【正文】 全可行的。 33 十 一 、社會(huì)評(píng)價(jià) 一．項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā) 已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善： 除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。 小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)?？梢?，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。 二．項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析 該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處 XX 重點(diǎn)中學(xué) 附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對(duì)于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯(cuò)，在小區(qū)附近有 XX 市 新 一中、 XX外國語學(xué)院 等。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。 三．社會(huì)評(píng) 價(jià)結(jié)論 總的說來，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施 社會(huì)因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對(duì)居民收入的影響 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收無嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 34 入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大 對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。 提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平 對(duì)居民就業(yè)的影響 對(duì) XX 的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響 提 高居民就業(yè)率 吸納無業(yè)居民就業(yè) 對(duì)不同利益群體的影響 項(xiàng)目投資經(jīng)營方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門范圍較小 項(xiàng)目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。 定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目 對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù)發(fā)展 對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無 無 無 十 二 、風(fēng)險(xiǎn)分析 為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì) XX 時(shí)代 投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因 35 素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。 一．敏感性分析 敏感性分析表（見附表 13） 敏感性分析圖（見附圖 5） 二．定性分析 自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn) 。 政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主 要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。 36 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。 三．投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方 式包括三項(xiàng)措施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。 通過市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資 環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。 良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。 37 十 三 、研究結(jié)論與建議 一．推薦方案的總體描述 XX 城東生態(tài)城的各項(xiàng)建設(shè) 的全面 啟動(dòng)， 市府搬遷、 道路拓寬 延伸 ， 區(qū)域前景無限。 通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) , 調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項(xiàng)目盈利可能性較大， 開發(fā)公司 決定實(shí)行獨(dú)資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。 二．推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 1）項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 XX市經(jīng)濟(jì) 持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對(duì)公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 2）項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 * 項(xiàng)目總建筑面積 : 萬平方米 * 項(xiàng)目 1期 總投資 : 2500 萬元 * 項(xiàng)目 1期 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 :4988 萬元 * 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 3）項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢(shì) * 項(xiàng)目處于 XX 市政府重點(diǎn) * XX 時(shí)代 小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢(shì) * 項(xiàng)目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境） * 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好 4）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬于大面積、大規(guī) 模開發(fā)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投 38 資收益。 1）項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。 2）項(xiàng)目獨(dú)一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。 3）房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍，或采取委托銷售的方式。 通過調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)就該商品住宅項(xiàng)目的開發(fā)提出了兩個(gè)方案。方案（ 1）為 立即 開發(fā)，方案（ 2）為 延后 1 年 開發(fā)。兩方案的建設(shè)經(jīng)營期都為 34 年 。延后 開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 多于 立即 開發(fā)。 根據(jù)該地對(duì)住宅需求的預(yù)測(cè)，前兩年需求量較高的概率為 ,需求量較低的概率為 ,后三年需求量較高的概率為 ,需求量較底的概率為 在這種情況下用決策樹分析計(jì)算知： 當(dāng)年 開發(fā)期望值： NPV（ 1） = 萬元 延后 1年 開發(fā)期望值： NPV（ 2） = 萬元 由于 NPV（ 1）大于 NPV（ 2）。故選擇 當(dāng)年立即 開發(fā)方案為收益最 大方案。 三．結(jié)論與建議 從經(jīng)濟(jì)效益來說：由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解 XX 市場(chǎng) 需求，目前部分意向性客戶提前 咨詢和預(yù)訂 ，銷售前景 較 好。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來 較 高的利潤回報(bào)，可以提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為 XX 城東生態(tài)城 的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮血液，有力的推動(dòng)了 生態(tài)城 的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。 從社會(huì)效益來說： XX 時(shí)代 建成后，可提供住宅 近 800 套，將切實(shí)解決 城東生態(tài)城 新市府區(qū)域內(nèi)職工和市民 的生活 及居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造 39 和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為 城東生態(tài)城 一個(gè)亮點(diǎn)，為 城東板塊 的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了 XX 市 的 城市東擴(kuò)安居工程。 同時(shí)在微觀上使城東生態(tài)城區(qū) 人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨 和政府 的 領(lǐng)導(dǎo)下 能安居樂業(yè)。因此社會(huì)效益極為可觀。 從環(huán)境效益來說： 項(xiàng)目 開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞 ； 該工程完成后，從前的臟亂差的 半廢棄地塊 變成了環(huán)境幽雅 的現(xiàn)代住宅小區(qū)。典雅 的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利 的交通，無疑將在 XX 市 城東生態(tài)城區(qū)區(qū) 形成一個(gè)全新的 居住文明標(biāo)桿 ，對(duì)于美化市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 （ 1）實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）精品 意識(shí) 。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。 （ 3）項(xiàng)目成本須 合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí) 有可以 降價(jià)應(yīng)對(duì) 的 空間。 （ 4）嚴(yán)格 按照既定方案，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。 潛龍機(jī)構(gòu)（湖南） 2021年 11 月 25日 40 十 四 、附圖、附表 一、附圖 附圖 1 《 項(xiàng)目 位置圖》 附圖 2 《小區(qū)規(guī)劃圖》 附圖 3 《各樓型單元平面圖》 附圖 4 《各年銷售情況圖》 附圖 5 《敏感性分析圖》 二、附表 附表 1 《建筑工程費(fèi)用估算表》 附表 2 《項(xiàng)目投入總資金估算匯總表》 附表 3 《流動(dòng)資金估算表》 附表 4 《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》 附表 5 《資金來源與運(yùn)用表》 附表 6 《分年資金投入計(jì)劃表》 附表 7 《敏感性分析表》 附圖 1 41 附圖 2 項(xiàng)目位置圖 42 小區(qū)規(guī)劃總圖 43 附圖 3:各樓型單元平面圖 ①號(hào) 棟單元平面圖 ② ④ 號(hào) 棟 單元平面圖 44 ③ 號(hào) 棟 單元平面圖 ⑤號(hào)棟單元平面圖 45 附圖 4 各年銷售情況圖 1 2 3 40748810698283180500010000150002021025000300001 2 3 4年度銷售額 附圖 5 敏感性分析圖 46 附表 1 建筑工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 建、構(gòu)筑物名稱 單位 工程量 單價(jià)（萬元） 費(fèi)用合計(jì)（萬元） 1 ①號(hào) 棟 ㎡ 14075 按 1600 元 /㎡計(jì) 2252021 2 ②號(hào) 棟 ㎡ 11664 按 1600 元 /㎡計(jì) 18662400 3 ③號(hào) 棟 ㎡ 13340 按 1600 元 /㎡計(jì) 21344000 4 ④號(hào) 棟 ㎡ 9998 按 1600 元 /㎡計(jì) 15996800 5 ⑤號(hào) 棟 ㎡ 15552 按 1600 元 /㎡計(jì) 24883200 6 商業(yè)裙樓 ㎡ 按 1600 元 /㎡計(jì) 22873280 7 公共建筑、物業(yè) ㎡ 按 1600 元 /㎡計(jì) 1383200 地下車庫 ㎡ 16500 按 1600 元 /㎡計(jì) 264