機構(gòu)建筑設(shè)計標準 》設(shè)計了“成套老年公寓住宅”和“合居老年公寓住宅”兩種公寓。建筑設(shè)計時 充分考慮了老年人的特點和要求，如老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務(wù)等。 設(shè)有獨立公寓，合居公寓的套間、單人間、二人間，多人間、特護間。 獨立公寓套房：一室一廳一廚一衛(wèi)： 建筑面積 45 ㎡； 二室一廳 一廚一衛(wèi)： 建筑面 60 ㎡； 二室二廳一廚一衛(wèi)： 建筑面積 75 ㎡； 合居公寓房間： 一室一廳一衛(wèi)： 建筑面積 35 ㎡， 雙人間； 建筑面積 50 ㎡， 四人間； 建筑面積 80 ㎡， 8 人間。 （三）配套功能設(shè)計方案 （ 1）小院落和休閑廣場相結(jié)合，為老人健身及室外活動提供了充足的空間。 （ 2）室內(nèi)陽光大廳在冬季和雨、雪天為老人提供休閑、娛樂場地。 （ 3）大、小餐廳為老人情感交流提供機會和場所。 （ 4）房間設(shè)施有客廳、廚房、衛(wèi)生間、家具、彩電、呼救及吸氧系統(tǒng)等。 （ 5）閱覽室、棋牌室、球類活動室為老人度過快樂時光提供條件。 （ 6）健身康復室為自理型和半自理型老人的病 后康復提供服務(wù)。 （ 7） 公醫(yī)院門診可保證老年人“大病不出院，小病不離床”。 （ 8）洗換中心配備專業(yè)洗衣機、烘干機，為老人提供健康衛(wèi)生的洗換服務(wù)。 （四）項目主要設(shè)備方案 主要設(shè)備選型 可調(diào)式護理床： 外形尺寸： 1960 900 540（長寬床面高） 供應商信息：圣優(yōu)康醫(yī)療商場（地址：北京豐臺區(qū)菜戶橋西三路居 330 號） 價格區(qū)間： 380— 9000元之間都有 吸氧設(shè)備： 中心供氧系統(tǒng)（含呼叫系統(tǒng)） 1200元 /床位 供應商： 山東捷誠醫(yī)療設(shè)備工程公司 聯(lián)系電話： 06336859176 呼叫設(shè)備： 主機容量為 60 張床位 6000 元 /套（最長連接線800 米） 主機容量為 80 張床位 7000 元 /套（最長連接線800 米） 供應商：山東捷誠醫(yī)療設(shè)備工程公司 聯(lián)系電話： 06336859176 移動式洗澡床： 12700元 /臺 康復器材： 產(chǎn)品說明：偏癱康復器 產(chǎn)品型號： ERUSX01 產(chǎn)品規(guī)格 (cm)