【導(dǎo)讀】項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于XX市XX區(qū)XX街號(hào)。街，南至永新地產(chǎn)，西至朋程花園，北至遵義大廈。圣醫(yī)院建筑面積12021平方米，住宅建筑面積為3000平方米，工現(xiàn)已交付使用。），二期工程建筑總高度75米，建筑面積29000. 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，XX房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)。率還將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民。化水平將提高到36%左右。列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。歷的員工占52%，具有中、高級(jí)職稱者多名。司重新編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。本項(xiàng)目地塊南側(cè)為一期工程現(xiàn)康圣醫(yī)院，北側(cè)為遵義大廈，設(shè)商住樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對(duì)于美化城市環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。

　　

【正文】 000 84000 2.50 1.5元/m2 3 用地 管理費(fèi) 1.5 4000 6000 0.18 購地款 4 地上物拆遷1 6500000 6500000 21 原有建筑拆補(bǔ)償 遷二層小樓，實(shí)際1500平方米，車庫20個(gè)，飯館168平方米，賓館購房款 30萬元；沒有手續(xù)，土地為我方土地，只有80平方米是原朋程土地 ，本項(xiàng)目可不占用。 5 地上物拆遷補(bǔ)償 1 4500000 4500000 15 6 其他 1 1300000 1300000 43.95 二 項(xiàng)目前期費(fèi)用 4621616 13 1 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 120 財(cái)政局 29580 3549600 10 按建筑面積計(jì)算 2 招投標(biāo)服務(wù)費(fèi) 0.001 招標(biāo)公司 53769200 537 1.60 按建筑面積計(jì)算 3 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境評(píng)定 1 環(huán)保局 29580 29580 0.88 按建筑面 積計(jì)算 4 土地測繪費(fèi)用 4 7000 28000 0.83 按圖幅計(jì)算 5 規(guī) 1 700 700 0. 按劃測量費(fèi) 0 0 21 圖幅計(jì)算 6 墻改費(fèi) 8 29580 236640 7.05 按建筑面積計(jì)算 7 9 城鎮(zhèn)公共消防設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 29580 118320 3.52 按建筑面積計(jì)算 10 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 2.7000 53769200 145 4.32 按工程造價(jià)的計(jì)算 11 工程監(jiān)理費(fèi) 10 33000 330000 9.83 按建筑面積計(jì)算 12 環(huán)境影響評(píng)價(jià)評(píng)估費(fèi) 1 29580 29580 0.88 按建筑面積計(jì)算 13 環(huán)境噪聲超標(biāo)費(fèi) 0.5 29580 14790 0.44 按建筑面積計(jì)算 14 防洪保安費(fèi) 0.5 29580 14790 0.44 按建筑面積計(jì)算 15 新建商品房交易手續(xù)費(fèi) 1.5 29580 44370 1.32 按建筑面積計(jì)算 16 防雷設(shè)1000 2 20000 0.60 按單項(xiàng)施檢測費(fèi) 計(jì)算 三 規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用 567 16.90 1 勘察設(shè)施費(fèi) 3.98 29580 117 3.51 按建筑面積計(jì)算 2 勘察費(fèi) 2 29580 59160 1.76 按建筑面積計(jì)算 3 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 1.85 29580 54723 1.63 按建筑面積計(jì)算 4 建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi) 10 33580 335800 10.00 按建筑面積計(jì)算 四 1．建安工程費(fèi)用 33580 53769200 16 1 建安工程造價(jià) 1600 21170 33872021 10 按建筑面積計(jì)算 2 建安工程造價(jià)（住宅） 1000 1528 1528000 45.50 3 建安工程造價(jià)（別墅） 1200 1605 1926000 57.36 4 地下停車場 2000 4000 8000000 23 5 建安工程造價(jià)（商業(yè) 1600 5277 8443200 25 五 小區(qū)配套工程費(fèi)用 5668000 16 1 熱力設(shè)施配套費(fèi) 50 33580 1679000 50.00 供熱外線 2 外網(wǎng)管線碰頭費(fèi)用 50 33580 1679000 50.00 與城市主真干網(wǎng)絡(luò)較近 3 供 7 330 231 68 按電外線 0 00 0000 .79 單項(xiàng)計(jì)算 六 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用 3358000 10 1 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用 100 33580 3358000 10 三個(gè)區(qū)域 七 1．管理費(fèi)用 3% 1613076 1 管理費(fèi)用 53769200 1613076 48.04 按工程造價(jià)的 3%計(jì)算 八 利息 6000000 17 1 融資成本 20% 30000000 6000000 17 按融資1000萬元計(jì)算 九 合計(jì) 90087303 26 一至八項(xiàng)之和 十 不可預(yù)見費(fèi)用 1613076 48.04 1 不可預(yù)見費(fèi)用 3% 53769200 1613076 4804 按建設(shè)工程費(fèi)用的 3%計(jì)算 十一 項(xiàng)目總投資 91700379 27 （四）建設(shè) 投資估算 經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資 9170萬元，其中工程費(fèi)用 5377萬元；工程建設(shè)其他費(fèi)用 3793 萬元。具體工程 項(xiàng)目建設(shè)投資見上表所示。 二、投資計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)總投資為 9170 萬元，建設(shè)期為一年半，各年的建設(shè)內(nèi)容詳見第七章“建設(shè)進(jìn)度安排”。經(jīng)測算，本項(xiàng)目建設(shè) 2021年投資 4000萬元， 2021 年投資 5170 萬元。 三、資金籌措方案 本項(xiàng)目總投資 9170萬元，其中，項(xiàng)目單位自籌 3000萬元，利用房屋建筑銷售回款 5170萬元，申請(qǐng)銀行貸款 1000 萬元。 第九章 結(jié)論和建議 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參照國家計(jì)委、建設(shè)部分布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合 本項(xiàng)目的實(shí)際情況，在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場 價(jià)格體系下，分析預(yù)測項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的損益和盈利能力，據(jù)此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的有關(guān)問題說明 1． 項(xiàng)目初步擬定計(jì)算期共計(jì) 1年半。 2．以當(dāng)前的社會(huì)和市場狀況為基礎(chǔ)，未考慮政治、政策、社會(huì)條件的顯著變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營的影響。 3．銀行貸款利率取一至三年期限銀行貸款利率 %。 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 正確選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的前提，直接影響分析的結(jié)論。選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)的基本原則是實(shí)事求是和穩(wěn)妥可靠。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)包括 經(jīng)營項(xiàng)目、 經(jīng)營規(guī)模及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)、項(xiàng)目計(jì)算期、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率等。 （一）經(jīng)濟(jì)收 入 根據(jù)項(xiàng)目單位意見，未來商業(yè)建筑和寫字樓建筑將采取出售的方式進(jìn)行，以便于盡快收回建設(shè)投資。 項(xiàng)目的經(jīng)營收入見銷售收入與稅收統(tǒng)計(jì)表。 （ 二）稅（費(fèi)）率 進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)需計(jì)算的稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅等到。 1）營業(yè)稅：以年銷售收放為稅基，根據(jù)國家規(guī)定稅率為 5%； 2）城市維護(hù)建設(shè)稅：以營業(yè)稅為稅基，稅率取 7%； 3）教育費(fèi)附加：以營業(yè)稅為費(fèi)基，費(fèi)率取 3%； （三）項(xiàng)目計(jì)算期 按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和銷售計(jì)劃，本項(xiàng)目建 設(shè)期 18個(gè)月，建設(shè)期第 1年即對(duì)商業(yè)建筑進(jìn)行預(yù)算，銷售期 1年。因此，項(xiàng)目計(jì)算期共 2 年。 （四）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)的基準(zhǔn)和依據(jù)，是項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的基本要求，也用作計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，并考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取 8%。 第十章 結(jié)論和建議 一、結(jié)論 1．本項(xiàng)目的建設(shè)有利于 XX區(qū)周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置，進(jìn)一步滿足中低收入群體對(duì)項(xiàng)目的需求，有利于改善地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市形象，因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的 。 2．項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在 XX 街，占地面積 6935平方米。 3．項(xiàng)目總建設(shè)用地面積 6935平方米，總建筑面積 33000平方米，其中，地上 29000 平方米，地下 4000 平方米，工程建筑總高度75 米。 4．本項(xiàng)目建設(shè)周期為一年半，計(jì)劃 2021 年完工。 5．項(xiàng)目總投資 9170 萬元。 6．項(xiàng)目具有較好的經(jīng)營效益和盈利能力，從整個(gè)經(jīng)營的過程考察，項(xiàng)目在保證本項(xiàng)目正常銷售的前提下，可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡，按目前測算分析，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 二、建議 1．項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)進(jìn)一步深化設(shè)計(jì)，落實(shí)劇了房屋和單位企業(yè)拆遷方案。 2．建議 項(xiàng)目建設(shè)單位加大融資方案，盡快落實(shí)該項(xiàng)目的建設(shè)資金。