【導(dǎo)讀】注冊資金：1000萬元；成立時間：2021年3月17日；學(xué)校先后被評為省級“模范集體”、“精神文明建設(shè)。不居于主城，不但上下班路途遠，而且極易發(fā)生交通事故。內(nèi)建房，以滿足廣大教職工的需要。房給予優(yōu)惠，剩余房源作為普通商品住房面向社會對外銷售。廣大人民群眾日益將教育同自己的切身利益聯(lián)系起。本項目建設(shè)地點位于XX縣XX鎮(zhèn)萊薰路北、西關(guān)街西。

　　

【正文】 費 合計 技經(jīng)指標 單位 數(shù)量 指標（元） 2 漲價預(yù)備費 四 建設(shè)投資合計 233 長嶺縣二中教師公寓建設(shè)項目 40 項目組織與實施進度計劃 項目組織 本項目由 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負責(zé)組織實施。擬通過招標方式擇優(yōu)選擇施工、監(jiān)理和設(shè)備及材料采購單位。項目建成后，由 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負責(zé)組織市場銷售活動。 項目實施進度計劃 本項目建設(shè)計劃用 24 個月時間完成， 2021 年 2 月開始前期準備工作，從 2021 年 7 月開工至 2021 年 1 月竣工驗收并投入使用，具體進度如下： 2021 年 2 月，完成項目申請報告的編制及核準工作； 2021 年 3 月 2021 年 5 月，完成初步設(shè)計、施工圖設(shè)計及審查、招投標等工作，預(yù)計 3 個月時間； 2021 年 6 月，完成場地平整等前期準備工作，預(yù)計 1 個月時間； 2021 年 7 月 2021 年 12月，完成土建工程施工、設(shè)備安裝、調(diào)試，預(yù)計 18 個月時間； 2021 年 1 月，工程竣工驗收，全面投入使用。詳見表 112。 表 112 項目實施計劃進度表 序號 時 間 完成項目 1 2021年 2月 完成項目申請報告編制及核準等前期準備工作。 2 2021年 3月 2021年 5月 完成初步設(shè)計、施工圖設(shè)計及審查、招投標等準備工作。 3 2021年 6月 完成場地平整等工作。 4 2021年 7月 2021年 12月 完成土建工程施工、設(shè)備安裝、調(diào)試。 5 2021年 1月 工程竣工驗收，全面投入使用。 長嶺縣二中教師公寓建設(shè)項目 41 經(jīng)營銷售期 本項目預(yù)計 2021 年 6 月開始銷售， 2021 年 2 月居民開始入住，到 2021 年全部銷售完畢。 項目管理 項目的組織管理分為三個階段：項目建設(shè)期、出售期及物業(yè)管理期。 項目建設(shè)期由 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自行管理，公司擬采用項目式的管理模式，由項目經(jīng)理全面負責(zé)控制項目成本、質(zhì)量及進度等。公司設(shè)項目經(jīng)理 1 人、副總經(jīng)理 2 人、總工程師 1 人、辦公人員 3 人，下設(shè) 6 個部：財務(wù)部、工程部、材料部、銷售部、開發(fā)部、辦公室。對于工程任務(wù)開發(fā)企業(yè)擬采用設(shè)計 施工總承包、招標采購等管理方式。 項目投入運營后，將擇優(yōu)選取專業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。 工程招標 招標依據(jù) 《中華人民共和國招標投標法》； 中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會令第 3 號《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模規(guī)定》； 中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會令第 5 號關(guān)于《工程建設(shè)項目自行招標試行辦法》； 中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會令第 9 號關(guān)于《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》； 國家發(fā)展計劃委員會令第 30 號《工程項目施工招標管理辦法》。 招投標管理的基本原則 長嶺縣二中教師公寓建設(shè)項目 42 公開原則 要求項目招投標具有高的透明度，實行招標信 息、招標程序公開，即發(fā)布招標公告，公開招標，公開招標結(jié)果，使每一個投標人獲得同等的信息，知悉招標的一切條件和要求。 公平原則 要求給予所有的投標人平等的機會，使其享有平等的權(quán)利，并履行同等的義務(wù)，不歧視任何一方。 公正原則 要求評標時按事先公布的標準對待所有的投標人。 誠實信用原則 招投標當(dāng)事人應(yīng)以誠實、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維持雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。 獨立原則 招投標的雙方均應(yīng)是獨立的法人單位，在招投標過程中應(yīng)自主決策，不受外界任何因素的干擾。 接受行 政監(jiān)督原則 招投標活動核心是競爭，招投標的過程實際上是競爭的過程，招投標當(dāng)事人都要遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定。招投標的全過程，要接受有關(guān)行政部門的監(jiān)督。 招標范圍 本項目按照國家有關(guān)規(guī)定，項目的設(shè)計、施工、設(shè)備采購、工程監(jiān)理等均需要采用招標方式。 本項目涉及的工程施工相關(guān)工作將按規(guī)定進行招標。為保證招標工作的規(guī)范性與公開性，工程招標工作應(yīng)按管理程序報相關(guān)主管部門長嶺縣二中教師公寓建設(shè)項目 43 批準，建設(shè)單位要按批準的范圍、性質(zhì)進行相應(yīng)的實施工作。工程招標基本情況詳見表 113。 表 113 招標基本情況表 項目 名稱 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用招標方式 招標估算金額 （萬元） 備注 全部 招標 自行 招標 自行 招標 委托 招標 公開 招標 邀請 招標 設(shè)計 √ √ √ 建筑 工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 勘察 √ 設(shè)備 采購 √ 233 重要 材料 情況 說明 本項目為 XX 縣二中老師公寓建設(shè)項目，招標內(nèi)容為工程設(shè)計、工程監(jiān)理、工程施工及設(shè)備采購等 。 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2021 年 2 月 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 詳見下表。 長嶺縣二中教師公寓建設(shè)項目 44 表 114 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 項 目 單 位 數(shù) 量 備 注 1 占地面積 m2 2 建筑面積 m2 3 勞動定員 人 30 4 總投資 萬元 5 營業(yè)收入 萬元 6 銷售稅金及附加 萬元 7 固定成本 萬元 8 總成本 萬元 9 利潤總額 萬元 10 所得稅 萬元 11 利稅總額 萬元 12 凈利潤 萬元 13 息稅前利潤 萬元 14 總投資收益率 % 15 資本金凈利潤率 % 16 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅前 17 財務(wù) 凈現(xiàn)值 萬元 稅前 18 投資回收期 年 稅前，含建設(shè)期 19 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后 20 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅后 21 投資回收期 年 稅后，含建設(shè)期 22 盈虧平衡點 % 長嶺縣二中教師公寓建設(shè)項目 45 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 《國務(wù)院關(guān)于加強教師隊伍建設(shè)的意見》（國發(fā)〔 2021〕 41 號）提出切實保障教師合法權(quán)益和待遇。健全教師社會保障制度。按照事業(yè)單位改革的總體部署，推進教師養(yǎng) 老保障制度改革，按規(guī)定為教師繳納社會保險費及住房公積金。中央在基建投資中安排資金，支持加快建設(shè)農(nóng)村艱苦邊遠地區(qū)學(xué)校教師周轉(zhuǎn)宿舍。鼓勵地方政府將符合條件的農(nóng)村教師住房納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶y(tǒng)籌予以解決。 《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》提出， “十二五 ”時期是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時期，必須深刻認識并準確把握國內(nèi)外形勢新變化新特點，繼續(xù)抓住和用好重要戰(zhàn)略機遇期，努力開創(chuàng)科學(xué)發(fā)展新局面。 規(guī)劃綱要草案指出，以科學(xué)發(fā)展為主題，是時代的要求，關(guān)系改革開放和現(xiàn)代化 建設(shè)全局。以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，是推動科學(xué)發(fā)展的必由之路。今后五年，要確?？茖W(xué)發(fā)展取得新的顯著進步，確保轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式取得實質(zhì)性進展?；疽笫牵? ——堅持把經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的主攻方向。 ——堅持把科技進步和創(chuàng)新作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的重要支撐。 ——堅持把保障和改善民生作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的根本出發(fā)點和落腳點。 ——堅持把建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟長嶺縣二中教師公寓建設(shè)項目 46 發(fā)展方式的重要著力點。 ——堅持把改革開放作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的強大動力。 規(guī)劃綱要草案提出， 按照與應(yīng)對國際金融危機沖擊重大部署緊密銜接、與到 2020 年實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會奮斗目標緊密銜接的要求，綜合考慮未來發(fā)展趨勢和條件，今后五年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要目標是： ——經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 7%，城鎮(zhèn)新增就業(yè) 4500 萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 5%以內(nèi)，價格總水平基本穩(wěn)定，國際收支趨向基本平衡，經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益明顯提高。 ——結(jié)構(gòu)調(diào)整取得重大進展。居民消費率上升。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)進一步鞏固，工業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得突破，服務(wù)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重提高 4 個百分點。城鎮(zhèn)化率提高 4 個 百分點，城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)性進一步增強。 ——資源節(jié)約環(huán)境保護成效顯著。耕地保有量保持在 億畝。單位工業(yè)增加值用水量降低 30%，農(nóng)業(yè)灌溉用水有效利用系數(shù)提高到。非化石能源占一次能源消費比重達到 %。單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能源消耗降低 16%，單位國內(nèi)生產(chǎn)總值二氧化碳排放降低 17%。主要污染物排放總量顯著減少，化學(xué)需氧量、二氧化硫排放分別減少8%，氨氮、氮氧化物排放分別減少 10%。森林覆蓋率提高到 %，森林蓄積量增加 6 億立方米。 規(guī)劃綱要強調(diào)，實現(xiàn)經(jīng)濟社會發(fā)展目標，必須緊緊圍繞推動科學(xué)發(fā) 展、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，統(tǒng)籌兼顧，改革創(chuàng)新，著力解決經(jīng)濟社會發(fā)展中不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的問題，明確重大政策導(dǎo)向：加強和改善宏觀調(diào)控，建立擴大消費需求的長效機制，調(diào)整優(yōu)化投資長嶺縣二中教師公寓建設(shè)項目 47 結(jié)構(gòu)，同步推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，依靠科技創(chuàng)新推動產(chǎn)業(yè)升級，促進區(qū)域協(xié)調(diào)互動發(fā)展，健全節(jié)能減排激勵約束機制，推進基本公共服務(wù)均等化，加快城鄉(xiāng)居民收入增長，加強和創(chuàng)新社會管理。 房地產(chǎn)業(yè)仍是 “十二五 ”期間國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐。 “十五 ”、“十一五 ”期間，中國房地產(chǎn)業(yè)在總體滿足城市形態(tài)和功能提升的要求下獲得巨大發(fā)展成就，成為國民 經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱。隨著 2021 年以來中國、印度等經(jīng)濟體的發(fā)展帶動了全球經(jīng)濟復(fù)蘇進程，以及今年以來中國國民經(jīng)濟回升勢頭進一步發(fā)展，世界各國經(jīng)濟政策和經(jīng)濟手段發(fā)生重要調(diào)整，世界經(jīng)濟逐步走出困境，預(yù)計 “十二五 ”期間中國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟都將進入全新發(fā)展周期，中國經(jīng)濟將在結(jié)構(gòu)調(diào)整的基調(diào)下保持較高增長態(tài)勢。在這一背景下， “十二五 ”期間城鎮(zhèn)化率每年以1%的增長速度以及由此帶來的巨大住房需求，以及保障性住房建設(shè)對于全國房地產(chǎn)投資總規(guī)模的持續(xù)推動和對上下游三十多個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動，這兩方面因素決定了房地產(chǎn)業(yè)仍將是 “十二五 ”期間 的重要支撐產(chǎn)業(yè)。 城鎮(zhèn)化建設(shè)將為房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大發(fā)展空間。 “十二五 ”規(guī)劃將全面推進城鎮(zhèn)化發(fā)展作為改變經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡的重要戰(zhàn)略部署。在這一部署下，中國房地產(chǎn)業(yè)需要有效的滿足城鎮(zhèn)居民改善性住房的需求、長期大量農(nóng)村人口進入城市的住房需求以及城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)型帶來的需求，預(yù)計到 2021 年我國城鎮(zhèn)每年要增加 1200 萬套住宅，因而存在長期而快速發(fā)展的巨大空間。 進行 XX 縣二中老師公寓建設(shè)項目建設(shè)，可改善 XX 縣二中教師和普通居民生活質(zhì)量，也可進一步改善城市容貌、為居民和進縣企業(yè)創(chuàng)造良好的環(huán)境，有效支持和帶動城 市持續(xù)、健康發(fā)展。 長嶺縣二中教師公寓建設(shè)項目 48 產(chǎn)業(yè)政策分析 《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。 本項目為教師公寓建設(shè)項目，不屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指 導(dǎo)目錄（ 2021 年本）》（ 2021 年修正）中的鼓勵類、限制類和淘汰類，屬于國家允許建設(shè)的項目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。 行業(yè)準入分析 2021 年 4 月 29 日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，討論并原則通過《關(guān)于 2021 年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。其中，屬于 “兩高一資 ”項目的資本金比例被上調(diào)。而在資本金被下調(diào)的行業(yè)中，房地產(chǎn)赫然在目。 2021 年 5 月 27 日，國務(wù)院正式公布了《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》 (國發(fā)〔 2021〕 27號 )，細化了不同行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。 其中，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從 35%調(diào)低至 20%，是這次調(diào)整受惠最大的項目之一。這是自 1996 年設(shè)立房地產(chǎn)項目資本金比例制度以來的首次調(diào)低，已經(jīng)恢復(fù)到 1996 年的水平，這將大幅度降低了房地產(chǎn)業(yè)準入門檻。 長嶺縣二中教師公寓建設(shè)項目 49 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司是以房地產(chǎn)項目開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的現(xiàn)代