【正文】 物理規(guī)律，使氣 流保持向上運(yùn)動(dòng)，并保證各樓層煙道口處風(fēng)壓為負(fù)壓或在 0壓左右；另一方面在煙道口加裝一個(gè)防氣流逆行止逆閥，機(jī)械封堵住煙道氣流不外串。 變壓止逆閥煙道的主要特點(diǎn) ■煙道為單管道結(jié)構(gòu)，摩擦阻力小、氣流速度高。在保證排汽量符合國家有關(guān)規(guī)范要求的前提下，排氣道占用廚房與衛(wèi)生間的面積小。 ■煙道內(nèi)設(shè)置了變壓板、導(dǎo)流裝置及變壓止逆閥聯(lián)合組成的防串煙防串味組件。具有雙重防護(hù)功能，能夠有效避免煙氣倒灌現(xiàn)象發(fā)生。 5 、聲音環(huán)境 聲音作為一種環(huán)境也時(shí)時(shí)影響著住者的居家心情，在全方位的生態(tài)技術(shù)照顧下，生活因靜謐而更加舒適安寧。 (1)建筑單體結(jié)構(gòu)有效降噪 ■ 250mm 厚外墻系統(tǒng)； ■ 100mm 厚爐渣空心砌塊內(nèi)墻； ■ 200mm 厚地板采暖樓板； ■中空玻璃窗 . 四項(xiàng)措施將東麗湖項(xiàng)目的隔聲性能大大提高，有效地降低噪聲對室內(nèi)環(huán)境的影響。 (2)防風(fēng)減噪林 天津地處我國華北，受內(nèi)陸風(fēng)沙源影響，春冬季節(jié)風(fēng)沙較大，冬季多刮偏北風(fēng)。為了減少春冬季節(jié)風(fēng)沙對東麗湖項(xiàng)目的影響，在項(xiàng)目內(nèi)種植大量多年生喬木，利用自然環(huán)境減少對居住影響。 臨近項(xiàng)目周邊種植高大喬木、灌木、草坪形成多層次立體的生態(tài)景觀防護(hù)林帶。生態(tài)景觀防護(hù)林的營造選擇生長較快、綠期 較長、病蟲害較少的高大喬木與一些樹型較好的灌木及草坪組成復(fù)層混交林，利用自然地形，營造地形的高低起伏。既對住區(qū)周邊的噪聲影響起到了有效的削減作用，又能減少惡劣大氣時(shí)的風(fēng)沙對項(xiàng)目內(nèi)住宅的影響。 生態(tài)科技的利用 為使基地和居住的人們與自然濕地生態(tài)系統(tǒng)保持和諧與友好的關(guān)系，東麗湖動(dòng)用了各種先進(jìn)而實(shí)際的科技手段。 (1) 生態(tài)廁所 —— 超級“屎殼朗” 生態(tài)廁所：區(qū)別于傳統(tǒng)廁所，利用生物菌劑處理分解排泄物，為新型環(huán)保產(chǎn)品。生態(tài)廁所能達(dá)到近 100％的分解率，分解后排出水和二氧化碳?xì)怏w，無其它排出物。分解后的水可以回用 于沖廁，二氧化碳自然排放。由于采用生態(tài)廁所降低了傳統(tǒng)廁所對水資源的極大浪費(fèi)，高效的生物處理方式省卻了傳統(tǒng)廁所的人工清運(yùn)，把對周圍環(huán)境的影響降到最低限度。 (2) 有機(jī)垃圾生化處理 —— 生化“清道夫” 隨著城市人口的快速增加，垃圾量也隨之飛速增長。按人均日產(chǎn)垃圾 1 公斤計(jì)算，一個(gè)千萬人口的大都市每天產(chǎn)生的垃圾量就萬噸之多。因此，做好垃圾處理工作也是保證住區(qū)生活質(zhì)量的重要因素。東麗湖項(xiàng)目提倡垃圾分類收集處理，設(shè)計(jì)了垃圾分類收集箱。 將有機(jī)垃圾 (果皮、菜皮、剩飯菜等 )、無機(jī)垃圾 (廢紙張、廢塑料、廢金屬、廢玻璃、廢織 物等 )、有害垃圾 (廢電池、廢熒光燈管、水銀溫度計(jì)、廢油漆桶、過期藥品等 )分類收集，分別處理。 小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)了小型垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，站內(nèi)設(shè)計(jì)了有機(jī)垃圾生化處理設(shè)施，區(qū)別無機(jī)垃圾和有害垃圾、有機(jī)垃圾經(jīng)過生化處理后，不但不會(huì)對周圍環(huán)境造成污染，還能產(chǎn)出高效有機(jī)肥料，可以直接用于小區(qū)綠化。既減少了垃圾清運(yùn)費(fèi)用，減輕城市垃圾處理壓力，還有利于降低小區(qū)綠化成本。 (3)綠色建材應(yīng)用 東麗湖在蓋房子的同時(shí)消納工業(yè)廢物，節(jié)約耕地，使用綠色建材是保護(hù)不耕地、節(jié)約能源、改善環(huán)境，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展的重要措施。東麗湖萬科城項(xiàng)目的建材選用方 面：優(yōu)先選用具有政府主管部門頒發(fā)的“綠色建構(gòu)”標(biāo)志的建材，比如新型墻體材料 東麗湖萬科城項(xiàng)目選擇爐渣混凝工保溫空心砌塊替代粘工實(shí)心磚，提高混凝土標(biāo)號，并使用新 III 級鋼。在建筑運(yùn)用方面，采用因地制宜的取材原則，如虎皮石毛石墻：取材自天津薊縣，因?yàn)榫徒瓌t，節(jié)約了大量不必要的運(yùn)輸成本。實(shí)際減低的房屋建造成本、為將來的業(yè)主提供性價(jià)利益。 同時(shí)，短途運(yùn)輸?shù)淖畲蠛锰幨墙档凸肺廴?，為使萬科城的外觀富有地域特征，在這樣細(xì)微末節(jié)的地方也考慮環(huán)保，一般開發(fā)商未必可以安排妥帖。 七、營銷策略 萬科的項(xiàng)目一向在業(yè)界有很 高的關(guān)注度，東麗湖萬科城也不例外，萬科利用自身的品牌度，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品的獨(dú)特性，通過一系列活動(dòng)把項(xiàng)目炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，為項(xiàng)目推廣打開了門戶。 東麗湖萬科城是萬科在天津投資最大的項(xiàng)目，由于東麗湖萬科城目前開發(fā)的產(chǎn)品主力總價(jià)在 100200 萬之間，就目前購買的群體上來看，主要來自天津本土居民，小量來自北京等外省市地區(qū)。從目前交通來看，主要通過自駕車行駛，公交車和地鐵都沒有，并且萬科東麗湖產(chǎn)品單價(jià)總價(jià)在天津房地產(chǎn)來講都相對高，如此大的量體單純地依靠本地客源消化，在交通不便利，市政配套不健全的情況下，難度較大 。大量體的高價(jià)產(chǎn)品如何去化成為東麗湖萬科城銷售的關(guān)鍵，因此萬科在營銷做了大量的投入。 利用國際滑水賽道提高項(xiàng)目高度 東麗湖項(xiàng)目體量大，所處的位置離市區(qū)較遠(yuǎn)，這樣的超級大盤如何打開局面成為推廣關(guān)鍵。早在 2021 年，萬科就利用利用國際滑水賽道進(jìn)行活動(dòng)推廣。通過國際滑水道的巧妙運(yùn)用將萬科東麗湖與世界接軌，從而提升了項(xiàng)目的高度。這為以后東麗湖的開發(fā)埋下了伏筆，使東麗湖未開發(fā)就引起人們的注意。 配合媒體造勢推廣 在項(xiàng)目開盤預(yù)熱期間，東麗湖萬科城配合各大媒體對項(xiàng)目進(jìn)行宣傳推廣，通過一系廣告對項(xiàng)目未來的前 景進(jìn)行闡述，讓人們了解項(xiàng)目。首先，東麗湖萬科城打出“不為什么”及“為什么”兩幅廣告對項(xiàng)目地理位置及其發(fā)展優(yōu)勢進(jìn)行闡述。指出 “為什么世滑賽選擇東麗湖，國際嘉年華首選東麗湖”是因?yàn)榇筇旖虻男南驏|方，東麗湖才是新軸心”。 再接著又打出“東麗湖，大天津的軸心”及“夢想從實(shí)踐到實(shí)現(xiàn)”的系列廣告。再次表明了項(xiàng)目位置和重要性及發(fā)展前景遠(yuǎn)大，把項(xiàng)目的高度拔高。通過這系列廣告的宣傳，東麗湖萬科城知名度大大提高。 3 、利用黃金周營造“假日生活文化” 在 2021年五一期間，萬科把旗下在天津的兩大項(xiàng)目東麗湖與水晶城進(jìn)行捆綁 銷售，針對業(yè)主與客戶推出連續(xù)七天的生活文化活動(dòng)。水晶城將以“音樂是高尚的啟蒙”為主線，于每日 10點(diǎn) 30 分至 17 點(diǎn) 30 分圍繞音樂的不同風(fēng)格和特色推出“音樂藝術(shù)周”活動(dòng)，以推進(jìn)社區(qū)文化，提升項(xiàng)目的品位。并為配合此次系列活動(dòng)，營造節(jié)日生活氛圍，“第 55屆世界小姐中國總決賽”天津賽區(qū)選拔賽報(bào)名活動(dòng)還于 2021 年 5 月 1 日至 5日在水晶城進(jìn)行。 而萬科東麗湖則選擇了營造郊外別墅生活系列體驗(yàn)的活動(dòng)。在黃金周七天生活文化活動(dòng)期間，項(xiàng)目的“北歐墅”揭幕酒會(huì)在東麗湖進(jìn)行，吸引了近百余家庭驅(qū)車前來參加。東麗湖活躍而 時(shí)尚的郊外居住氛圍引起目標(biāo)客戶的感 興趣，北歐風(fēng)格的建筑、異國風(fēng)情的街區(qū)、高科技含量的產(chǎn)品成為目標(biāo)客戶興趣的焦點(diǎn)所在。 為了擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，在黃金周期間，東麗湖將提供一系列的場所安排隨意而輕松的活動(dòng)，致力為客戶營造優(yōu)雅閑適的郊外生活感受。 將鄰里中心小廣場設(shè)為主場，以露天餐吧的形式，通過樂隊(duì)助興演出，小丑表演聚集人氣；樣板區(qū)、銷售部對面廣場將設(shè)置各種體現(xiàn)別墅生活品質(zhì)的環(huán)節(jié)，如婚紗攝影、提琴演奏，滑輪表演等。作為情景營銷的陣地，豐富的小活動(dòng)吸引業(yè)主的關(guān)注；滑水會(huì)所前廣場設(shè)置水上自行車、兒童游戲區(qū)等，作為輔助區(qū) 域，突出社區(qū)運(yùn)動(dòng)健康主題。 另外，由于 2021年五一期間恰逢天津市春季房交會(huì)開幕，東麗湖萬科城配合媒體借勢造勢以擴(kuò)大市場宣傳力。東麗湖通過系列活動(dòng)舉辦提升市場占有率。 采用體驗(yàn)式營銷活動(dòng)開盤 經(jīng)過一段時(shí)間的醞釀積累，在 2021 年 5 月 21 日東麗湖萬科城隆重推出。在開盤的當(dāng)天，呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前的是一片生態(tài)昂然、規(guī)范整齊的新城鎮(zhèn)。萬科通過開辦開盤活動(dòng)，請消費(fèi)者體驗(yàn)東麗湖萬科城的生活，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 在開盤期間，舉辦了“約會(huì)春天活動(dòng)”，活動(dòng)內(nèi)容為讓準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼種樹，加進(jìn)項(xiàng)目與客戶之間的關(guān)系，從而把項(xiàng)目 所提倡的居住模式灌輸?shù)较M(fèi)者腦中，打造一種新的生活方式。 5 、舉辦“左鄰右里”業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)促進(jìn)銷售 在 2021 年 7 月 23 日，項(xiàng)目又再一次組織了“左鄰右里” —— 萬科東麗湖業(yè)主聯(lián)誼營銷活動(dòng)，活動(dòng)在東麗湖滑水ET會(huì)所三層及會(huì)所外沙灘舉行。此次活動(dòng)是東麗湖開盤以來最大規(guī)模的業(yè)主活動(dòng)。這次活動(dòng)主要以增進(jìn)老業(yè)主與項(xiàng)目的聯(lián)系、增強(qiáng)業(yè)主及意向客戶對項(xiàng)目的信心、增進(jìn)鄰里相互之間的交流為目的?；顒?dòng)為業(yè)主們創(chuàng)造了一個(gè)相識、交流、和諧、同樂的良好氛圍和環(huán)境，同時(shí)活動(dòng)還邀請了部分意向客戶，希望他們能被這種熱情洋溢的氣氛所感染 ，更真切的感知、認(rèn)知東麗湖項(xiàng)目。 雖然活動(dòng)當(dāng)日天氣不佳，但最終來訪客戶共 80 組， 210 人次（按預(yù)計(jì)到訪數(shù)量計(jì)算）。通過此次活動(dòng)，東麗湖銷售局進(jìn)一步打開。 以活動(dòng)營銷進(jìn)一步推廣項(xiàng)目 在打開項(xiàng)目銷售局面后，萬科又采取了一系列活動(dòng)作為項(xiàng)目的后繼推廣。 在 2021 年 10 月 21 日，舉辦“ 浪漫金秋 —— 東麗湖萬科城別墅生活體驗(yàn)”；在 10月 22 日舉辦“商會(huì)自行車騎行慈善公益活動(dòng)”；在 2021 年 12 月 5 日舉辦“東麗湖 萬科城 2期城市天籟抽號購房活動(dòng)”。通過這些活動(dòng)項(xiàng)目知名度，認(rèn)同度一步步被開發(fā)，從而 促進(jìn)了項(xiàng)目的銷售。 可以說東麗湖萬科城的整個(gè)營銷過程中，全部采用體驗(yàn)式行銷，并注重過程，將開發(fā)商對于項(xiàng)目的用心做了很好的展現(xiàn)。萬科東麗湖作了工學(xué)館，將開發(fā)商針對項(xiàng)目的良苦用心都一一展示給消費(fèi)者，結(jié)合模型、展板、三維動(dòng)畫等手段，讓消費(fèi)者對項(xiàng)目工程有相對直觀的了解。例如，屋頂植物、雨水回收、中水處理、地?zé)徇\(yùn)用、屋頂用材、窗材等，將開發(fā)商對于項(xiàng)目的用心，并且站在消費(fèi)者的角度來考慮項(xiàng)目的打造思想展現(xiàn)給消費(fèi)者，從而取得消費(fèi)者的認(rèn)同。 結(jié)語 生態(tài)住宅這個(gè)詞語已不新鮮，但是目前中國住宅產(chǎn)業(yè)中真正做到城市景觀與生態(tài)平衡 ，保存和保護(hù)生態(tài)與城市社區(qū)功能構(gòu)建平衡項(xiàng)目非常少。 2021 年，萬科的生態(tài)住區(qū)實(shí)踐在東麗湖萬科城全面展開。作為集居住生態(tài)技術(shù)于一體的項(xiàng)目，東麗萬科城具有重要的試驗(yàn)和示范的意義。在房地產(chǎn)市場的發(fā)展史上，東麗湖萬科城無疑將成為中國生態(tài)住區(qū)的一個(gè)光輝范例。