【正文】 制作專題 DM 配合宣傳。 ? 由于政府的主觀 因素起著決定性作用，如果政府 難 以配合，可以考慮邀請(qǐng)其它知名專家舉辦論壇活動(dòng)，同時(shí)借勢(shì)政府對(duì)水東新區(qū)原有的宣傳將本項(xiàng)目納入整體規(guī)劃， 以 DM 物料及戶外廣告配合進(jìn)行宣傳。 為孩子定制名校 尤溪人對(duì)于子女的教育十分重視， 如果能打好教育牌，對(duì)于大儒名城的 銷售 促進(jìn)作用將是毋庸置疑的。 【 操作思路 】： 通過政府的力量在教育劃片上為大儒名城業(yè)主的孩子定制一所名校，可以考慮是否能通過尤溪縣以上的政府力量來達(dá)成這一目的。 政府如果走不通是否能夠通過與校方洽談以 贊助學(xué)校師資設(shè)備的形式進(jìn)行合作 以 收費(fèi)生的形式 資助業(yè) 主孩子進(jìn)入名校，如果成本過高可以考慮在業(yè)主孩子中采取隨機(jī)抽取的形式定名額。 如果能確定這一合作方式，可以進(jìn)一步將項(xiàng)目雙語(yǔ)幼兒園引入進(jìn)來，通過與名校聯(lián)合辦學(xué)的方式進(jìn)行合作。 營(yíng)銷總控圖 營(yíng)銷階段 營(yíng)銷目標(biāo) 推廣主題 主要工作 營(yíng)銷活動(dòng) 11 月 維持項(xiàng)目正常銷售；向市場(chǎng)傳達(dá)項(xiàng)目商業(yè)啟動(dòng)信息，在市場(chǎng) 逐步樹立項(xiàng)目配套齊全的形象； 大配套生活，尤溪從未享 尤溪消費(fèi)者商業(yè)需求意向調(diào)查 ； 宣傳物料下鄉(xiāng)； 無 12 月 樹立項(xiàng)目商業(yè)配套完善的品牌形象；加強(qiáng)促銷，提高銷售率； 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃； 主力店招商； 利用節(jié)日下鄉(xiāng)定點(diǎn)營(yíng)銷； 少兒繪畫培訓(xùn)班 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1 月 擴(kuò)大銷售成果，累計(jì)完成一期總貨量的 70%； 受！ 商業(yè)沙盤模型制作； 利用節(jié)日下鄉(xiāng)定點(diǎn)營(yíng)銷； 無 三 、 價(jià)格策略 小幅度上調(diào)價(jià)格， 根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際靈活控制節(jié)奏 從市場(chǎng)反應(yīng)來看 ， 項(xiàng)目已經(jīng)獲得市場(chǎng)的充分肯定 ， 具備漲價(jià)的市場(chǎng)基礎(chǔ) ； 從項(xiàng)目銷售來說 ， 目前銷售過 50%， 也具備漲價(jià)基礎(chǔ) ； 同時(shí) ， 價(jià)格上漲 ， 符合房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律 ， 滿足成交客戶升值期望 ， 穩(wěn)定成交客戶 ， 制造一個(gè)良好口碑宣傳的爆發(fā)點(diǎn) ； 另外 ， 通過循環(huán)性價(jià)格上漲 ， 制造市場(chǎng)緊張感 ， 刺激觀望客戶以及階段性蓄客的購(gòu)買欲望 ， 促進(jìn)其成交。 ? 漲價(jià)動(dòng)作之一： 時(shí)間 ： 11 月 1 日 幅度 ： 100 元 目的 ： ? 對(duì)成交客戶來說，漲價(jià)意味著升值，所以此次漲價(jià)，可以滿足成交客戶的升值預(yù)期，穩(wěn)定和維系好這批客戶的關(guān)系； ? 對(duì)于 10 月新增觀望客戶或開盤期間的觀戶客戶來說，漲價(jià)意味著再不決定購(gòu)買，將需要花更多錢來購(gòu)買，所以說此次漲價(jià)能逼這批觀望客戶成交； ? 對(duì)整個(gè)尤溪市場(chǎng)來說，大儒名城的漲價(jià)，將制造更緊張的市場(chǎng)氛圍以及更加快速的漲價(jià)形勢(shì)，促進(jìn)未來潛在客戶提前消費(fèi)，擴(kuò)大新增客源量。 操作方式： ? 10 月 15 日開始，銷售現(xiàn)場(chǎng)開始散布漲價(jià)信息； ? 10 月 2 26 日 ，利用短信對(duì)成交客戶、會(huì)員公布漲價(jià)信息； ? 漲價(jià)動(dòng)作之二： （根據(jù)前期調(diào)價(jià)的市場(chǎng)反饋進(jìn)行靈活安排價(jià)格幅度和時(shí)間） 時(shí)間： 2021 年 1 月 1 日 幅度 ： 200 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目的 ： ? 對(duì) 11 月至 12 月的新增觀望客戶進(jìn)行集中式消化，利用漲價(jià)逼其成交； ? 再次提價(jià)，向市場(chǎng)釋放大儒名城會(huì)不斷升值的信號(hào)，增加成交客戶信心； ? 提高銷售利潤(rùn)。 操作方式 ： ? 主要利用銷售現(xiàn)場(chǎng)、短信及活動(dòng)公布漲價(jià)信息； 四 、促銷策略 分階段、 多方式地讓利促銷，促進(jìn)觀望客戶成交 針對(duì)不同的營(yíng)銷階段，結(jié)合相應(yīng)的營(yíng)銷活動(dòng)，采取不同的促銷方式，讓觀望客戶不僅心動(dòng)，更要 行 動(dòng)，促進(jìn)觀望客戶下定決心購(gòu)房 。 措施一 真情回饋月活動(dòng) —— 業(yè)主每介紹 1 位客戶成交，贈(zèng)送 1 年期物業(yè)管理費(fèi) 時(shí)間： 2021 年 12 月 22 日 2021 年 1 月 22 日 操作方式： ? 業(yè)主每介紹 1 位客戶成交，將獲贈(zèng) 1 年期物業(yè)管理費(fèi)； ? 會(huì)員每介紹 1 位客戶成交，將可以激活前期未兌現(xiàn)會(huì)員積分，并獲贈(zèng)積分 200分； 措施二 迎新年，送大禮 —— 大儒名城壓軸推出 10 套特惠 房 時(shí)間： 2021 年 1 月 操作方式： ? 選出 10 套較差的套房，進(jìn)行較大折扣的優(yōu)惠后，一口價(jià)面向市場(chǎng)銷售 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、廣告策略 推廣主題 大配套生活，尤溪 從未享受！ 【思考點(diǎn)】 : ? 大儒名城作為首個(gè)配套完善的樓盤，是尤溪消費(fèi)以前從未享受過的，這是大儒名城區(qū)別于尤溪本地樓盤的根本，是吸引尤溪消費(fèi)者的主要利益驅(qū)動(dòng)點(diǎn)； ? 放大樓盤配套優(yōu)勢(shì)，突出其配套的稀缺性，并通過這種稀缺性向市場(chǎng)客戶傳達(dá)項(xiàng)目的尊貴感 。 【 備選 】 : 以福州的標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造大都會(huì)生活 ！ 媒體計(jì)劃 ? 戶外廣告 大配套生活，尤溪從未享受！ 時(shí)間： 2021 年 11 月中旬 春節(jié)前 要求：全部更換 ? 電視 時(shí)間 媒體 時(shí)長(zhǎng) 主要內(nèi)容 2021 年 10 月 2021 年 2 月 尤溪臺(tái) 30 秒 項(xiàng)目宣傳片 2021 年 12 月 尤 溪臺(tái) 30 秒 添加少兒繪畫比賽活動(dòng)信息字幕 2021 年 12 月 尤溪臺(tái) 30 秒 添加業(yè)主聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)信息字幕 ? 短信 時(shí)間 次數(shù) 主要內(nèi)容 2021 年 10 月底 1 次 漲價(jià)信息 2021 年 12 月 1 次 少兒繪畫比賽信息 2021 年 12 月 2 次 業(yè)主聯(lián)誼會(huì)及漲價(jià)信息； 2021 年 1 月 1 次 加推特價(jià)房信息 2021 年 2 月 1 次 賀新年信息 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 六 、開成會(huì)商家聯(lián)盟計(jì)劃 開成會(huì)的成立，主要為了蓄積有效客戶，項(xiàng)目開盤之后，開成會(huì)會(huì)員內(nèi)部有效客戶得到第一次篩選， 大部分會(huì)員未能轉(zhuǎn)化成大儒名城業(yè)主，對(duì)于這部分會(huì)員，我 們將如何面對(duì)呢？ 對(duì)此，認(rèn)為開成會(huì)會(huì)員雖然未能轉(zhuǎn)化成大儒名城業(yè)主，但是相對(duì)于在市場(chǎng)上尋找新客戶，開成會(huì)會(huì)員的有效性和忠誠(chéng)度更高，所以建議在下階段繼續(xù)豐富開成會(huì)內(nèi)涵，把開成會(huì)辦好，同時(shí)，給開成會(huì)會(huì)員實(shí)惠，讓他們以開成會(huì)為榮，在此背景下，建議推出“開成會(huì)商家聯(lián)盟計(jì)劃”，具體內(nèi)容如下： 開成會(huì)商家聯(lián)盟計(jì)劃：初期主要以建材類商家為主，聯(lián)系尤溪縣所有建材類商家，與這些商家合作，讓所有的開成會(huì)會(huì)員到聯(lián)盟商家購(gòu)物享受會(huì)員折扣優(yōu)惠，以給開成會(huì)會(huì)員實(shí)惠，同時(shí)，也為聯(lián)盟商家找到有效客戶。 七 、 物料準(zhǔn)備 （ 1）圍墻包裝更新 時(shí) 間： 2021 年 12 月初 主要內(nèi)容：主要展示項(xiàng)目的商業(yè)配套及項(xiàng)目的生活氛圍、場(chǎng)景等，配合項(xiàng)目的主題推廣。 （ 2） 開成會(huì)會(huì)刊 時(shí)間： 2021 年 12 月 主要內(nèi)容：以大儒名城 07 年 發(fā)生的事為主要內(nèi)容，以及工程建設(shè)點(diǎn)滴、業(yè)主感言、項(xiàng)目開發(fā)理念 之類的內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)可讀性、趣味性，同時(shí)要求一定的品質(zhì)感。 （ 3）新年臺(tái) 歷 時(shí)間： 2021 年 12 月 主要內(nèi)容：以項(xiàng)目園林景觀為主要畫面，突出新年喜慶氣氛和大儒名城的大氣； 建議：以開成會(huì)名義，整合開成集團(tuán)下屬各項(xiàng)目資源，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，突出開成地產(chǎn)的實(shí)力和品牌。 凌峻中國(guó) 二 〇〇 七年十 月 二 十五 日