【導(dǎo)讀】限公司茗陽天下（一期）開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告》的編制委托書；合性分析和評價，為項目決策提供可靠、科學(xué)的依據(jù)。本金800萬元人民幣，三級開發(fā)資質(zhì)，企業(yè)性質(zhì)為民營有限責(zé)任公司。18人，占公司總?cè)藬?shù)的75%。理，武漢利加房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事，副總經(jīng)理。全過程操作信陽市八一路項目的開發(fā)工作。業(yè)區(qū)和住宅Ⅰ區(qū)。司內(nèi)部調(diào)配或面向社會公開招聘。項目從可行性研究報告編制到竣工共計劃安排36個月?；I措有保證，并且項目建設(shè)得到了信陽市政府的大力支持。充分展示河南省和信陽市的現(xiàn)代都市形象?，F(xiàn)值為萬元；貸款償還期為年，投資回收期為年。用將為企業(yè)和城市帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會效益。

　　

【正文】 而達(dá)九州 ” 的交通優(yōu)勢。 信陽物華天寶，資源豐富，是全國重要的農(nóng) 副產(chǎn)品基地和全國最大的非金屬礦所在地。水稻、水產(chǎn)、茶葉、板栗、銀杏等產(chǎn)量居河南省首位，上天梯珍珠巖、膨潤土、沸石非金屬共生礦田的規(guī)模、質(zhì)量居全國之冠。信陽山青水秀，風(fēng)光宜人，自然景觀、人文景觀眾多，旅游資源得天獨厚。這里有全國四大避暑勝地之一的國家級風(fēng)景名勝區(qū)雞公山，南灣國家水利風(fēng)景區(qū)，省級風(fēng)景名勝區(qū)靈山寺，還有佛教天臺宗發(fā)祥地凈居寺、溫泉療養(yǎng)勝地湯泉池，以及雞公山國家級自然保護(hù)區(qū)、羅山縣董寨林場省級鳥類自然保護(hù)區(qū)、天目山自然保護(hù)區(qū)（省級森林公園）等景區(qū)景點，發(fā)展旅游業(yè)的前景十分廣闊 ， 已被國家環(huán)?？偩峙鷾?zhǔn)為 國家級生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點市。 1998 年信陽撤地設(shè)市后，提出了堅持靠農(nóng)業(yè)強(qiáng)基，靠工業(yè)騰飛，靠開放帶動，靠流通搞活，靠科技興市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針，確立既要金山、銀山，更要綠水青山的觀點，樹立了生態(tài)就是優(yōu)勢、就是形象、就是資本、就是生產(chǎn)力的觀念，積極創(chuàng)建國家生態(tài)示范區(qū)，實施具有信陽特色的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，努力將良好的生態(tài)環(huán)境轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，取得了一定的成效。 2021 年 全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，增速比上年加快 個百分點，高于年初預(yù)期 個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增 長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ：： ，呈 “二一三 ”格局。全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到 5540 元，約折合 670 美元。非公有制經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。全年非公有制經(jīng)濟(jì)增加值 億元，增長 %，占全市經(jīng)濟(jì)總量的比重由上年的 %提高到%。 全年地方財政一般預(yù)算收入 億元，按可比口徑計算增長%。城鄉(xiāng)居民收入分別增長 %和 %。 法律支持條件 本項目建設(shè)符合信陽市城 市總體規(guī)劃，用地已有土地證，并按信陽市政府規(guī)定辦理了各種相關(guān)手續(xù)，將受到法律的保護(hù)。項目的建設(shè)和經(jīng)營遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》和信陽市頒布的相關(guān)法規(guī)、文件等，做到依法建設(shè)、依法經(jīng)營。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 供水 隨著華夏大道的開工建設(shè)，本項目用水可通過其鋪設(shè)的市政供水干管接入，能夠保證本項目用水需求。 排水 本項目采用雨污分流制，雨水和生活污水匯集后，分別排入華夏大道市政雨水和污水管網(wǎng)系統(tǒng)。 供電 本項目區(qū)域邊緣正在修建一座市政 110KV 的變電站 ， 2021 年底可建成投入使用，可滿足項目需求。 通訊 項目所在位置全國直撥程控電話容量充足，移動通訊覆蓋整個區(qū)域，可滿足項目固定和移動通訊要求。 征地拆遷條件 本項目新征土地 畝，目前地面附屬物已拆遷補(bǔ)償完畢，可供項目建設(shè)使用。 施工條件 土方 擬建項目在施工期需在項目建設(shè)地點進(jìn)行大量的土方開挖，土方開挖量可滿足工程土方回填的需要，剩余土方外運(yùn)處理。 砂、石料 工程所需砂及石料市場供應(yīng)充足，可由周邊城市道路運(yùn)輸至項目建設(shè)地點，滿足工程建設(shè)需要。 四大材料來源及供 應(yīng) 鋼材、木材、水泥、電纜等均由當(dāng)?shù)亟ㄖ牧鲜袌龉?yīng)，所需混凝土，由現(xiàn)場攪拌解決。 第五章 工程技術(shù)方案 設(shè)計依據(jù) 《信陽市城市總體規(guī)劃》（ 19992021）； 《茗陽天下文化商業(yè)區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案》（ ）； 《茗陽天下住在一期規(guī)劃設(shè)計方案》（ ）； 《民用建筑設(shè)計通則》（ JGJ3787）； 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ1687）； 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GBJ9— 87）； 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GBJ11— 89）； 《砼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GBJ11— 89 及 96 年局部修改）； 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（ GBJ7— 89）； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093）； 1《城市道路設(shè)計規(guī)范》（ CJJ3790）； 1《室外給水設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1386）； 1《室外排水設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1487）； 1《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1588）； 1《城市防洪工程設(shè)計規(guī)范》。 區(qū)域位置 “茗陽天下”綜合開發(fā)項目規(guī)劃區(qū)位于信陽市西城區(qū)浉河的南岸，南倚筆架山和賢山，北瞰浉河，并與新建的市體育中心隔河相望。東 臨現(xiàn)狀 107 國道，距市中心約 ，距火車站約 。西接規(guī)劃中的 107 國道，并與豫南明珠南灣湖風(fēng)景區(qū)隔山相連，行車距離約 6km。規(guī)劃區(qū)中有規(guī)劃的城市主干道東西貫通。整個區(qū)域具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和交通條件。 一期工程位于整個規(guī)劃區(qū)域的東側(cè)，東臨城市公共綠地 —— 茶之韻廣場，西接信陽市的標(biāo)志建筑“茗陽閣”。同時，北部所面為浉河上游，河水清澈，南面所靠為賢山山前坡地，林木茂盛，自然環(huán)境得天獨厚。 基地現(xiàn)狀 信陽市山清水秀，人杰地靈，是著名的茶葉產(chǎn)地，“茗陽天下”一期工程建設(shè)用地座落于信陽市城區(qū)西部現(xiàn)狀 107 國道的西側(cè)，賢山山前連綿的丘陵地上，北面臨浉河，高出浉河平水期水面約 58 米，南面靠山，基地所在位置地勢起伏較小，主要區(qū)域高程在 8296m 之間，局部最高高程 110 米，最低處高程 78 米，總體地勢西高東低向浉河河岸傾斜。其東面是正在施工的信陽市景觀工程 —— 茶之韻廣場，西為已開工建設(shè)的信陽市標(biāo)志性建筑“茗陽閣”，該閣位于文化商業(yè)區(qū)用地西部的小山丘上，也是該基地內(nèi)海拔最高點，平均高程 ，為一期工程用地的制高點。基地周邊植被豐富，南部山上楊、竹、松、杉林連片，基地內(nèi)除有一處小型工業(yè)建筑外，其余土地也 均被叢生低灌林所覆蓋。東部緊靠信陽城市建成區(qū)，水、電、燃?xì)?、道路等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，建設(shè)條件良好。整個用地依山傍水，空間開敞，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。是適宜人居的理想社區(qū)。 功能定位 根據(jù)規(guī)劃，“茗陽天下”綜合開發(fā)項目定位為大型山水社區(qū)。本項目為整個社區(qū)的一期工程，也是一個集博物展覽、商業(yè)購物、辦公居住及休閑娛樂等多種功能于一體的綜合性建筑工程。為信陽市東部城區(qū)與西部居住區(qū)的空間功能過渡的重要節(jié)點，承擔(dān)著優(yōu)化信陽城市環(huán)境，提高城市活力，提升城市整體功能的重要使命。本項目將以山水社區(qū)為規(guī)劃理念，充分利用山水 環(huán)境，打造成具有國內(nèi)先進(jìn)水平，集居住、辦公、旅游、餐飲、娛樂、購物、休閑和金融等多種行業(yè)為一體的現(xiàn)代化商業(yè)居住區(qū)，成為信陽市的一個亮點。 總平面布置 總平面布置原則 根據(jù)一期工程所在基地的地形條件和項目的功能定位，本項目在充分尊重規(guī)劃方案和周邊自然條件的基礎(chǔ)上，還應(yīng)堅持合理、適度的平面布局原則： 規(guī)模適度原則，在商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)的平面規(guī)模處理上，應(yīng)科學(xué)把握區(qū)域的平面和空間尺度，營造適宜的行為空間。如一般商業(yè)街有效長度大多為 300600 米，因此本步行街采用比較適宜的 400 米有效長度，商業(yè)街 寬度采用較為舒適的 16 米，方便人們在兩側(cè)的商鋪中同時購物。在建筑高度上，為避免產(chǎn)生高樓效應(yīng)，采用兩層左右為比較適合的尺度，南側(cè)建筑主體五層，但沿街店鋪仍為兩層。辦公用房向城市道路方向退讓，以形成開敞舒適的步行商業(yè)空間。住宅區(qū)主要由 6 層的建筑組成，邊緣地區(qū)設(shè)少量的中高層單元。 因地制宜原則，設(shè)計充分利用基地的地形、地勢，與周邊自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合。商業(yè)區(qū)布置在濱水區(qū)，地勢平坦，適宜觀光和游覽。居住區(qū)位于山前坡地，適于人居。 結(jié)構(gòu)靈活性原則，商業(yè)區(qū)在設(shè)計中采用 8 8m 和 4 8m 的空間柱網(wǎng)模數(shù)，使業(yè)主既可以根 據(jù)經(jīng)營模式的不同進(jìn)行自由的平面分隔，同時還可采取豎向空間的分隔，形成上下貫通的店鋪模式。住宅建筑設(shè)有三居室、兩居室和躍層等多種戶型，單元面積為 90142m2，共有10 個檔次和多種空間布局，以滿足不同人群的居住需求。 以人為本原則，設(shè)計以人的行為、心理、視覺等多方面的感受為出發(fā)點，滿足人們對城市環(huán)境和居住空間多方位、多層次的需要，同時也注意環(huán)境空間的組織和設(shè)施的安排，以人的視覺、觸覺及心理感受為參照，在功能、形式、質(zhì)感、色彩等方面，強(qiáng)調(diào)精品意識。建筑集景觀性、功能性和安全性于一體，創(chuàng)造高品質(zhì)的商業(yè)購物環(huán) 境和人居環(huán)境。 用地規(guī)劃 一期工程用地分為兩個區(qū)域，分別位于城市主干道南北兩側(cè)，其中文化商業(yè)區(qū)位于北部濱河地帶，規(guī)劃地塊東起茶之韻廣場，西至華夏路與濱河路交界處，北臨浉河河岸，南到城市主干道中心。其四至范圍東西最長處約 930m，南北最寬處約 160m，呈狹長地形?？傉鞯孛娣e 127300m2，其中項目建設(shè)用地面積 117300m2，城市道路占地10000m2。住宅Ⅰ區(qū)在南部靠山地帶，依山而筑，規(guī)劃地塊東西北三側(cè) 均為城市規(guī)劃道路，南迫賢山坡腳。整個地塊沿地形呈不規(guī)則形狀。東西最長處約 460m，南北最寬處約 230m?？傉鞯孛娣e 90480m2，其中建設(shè)用地面積 79237m2，城市道路占地 11243m2。兩區(qū)總征地面積217780m2（折合 畝），建筑用地面積 196537m2（折合 畝）。 總體布局 按照地塊分布，兩區(qū)基地南北相對，集中布置于整個社區(qū)的東部，靠近信陽市城市中心。其中文化商業(yè)區(qū)東距 107 國道僅約 300m，并與信陽市的城市入口禮儀廣場 —— 茶之韻廣場相臨，西為已開工的信陽市標(biāo)志性建筑 — 茗陽閣，南依與市區(qū)相連的城市東西主干道，北側(cè)臨濱河景觀步道。是整個項目的龍頭工程和整個信陽 市的亮點工程所在。住宅 Ⅰ 區(qū)東臨三五八廠生活區(qū)，距 107 國道約 750m，規(guī)劃的城市道路從其東側(cè)經(jīng)過，西臨城市規(guī)劃的南北主干道，且與總體規(guī)劃中的住宅Ⅱ 區(qū)隔路相望，南沿山前城市規(guī)劃道路。 北部文化商業(yè)區(qū)濱水而建，地形較為平坦，整體場地平均高出濱河景觀步道 58m。平均高程在 之間。南部住宅Ⅰ區(qū)依山而布，位于山前緩坡地，平均高程在 8393m 之間。文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)之間規(guī)劃余留 20m 寬的城市主干道，使該區(qū)與現(xiàn)狀城區(qū)具有便捷的聯(lián)系條件，保證了人流資源和交通條件。按照功能定位，文化商業(yè)區(qū)主要為茶文化商業(yè) 步行街，其總體布局以原有規(guī)劃為基礎(chǔ)，根據(jù)項目要求，將整個地塊劃分為三大區(qū)域。即西區(qū)為“水云天”新中式社區(qū)，中間為“賢嶺茗陽閣”景區(qū)，東區(qū)是“楚漢風(fēng)”文化商業(yè)街區(qū)。在茗陽閣與高層辦公樓之間形成空間聯(lián)系軸，將三大功能區(qū)域串聯(lián)其上，使整 體布局一氣呵成。在總體布局上采用了“化整為零”的設(shè)計手法，將建筑體塊盡量化小，以多變的形體組合求豐富，以相似的體量韻律求統(tǒng)一。同時結(jié)合地形地勢，北面商業(yè)建筑設(shè)計成濱水退臺和架空綠化平臺的形式，盡量向水面方向形成開敞的通透空間，建立商業(yè)街道與濱水綠化帶的視覺聯(lián)系。 住宅Ⅰ區(qū)為多層住宅 區(qū)，由 6 層單元建筑組成。整個建筑座北朝南，沿等高線順序排列。茗陽天下住宅Ⅰ區(qū)規(guī)劃是以具有創(chuàng)新的尺度概念的組團(tuán)和鄰里單元兩種居住空間形式相結(jié)合布局的，并且配套設(shè)計了“環(huán)保型”交通組織系統(tǒng)，具體來講： 整個小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)是由一個中心組團(tuán)和七個各具特色的鄰里組合單元共同組成，同時在住宅小區(qū)中構(gòu)筑了一條以功能景觀布局為主的“綠廊”空間，并且使上述的住宅組合空間相對分散布局，使其融入本區(qū)域的自然生態(tài)環(huán)境之中，構(gòu)成了本住宅小區(qū)“北有浉河，南有自然森林，小區(qū)內(nèi)有景觀綠廊南北相通”的空間規(guī)劃特色，設(shè)計力求達(dá)到住宅與山、河、 林塘有機(jī)融合之目的，力求形成的人與自然和諧相融的高品質(zhì)的城市空間環(huán)境和高品位的城市空間形象。 豎向布置 由于兩區(qū)功能結(jié)構(gòu)的不同，根據(jù)項目所在位置的地形條件、城市道路的分隔及兩區(qū)布局情況，在豎向布置中仍采用分區(qū)設(shè)計的原則，依照各區(qū)所在位置的場地條件和功能特征，設(shè)置不同的標(biāo)高參數(shù)，以滿足不同使用功能的需求。其中文化商業(yè)區(qū)主要由茶文化商業(yè)步行街構(gòu)成，其標(biāo)高和場地坡度的確定以行人的舒適為前提。其現(xiàn)狀北側(cè)的 濱河步道基本標(biāo)高為 左右，南部規(guī)劃的城市東西主干道由西向東在 之間，大部分場地標(biāo) 高在 之間，局部場地標(biāo)高在 7780m 或 85100m 之間。因此文化商業(yè)區(qū)由辦公樓 —— 茶文化博物館整個場地標(biāo)高確定在 8285m 之間，東西平均縱坡 4?。由北向南平均縱坡 5?。場地面水有組織排出，通過道路或廣場雨水管網(wǎng)收集后統(tǒng)一匯入南側(cè)城市雨水管網(wǎng)或直接排入浉河。 住宅Ⅰ區(qū)由東南向西北整個場地逐漸升高，標(biāo)高在 ，局部最高達(dá) 。平均縱坡 %。根據(jù)該區(qū)的使用功能要求，整個場地標(biāo)高確定在 之間，由東北向西南逐漸抬高。平均縱坡 %，局部達(dá) 3%。場地雨水通過 道路排雨水系統(tǒng)收集后排向北側(cè)城市雨水管網(wǎng)。 交通組織及道路廣場設(shè)計 交通組織 根據(jù)兩區(qū)使用功能的不同，其交通組織特征亦有所差別。其中文化商業(yè)區(qū)為辦公、游覽和商業(yè)的混合區(qū)，其交通組織的形式較為復(fù)雜，可按照交通類型的不同分為動態(tài)交通和靜態(tài)交通。其中動態(tài)交通分為顧客人流、辦公人流、商業(yè)貨流三種，在通道布局上，均應(yīng)做到合理組織、避免交叉。交通分為三個層次：外圍城市交通、內(nèi)部主干交通、內(nèi)部人行道路體系。人流主要穿過 107 國道，通過華夏路和沿河公路進(jìn)入基地。 楚漢風(fēng)文化商住街區(qū)：地塊內(nèi)部主要交通以四條 東西軸向為主 的水平人行交通模式，以及通過五條結(jié)合廣場節(jié)點的南北通道為主的縱向人行交通模式進(jìn)行聯(lián)系。 水云天新中式社區(qū)：小區(qū)內(nèi)不車行交通以環(huán)形路為主加上放射支路構(gòu)成，在華夏路上設(shè)主