【正文】 2 15 20 服務(wù)盡心 追求卓越 第 26 頁 共 31 頁 21 22 23 25 26 27 32 33 依照以上價格體系 ,各單位銷售總價為 (單位 :元 ) 層號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 9 831736 12 607112 1075089 880925 778498 863038 991180 588040 980691 845151 762021 871982 15 616647 1090822 894340 790855 876453 1006913 597576 996424 858566 774379 885397 1090822 20 664326 961416 21 974831 956944 1101311 965887 22 686024 974160 666880 956203 864251 23 893197 1137208 876656 25 1019052 905602 1001096 1153002 686024 1142473 983139 889062 26 918008 1168797 695597 901467 1023542 27 930413 1184591 1174062 32 10015005 33 9691229 以上寫字樓總價值為 ,總面積為 14, 平方米，由此我們可以得出寫字樓部分實(shí)際銷售均價為 : 68,716,108 元 247。 平方米 =4902 元 /平方米 完善商務(wù)配套，擴(kuò)展商務(wù)功能 光大國際貿(mào)易中心是由中國光大信托投資有限公司開發(fā)的一座集辦公、商貿(mào)、購物、娛樂為一體的地標(biāo)性大廈。 圍繞這一定位，以目前的狀態(tài)而言，其實(shí)際功能尚有很大差距，主要體現(xiàn)在： 商務(wù)配套尚未完善，沒有商務(wù)中心、會議中心、洽談室、會所； 停車位緊張的問題； 針對以上兩個問題，我們的解決建議如下： 關(guān)于商務(wù)配套： 建議在本棟大廈 3 樓設(shè)立會所、商務(wù)中心、會議中心、洽談室，具體由設(shè)計公司服務(wù)盡心 追求卓越 第 27 頁 共 31 頁 提供設(shè)計方案；之所以選中 3 樓，其理由主要有： ? 3 層為毛坯層，有利于裝修設(shè)計及分區(qū)布局； ? 會所、 商務(wù)中心、會議中心、洽談室不宜在較高的樓層，否則會因?yàn)槿肆髁窟^大，造成電梯擁擠，從而影響會所、商務(wù)中心、會議中心、洽談室的使用效率。 關(guān)于停車位緊張問題： 經(jīng)過考察，光大國貿(mào)中心大廈停車位緊張主要有以下幾個方面的原因。 ? 光大沒有地下停車場，停車位主要集中在大廈前后的地面，停車位本身不足； ? 光大自帶商業(yè)，商業(yè)元素加大了停車位的需求，造成停車位緊張； ? 周邊知名商業(yè)場所，如免稅商場與本大廈相鄰，因管理的無序，停車免費(fèi)等因素的影響，本大廈停車位更顯得緊張。 總結(jié)上述原因，要解決這一問題，新建停車場不太具有可行性，主 要原因是周邊沒有合適的地塊及建筑成本較高；因此在這一問題上，我們只能通過加強(qiáng)對停車位使用的管理，弱化停車位不足的缺陷。 建議方法：加強(qiáng)外部車輛在此停車的管理，本大廈客戶憑牌免費(fèi)停車，外部車輛停車收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物管公司制訂。 另外，圍繞著辦公商貿(mào)這一主題，我們建議原有定位的基礎(chǔ)上增加寫字樓的展示功能，具體有以下措施： ? 在大廳里設(shè)立電子展示屏（可做廣告，與廣告商合作），展示內(nèi)容有國內(nèi)外經(jīng)貿(mào)動態(tài)、入駐企業(yè)信息、產(chǎn)品信息、大廈商務(wù)文化、大廈商務(wù)功能導(dǎo)示等等內(nèi)容。 ? 在電梯間增加顯示屏，提高大廈的軟硬性水平； ? 突出表 現(xiàn)寫字樓潛在的展示功能，可由設(shè)計公司提供一套裝修方案，該方案突顯辦公與展示功能的二者合一。 降低進(jìn)駐企業(yè)的運(yùn)營成本 經(jīng)我們對目前進(jìn)駐企業(yè)的調(diào)查，光大國貿(mào)中心的物理管理費(fèi)在珠海是最高的，達(dá)到每月每平方米 20元，價格之高已令許多客戶望而卻步，談物管而色變。高成本的物管不得不成為入駐企業(yè)嚴(yán)重考慮的問題，物業(yè)管理費(fèi)已經(jīng)成為入駐本大廈的企業(yè)運(yùn)營服務(wù)盡心 追求卓越 第 28 頁 共 31 頁 成本的沉重負(fù)荷。 建議：與物業(yè)管理公司進(jìn)行談判，要求其降低物管運(yùn)營成本，與珠海其它寫字樓物業(yè)管理費(fèi)水平接軌，從而在實(shí)質(zhì)上降低進(jìn)駐企業(yè)的運(yùn)營成本，增強(qiáng)本大廈的市場競爭力。 選擇多種靈活且合理的銷售方式 ⑴ 先租后售法 先將空置的物業(yè)以較低的租金租賃出去，既可以收取一部分租金，又可以提高本大廈的商務(wù)氣氛與入駐率。這樣一來必將帶動整棟大廈的銷售。 ⑵ 十年五成銀行按揭法 ? 目的： 積極利用光大國際貿(mào)易中心現(xiàn)有的銷售條件，降低客戶付款壓力，增強(qiáng)投資置業(yè)的信心。 舉例說明： （表中數(shù)據(jù)凡涉及面積，單位皆為平方米；涉及價格，單位皆為元） 房號 建筑面積 銷售單價 銷售總價 首期款 按揭款 月供款 1512 4794 1090731 550731 540000 5929 ⑶ 租約沖抵首期法 ? 目的： 光大國際貿(mào)易中心現(xiàn)有租戶是光大物業(yè)多年來積聚的一批忠誠度極高的客戶，其顯著特征便是擁有“光大情結(jié)”和“戀舊情結(jié)”，并在珠海商界擁有強(qiáng)大的客戶資源、良好的信譽(yù)和強(qiáng)大的口碑。促成此類公司的成交是實(shí)現(xiàn)光大物業(yè)銷售“開門紅”和持續(xù)攀高的基礎(chǔ)。它們的成交不但能低成本消化內(nèi)部客戶，更能利用其的客戶資源增大銷售利好消息的提前到來，大大縮短銷售周期。 ? 標(biāo)準(zhǔn)： 光大國際貿(mào)易中心現(xiàn)有大小幾十家物業(yè)租賃用戶 ，凡是租賃用戶買樓均可獲贈所購物業(yè)兩個月的首期款減免。 舉例說明：（ 1512租金如果為 35元 /平方米） 房號 建筑 面積 銷售 單價 銷售 總價 租約 價值 應(yīng)付 首期款 實(shí)付 首期款 按揭款 月供款 1512 4794 1090731 15926 550731 534805 540000 5929 （租約價值 =所購單位建筑面積租賃價格優(yōu)惠時間） 服務(wù)盡心 追求卓越 第 29 頁 共 31 頁 ⑷ 帶租約銷售法 ? 目的： 部分光大國際貿(mào)易中心已有的買家極為看好珠海樓市以及光大發(fā)展前景，認(rèn)為光大物業(yè)具有很 高的投資性價比，可用于物業(yè)出租等商業(yè)經(jīng)營得利，而光大物業(yè)中部分帶有租約的單位正好適合此類群體的購買要求。 ? 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)： 前期以該客戶購買的帶租約單位的銀行按揭月供款為投資回報，該租約期結(jié)束后由投資者與物管公司協(xié)商解決出租事宜，與開發(fā)商無關(guān)。 房號 建筑 面積 銷售 單價 銷售 總價 租約 月收益 首期款 按揭款 月供款 1512 4794 1090731 7963 550731 540000 5929 ⑸ 開發(fā)商贈送物業(yè)管理費(fèi) 與物管公司進(jìn)行談判，配合本案項(xiàng)目的 銷售，向購房業(yè)主宣傳并承諾：凡在 2021年 1月 1日之前購買光大 奧通 寫字樓物業(yè)，開發(fā)商為購房客戶承擔(dān)半年的物業(yè)管理費(fèi)。 房號 建筑面積 物業(yè)管理費(fèi) 時間 一次性節(jié)約成本 1512 20元 /平方米 半年 另一方案是 : 凡購買光大 奧通 寫字樓物業(yè)，開發(fā)商在該物業(yè)管理公司所管理的期限內(nèi) (不超過寫字樓的使用年限 )為購房客戶每月分?jǐn)?5 元的物業(yè)管理費(fèi) ,以降低進(jìn)駐企業(yè)的運(yùn)營成本。舉例說明： 房號 建筑面積 現(xiàn)物業(yè)管理費(fèi) 購買后物業(yè)管理費(fèi) 每月成本節(jié)約 1512 20元 /平 方米㎡ 15 元 /平方米㎡ ⑹ 緩交首期法 ? 目的： 進(jìn)一步降低購買客戶首付款巨大、短時間難以籌集的難題和擴(kuò)大購買客戶的范圍。 ? 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)： 客戶在決定購買光大物業(yè)后，可向申請開發(fā)商一年期分額分期交納物業(yè)首付款。具體為：在客戶簽定物業(yè)買賣協(xié)議當(dāng)日交納首期款的 40%；余款分三個季度在每個季度前的三個工作日內(nèi)交付 20%的分期首期款。 舉例說明： 房號 建筑 面積 銷售 單價 銷售 總價 首期款 簽約日 交付 每季度交 付 月供款 1512 4794 1090731 550731 220292 110146 5929 服務(wù)盡心 追求卓越 第 30 頁 共 31 頁 第三篇 附件 一 、 珠海概況 ：珠海市前身為軍事要塞而形成的海邊漁村，解放后在 1957 年建縣， 1979年建市， 1980 年經(jīng)中央特批成為經(jīng)濟(jì)特區(qū)。珠海市總?cè)丝?120 萬。 ： 2021 年珠海市 GDP 為 476 億元人民幣，同比上 2021 年度增長 %。而外貿(mào)進(jìn)出口總額和外資引入分別 達(dá)到 億美元 和 億美元， 同比上一年度分別 增長 %和 21%， 連續(xù)兩年保持高增長態(tài)勢 ， 外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式愈加明顯，從而再次聚積了大 量的人流、物流、資金流和信息流等。 城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入 元，在崗職工年人均工資 18505 元 ，各項(xiàng)排名均居廣東省和全國的前列。 目前，英國石油（ BP）、戴姆勒克萊斯勒、偉創(chuàng)力、三井、松下、佳能、可口可樂等近30 家世界 500強(qiáng)企業(yè)已在珠海投資設(shè)廠 和駐中國分支機(jī)構(gòu) 。 珠海是一個經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的外向型現(xiàn)代化城市，而北京大學(xué)、清華大學(xué)、吉林大學(xué)、 香港理工大學(xué) 以及 南方軟件園、中國工行軟件開發(fā)中心、托普軟件園等 知名科學(xué)教育機(jī)構(gòu)在珠海產(chǎn)學(xué)研基地的設(shè)立則完全證明了珠海成為“大學(xué) 城”和“高科技城”的 可能 性。 自我國入 世以來，美歐日三大經(jīng)濟(jì)體和全球 500 強(qiáng)以及東南亞的許多企業(yè)紛紛將生產(chǎn)基地遷往中國 珠三角地區(qū)。帶來了 規(guī)模大、技術(shù)含量高、出口產(chǎn)品多、投資領(lǐng)域?qū)?的制造業(yè)和加工業(yè) ，這非常 利于珠海 經(jīng)濟(jì)的二次創(chuàng)新和規(guī)模 工業(yè)化 等的 建設(shè) ，為打造“珠海制造”的品牌夯實(shí)了工業(yè)基礎(chǔ)，而 25000 多家民企的注冊更是為珠海的 經(jīng)濟(jì) 未來增添了美好的預(yù)期。 ： 珠海交通設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)開始全面提速 ，極有可能成為珠三角地區(qū)的交通樞紐 。 一橋雙港 （港珠澳大橋、珠海機(jī)場、珠海港）和 五縱三橫 （五縱：廣珠高速公路西線、江珠高速公路、珠港大道和廣 珠鐵路、城際輕軌；三橫：粵西沿海高速公路珠海段、珠海大道改建段、金海路）立體交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃建設(shè)和配套完善，將使珠海成為正在加速融合與發(fā)展的大珠三角經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。目前，珠港大道已建成通車，江珠高速公路珠海段、粵西沿海高速珠海段開始動工，廣珠鐵路建設(shè)正在對外招商，珠海港兩個 5 萬噸級集裝箱碼頭已上報國家發(fā)改委，廣珠城際快速軌道交通線在加緊工程可行性研究，珠海機(jī)場與香港機(jī)場合作共建國際快遞分撥中心項(xiàng)目正在洽談。未來的 510 年中，這些項(xiàng)目 的 建成和落實(shí)， 將徹底改變 珠海城市發(fā)展 的環(huán)境 和競爭格局，使之 成為珠三角的 交通樞紐 。 服務(wù)盡心 追求卓越 第 31 頁 共 31 頁 二 、 珠海市部份代表性寫字樓外景 吉大區(qū) 粵財大廈 地址：吉大路與景山路交匯處 平安保險大廈 地址：園林路與景樂路交匯處 拱北區(qū) 名門大廈 地址：迎賓南路 中珠大廈 地址：迎賓南路與粵華路交匯處 香洲區(qū) 安平大廈 地址：翠香路 怡華商業(yè)中心 地 址：鳳凰路與康寧路交匯處 *********房地產(chǎn)代理有限公司 2021年 9月 16日