【正文】 攬新區(qū)開發(fā)的各項(xiàng)工作。n 啟下：引導(dǎo)市場(chǎng)，以經(jīng)營(yíng)手段啟動(dòng)各種投資、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，廣泛整合資源，并對(duì)新區(qū)開發(fā)中的企業(yè)行為進(jìn)行有效的控制。n 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造條件；n 整合資源，引導(dǎo)和吸引投資與開發(fā)企業(yè)（如房地產(chǎn)開發(fā)商、城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商、零售商等）共同參與城市功能區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)，創(chuàng)造市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)，并從創(chuàng)造市場(chǎng)、擴(kuò)大市場(chǎng)的過程中求得城區(qū)的發(fā)展； 城市經(jīng)營(yíng)商特性n 扮演者：政府職能部門下屬經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)或企業(yè)n 工作空間：舊城改造或新區(qū)開發(fā)大型重點(diǎn)項(xiàng)目或片區(qū)n 戰(zhàn)略定位——土地經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施者n 戰(zhàn)略目標(biāo)——實(shí)現(xiàn)政府的戰(zhàn)略目標(biāo)，并通過土地增值和稅收實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益；n 經(jīng)營(yíng)的范圍——以土地位依托和載體，經(jīng)營(yíng)片區(qū)的商業(yè)機(jī)會(huì)、土地歷史文化價(jià)值、市政設(shè)施、城市環(huán)境形象等；n 主要職能——項(xiàng)目或片區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略制訂、委托策劃與規(guī)劃、選擇開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、支持并監(jiān)控開發(fā)與經(jīng)營(yíng)行為、整體推廣；七、投資估算及資金籌措（一）、總投資估算內(nèi)容一期項(xiàng)目用地平衡表項(xiàng)目用地用地面積容積率地上面積地下面積B3897033000B4174605968B426255B6B965006890C6C394746C580843C7一期總用地面積合計(jì)拍賣土地面積合計(jì)地上建筑部分面積合計(jì)一期平均容積率房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用等。本項(xiàng)目設(shè)總投資為X億元（此總投資不包含CCC7的投資）。加上CC*=，+=。（二）、投資估算說明土地費(fèi)用本項(xiàng)目的土地費(fèi)用為劃撥土地的土地征用拆遷費(fèi)，包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)、臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“文殊院”項(xiàng)目一期的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。根據(jù)委托方提供的資料以及成都市舊城拆遷改造工作的實(shí)際情況。加之兩年多空置的資金利息（按每年10%累計(jì)計(jì)算），。其中地上建筑部分（BB4B4BBC6）土地拆遷成本為：*= 。其中CC、C7用于拍賣的三塊土地拆遷成本為：*= 。土地費(fèi)用為：前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用可按建安工程費(fèi)的2%左右計(jì)算，為：2%=；%，為：X%=；%左右，一般取10元/平方米計(jì)算，為10=；按滿足施工要求的場(chǎng)地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米50元計(jì)列，即場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)=50=前期工程費(fèi)為：+ ++=房屋開發(fā)費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)包括：建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)：依據(jù)《2000》定額及近年來類似項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料確定該項(xiàng)目各類建筑物的建安工程：詳見表1。表1建筑安裝工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng) 目投資額規(guī)劃建筑面積單位價(jià)格備 注（萬元）（㎡）（元）一地上建筑————1商業(yè)用房59683000全木結(jié)構(gòu)2商業(yè)用房1600框架結(jié)構(gòu)二地下建筑330001500——三合 計(jì)————公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：本項(xiàng)目的公共配套設(shè)施建設(shè)包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設(shè)施，建筑面積按2000平方米計(jì)，公共配套設(shè)施的建筑安裝成本按700元/平方米計(jì)，即2000700=基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等項(xiàng)目考慮，即自來水、雨水、污水設(shè)施費(fèi)：50*=天然氣、供電、電信設(shè)施費(fèi)：65*=道路、綠化、室外照明費(fèi)用：250*32000（實(shí)際面積估計(jì)）=干線、干道、干管接口費(fèi)用：30*=房屋開發(fā)費(fèi)總計(jì)為：管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目估算按總投資的2%計(jì)取。管理費(fèi)用為：X2%==財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為利息和利息外的各種費(fèi)用（本項(xiàng)目按利息的1%記?。I(yè)主擬于項(xiàng)目開發(fā)初期向銀行貸款7億元，計(jì)劃于2年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為:700000000（1+%）2 700000000=融資費(fèi)用為：966010%=96萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用為：9660+96=（及拍賣費(fèi)用）銷售費(fèi)用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，可按房地產(chǎn)銷售收入的3%計(jì)取。拍賣費(fèi)用本項(xiàng)目按拍賣成交價(jià)的1%計(jì)取。銷售收入及拍賣收入的確定見后附件1。營(yíng)銷推廣費(fèi)用：銷售收入3%=銷售代理費(fèi)用：銷售收入3%=C3\C5\C7拍賣費(fèi)用：7001%=總費(fèi)用為：++=按成都市相關(guān)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)主要包括報(bào)建稅費(fèi)，本次測(cè)算按成都市建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一站式收費(fèi)項(xiàng)目）考慮：詳見表2前期報(bào)建費(fèi)用表2序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)120元/平方米中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費(fèi)文物勘探發(fā)掘費(fèi)工程定額測(cè)定費(fèi)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)二異地綠化建設(shè)費(fèi)3元/平方米三城區(qū)人防工程異地建設(shè)費(fèi)10元/平方米四新建房屋白蟻防治費(fèi)1元/平方米五新型建筑材料專項(xiàng)基金5元/平方米六散裝水泥專項(xiàng)資金1元/平方米小計(jì)（元/平方米）140總建筑面積（平方米）合計(jì)（萬元）其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，%計(jì)取。其他費(fèi)用為：X%==不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，一般以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的2%—7%估算，我們以3%為計(jì)算基數(shù)。不可預(yù)見費(fèi)用=則總投資為：X=（三）、項(xiàng)目總投資估算一覽表（表3）48 / 48表3：投資估算表文殊院項(xiàng)目一期投資估算表（總投資為X）　　　面積元/平方米合計(jì)計(jì)費(fèi)一、土地取得費(fèi)用　　　　二、前期工程費(fèi)用　　　　建安費(fèi)*2%　　　X*%　　　、地質(zhì)勘探　　104.“三通一平”費(fèi)　　50三、房屋開發(fā)費(fèi)　　　　　　　　　　33000150049500000　　5968300017904000　　1600　　20007001400000　　　　、雨水、污水設(shè)施費(fèi)　　　50256761供電、電信設(shè)施費(fèi)　　　6綠化、室外照明費(fèi)　　實(shí)際面積320002508000000、干道、干管接口費(fèi)　　　30四、管理費(fèi)X*2%　　　五、財(cái)務(wù)費(fèi)　　　　97566000700000000　　96600000利息*1%　　　966000六、營(yíng)銷費(fèi)用　　　　62643576　銷售收入*3%　　　　銷售收入*3%　　　拍賣傭金*1%　　　七、開發(fā)期稅費(fèi)　　140八、其它費(fèi)用X*%　　　九、不可預(yù)見費(fèi)用上述各項(xiàng)*3%　　　十、總投資（不含CCC7）　　　　811350687十一、總投資（一期全部）　　　　　1011777785（四）、資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。，，擬于一期項(xiàng)目開發(fā)過程中向銀行融資7億元人民幣，其余的開發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。（五）還款計(jì)劃根據(jù)初步預(yù)測(cè)表明，本項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益，計(jì)劃貸款周期為2年，第一年年末還息，第二年末還本付息。通