【正文】 35 ●理發(fā)店的經(jīng)營狀況與其 所處的地理位臵及服務(wù)態(tài)度有很大的關(guān)系，楊舍西街的幾家理發(fā)店生意都不錯，其中名匠發(fā)藝的生意尤其火爆。究其原因在于店老板的服務(wù)意識很強，在市場大環(huán)境不被看好的情況下，依然與本月底在王府廣場開了分店。而玉蘭路的貴族、西門路的吾發(fā)舞天、戰(zhàn)氏發(fā)型設(shè)計租金雖然很低，但營業(yè)額最近入不敷出。 ●隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，社會各項福利制度不斷完善，很多企業(yè)員工都醫(yī)保在職，生小病就去藥店買些藥。所以最近幾年市區(qū)的藥店在不斷增加，有資料顯示兩家藥店的距離應(yīng)在 200 米以外，但張家港的藥店在沒有遵循這一現(xiàn)象的情況下，生意仍然良好。 總體 來說，在人流量較集中的地段，生活服務(wù)業(yè)就配臵的較齊備，經(jīng)營狀況與所在區(qū)域居民的消費層次及店內(nèi)服務(wù)有很大關(guān)系，整體經(jīng)營狀況還是不錯的。生活服務(wù)業(yè)經(jīng)營狀況良好的占調(diào)查比例的 38%,經(jīng)營較好的占 23%，經(jīng)營情況不良的占 7%。 （ 3）、在走訪的過程中，雖然有政策傾斜：由于政府著手加大服務(wù)業(yè)的發(fā)展力度，新注冊的個體工商戶免交工商稅。大多上規(guī)模的店老板對當(dāng)前的經(jīng)濟形勢不看好，表示不愿再投資開分店，比例占 90%以上，有部分店老板表示會到項目附近了解情況，看看人流量，非常關(guān)注租金定位。 （ 4）、城西規(guī)劃為居住區(qū)，然而目前生 活服務(wù)業(yè)配套處于滯后階段，分析其原因在于：第一，沒有一個好的、成熟的大環(huán)境作為服務(wù)行業(yè)經(jīng)營狀況27%23%38%5% 7% 一般較好良好很好差 四季花園商業(yè)項目企劃報告 36 依托；第二，城西目前居住人氣不旺，不能拉動內(nèi)需。隨著城西購物公園工程的逐步完善，項目將來能 通過購物公園聚集城西乃至整個市區(qū)的客流，實現(xiàn)市中心到城東、城西呈傘狀的“時空轉(zhuǎn)換”。 從生活服務(wù)的角度出發(fā)，我們在諸多經(jīng)營業(yè)態(tài)中可以發(fā)現(xiàn)，有些業(yè)態(tài)是可以經(jīng)營較大面積的（ 300 平方以上）。比如：中型超市、中型美容美發(fā)、 SPA 水療、推拿（足浴等）、鮮花禮品店、兒童幼教、藥品連鎖等。 城西菜場調(diào)研情況 農(nóng)貿(mào)市場 名稱 位臵 投入使用日期 總建面積 總投資 攤位數(shù)量 租金 萬紅菜場 萬紅社區(qū)內(nèi) 2021 年 1 月 4800 ㎡ 500 萬 共 300 個 攤位： 萬 /年；門面： 34 萬年 百橋集貿(mào)市場 百橋花園 萬㎡ 1500 萬 20 個門面、 197 個攤位 攤位： 2021 元 /年；門面： 萬 /年 分析：萬紅菜場的空臵率在 10%左右，并且經(jīng)營范圍和經(jīng)營種類有一定限制，如整個市場內(nèi)只允許開 2 家熟食店，本市場已飽和的經(jīng)營業(yè)態(tài)就不再進行招商。百橋集貿(mào)市場有東西兩部分組成，年初投入使用，目前城西對外經(jīng)營，空臵率在 40%左右，市場 體量相對較小，人氣不旺。 農(nóng)貿(mào)市場 網(wǎng)點配臵的原則：市民主要居住區(qū)， 500 米范圍內(nèi)設(shè)臵 1 個菜市場（或生鮮食品超市），每 萬居住人口設(shè)臵不少于1000 平方米經(jīng)營面積 。 菜市場的場地、設(shè)施設(shè)備、場內(nèi)布局、商品質(zhì)量安全、食品整理加工、定牌食品經(jīng)營、衛(wèi)生管理、管理制度 四季花園商業(yè)項目企劃報告 37 和菜市場信用等 有 明確規(guī)定和要求。農(nóng)貿(mào)市場目前中心城區(qū)共有 12 處，平均占地面積 7281 平方米，在各個主要居住區(qū)都有分布，基本可以滿足居民對農(nóng)副產(chǎn)品的日常需求。 2主力店及次主力店的確定 大象理論 ：在非洲有這樣的景象， 小象是跟在大象的后邊，只有找到領(lǐng) 隊的大象，才能使這些小象也走到我們的項目中去。像主力店的形態(tài)如果沒有確定的話，小型店的項目就不能進行，否則的話，會影響主力店的確定，我們一般也是按照以下的程序進行的，主力店到次主力店，到品牌店，小型店。 22 主力業(yè)態(tài)：百貨店、超市 為主 超市一般設(shè)臵于市區(qū)商業(yè)中心、社區(qū) (居住區(qū) )居住區(qū) ， 輻射半徑 公里左右 ，在城西項目附近沒有社區(qū)超市。超市一般 營業(yè)時間 12 小時以上 ，營業(yè)面積在 1000 平方米左右，可以隨時方便居民購物 。 便利店一般設(shè)臵在商業(yè)中心區(qū) 。 商圈范圍小，顧客步行 5 分鐘內(nèi)到達；營業(yè)面積 100 平方米 以上 ，利用率高，即時食品、日用小百貨為主，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點，商品品種在 3000 種左右，售價高于市場平均水平；營業(yè)時間 16 小時以上，提供即時性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項服務(wù)項目。 如華潤蘇果便利店、百信超市分店等。 22次主力店業(yè)態(tài)：以專業(yè)店、銀行為主 對于專業(yè)店如美容美發(fā)店，規(guī)模在 200 平米以上，經(jīng)營狀況良好；干洗店規(guī)模在 150 平米以上，售后服務(wù)良好的國際連鎖機構(gòu)。 四季花園商業(yè)項目企劃報告 38 銀行業(yè)是生活服務(wù)業(yè)中所不可或缺的業(yè)態(tài)，消費無不與金錢有關(guān)，銀行超市 24 小時便民服務(wù)亦是生活必須。 2 3 級店的確定 3 級店作為一個補充業(yè)態(tài)，可以是專賣店、小型店。 專賣店如鮮花禮品店、藥店。沙洲東路的水稻棉花，定位為手繪家居及田園風(fēng)格的鮮花飾品及洛可可式家居飾品，很有經(jīng)營特色，雖然價格相對高昂，但品味自然不言而喻。 2補充業(yè)態(tài)的確定 ● 以一個 農(nóng)貿(mào)市場 為骨干，輔以小型超市、便利店、社區(qū)百貨、理發(fā)、洗衣、餐飲等。 ● 現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)中心 ： 現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)中心一般以一個 生鮮超市 為骨干，為周邊居民提供全方位、多功能、各層次的綜合性商業(yè)服務(wù)，具備超市、銀行、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、社區(qū)活動中心和衛(wèi)生所等基 本功能的的組團式社區(qū)商業(yè)中心。 四季花園商業(yè)項目企劃報告 39 2業(yè)態(tài)布臵圖 四季花園商業(yè)項目企劃報告 40 2我市競爭個案或其他參考個案 小結(jié)：拋開本項目的建筑形態(tài)，就地段而言，項目周邊社區(qū)眾多，將項目打造成為社區(qū)服務(wù)型的商業(yè)是有一定潛力的。但就目前來說，由于城西片區(qū)居住人口稀少，并且未來 12 年內(nèi)也不會聚集較多人氣，所以現(xiàn)在經(jīng)營該業(yè)態(tài)，是存在著較大的風(fēng)險的，從市場調(diào)研看，經(jīng)營方也十分保守。所以，我們認(rèn)為，本項目可適當(dāng)配臵生活型業(yè)態(tài)，但不可作為主力選擇方向。 生活型業(yè)態(tài)的選擇也需綜合考慮項目的建筑形態(tài)，由于本項目每層面積都達 1500 平方以上， 且每層僅有 3 個樓梯，按照此計算，我們的可選經(jīng)營種類必須能夠達到 400 平方面積以上。由此，我們認(rèn)為超市、中型美容美發(fā)、 SPA 水療、推拿（足浴等）、鮮花禮品店、兒童幼教、藥品連鎖等可以作為備選方向。如果單一業(yè)態(tài)面積需求達不到一層，我們認(rèn)為在必要的情況下，可將一個層面劃分為3 種，形成組合，比如藥品連鎖和推拿、美容等放在一個樓層之上。 四季花園商業(yè)項目企劃報告 41 專業(yè)市場可行性研究 我市專業(yè)市場調(diào)研統(tǒng)計 項目名稱 位臵 業(yè)態(tài)分布 租金水平 大成商貿(mào) 長安路 422 號 1 區(qū)：五金電器裝潢材料區(qū)； 2 區(qū)：服裝輕紡區(qū)； 3 區(qū)：日雜小百貨 區(qū)； 4 區(qū)：電子、通訊器材區(qū)； 5 區(qū)：精品區(qū) 平均 1000 元 /㎡ /年 梁豐小商品市場 長安路亨通廣場對面 鞋服區(qū)、日用百貨區(qū) 新： － 萬 /間 /年 舊： － 1 萬 /間 /年 青草巷批發(fā)市場 楊錦公路和張楊公路交匯處 蔬菜批發(fā)區(qū)、服飾區(qū)、干貨區(qū)、水果區(qū)、副食區(qū)、糧油區(qū)、水產(chǎn)區(qū)、冷凍區(qū) 平均 350 元 /㎡ /年 金茂名家具市場 金港大道和南二環(huán)路交界處 家居建材專業(yè)市場 平均 800 元 /㎡ /年 九洲家具城 南二環(huán)路 1 號 家居建材專業(yè)市場 平均 528 元 /㎡ /年 以上專業(yè)市場均是開營多年，在市區(qū)具有一定口碑 或者品牌效應(yīng)的市場。專業(yè)市場經(jīng)營通常需要較長的時間，并且需要將產(chǎn)品分割出售或者長期保有才可以回籠資金。如果甲方有經(jīng)營的打算，我們覺得數(shù)碼城、工藝禮品等都可以作為考慮方向。 四季花園商業(yè)項目企劃報告 42 辦公樓可行性研究 項目名稱 位臵 區(qū)域 建筑面積 租金 國脈大廈 市人民中路 城北商務(wù)區(qū) 約 3 萬㎡ 自用 建設(shè)大廈 市人民中路 城北商務(wù)區(qū) 3 萬㎡ 自用 農(nóng)村商業(yè)銀行 市人民中路 城北商務(wù)區(qū) 萬㎡ 自用 東渡大廈 市人民中路 城北商務(wù)區(qū) 約 萬㎡ 自用 建設(shè)大廈 市人民中路 城北商務(wù)區(qū) 萬㎡ 自用 國泰時代廣場 市人民中路 城北商務(wù)區(qū) 約 4 萬㎡ 租金： 元 /天 /㎡，物業(yè)費 4 元 /㎡ /月 國泰大廈 1 號樓 市人民中路 城北商務(wù)區(qū) 3 萬㎡ 租金： 2 元 /天 /㎡（已含物業(yè)費、水電費） 國泰大廈 2 號樓 市人民中路 城北商務(wù)區(qū) 租金： 元 /天 /㎡，物業(yè)費 1100 元 /30 ㎡ /年 國際大廈 市人民中路 城北商務(wù)區(qū) 萬㎡ 元 /㎡ /天，物業(yè)費 元 /㎡ /月。物業(yè)費中已包含電梯費。 福港大廈 市人民中路 城北商務(wù)區(qū) 萬㎡ 租金： 1 元 /天 /㎡，物業(yè)費 元 /月，空臵率 2% 國貿(mào)酒店寫字樓 市人民中路 城北商務(wù)區(qū) 約 8000 ㎡ 元 /㎡ /天，物業(yè)費 13 元 /㎡ /月，其中 5 元包括中央空調(diào)費。 云龍大廈 暨陽中路 中心商務(wù)區(qū) 約 2 萬㎡ 元 /㎡ /天，物業(yè)費 元 /㎡ /月，空臵 2%。 世紀(jì)大廈 沙洲中路 中心商務(wù)區(qū) 約 2 萬㎡ 元 /㎡天，物業(yè)費： 2 元 /㎡ /月 石油大廈 美食街 中心商務(wù)區(qū) 約 萬㎡ （北側(cè)）－ （南側(cè)）元 /㎡ /天，物業(yè)費 600 元 /年 辰龍大廈 金港大道 城南 約 5000 ㎡ 元 /㎡ /天，已包含物業(yè)費 恒隆大廈 市人民中路 城北商務(wù) 區(qū) 租金： 元 /㎡ /天，物業(yè)費 2 元 /㎡ /月，電梯費 550 元 /年。 （面積全部為 280 ㎡，毛坯房租金 10 萬 /年，簡裝租金 14 萬 /年） 四季花園商業(yè)項目企劃報告 43 從上表看出，我市辦公用房租金一直比較高，空臵率則比較低，表明我市的辦公用房市場是較為景氣的。目前張家港市區(qū)內(nèi)的寫字樓主要位于城北商務(wù)區(qū)，發(fā)展較為成熟，市政府及大部分的機關(guān)單位都位于該區(qū)域內(nèi)。 未來城西片區(qū)作為新城區(qū)，辦公用房市場正在逐步發(fā)展，中聯(lián)、天霸、駿馬、華建等正在或?qū)⒁_發(fā)。城西最大的商業(yè)體 —— 購物公園可能在 2021 年底營業(yè)，未來這一片區(qū)定位為城市客廳，所以辦 公市場還是較為看好的。 城南暨陽湖板塊也規(guī)劃有寫字樓，但其開發(fā)速度十分緩慢。 小結(jié)：由于本項目已是現(xiàn)房，我們的目的是為了回籠資金，并非長期經(jīng)營，所以，如果有人要購買寫字樓或者整體租賃，我們覺得也是可行的。此可作為一種方向。 精裝修公寓可行性研究 張家港目前的精裝修公寓并不多，主要有湖濱國際酒店式公寓、都市心海岸公寓房、公園八號派克酒店公寓等。 項目名稱 開盤日期 均價 面積范圍 銷售率 配套設(shè)施 湖濱國際酒店式公寓 08 年 6 月 8 日 9000 元 /㎡左右 50－ 98 ㎡ % 菜