別墅項(xiàng)目調(diào)研-資料下載頁
2025-02-25 11:19本頁面
【導(dǎo)讀】小區(qū)規(guī)模：占地面積:151000平方米，總建筑面積:147000平方米。一期共180戶全部為疊院。學(xué)校和一所高中。生活配套商業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，統(tǒng)一銀座超市已營業(yè)。等主題商業(yè)組成會(huì)所。涵蓋銀行，郵電通訊，商業(yè)購物，酒店，餐飲。娛樂，社區(qū)服務(wù)，影視健身中心等。銷售情況：預(yù)售率達(dá)70%，現(xiàn)已停止預(yù)售。車程，繁華清幽之間進(jìn)退自如。處于領(lǐng)秀城大盤南頭，更加幽靜的同。時(shí)也享有領(lǐng)秀城完善的配套。物業(yè)也算是合格。但因?yàn)轭I(lǐng)秀城項(xiàng)目過大，步行出行較為不便，相對來說現(xiàn)階段。周邊公共交通還不便利，人員嘈雜，別墅區(qū)開放式設(shè)計(jì)會(huì)有安全隱患。總戶數(shù)：共24戶，一期開盤12戶，二期12戶將于近期開售。同時(shí)與交通樞紐二環(huán)南路交叉相接。綠化率計(jì)算為50%，但小清河治理難度較大。交通情況：舜耕路東側(cè)，距泉城廣場8分鐘車程。銷售情況：8月1開始賣卡，已出售12套。
【正文】 山師附中、二附中、附小，省實(shí)驗(yàn)小學(xué)等，幼兒園有實(shí)驗(yàn)幼兒園，商業(yè)部分包含歷下大潤發(fā)、建行、工行、農(nóng)行、深發(fā)展等，齊魯醫(yī)院、千佛山醫(yī)院、省中醫(yī)等 該項(xiàng)目臨近。 交通情況 ：地處城市中心， 交通便利 ,乘 3 7 7 10 48路公交車（山師路口下車，歷下大潤發(fā)附近）。 開盤時(shí)間 ： 20210901 入住時(shí)間 ： 20210101 開發(fā)商 ： 山東省三名投資有限公司 物業(yè)管理 ： 濟(jì)南九州春天物業(yè)公司 銷售情況 ：還剩一套大面積別墅 項(xiàng)目分析 ：地處市中心，交通便利，配套完善。同翡翠郡類似，別墅產(chǎn)品環(huán)境和綠化不太理想。 考察總結(jié)和意見建議 ： 經(jīng)過對以上項(xiàng)目的考察，蝶泉項(xiàng)目相對其他項(xiàng)目最大的劣勢在于物業(yè)和景觀，客群定位有些不明晰，戶型方面的不足相對還不是很明顯。 客群的定位必須明晰，蝶泉現(xiàn)在是在用高檔社區(qū)的價(jià)格賣別墅，物業(yè)甚至只有普通小區(qū)的水平（因接觸時(shí)間短，判斷難免有失偏 頗，但顧客同我一樣都是通過第一印象判定其各指標(biāo)水平的）。我們面對的是普通小區(qū)的客群，還是高檔社區(qū)的客群，或者是別墅的客群？如果是別墅的客群，一般這類的客群更注重生活品質(zhì)，為了更多一點(diǎn)的舒適度一套房子可以多付幾萬甚至幾十萬，只要能夠打動(dòng)他。最動(dòng)人最直接的莫過于人文的關(guān)懷，開發(fā)商和物業(yè)對業(yè)主各方面細(xì)節(jié)上的關(guān)懷是很好的切入點(diǎn)，環(huán)保、養(yǎng)生、智能、管家服務(wù)等都是可以營造的賣點(diǎn)。 高端得項(xiàng)目留不得一點(diǎn)瑕疵，小區(qū)內(nèi)景觀和看房通道必須在開盤前整理好，做好日常維護(hù)，雜草叢生的現(xiàn)象是在其他較好樓盤中不曾 見到的。如果開盤前來不及 建設(shè)，最好用廣告宣傳畫將不雅景觀圍繞，品質(zhì)燈光、造型指示牌、休憩小亭等能彰顯品位的細(xì)節(jié)最好能在顧客目光所到之處整齊有序的樹立，這是顧客對我處項(xiàng)目印象養(yǎng)成的第一道關(guān)卡。此外平面廣告的設(shè)立還可以使我處位置更加突出，該平面廣告可用于宣傳我處賣點(diǎn)，或出租廣告位創(chuàng)收。就算有廣告墻圍擋不雅景觀，小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)仍不可忽視，出色的景觀不僅可以提升一個(gè)小區(qū)的檔次，對部分高端客群來說更是彰顯品位的第一扇窗，是面子。這一部分是很重要，也是很容易出彩的地方。景觀方面因經(jīng)驗(yàn)限制無法陳述較專業(yè)的意見，但名士豪庭的景觀設(shè)計(jì)可圈可點(diǎn)，可以 借鑒其經(jīng)驗(yàn)。 此外，如果有必要可以參考其他樓盤與戴德梁行或其他優(yōu)秀物業(yè)公司簽訂物業(yè)顧問協(xié)議，或者將本處物業(yè)通過培訓(xùn)或合作的方式提升至名士豪庭水平即可去除物業(yè)方面的劣勢，安保和物業(yè)人員合理著裝和敬禮問候可有效提升項(xiàng)目檔次，綠城項(xiàng)目更是設(shè)立身著燕尾服門童，也可以借鑒。接待客戶的人員必須強(qiáng)化禮儀培訓(xùn)，招呼、著裝、姿勢等方面統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 戶型方面，有些樓盤對車庫、露臺等算房產(chǎn)面積會(huì)使顧客疑慮的部分做贈(zèng)送處理，當(dāng)然單價(jià)方面會(huì)提升。有些則直接只報(bào)總價(jià)，詳盡介紹配套。我處房型如果確實(shí)存在問題，可以精裝樣品間，對不足之處進(jìn)行 修飾，遮丑的同時(shí)彰顯品位。 蝶泉項(xiàng)目其實(shí)作為別墅項(xiàng)目，位置相當(dāng)優(yōu)越，濟(jì)南南部也是最適合人居的地段，匯聚濟(jì)南大部分的戶外娛樂，還是濟(jì)南的菜籃子和水 果筐，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。只是小區(qū)較深，離英雄山路主干道稍遠(yuǎn)，小區(qū)內(nèi)交通甚至小區(qū)至公交站點(diǎn)交通的解決都可以成為我處項(xiàng)目一個(gè)賣點(diǎn)，比如合理利用觀光車接送業(yè)主（業(yè)主預(yù)約觀光車接送，或定時(shí)觀光車環(huán)繞小區(qū)接送解決）。配套方面的擴(kuò)大其涵蓋范圍，蝶泉周邊有成熟居民區(qū)，所以配套相對完善，小區(qū)內(nèi)可以引進(jìn)統(tǒng)一銀座超市等必須的小配套，學(xué)校等大配套不必引進(jìn)，可以充分利用周邊資源，像外國語 、舜耕等名校和八一銀座、山水大潤發(fā)距我處車程較近，西河小學(xué)，十六里河中學(xué)也不過步行一刻鐘的距離，甚至領(lǐng)秀城的配套離我處也不遙遠(yuǎn)，觀光車接送的話也就一刻鐘的時(shí)間。我山體部分可以做景觀規(guī)劃，景觀的建設(shè)或著規(guī)劃會(huì)使荒山的價(jià)值大大提升，打造超級后花園概念。 此外，如果可能最好建議外海聯(lián)合周邊開發(fā)商，推進(jìn)二環(huán)路南段全線通車的進(jìn)程。二環(huán)路必將全線通車的推論和政府對附近的規(guī)劃對于項(xiàng)目來說都是可以利用的利好消息。最后，高端客戶一般對各類休閑活動(dòng)比較感興趣，可以適當(dāng)組織，積攢客戶。 因經(jīng)驗(yàn)所限，報(bào)告難免有疏漏之處，懇請批評 指正，謝閱！ 弘策泰府項(xiàng)目部 李凱 宮本成 202182
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