【正文】 .................................... 74 財務評價結論 ................................................................................................................................. 74 第十七章結論與建議 ................................................................................................................................. 75 研究結論 .......................................................................................................................................... 75 1 XX 物流項目 可行性研究報告 第一章 項目概要 概論 項目名稱： XX 物流項目 項目 承建 單位： XX 有限公司 項目投資：本項目投資估算總金額為 9 億元 項目建設期：工程于 2020 年 1 月開工， 2020 年 6 月竣工， 2020 年 下半年 開始運營，建設期 18 個月。 項目地址： XX 市 XX 鎮(zhèn) ，占地 40 萬 M2（約 600 畝）。 項目 承建 單位 介紹 XX 有限公司隸屬 XX 集團， XX 集團是全國優(yōu)秀鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家 XXX 創(chuàng)辦的省級企業(yè)集團，是云南省百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之一。該集團以創(chuàng)辦和管理大市場、建大型商品集散地、搞大流通為主業(yè)， 旗下有昆明、成都、貴陽、瑞麗、芒市共 30 余個子公司，形成了西南各省的 XX 市場體系，并以市場為龍頭，產(chǎn)業(yè)分布于食品業(yè)、市場營銷業(yè)、物業(yè)管理、建筑裝飾、信息產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、邊境貿(mào)易、酒店服務等領域，總資產(chǎn)達 60 多億元。自 1996 年為響應貴陽市委市政府提出“建設大貴陽”的號召， XX 集團在貴陽市 XX 區(qū)投資 3000 多萬元建成貴陽 XX 食品批發(fā)市場，該市場運行 13 年來收效較好，有 10 多個省區(qū)的商戶入駐市場經(jīng)營，商品銷往省內(nèi)各地州縣市，年交易額達 10 多億元。目前貴陽市委市政府為整治花溪大道，不再允許大型貨車駛入花溪大道， 并要求花溪大道沿途以大型貨車作為主要運輸工具的企業(yè)一律要盡快尋找符合商業(yè)和物流規(guī)劃的地點遷址。為此，鑒于貴州省委省政府出臺的關于加快貴陽市經(jīng)濟發(fā)展的扶持政策和清鎮(zhèn)市委市 2 政府招商引資的優(yōu)惠條件，以及規(guī)劃之中的物流園區(qū)良好的地理位置，便利的鐵路、公路交通，豐富的養(yǎng)殖種植資源條件等等， XX 決定在 XX 投資 9 億元，全力打造一流的集生產(chǎn)、加工、銷售為一體的物流園區(qū)， XX 食品批發(fā)市場將整體遷址落戶到該園區(qū)。該園區(qū)內(nèi)將設大型加工區(qū)、收購區(qū)、倉儲區(qū)、運輸區(qū)、交易區(qū)、生活區(qū)和商務平臺等。 編制 原則、范圍及 依據(jù) 編制原則 1．科學規(guī)劃，整體設計、分布實施、建成精品的原則。 2．嚴格管理，確保工程質(zhì)量。 3．符合適用、安全、經(jīng)濟、合理、技術先進、節(jié)約能源的設計原則。 4．以物暢其流為原則做好市場設計規(guī)劃，做到功能健全、流程合理、內(nèi)外環(huán)境協(xié)調(diào)。 5．綠化、美化、亮化、硬化與自然和諧，可持續(xù)發(fā)展的原則。 編制范圍 本項目書研究范圍包括：必要性分析、市場分析、選址分析、工程技術方案及建設規(guī)模、環(huán)境保護、投資估算及財務評價等方面的內(nèi)容。根據(jù)上述內(nèi)容論證本項目建設與實施的必要性、技術可行性及經(jīng)濟合理性。 編制依據(jù) 主要依據(jù)以下標準、規(guī)范及文件資料進行編制： 1． 國家發(fā)改委、建設部 2020 年頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； 2． 國務院印發(fā)的《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》（國發(fā) [2020]8 號 ） 交通部擬頒布的《公路站場建設項目可行性研究報告編制辦法》 ； 3 《貴陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要》； 《貴陽市公路運輸樞紐貨運樞紐總體規(guī)劃研究報告》； 《 清鎮(zhèn) 市物流 業(yè) 振 興與發(fā) 展 實 施 計劃 》 （ 20202020） ； 國家現(xiàn)行的有關政策、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范、標準等； 貴陽市志、貴陽 市統(tǒng)計年鑒； 設計年限 XX 物流項目 計劃于 2020 年 1 月開工建設， 2020 年 6 月工程竣工驗收，建設期 18 個月。 2020 年 下半年 投入運營。根據(jù)交通部有關標準的規(guī)定，設計年限為園區(qū)建成投入使用后的第 20 年。 主要研究結論 項目建設的理由 貴陽作為貴州省交通的中心城市，是西南地區(qū)重要的交通、通信樞紐和中心城市之一，目前已具備運載能力強大的區(qū)域交通網(wǎng)絡中心和信息通訊網(wǎng)絡處理中心。湘黔、川黔、黔桂、貴昆四條電氣化干線交匯于此，并有 321 國道橫貫東西，210 國道縱穿南北，加上貴黃、貴遵、貴畢、貴 新等高等級公路，以及隨著株六復線工程的建成，國道主干線上海至瑞麗、重慶至湛江公路，主干光纜重慶 ——貴陽 —— 南寧工程的全面完成，西南地區(qū)通向東部沿海和東南沿海地區(qū)的貨物和電信通行能力大大增強，進一步增強了貴陽的樞紐地位。 清鎮(zhèn)市距貴陽市 22 公里，面積 1492 平方公里，人口約 50 萬人 。 貴黃高速公路、貴昆鐵路和湖林鐵路支線貫穿全境 ， 處于我國南下大通道和西南出海大通道的交匯處，位于黔中產(chǎn)業(yè)帶和南貴昆經(jīng)濟區(qū)的黃金地段上，是大貴陽和貴陽城市圈的重要組成部分。 西部大開發(fā)的契機和優(yōu)惠政策及我國加入 WTO 的機遇， 4 使 貴陽市 國民 經(jīng)濟發(fā)展速度快速增長，綜合實力逐年增強：交通運輸業(yè)也得到了較大的發(fā)展，為發(fā)展現(xiàn)代物流提供了優(yōu)越的條件。但目前 貴陽市 現(xiàn)有道路貨運業(yè)還缺少專業(yè)化的運輸組織、信息化程度不高，運輸能力較差，缺乏應對市場的經(jīng)營實力?？陀^上嚴重影響著道路運輸?shù)纳鐣б姘l(fā)揮和經(jīng)濟效益的提高。因此，適時新建物流園區(qū)已刻不容緩。 2020 年底，我國制定了未來 5 年物流配送發(fā)展計劃，以推動物流業(yè)的快速發(fā)展，國家商務部于 2020 年 2 月下文將貴州省省會城市貴陽列入全國首批“流通領域現(xiàn)代物流示范城市”，明確城市統(tǒng)一配送作為貴陽市物流業(yè)優(yōu)先發(fā)展主題。在 《貴陽市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃 (20202020)》《貴陽市物流振興和發(fā)展實施計劃(20202020)》等文件精神中，貴陽市委、市政府提出“現(xiàn)代物流業(yè)要實現(xiàn)突破性發(fā)展的要求”，由此可看出，政府對物流業(yè)的重視和關注，也給物流業(yè)主帶來利好的信息，增強物流業(yè)發(fā)展的信心，因此也帶動整個貴州經(jīng)濟的發(fā)展。根據(jù)《貴陽市城市總體規(guī)劃 (20202020)》成果公告中在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局里提到要加快建設二戈寨、 大貴陽 、扎佐、清鎮(zhèn)等四個物流園，而物流園的建設可以把在市內(nèi)造成交通嚴重堵塞的物流市場和停車場進行統(tǒng)一管理和安置， 2020 年五月貴陽市客車站的搬遷和禁止大貨車入城等措施都說明在 大貴陽 建立一個大型的物流貨場和物流統(tǒng)一配送中心勢在必行。 因此，為適應新經(jīng)濟發(fā)展和運輸形勢發(fā)展的需求，加快 大貴陽 物流運輸基礎設施建設，積極構筑區(qū)域性貨運服務網(wǎng)絡體系，在符合城市總體規(guī)劃要求的前提下，盡快建設一個功能齊全、設施完善、規(guī)模化、信息化的物流園區(qū)，對進一步規(guī)范市場經(jīng)營行為，改善貴陽市交通運輸基礎設施條件，建立“統(tǒng)一、開放、競爭、有序’’的道路運輸市場機制，加快地方經(jīng)濟發(fā)展等都具有十分重要的意義，所以，項目的建設是十分必要的。 5 功能定 位及功能配置 (1)功能定位 在項目建設環(huán)境、運輸量發(fā)展預測、市場需求分析的基礎上，結合貴州省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十 二 五”規(guī)劃和輸樞紐貨運樞紐《貴陽市公路運輸樞紐貨運樞紐總體規(guī)劃研究報告》的要求，確定該項目的功能定位為：作為今后貴陽市及其輻射影響區(qū)內(nèi)的物流樞紐，依托境內(nèi)具有較強輻射功能和快捷運輸能力的交通網(wǎng)絡體系，從設施服務功能上應滿足區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對貨運的需求 ，該園區(qū)內(nèi)將設大型加工區(qū)、收購區(qū)、倉儲區(qū)、運輸區(qū)、交易區(qū)、生活區(qū)和商務平臺等 多項專業(yè)貨物運輸服務功能為一體的物流園區(qū)。 (2)功能配置 結合擬建的 XX 物流項目 的功能定位、功能特征、貨流量及貨物構成等因素分析，本項目應具備以下各項功能配置。 ① 加工服務：對糧油食品進行加工。 ②運輸組織功能：對貨物運輸經(jīng)營進行組織，為運輸市場管理服務，并對進出貴陽市的貨運車輛和貨流進行組織、管理； ③中介代理功能：承擔運輸代理，為貨主和車主雙向服務，提供貨運配載服務、組織多式聯(lián)運、代理保險和結算、開具運輸票據(jù)等中介服務； ④信息服務功能：為社會提供車、貨信息服務，與市轄各縣區(qū)及貴州省運輸服務中心貨運市場聯(lián)網(wǎng)運作： ⑤倉儲、裝卸功能：為貨物中轉換裝、儲運、提供倉儲裝卸服務； ⑥提供包裝、組裝、拼裝加工等增值服務； ⑦開展 “散 貨 ” 運輸、集裝箱運輸、公鐵聯(lián)運等服務； ⑧ 其它功能：提供商品零售、餐飲、住宿等服務。 XX 物流項目 可根據(jù)市場實際需求，以本地企業(yè)和市場為依托，在建設初期 6 主要為當?shù)仄髽I(yè)及車主、貨主提供貨物儲存、配載、拼裝及車輛保養(yǎng)、停放服務，同時以園區(qū)為基地、建立起與周邊主要城市之間的快速貨運通道，為發(fā)展聯(lián)合運輸提供可能；隨著園區(qū)功能配置的進一步完善，為企業(yè)提供增值加工、組裝服務，為供需雙方提供物流信息，同時滿足企業(yè)的特殊要求，積極開展多項增值服務和現(xiàn)代物流服務業(yè)務。 建設內(nèi)容及規(guī)模 XX 物流項目 工程建設內(nèi)容主要包括滿足各項生產(chǎn)能力需求的設施、設備，均按照國家和部門有關標準、規(guī)范配備。 本項目工程總占地為 40 萬 M2（約 600 畝）， 總建筑面積 80 萬 M2，建筑容積率為 。 XX 物流項目為四層建筑，每層為 20 萬 M2，主要分為食品批發(fā)商貿(mào)區(qū)、糧油批發(fā)商貿(mào)區(qū)和酒店用品批發(fā)商貿(mào)區(qū)。 投資估算及資金籌措 項目總投資為 9 億元人民幣，其中 開發(fā)建設投資 8 億元，土地費用 1 億元。項目資金全部自籌。 建設安排 XX 物流項目 建設工程建設安排為： (1)2020 年 3 月以前 完成可行性研究報告、初步設計、施工圖設計以及通過相應的審查；完成項目征地、拆遷和招標等各項前期準備工作； (2)2020 年 6 月開工建設， 2020 年 12 月底以前工程全面竣工通過驗收， 2020年投入運營。 環(huán)境影響評價 項目在建設施工期間，由于挖土方、混凝土拌和、物料、設備等在運輸時， 7 易引起揚塵污染，局部空氣質(zhì)量受到影響。該工程在施工期會產(chǎn)生大量土方，短期內(nèi)會導致土壤結構的破壞；各種運輸車輛、施工機械、排出的燃燒廢氣、噪聲也會對環(huán)境造成污染；施工中的生活污水、垃圾和建筑垃圾均會對環(huán)境造成一定程度的污染 。施工期間對環(huán)境的影響屬短期影響，工程竣工后，其影響將隨之消失。 項目在運營期主要存在生活廢水和生活垃圾等污染，對環(huán)境影響較小。 綜合評定：本項目屬輕微污染項目，建設期及建成后的運營期對周圍環(huán)境的影響較小，采取必要的防治措施后，可使負面影響降至最低水平。從環(huán)境角度考慮，項目可行。 經(jīng)濟效益評價 本項目財務評價按國家發(fā)改委發(fā)布的“方法與參數(shù)”（第三版）中的有關規(guī)定進行。主要財務評價結果見下表 ： 主要經(jīng)濟指標 序號 項 目 單位 數(shù)量 備注 一 項目總投資 萬元 1 建設投資 萬元 2 建設期利息 萬元 二 資金籌措 1 自有資金 萬元 2 銷售收入轉投資 3 銀行貸款 三 銷售收入 萬元 銷售率為 70% 四 銷售成本 萬元 銷售率為 70% 五 銷售稅金 萬元 銷售率為 70% 六 銷售利潤 萬元 銷售率為 70% 七 土地增值稅 八 開發(fā)利 潤 萬元 銷售率為 70% 六 所得稅 萬元 銷售率為 70% 七 稅后凈利潤 萬元 銷售率為 70% 八 項目總投資收益率 % 九 投資利稅率 % 十 資本金凈利潤率 % 8 本項目在銷售率達到 70%的情況下項目總投資收益率達 %，證明項目具有很強的盈利能力，項目可行。 社會效益評價 由于 XX 物流項目 項目對當?shù)啬酥琳麄€區(qū)域的社會發(fā)展具有多方面的影響，而更多的社會效 益無法定量分析，因此，具體分析時將以定性分析為主。 一 、 項目建設可帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，促進城市就業(yè) 項目建設過程中可吸引大量的企業(yè)和吸納大量資金進入清鎮(zhèn)市，帶動當?shù)氐姆諛I(yè)、建筑業(yè)、工業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，并為當?shù)靥峁┐罅康墓ぷ鳈C會。項目將有效帶動清鎮(zhèn)市工農(nóng)業(yè)的發(fā)展，促進第三產(chǎn)業(yè)的繁榮。項目將成為清鎮(zhèn)市與外省市對外連結的窗口，通過品牌效應，帶動各種衍生行業(yè)不斷興起，帶動眾多關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 二．合理利用當?shù)刭Y源，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢 清鎮(zhèn)市擁有豐富的礦產(chǎn)資源和水利資源 ，尤其是各類礦產(chǎn)資源品種多、儲量大、分布集中、質(zhì) 地優(yōu)良，開采條件優(yōu)越。 本項目的建成， 能夠加快資源優(yōu)勢轉化為經(jīng)濟優(yōu)勢的速度；綜合運用鐵路、公路等運輸