【正文】 物理規(guī)律，使氣 流保持向上運動，并保證各樓層煙道口處風壓為負壓或在 0壓左右；另一方面在煙道口加裝一個防氣流逆行止逆閥，機械封堵住煙道氣流不外串。 變壓止逆閥煙道的主要特點 ■煙道為單管道結構，摩擦阻力小、氣流速度高。在保證排汽量符合國家有關規(guī)范要求的前提下，排氣道占用廚房與衛(wèi)生間的面積小。 ■煙道內設置了變壓板、導流裝置及變壓止逆閥聯(lián)合組成的防串煙防串味組件。具有雙重防護功能，能夠有效避免煙氣倒灌現(xiàn)象發(fā)生。 5 、聲音環(huán)境 聲音作為一種環(huán)境也時時影響著住者的居家心情，在全方位的生態(tài)技術照顧下，生活因靜謐而更加舒適安寧。 (1)建筑單體結構有效降噪 ■ 250mm 厚外墻系統(tǒng)； ■ 100mm 厚爐渣空心砌塊內墻； ■ 200mm 厚地板采暖樓板； ■中空玻璃窗 . 四項措施將東麗湖項目的隔聲性能大大提高，有效地降低噪聲對室內環(huán)境的影響。 (2)防風減噪林 天津地處我國華北，受內陸風沙源影響，春冬季節(jié)風沙較大，冬季多刮偏北風。為了減少春冬季節(jié)風沙對東麗湖項目的影響，在項目內種植大量多年生喬木，利用自然環(huán)境減少對居住影響。 臨近項目周邊種植高大喬木、灌木、草坪形成多層次立體的生態(tài)景觀防護林帶。生態(tài)景觀防護林的營造選擇生長較快、綠期 較長、病蟲害較少的高大喬木與一些樹型較好的灌木及草坪組成復層混交林，利用自然地形，營造地形的高低起伏。既對住區(qū)周邊的噪聲影響起到了有效的削減作用，又能減少惡劣大氣時的風沙對項目內住宅的影響。 生態(tài)科技的利用 為使基地和居住的人們與自然濕地生態(tài)系統(tǒng)保持和諧與友好的關系，東麗湖動用了各種先進而實際的科技手段。 (1) 生態(tài)廁所 —— 超級“屎殼朗” 生態(tài)廁所：區(qū)別于傳統(tǒng)廁所，利用生物菌劑處理分解排泄物，為新型環(huán)保產品。生態(tài)廁所能達到近 100％的分解率，分解后排出水和二氧化碳氣體，無其它排出物。分解后的水可以回用 于沖廁，二氧化碳自然排放。由于采用生態(tài)廁所降低了傳統(tǒng)廁所對水資源的極大浪費，高效的生物處理方式省卻了傳統(tǒng)廁所的人工清運，把對周圍環(huán)境的影響降到最低限度。 (2) 有機垃圾生化處理 —— 生化“清道夫” 隨著城市人口的快速增加，垃圾量也隨之飛速增長。按人均日產垃圾 1 公斤計算，一個千萬人口的大都市每天產生的垃圾量就萬噸之多。因此，做好垃圾處理工作也是保證住區(qū)生活質量的重要因素。東麗湖項目提倡垃圾分類收集處理，設計了垃圾分類收集箱。 將有機垃圾 (果皮、菜皮、剩飯菜等 )、無機垃圾 (廢紙張、廢塑料、廢金屬、廢玻璃、廢織 物等 )、有害垃圾 (廢電池、廢熒光燈管、水銀溫度計、廢油漆桶、過期藥品等 )分類收集，分別處理。 小區(qū)內設計了小型垃圾轉運站，站內設計了有機垃圾生化處理設施，區(qū)別無機垃圾和有害垃圾、有機垃圾經(jīng)過生化處理后，不但不會對周圍環(huán)境造成污染，還能產出高效有機肥料，可以直接用于小區(qū)綠化。既減少了垃圾清運費用，減輕城市垃圾處理壓力，還有利于降低小區(qū)綠化成本。 (3)綠色建材應用 東麗湖在蓋房子的同時消納工業(yè)廢物，節(jié)約耕地，使用綠色建材是保護不耕地、節(jié)約能源、改善環(huán)境，實施可持續(xù)發(fā)展的重要措施。東麗湖萬科城項目的建材選用方 面：優(yōu)先選用具有政府主管部門頒發(fā)的“綠色建構”標志的建材，比如新型墻體材料 東麗湖萬科城項目選擇爐渣混凝工保溫空心砌塊替代粘工實心磚，提高混凝土標號，并使用新 III 級鋼。在建筑運用方面，采用因地制宜的取材原則，如虎皮石毛石墻：取材自天津薊縣，因為就近原則，節(jié)約了大量不必要的運輸成本。實際減低的房屋建造成本、為將來的業(yè)主提供性價利益。 同時，短途運輸?shù)淖畲蠛锰幨墙档凸肺廴荆瑸槭谷f科城的外觀富有地域特征，在這樣細微末節(jié)的地方也考慮環(huán)保，一般開發(fā)商未必可以安排妥帖。 七、營銷策略 萬科的項目一向在業(yè)界有很 高的關注度，東麗湖萬科城也不例外，萬科利用自身的品牌度，結合項目產品的獨特性，通過一系列活動把項目炒得沸沸揚揚，為項目推廣打開了門戶。 東麗湖萬科城是萬科在天津投資最大的項目，由于東麗湖萬科城目前開發(fā)的產品主力總價在 100200 萬之間，就目前購買的群體上來看，主要來自天津本土居民，小量來自北京等外省市地區(qū)。從目前交通來看，主要通過自駕車行駛，公交車和地鐵都沒有，并且萬科東麗湖產品單價總價在天津房地產來講都相對高，如此大的量體單純地依靠本地客源消化，在交通不便利，市政配套不健全的情況下，難度較大 。大量體的高價產品如何去化成為東麗湖萬科城銷售的關鍵，因此萬科在營銷做了大量的投入。 利用國際滑水賽道提高項目高度 東麗湖項目體量大，所處的位置離市區(qū)較遠，這樣的超級大盤如何打開局面成為推廣關鍵。早在 2021 年，萬科就利用利用國際滑水賽道進行活動推廣。通過國際滑水道的巧妙運用將萬科東麗湖與世界接軌，從而提升了項目的高度。這為以后東麗湖的開發(fā)埋下了伏筆，使東麗湖未開發(fā)就引起人們的注意。 配合媒體造勢推廣 在項目開盤預熱期間，東麗湖萬科城配合各大媒體對項目進行宣傳推廣，通過一系廣告對項目未來的前 景進行闡述，讓人們了解項目。首先，東麗湖萬科城打出“不為什么”及“為什么”兩幅廣告對項目地理位置及其發(fā)展優(yōu)勢進行闡述。指出 “為什么世滑賽選擇東麗湖，國際嘉年華首選東麗湖”是因為大天津的心向東方，東麗湖才是新軸心”。 再接著又打出“東麗湖，大天津的軸心”及“夢想從實踐到實現(xiàn)”的系列廣告。再次表明了項目位置和重要性及發(fā)展前景遠大，把項目的高度拔高。通過這系列廣告的宣傳，東麗湖萬科城知名度大大提高。 3 、利用黃金周營造“假日生活文化” 在 2021年五一期間，萬科把旗下在天津的兩大項目東麗湖與水晶城進行捆綁 銷售，針對業(yè)主與客戶推出連續(xù)七天的生活文化活動。水晶城將以“音樂是高尚的啟蒙”為主線，于每日 10點 30 分至 17 點 30 分圍繞音樂的不同風格和特色推出“音樂藝術周”活動，以推進社區(qū)文化，提升項目的品位。并為配合此次系列活動，營造節(jié)日生活氛圍，“第 55屆世界小姐中國總決賽”天津賽區(qū)選拔賽報名活動還于 2021 年 5 月 1 日至 5日在水晶城進行。 而萬科東麗湖則選擇了營造郊外別墅生活系列體驗的活動。在黃金周七天生活文化活動期間，項目的“北歐墅”揭幕酒會在東麗湖進行，吸引了近百余家庭驅車前來參加。東麗湖活躍而 時尚的郊外居住氛圍引起目標客戶的感 興趣，北歐風格的建筑、異國風情的街區(qū)、高科技含量的產品成為目標客戶興趣的焦點所在。 為了擴大項目影響力，在黃金周期間，東麗湖將提供一系列的場所安排隨意而輕松的活動，致力為客戶營造優(yōu)雅閑適的郊外生活感受。 將鄰里中心小廣場設為主場，以露天餐吧的形式，通過樂隊助興演出，小丑表演聚集人氣；樣板區(qū)、銷售部對面廣場將設置各種體現(xiàn)別墅生活品質的環(huán)節(jié)，如婚紗攝影、提琴演奏，滑輪表演等。作為情景營銷的陣地，豐富的小活動吸引業(yè)主的關注；滑水會所前廣場設置水上自行車、兒童游戲區(qū)等，作為輔助區(qū) 域，突出社區(qū)運動健康主題。 另外，由于 2021年五一期間恰逢天津市春季房交會開幕，東麗湖萬科城配合媒體借勢造勢以擴大市場宣傳力。東麗湖通過系列活動舉辦提升市場占有率。 采用體驗式營銷活動開盤 經(jīng)過一段時間的醞釀積累，在 2021 年 5 月 21 日東麗湖萬科城隆重推出。在開盤的當天，呈現(xiàn)在消費者面前的是一片生態(tài)昂然、規(guī)范整齊的新城鎮(zhèn)。萬科通過開辦開盤活動，請消費者體驗東麗湖萬科城的生活，促進項目銷售。 在開盤期間，舉辦了“約會春天活動”，活動內容為讓準業(yè)主聯(lián)誼種樹，加進項目與客戶之間的關系，從而把項目 所提倡的居住模式灌輸?shù)较M者腦中，打造一種新的生活方式。 5 、舉辦“左鄰右里”業(yè)主聯(lián)誼活動促進銷售 在 2021 年 7 月 23 日，項目又再一次組織了“左鄰右里” —— 萬科東麗湖業(yè)主聯(lián)誼營銷活動，活動在東麗湖滑水ET會所三層及會所外沙灘舉行。此次活動是東麗湖開盤以來最大規(guī)模的業(yè)主活動。這次活動主要以增進老業(yè)主與項目的聯(lián)系、增強業(yè)主及意向客戶對項目的信心、增進鄰里相互之間的交流為目的?；顒訛闃I(yè)主們創(chuàng)造了一個相識、交流、和諧、同樂的良好氛圍和環(huán)境，同時活動還邀請了部分意向客戶，希望他們能被這種熱情洋溢的氣氛所感染 ，更真切的感知、認知東麗湖項目。 雖然活動當日天氣不佳，但最終來訪客戶共 80 組， 210 人次（按預計到訪數(shù)量計算）。通過此次活動，東麗湖銷售局進一步打開。 以活動營銷進一步推廣項目 在打開項目銷售局面后，萬科又采取了一系列活動作為項目的后繼推廣。 在 2021 年 10 月 21 日，舉辦“ 浪漫金秋 —— 東麗湖萬科城別墅生活體驗”；在 10月 22 日舉辦“商會自行車騎行慈善公益活動”；在 2021 年 12 月 5 日舉辦“東麗湖 萬科城 2期城市天籟抽號購房活動”。通過這些活動項目知名度，認同度一步步被開發(fā)，從而 促進了項目的銷售。 可以說東麗湖萬科城的整個營銷過程中，全部采用體驗式行銷，并注重過程，將開發(fā)商對于項目的用心做了很好的展現(xiàn)。萬科東麗湖作了工學館，將開發(fā)商針對項目的良苦用心都一一展示給消費者，結合模型、展板、三維動畫等手段，讓消費者對項目工程有相對直觀的了解。例如，屋頂植物、雨水回收、中水處理、地熱運用、屋頂用材、窗材等，將開發(fā)商對于項目的用心，并且站在消費者的角度來考慮項目的打造思想展現(xiàn)給消費者，從而取得消費者的認同。 結語 生態(tài)住宅這個詞語已不新鮮，但是目前中國住宅產業(yè)中真正做到城市景觀與生態(tài)平衡 ，保存和保護生態(tài)與城市社區(qū)功能構建平衡項目非常少。 2021 年，萬科的生態(tài)住區(qū)實踐在東麗湖萬科城全面展開。作為集居住生態(tài)技術于一體的項目，東麗萬科城具有重要的試驗和示范的意義。在房地產市場的發(fā)展史上，東麗湖萬科城無疑將成為中國生態(tài)住區(qū)的一個光輝范例。