【導(dǎo)讀】建筑面積：18360㎡；配套公建面積3000㎡，控制高度：80米；地處通州梨園區(qū)域中心，地理位置十分優(yōu)越。該地區(qū)屬于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)的黃金地段。目前已取得的主要相關(guān)文件詳見(jiàn)第五部分《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件及文件》。朝陽(yáng)海淀區(qū)二手房?jī)r(jià)格從08年2月開(kāi)始回落5月份小幅反彈。老城區(qū)房?jī)r(jià)一直較為堅(jiān)挺，至今仍維持上漲的格局。根據(jù)調(diào)研，一般開(kāi)發(fā)商開(kāi)工到預(yù)售的工期約為12個(gè)月。2021年年底以來(lái)，由于銷(xiāo)量大幅下滑，庫(kù)存消化時(shí)間開(kāi)始攀升并創(chuàng)出新高。減少，北京房?jī)r(jià)有望維持高位。年繼續(xù)攀升，北京房?jī)r(jià)下跌將無(wú)法避免法避免。。

　　

【正文】 商業(yè) 12021 14000 11000 只租 通典名居底商 商業(yè) 10000 13000 10000 8000 新華聯(lián)錦園底商 商業(yè) 12021 13000 11000 9800 3 瑞都景園 商業(yè) 15000 17000 14000 只租 供量 本區(qū)域自 2021 年 瑞都景園 的住宅商業(yè)成為現(xiàn)房以后一直沒(méi)有新增商業(yè)供應(yīng)，商業(yè)面積嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn) 不能滿足本區(qū)域內(nèi)的需求。 價(jià)格 本區(qū)域商業(yè)一般只租不售，租金水平 /平方米 天 本區(qū)域商業(yè)售價(jià)在 10000 元 /平方米 17000 元 /平方米之間 四、市場(chǎng)調(diào)研分析 根據(jù)上面調(diào)研的數(shù)據(jù)結(jié)果，經(jīng)分析可以得出本項(xiàng)目周邊的各種物業(yè)類(lèi)型的價(jià)格如下： 物業(yè)類(lèi)型 最低售價(jià) (元 /m178。) 最高售價(jià) (元 /m178。) 平均售價(jià) (元 /m178。) 普通住宅（板樓） 6584 8478 7856 商業(yè) 10000 17000 12021 五、項(xiàng)目定位 SWOT 分析 1）優(yōu)勢(shì) ? 區(qū)域交通極為便利； ? 區(qū)域餐飲、娛 樂(lè)、文化等配套設(shè)施較為齊全； ? 區(qū)域地段具有極高的升值潛力； 2)劣勢(shì)： ? 對(duì)項(xiàng)目的資金要求非常的高 3）威脅 ? 新的房地產(chǎn)政策對(duì)項(xiàng)目的影響，給本項(xiàng)目的進(jìn)行帶來(lái)諸多的不確定性。 4）機(jī)會(huì) ? 區(qū)域的客戶對(duì)住宅的需求非常的大，象本項(xiàng)目這樣有規(guī)模的項(xiàng)目已經(jīng)非常的稀少。 1）基本定位 項(xiàng)目定位為以精品住宅為主，以及特色沿街商業(yè)為一體的住宅項(xiàng)目。 2）項(xiàng)目的客群定位 公寓 ? CBD 的年輕白領(lǐng)階層 商業(yè) ? 本市或外地知名的商業(yè)機(jī)構(gòu) ? 投資型買(mǎi)家 ? 中小型經(jīng)營(yíng)者 根據(jù)市場(chǎng)分析并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目 未來(lái)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售時(shí)的價(jià)格如下： ? 住宅均價(jià) 7500 元 /平方米 ? 地上商業(yè)均價(jià) 15000 元 /平方米（地下商業(yè)均價(jià) 6000 元 /平方米） 第三部分 土地估價(jià) 一、估價(jià)原則 地價(jià)是由效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用影響所 形成，由于這些因素又經(jīng)常處于變動(dòng)之中，因此我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)遵循以下原則： （ 1）替代原則 根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)?；ハ嘤绊懪c比較之后來(lái)決定的。土地價(jià)格也同樣 遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其他有相同使用價(jià)值的地塊，即同類(lèi)型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的地塊之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。 （ 2）需求與供給原則 在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。 （ 3）變動(dòng)原則 一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變 動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、希缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素、及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來(lái)的土地價(jià)格。 (4)協(xié)調(diào)原則 土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周?chē)h(huán)境，則該土地的收益 或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周?chē)h(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。 (5)多種方法相結(jié)合的原則 隨著我國(guó)土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類(lèi)型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的 價(jià)格。 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程： 根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的實(shí)際情況，我們決定選取基準(zhǔn)地價(jià)修正法，市場(chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行綜合評(píng)估。這是出于如下考慮：一是，估價(jià)對(duì)象位于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域內(nèi)，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法切實(shí)可行；二是，該地塊為住宅、商業(yè)用地，北京市具備相應(yīng)的出讓用地比較案例，選用市場(chǎng)比較法比較合適；三是，估價(jià)對(duì)象作為住宅、商業(yè)項(xiàng)目，具備可靠的開(kāi)發(fā)價(jià)值及成本資料，選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法也比較合適。 （ 1）采取假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)法分別求取和確定待估宗地毛地單價(jià)及毛地價(jià)總價(jià)； （ 2）采 用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)法分別求取和確定熟地單價(jià)及熟地總價(jià) （ 3）采用成本法求取土地補(bǔ)償費(fèi)。 （一）求取住宅用途毛地價(jià) 分別通過(guò)假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)法求取毛地價(jià)，再進(jìn)行技術(shù)處理，最終得出該項(xiàng)目的毛地價(jià)。 第一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取住宅用途毛地價(jià) 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值的確定 ●本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為 2年，土地取得費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期開(kāi)始時(shí)投入，即一次性投入。 ●本項(xiàng)目建安費(fèi)用在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 年后均勻投入，利息按單利計(jì)算。 ●評(píng)估對(duì)象用途為住宅。 ●該項(xiàng)目在建成后即銷(xiāo)售完畢。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，其周邊地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 的售價(jià)如下表， 序號(hào) 項(xiàng)目 銷(xiāo)售均價(jià) 位置 備注 1 DBC 加州小鎮(zhèn) 6910 元 /㎡ （ 11月均價(jià)） 梨園鎮(zhèn) 距離本宗地地向東 300 米 2 本岸 6577 元 /㎡ （ 11月均價(jià)） 梨園鎮(zhèn) 距離本宗地南1000 米 3 金隅七零九零 7616 元 /㎡ （ 11月均價(jià)） 梨園鎮(zhèn) 距離本宗地地向北 500 米 4 新通國(guó)際花園 7648 元 /㎡ （ 11月均價(jià)） 梨園鎮(zhèn) 距離本宗地地向北 100 米 取上述三個(gè)案例銷(xiāo)售均價(jià)的算術(shù)平均值，（ 6910+6577+7616+7648）247。 5=7187 元 /平方米； 該區(qū)域內(nèi)同類(lèi)可售低密度 住宅樓按 7100 元 /平方米價(jià)格出售，則總開(kāi)發(fā)價(jià)值為： 7100 153000247。10000 ＝ 108630 萬(wàn)元 成本費(fèi)用 （ 1）、建造成本 根據(jù)北京市建筑市場(chǎng)行情及政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算如下 : ：按北京市現(xiàn)行建筑工程概（預(yù)）算標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，確定該住宅樓的平均建安費(fèi)用為 1700 元 /平方米（含裝修），則： 建安費(fèi)用 =1700 15300247。 10000=26010 萬(wàn)元 ：取建安費(fèi)用的 12% 紅線內(nèi)市政費(fèi)用 =26010 12%= 萬(wàn)元 故：建造成本 =26010+＝ 萬(wàn)元 （ 2）、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 取建安費(fèi)用的 8%，則 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) =26010 8%=2080 萬(wàn)元 （ 3）、專(zhuān)業(yè)人士費(fèi) 取建造成本的 8%，則 專(zhuān)業(yè)人士費(fèi) = 8%= 萬(wàn)元 （ 4）、貸款利息：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期定為 2 年，土地取得費(fèi)用一次投入，建安費(fèi)用于半年后均勻投入，利率取 %，按單利計(jì)：則 建安成本總計(jì)： 26010+2080+＝ 萬(wàn)元 貸款利息 = %（ ）247。 2= 萬(wàn)元 故：本項(xiàng)目成本費(fèi)用 =（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） = 萬(wàn)元 單價(jià)： 247。 153000 10000=2304 元 /平方米 銷(xiāo)售費(fèi)用 （ 1）、兩稅一費(fèi) (營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi) )按 銷(xiāo)售收入的 %計(jì)取 兩稅一費(fèi) =108630 %= 萬(wàn)元 （ 2）、銷(xiāo)售代理費(fèi)：按銷(xiāo)售收入的 2%計(jì)取 銷(xiāo)售代理費(fèi) =108630 2%= 萬(wàn)元 故：銷(xiāo)售費(fèi)用 =+＝ 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的 制約和供求的影響，開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)增加，投資利潤(rùn)率降低。綜合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定該項(xiàng)目建設(shè)周期為 2年的建造成本投資回報(bào)率為 30%，則 建造成本投資利潤(rùn) = 30%= 萬(wàn)元 求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)余值： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)余值 =項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 成本費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) = = 萬(wàn)元 求熟地價(jià)：設(shè)地價(jià)為 X，購(gòu)地期望回報(bào)率取 30%，利率同前。 熟地總價(jià)格 X=247。(1+ 30%+% 2)= 萬(wàn)元 樓面熟地價(jià) =熟地總價(jià) 247。 建筑面積 =2569 元 /平方米 第四部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 一、成本分析 土地成本＝ 39397 萬(wàn)元 （包括土地交易價(jià)格和契稅）。 = 萬(wàn)元 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) =建安費(fèi)用 +小市政 =40988 萬(wàn)元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)＝（土地成本＋房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)） 3%＝ 萬(wàn)元 總投資 =土地成本 +開(kāi)發(fā)成本 +不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)＋費(fèi)用 = 萬(wàn) 元 （詳見(jiàn)《投資收益分析表》） 二、投資收益分析表 項(xiàng) 目 總成本 (萬(wàn)元 ) 銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 ) 銷(xiāo)售稅前利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 住宅 / 87345 商業(yè) / 45900 車(chē)位 / 19950 合計(jì) 153195 本項(xiàng)目的總成本是 萬(wàn)，總銷(xiāo)售收入是 153195 萬(wàn)元，毛利潤(rùn) 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)率是：%,因此，在財(cái)務(wù)方面本項(xiàng)目是可行的。