【導(dǎo)讀】接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西連寶安區(qū)，北靠惠州市、東莞市，地理位置得天獨(dú)厚。全區(qū)總面積平方公里，坪地、坑梓、葵涌、大鵬、南澳11個(gè)街道辦。全區(qū)2021年末總?cè)丝?241042人，比上年增長%。中戶籍人口246769人，比上年增長%；外來人口994273人，比上年增長%。龍崗區(qū)2021年上半年經(jīng)濟(jì)增長速度為％，增速居全市六區(qū)第一位。億元，增長%；社會消費(fèi)品零售總額億元，增長%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入萬元。2021年，龍崗區(qū)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅高于全市平均水平。元，增長%，高出深圳市個(gè)百分點(diǎn)，位居六區(qū)之首，成為深圳市名副其實(shí)的投資熱點(diǎn)。生物制藥產(chǎn)業(yè)、大鵬的新能源行業(yè)、南澳的旅游業(yè)等等，形成了集聚效應(yīng)。龍崗區(qū)人民生活富裕，人民收入保持增長態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2021年底全區(qū)城鎮(zhèn)職工人數(shù)為萬人，工資總額為415771萬元，人均月工資2975元；全區(qū)居民人均收入達(dá)到28251元，其中可支配收入為。初步形成了城市化人員新的社會保障體制。目前全區(qū)已形成以連鎖經(jīng)營為主,超市、百貨店、便利店、專賣店、

　　

【正文】 的建設(shè)將促進(jìn)深圳城市商務(wù)功能由主要服務(wù)于本市向 “ 區(qū)域性 ” 和 “ 國際 性 ” 轉(zhuǎn)化，為國際性跨國公司的商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境，滿足二十一世紀(jì)區(qū)域及國際交流的功能要求，為深圳實(shí)現(xiàn)區(qū)域性乃至國際性金融、商貿(mào)、信息中心及旅游勝地的戰(zhàn)略目標(biāo)提供優(yōu)良的城市活動(dòng)空間。 2）中心區(qū)商服物業(yè)特征 A、政府統(tǒng)一規(guī)劃，構(gòu)筑中心區(qū)商業(yè)圈 中心區(qū)在中心廣場南廣場建設(shè)一個(gè)大型 SHOPPINGMALL 填補(bǔ)中心區(qū)內(nèi)無大型商業(yè)城的空白。通過以地鐵網(wǎng)絡(luò)為網(wǎng)絡(luò)架體系的基本結(jié)構(gòu)，逐步形成羅湖、上步、福田中心區(qū)共同開發(fā)利用的大型商業(yè)密集區(qū)，屆時(shí)火車站至東門，天虹商場至賽格廣場，市中心區(qū)三個(gè) 片將共同形成規(guī)模龐大的地下空間。 B、商服物業(yè)發(fā)揮空間大 相對于老商圈，中心區(qū)商場均為新建設(shè)商場，整體購物環(huán)境、商場規(guī)劃設(shè)計(jì)、外觀、裝修符合現(xiàn)代中產(chǎn)階級審美的需要；另外，深圳至今只有中信城市廣場是真正意義上的 shopping mall，供人們休閑、娛樂、餐飲、購物于一體。中心區(qū)新商業(yè)區(qū)的形成，整體將成為深圳規(guī)模最大、最現(xiàn)代、最高檔、最國際的高檔商業(yè)區(qū)。 C、高檔次品牌、商家少 目前中心區(qū)的建設(shè)仍在進(jìn)行，短期內(nèi)還沒有形成有高輻射能力的商圈，目前商業(yè)規(guī)模小、商服檔次低下。中心區(qū)地處城市中心 、處于交通干道核心，未來中心區(qū)集全市最頂級的寫字樓、高級住宅、政府行政用地、廣場、酒店，這說明本商業(yè)項(xiàng)目的可能的目標(biāo)客戶群為國際人士、商業(yè)精英、企業(yè)主管、商務(wù)人士、高級白領(lǐng)。而隨著這里寫字樓的不斷崛起，與客戶群地位相符的交際娛樂、休閑購物的場所缺乏。 D、商業(yè)氛圍成熟，需假以時(shí)日 由于中心區(qū)商業(yè)物業(yè)基本處于在建或待建的狀態(tài)中，商業(yè)物業(yè)的建成，以及人們消費(fèi)習(xí)慣的形成，均需要時(shí)間和培養(yǎng)。對于目前購買中心區(qū)商業(yè)物業(yè)的投資者，等待商業(yè)氛圍成熟，實(shí)現(xiàn)升值，需假以時(shí)日。 小結(jié)：高起點(diǎn)、高規(guī)劃、高投入的中心 區(qū)將是無可爭議的深圳未來商業(yè)中心，是深圳未來最具國際性、現(xiàn)代性、最高檔的商圈， shoppingmall、高中檔百貨、高中檔餐飲、高中檔娛樂的發(fā)展空間巨大。但目前商業(yè)氛圍尚未形成，隨著中心區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，片區(qū)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值須經(jīng)數(shù)年的增長，方可能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 三、龍崗中心城發(fā)展及前景 龍崗中心城概況 龍崗中心城是龍崗政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，屬于深圳八大衛(wèi)星城之一，而且是龍崗邁向城市化的先行城區(qū)，中心城已成為龍崗國際化中心城區(qū)的重要標(biāo)志之一。 1998 年， 15 萬平方米龍城廣場面世，龍崗中心城成為萬眾 矚目的焦點(diǎn)。龍崗區(qū)政府在中心城投入了 10 多個(gè)億進(jìn)行市政設(shè)施配套建設(shè)。以居住為核心的中心城的規(guī)劃建設(shè)，有著國際先進(jìn)的規(guī)劃理念，體現(xiàn)在環(huán)境、道路、商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療、文化等各項(xiàng)公共設(shè)施的規(guī)劃布局上。龍崗中心城的配套設(shè)施起點(diǎn)高，具有高效率的交通系統(tǒng)、高層次的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，龍崗區(qū)政府及各職能部門大都位于中心城內(nèi)，郵電、銀行、商場、綜合市場、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂康體等設(shè)施完備，深惠、深汕一級公路和深惠、深汕、機(jī)荷高速公路貫穿而過，交通非常方便。 龍崗中心城定位 深圳市新城市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有限公司與深圳市城市規(guī) 劃設(shè)計(jì)研究院經(jīng)過一年的努力完成了《龍崗中心組團(tuán)規(guī)劃》。按該《規(guī)劃》，龍崗中心組團(tuán)的功能定位：深圳市次中心，龍崗區(qū)行政、文化、商業(yè)中心，東部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心，強(qiáng)化行政辦公、金融商貿(mào)、文教體衛(wèi)的城市功能，構(gòu)建集約化的生態(tài)城區(qū)。人口規(guī)模 2020 年控制規(guī)模 77萬人。用地規(guī)模為 2020 年規(guī)劃 平方公里，人均城市建設(shè)用地 平方米。 交通 龍崗區(qū)已形成海陸空立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。區(qū)內(nèi)公路四通八達(dá)，高等級公路已形成網(wǎng)絡(luò)，村村通公路。區(qū)內(nèi)有一級公路 7 條，機(jī)荷（深圳機(jī)場 橫崗荷坳）、深汕（深圳 汕 頭）、惠鹽（惠州 鹽田港）、鹽壩（鹽田港 葵涌壩光）等 4 條高速公路跨區(qū)而過。沿機(jī)荷高速公路，龍崗區(qū)中心城至深圳機(jī)場的車程僅 2030 分鐘。沿新建成的龍崗第二通道，龍崗區(qū)中心城至市中心車程僅需 20 分鐘。鐵路方面，廣深鐵路、平南（平湖鎮(zhèn) 深圳市南山區(qū)）鐵路、平鹽（平湖鎮(zhèn) 鹽田港）疏港鐵路貫穿龍崗區(qū)，在其交匯處建有大型的平湖鐵路編組站。龍崗區(qū)南面緊鄰國際大港鹽田港，西距蛇口港約 35 公里，區(qū)內(nèi)還建有沙漁涌等多個(gè)港口碼頭，可泊 5000 噸級的輪船 . 中心城房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 目前，中心城房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出八仙過 海、各顯神通的局面。一批品質(zhì)樓盤，如天健 郡城、花半里、東方沁園、錦繡東方、東方御花園、羅馬公園、儷景中心等相繼推出，受到市場追捧。新樓盤產(chǎn)品素質(zhì)和產(chǎn)品創(chuàng)新都較過去有了新的突破。 與此同時(shí)，中心城市場已呈現(xiàn)出片區(qū)特征，目前較為明顯的是規(guī)劃中的中心城中心區(qū)和清林中路以北片區(qū)。前者是中心城規(guī)劃優(yōu)勢最強(qiáng)、發(fā)展最成熟的區(qū)域，將發(fā)展為中心城的中央生活區(qū)。后者以教育為核心優(yōu)勢，將逐漸發(fā)展成為成熟的居住片區(qū)。 在一級市場方面，中心區(qū)附近，鴻榮源、鴻基地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、融發(fā)、天健、星河地產(chǎn)等知名開發(fā)商已擁有近 200 多萬平方米的土地。用山雨欲來風(fēng)滿樓來形容中心城的地產(chǎn)大戰(zhàn)一點(diǎn)也不為過，龍崗區(qū)中心城基建投入對經(jīng)濟(jì)支持的效應(yīng)將逐步釋放，住宅市場供需兩旺， 2021 年比 2021 年的房價(jià)漲幅超過 20%。2021 年下半年，中心城住宅均價(jià)已超過 5000 元，年底可能突破 5500 元。隨著房地產(chǎn)市場不斷開發(fā)，中心城的深圳次中心區(qū)的形象必然逐步挺立起來。 中心城商務(wù)地產(chǎn)特點(diǎn) 中心城商務(wù)地產(chǎn)主要是以龍崗本地中高檔住宅社區(qū)為依托發(fā)展起來的。主要代表性商業(yè)項(xiàng)目有新龍崗商業(yè)中心、龍崗電子世界、東方國際茶都等 . 目前，龍崗中心城已聚集了百貨、超市、專業(yè)市場、購物中心等多種商業(yè)業(yè)態(tài)。隨著政府對中心城規(guī)劃力度的加大和住宅社區(qū)的不斷成熟，中心城的交通設(shè)施、商業(yè)氛圍、消費(fèi)檔次將得到較大的提升和發(fā)展。 隨著目前中心城最大的 MALL 東方時(shí)代的正式招商銷售，龍崗的商業(yè)競爭將達(dá)到一個(gè)白熱化的階段。中心城幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目雖正在形成，但前期仍然處于市場培育發(fā)展期，成熟的 商業(yè)氛圍尚需一定時(shí)間才能形成。 小結(jié)： 作為深圳次中心區(qū)，龍崗中心城已成為龍崗的政治、文化、金融、行政中心； 在規(guī)劃方面 ,龍崗中心城有著國際先進(jìn)的規(guī)劃理念 .從交通、配套、商業(yè)、環(huán)境、教育、醫(yī)療規(guī)劃方面 ,它們都是為中心城服務(wù)； 從配套設(shè)施看，龍崗中心城的配套設(shè)施起點(diǎn)高，具有高效率的交通系統(tǒng)、高層次的產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)； 交通上，中心城位置得天獨(dú)厚，它已成為連接特區(qū)、惠州、東莞乃至廣州的中心樞紐之一； 中心城的房地產(chǎn)市場供需兩旺，不斷升值，這說明中心城房地產(chǎn)市場有著巨大的前景，發(fā)展空間廣闊； 商務(wù)物業(yè)方面，中心城商業(yè)項(xiàng)目以住宅為依托發(fā)展起來，目前均價(jià)在 15000 元以上，但規(guī)模不大，隨著中心城的不斷開發(fā)，商業(yè)的發(fā)展前景會十分理想； 地價(jià)決定一切，中心城的地價(jià)隨著房地產(chǎn)開發(fā)的升溫而不斷升值，已成為龍崗最高的地價(jià)段； 在社會綜合特征方面，龍崗中心城與深圳有著密切的關(guān)聯(lián)性， 它將具有良好的社會服務(wù)條件、技術(shù)設(shè)施和城市景觀，有經(jīng)濟(jì)信息控制中心，是特區(qū)城市精英和國際商人的聚集地之一； 在區(qū)域功能上，中心城既具有深圳衛(wèi)星城的功能，又具有區(qū)域 CBD 的特征，它將成為深圳泛中心區(qū)之一，承擔(dān)特區(qū)相當(dāng)部分的城市功能； 從發(fā)展前景看，一般 CBD 的建設(shè)需要 20 至 30 年 ,作為深圳次中心區(qū)之一，龍崗中心城的建設(shè)才剛剛起步，它的功能空間還可以向東莞、惠州、廣州延伸，聚焦更多的商機(jī)，無庸置疑，龍崗中心城的發(fā)展前景十分廣闊。 第六章、龍崗片區(qū)發(fā)展利弊因素分析 龍崗區(qū)成立十三 年，在龍崗區(qū)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，龍崗區(qū)已取得輝煌的建設(shè)成就。但是，正因?yàn)辇垗弲^(qū)只有十三年的歷史，它承但了太多的責(zé)任，太多的城市功能，它也有明顯的發(fā)展不足之處。 龍崗各片區(qū)發(fā)展的主要優(yōu)勢因素有： 政府規(guī)劃布局清晰。龍崗各規(guī)劃組團(tuán)、各功能片區(qū)規(guī)劃清晰，相互促進(jìn)，有利全區(qū)的發(fā)展建設(shè)； 政府導(dǎo)向科學(xué)。在功能片區(qū)項(xiàng)目建設(shè)、交通建設(shè)、地產(chǎn)布局方面，政府導(dǎo)向科學(xué)，有利全區(qū)的健康發(fā)展； 基礎(chǔ)配套設(shè)施良好。交通、通信、郵電、供水、電力、金融、醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)配套齊全，設(shè)施良好，為全區(qū)建設(shè)打下了良 好的基礎(chǔ)； 龍崗中心城建設(shè)及時(shí)，作為深圳的次中心，它承擔(dān)著國際都市的部分城市功能，起著領(lǐng)頭羊的作用，率領(lǐng)全區(qū)大踏步前進(jìn)； 坪山、坪地、坑梓等工業(yè)重鎮(zhèn)繼續(xù)保持著強(qiáng)盛的經(jīng)濟(jì)增長勢頭；高科技一支獨(dú)秀，華為、比亞迪等知名企業(yè)一路高歌，向全球進(jìn)軍；物流、高新技術(shù)、商貿(mào)等新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)層出不窮，深圳高新技術(shù)園區(qū)、葵涌高新產(chǎn)業(yè)生態(tài)走廊、龍崗大工業(yè)區(qū)高新技術(shù)出口工業(yè)園等工業(yè)園區(qū)帶動(dòng)著全區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展； 土地儲備多，作為深圳土地供給的大后方，龍崗房地產(chǎn)市場前景非常誘人； 南澳、大鵬、葵涌 構(gòu)成深圳海濱綠色長廊，環(huán)保、綠化、自然景區(qū)相為一體，一依帶水，吸引著海內(nèi)外游人觀光，這就構(gòu)成了龍崗的綠色濱海旅游文化走廊。 龍崗各片區(qū)發(fā)展的主要弊端因素有： 龍崗建區(qū)歷史短，城市運(yùn)營歷史不長，目前還不能承擔(dān)部分城市功能，即不能分擔(dān)深圳的部分行政、金融、政治、文化運(yùn)營功能，這影響了龍崗片區(qū)的快速發(fā)展； 龍崗中心區(qū)起步晚，配套、住宅、商業(yè)各方面建設(shè)還需亟待加強(qiáng)，目前還沒有充分顯示它的運(yùn)營作用； 各工業(yè)重鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施落后，由于龍崗取消農(nóng)村建制，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)直接劃為街道，各街道城市建設(shè)先天不足，這還有個(gè)漫長的建設(shè)過程； 南澳、大鵬、葵涌因?yàn)楸Ｗo(hù)自然資源，不能大規(guī)模發(fā)展工業(yè)，人民生活不富裕，部分地區(qū)還貧窮，政府需要補(bǔ)償 。 繁華街道如布吉，基礎(chǔ)配套建設(shè)應(yīng)有規(guī)劃性，隨著交通改造、地鐵建設(shè)開展，街道水、電、氣各類管道建設(shè)要同步進(jìn)行，要有前瞻性，不能三、五年重修一次； 布吉規(guī)劃零亂，工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)各自為政，沒有良好的規(guī)劃。應(yīng)把布吉的工業(yè)區(qū)從街道中心分離出來，拆除違章建筑，建設(shè)綠化廣場、體育設(shè)施等公益項(xiàng)目，迅速著手石岈嶺公園建設(shè)，規(guī)劃住宅區(qū)域； 地鐵 3 號線建 設(shè)、深惠路改造有一個(gè)漫長的過程，必將影響居民的日常 生活和置業(yè)，政府要有一個(gè)正確的政策導(dǎo)向； 經(jīng)濟(jì)利益項(xiàng)目多，公益性項(xiàng)目少，應(yīng)建設(shè)一批體育、綠化、環(huán)保項(xiàng)目； 由于龍崗居民收入明顯不如關(guān)內(nèi)，酒店、餐飲、娛樂、商業(yè)設(shè)施少，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，政府應(yīng)加強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)的建設(shè)； 由于龍崗各鄉(xiāng)鎮(zhèn)直接劃為街道，農(nóng)村轉(zhuǎn)為城市，各街道發(fā)展參差不齊，因而不可能象關(guān)內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，各街道應(yīng)因地制宜，結(jié)合自身特點(diǎn)建設(shè)，不能事事求全，否則會起到事倍功半的結(jié)果。 第七章、龍崗片區(qū)發(fā)展預(yù)測 風(fēng)物長 宜放眼量，龍崗正以巨人的腳步邁向輝煌的明天。展望龍崗，我們可以預(yù)測，在特區(qū)車輪的帶動(dòng)下，龍崗的前景一定分外迷人，分外燦爛。 龍崗片區(qū)發(fā)展前景預(yù)測： 龍崗各規(guī)劃功能片區(qū)正處在熱火朝天地建設(shè)中，高科技、物流、工業(yè)園等等，都將發(fā)揮著它們的巨大功效，它們將成為深圳的工業(yè)后方，為特區(qū)作出巨大的貢獻(xiàn)； 深惠路改造、地鐵 3 號線的通車，將徹底改變龍崗交通不便的局面，屆時(shí)龍崗與關(guān)內(nèi)緊密相聯(lián)，龍崗的第三產(chǎn)業(yè)將飛速發(fā)展，關(guān)內(nèi)人赴龍崗置業(yè)不再有太多顧慮； 擁有大量土地供給的龍崗，房地產(chǎn)將是其最為 輝煌的產(chǎn)業(yè)之一，龍崗的房地產(chǎn)業(yè)會規(guī)?；?，規(guī)范化，科學(xué)化，是深圳人理想的人居環(huán)境之一； 龍崗中心城在不遠(yuǎn)的將來會承擔(dān)起深圳的部分城市功能，其商務(wù)、金融、行政、文化等都將有一些絕佳的表現(xiàn)； 高科技不僅繼續(xù)一枝獨(dú)秀，更多的國際高科技巨頭會落戶龍崗，百花齊放的局面在所難免； 重工業(yè)將落戶龍崗，坪山、坪地、杭梓已打下良好的工業(yè)基礎(chǔ)； 海濱旅游景區(qū)會吸引更多的海內(nèi)外游客，國際性的高端的海濱度假景區(qū)會涌現(xiàn)出來，龍崗濱海帶將成為南中國的東方明珠。